某城中村工業(yè)區(qū)可行性研究報告＿精品(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 樂用品類增長 %。 上半年全市進出口總額 億美元，增長 %。其中出口總額 億美元，增長 %；進口總額 億美元，增長 %。從環(huán)比看，全市出口有所回落， 6 月份出口總額比 5 月份下降 %。 上半年全市地方財政一般預(yù)算收入 億元，增長%；地方財政一般預(yù)算支出 ，增長 %。 6 月末國內(nèi)金融機構(gòu)人民幣存款余額 ，比年初增長 %；國內(nèi)金融機構(gòu)人民幣貸款余額 元，比年初增長 %。 6 月份，居民消費價格同比上升 %，上半年居民消費價格同比上升 %，漲幅比 15月份提高 。 小結(jié)： 各項經(jīng)濟指標(biāo)顯示年內(nèi)深圳市經(jīng)濟仍處良好運行狀態(tài)；社會消費品零售總額的高速增長表明人民的消費能力得到了進一步提高，必將刺激人民對如商品房等大件消費品的需求。 （ 2） 深圳市人口及特點 深圳是一個典型的移民 城市， 最新數(shù)據(jù)顯示，深圳目前人口已超 1400 萬人，其中戶籍人口 200 多萬 ，到去年底常住人口數(shù)已超過 846 萬人。 深圳城市人口急劇增長， 每 年 增長人口平均 超過一百萬 。 深圳是一個新興的年輕城市，外來人口占絕大 比例，居住人口分別來自全國各地，同時也有小部分外籍人口，具有年齡結(jié)構(gòu)輕，受文化教育的程度高的特征，有比較容易接受新事物，追求新穎、時尚的高品質(zhì)生活的特點。 （ 3） 深圳市房地產(chǎn)市場狀況 ○1 市場現(xiàn)狀綜述 為穩(wěn)定房價 ,抑制房價過快上漲 ,中央及地方出臺一系列的調(diào)控政策 ,分別從金融、土地、稅收政策等方面全方位調(diào)控房地產(chǎn)市場，深圳房價上漲過快的勢頭有所抑制，漲幅逐漸回落。但由于深圳房地產(chǎn)市場需求旺盛，而土地供應(yīng)偏緊的格局難于改變，房價 回落實屬短期現(xiàn)象，從深圳國際化都市建 設(shè)進程和經(jīng)濟發(fā)展的長遠(yuǎn)觀點看，房價的持續(xù) 攀升是必然的趨勢 。 2021 年，在 08 年實施的一系列促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的利好政策刺激下，被壓抑了一年多的自住需求集中爆發(fā)，并帶動改善性需求和投資性需求入市，促使了樓市持續(xù)回暖繼而轉(zhuǎn)為一片繁榮和火爆 ， 過去的 2021 年深圳樓市或多或少出乎人們的意料 。 對于未來深圳房地產(chǎn)市場形勢，從國家政策層面看，普通商品住房項目資本金比例從原來的 35%下調(diào)到 20%，這對于緩 解開發(fā)企業(yè)，特別是中小開發(fā)企業(yè)的資金困境，激勵住房開發(fā)投資和平抑未來住房價格具有積極意義。預(yù)計未來商品住房開發(fā)投資、新開工面積和竣工面積同比將繼續(xù)回升，環(huán)比上漲還將持續(xù)。從深圳本地來看，繼珠三角改革發(fā)展規(guī)劃《綱要》通過并實施后，深圳市綜合配套改革《總體方案》于前不久順利獲批。該方案確立了深圳 “深港五大中心 ”的地位，而 “特區(qū)版圖擴展 ”的方案也已上報中央。加之 2021 年 “大運會 ”的即將來臨，一系列區(qū)域發(fā)展規(guī)劃對解 決深圳特區(qū)土地資源瓶頸約束和提升特區(qū)外房地產(chǎn)品質(zhì)具有戰(zhàn)略性意義 。 受此的影響，長遠(yuǎn)來看：未來深圳房地產(chǎn) 行業(yè)價值和開發(fā)商投資積極性都將有所提升，居民住房消費也將保持穩(wěn)定增長，并繼續(xù)向?qū)毎病垗彽葏^(qū)域有效分流 。 近期來看：從需求量上講， 2021年深圳樓市將維持一個平穩(wěn)的水平，房地產(chǎn)業(yè)將恢復(fù)到平穩(wěn)的發(fā)展期。從價格走勢看 ， 2021年樓市進行結(jié)構(gòu)性調(diào)整在所難免。 2021 年會適當(dāng)回落，重新尋找合理價格的支撐 。 我們認(rèn)為 2021 年應(yīng)該是中國房價的 “維穩(wěn)年 ”，遏制房價快速上漲的相關(guān)舉措和方向不會改變，而處于 “維穩(wěn) ”的需要，政府亦不會出現(xiàn) “扼殺 ”房價的實質(zhì)舉措。 2021 年，將是一個以自住需求為主導(dǎo)，價格平穩(wěn)，成交平淡的年份。如 果能提高工資標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合城中村改造，房租會有一定幅度的增長 。 普通高層住宅是商品房普通住宅的重要組成部分，是中低消費群體主要選擇的樓盤。 往 年在售的普通商品房高層住宅樓盤比較多，分布廣，關(guān)外比較集中于寶安、龍崗、布吉、龍華等片區(qū)，還有部分是處于關(guān)口的，另外還有小部分是分布 在羅湖、福田、南山、和蛇口等片區(qū)，這些樓盤位于特區(qū)內(nèi)，價位比較高。 高檔住宅 房 銷售價格比 較高， 深圳 今后別墅的開發(fā)將越來越少，其 大部 分都具備天然景觀，是人居的好環(huán)境，而且建造水平比較高，價位高，很熱銷。另外， 高檔公寓銷售價格高于同期普通多、高層住 宅的同比漲幅、低于同期別墅的漲幅，漲勢基本企穩(wěn)。 深圳的高檔住宅價格高而且暢銷，主要是受新政“ 90 平方米以下的中小戶型要占開發(fā)總量的 70%”影響。隨著宏觀調(diào)控政策實施，高檔房價 高企勢頭得到控制，隨著時間推移，部分翹尾因素減弱，高檔住宅 的漲幅明顯趨緩。 新建商品房非住宅 ， 寫字樓基本集中于市中心區(qū)，位置好，投資者一致看好，需求持續(xù)增長，價格高開高走 。二是深圳經(jīng)濟發(fā)展的強大后勁和政府的大力規(guī)劃促進寫字樓市場的繁榮發(fā)展，不少國際知名公司進駐市中心區(qū)，增加寫字樓的有效需求 。三是寫字樓是比較穩(wěn)健的投資品種。 從 2021年 國家特別加強對住宅市場的宏觀調(diào)控 后 ，部分投資者轉(zhuǎn)向非住宅市場，促使非住宅物業(yè)的迅速發(fā)展，寫字樓的暢銷是其中之一。商業(yè)娛樂用房是新建商品房非住宅的重要組成部分，由于受宏觀調(diào)控的影響，部分住宅物業(yè)的投資者涌向商業(yè)娛樂用房市場，需求增加，快速拉升價格 ， 在售的商業(yè)娛樂用房分布比較廣，關(guān)內(nèi)外都有，關(guān)內(nèi)推出的商業(yè)娛樂用房，價位已經(jīng)很高，但大部 分都比較暢銷，關(guān)外的商業(yè)娛樂用房銷售價格隨著住宅價格上漲也不斷攀升， 主要是伴隨深圳經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展，人口迅速增長，投資者對深圳的商業(yè)市場前景看好。 從入市新盤的區(qū)域和各行政區(qū)的推盤量 來看， 深圳房地產(chǎn)開發(fā)的主戰(zhàn)場依然集中在關(guān)外， 二線關(guān)外 入市 的 新盤數(shù)量占到入市新盤總數(shù)的 60%左右 ， 超過關(guān)內(nèi) 四 區(qū)的總和。 通過 上述 分析可以 看出，在土地資源有限的深圳房地產(chǎn)市場，住宅供應(yīng)日益減少，相信在未來住宅的供應(yīng)將會更加有限。 由于深圳關(guān)內(nèi)房地產(chǎn)市場的逐步發(fā)展成熟， 關(guān)外占有住宅開發(fā)的很大份額，關(guān)外 已成為 房地產(chǎn)市場開發(fā)的主戰(zhàn)場。 ② 市場供應(yīng)分析 據(jù) 搜房網(wǎng)房源中心統(tǒng)計， 2021 年下半年深圳計劃開盤項目 60 個，比上半年的 39 個開盤量增長 35%。其中純新盤開盤 47 個 ， 老項目后期開盤 13 個。其中寶安預(yù) 20 個、龍崗 14 個 ，兩區(qū)放量急劇增加，南山、福田、羅湖、鹽田的放量緩慢增加，計劃開盤均價略有下降，但 80%以上樓盤價格待定 從目前公開的數(shù)據(jù)來看，上半年上市公司并未減緩工程進度或停工，所以到下半年新房供給量會比較 大， 所以預(yù)計下半年深圳 的 房價將出現(xiàn)松動。 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為， 房地產(chǎn)現(xiàn)在還是賣方市場，新盤的推出節(jié)奏是掌握在開發(fā)商手中的，開發(fā)商有各種辦法決定推盤的進度。另 外， 房地產(chǎn)市場并不是按供求關(guān)系來決定價格 的 ，因為房地產(chǎn)有著很強 的 投機屬性。 所以，對房價起決定性作用的因素不是新房的供應(yīng)量，而仍然是 房地產(chǎn) 的 調(diào)控政策。 ○ 3 市場需求分析 深圳共成交新房 ，同比減少 62021 年 深圳經(jīng)濟持續(xù)保持回升向好的態(tài)勢，主要經(jīng)濟指標(biāo)平穩(wěn)增長，較好地完成年初預(yù)定的各項目標(biāo) 。 房地產(chǎn)開發(fā)投資 16345億元，增長 %，雖然 2021年 上半年 成多 ， 上半年住宅市場從暖春走向冰夏，土地市場也由暖轉(zhuǎn)冷， 但是由于 深圳可供開發(fā)的土地資源十分有限，上半年公開出讓的土地資源甚少，土地資源的緊缺， 已 成為制約深圳高速發(fā)展的房地產(chǎn)的一大重要瓶頸。 又加上，從現(xiàn)在起開發(fā)需 24 個月時間 …… 。所以， 綜觀全局， 房地產(chǎn)市場的前景是樂觀的 。 ○ 4 價格分析 2021 年上半年是樓市調(diào)控的高壓期，一系列打壓政策的密集出臺，特別是有史上最嚴(yán)之稱的 “國十條 ”出臺后，效果立竿見影，成交量暴減，房價瘋漲的勢頭也得到遏制，并出現(xiàn)回落的苗頭 ，但與去年同期相比，房價仍然相當(dāng)高。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān) 測， 2021年上半年深圳住宅的成交均價大致呈先攀升后回落之勢，特別是在 “國十條 ”出臺后，新房成交均價下跌明顯， 6 月份的成交均價已跌至 16970元 /平方米，較 2 月份的峰值（ 24195 元 /平方米）下降 7225 元 /平方米，降幅接近 30％ ，需要說明的是，房價 的回落大部分的原因是緣于成交結(jié)構(gòu)的變動，即成交物業(yè)逐漸低端化、低價格，另一方面，新政帶來的 “特價房 ”也是導(dǎo)致房價回落的原因之一。 虛高 的房價，吸引了 部份的 投資客 ， 特別是豪宅市場 ，他們總是希望能高價出手，獲取可觀的利益， 投資客的手中往往握有好幾套物業(yè)，在 房源 有限的深圳市場上，不少自住型買家的需求反而不能得到滿足，這就進一步加劇了供求不平衡的矛 盾。這種矛盾的加深，也進一步刺激了深圳的樓市，加劇了房價的上漲 ， 未來深圳樓市價格必然穩(wěn)中有升。 ○ 5 客戶群體分析 根據(jù)市調(diào)得知，深圳住宅市場的 客群主要有以下三 大類： 居家型置業(yè)者 此類置業(yè)者購房的目的是為了自住，因此他們傾向于購買配套比較齊 的大型社區(qū)，大型社區(qū)里的二房、三房是他們青睞的物業(yè)類型。 過渡型置業(yè)者 這 一類客戶群大多購買小戶型項目，他們大多比較年輕， 希望能籌足首期款供房，受到經(jīng)濟制約，這類人群往往比較看好關(guān)外小區(qū)， 他們購房雖然 也 是 用于 自住 ，但 當(dāng)條件成熟、有了充裕的經(jīng)濟時，可能變賣該房，或用于出租。 投資客 近兩年，房價的飛速增長，吸引了不少逐利的投資客的關(guān)注。他們一般都是再次置業(yè)，都有較高且穩(wěn)定的收入， 或者原有一定的投資資本， 他們置業(yè)的 目的多數(shù)是為了轉(zhuǎn)手賣出賺取差額利潤。此類置業(yè)者大多鐘情于豪宅和小戶型項目。投資豪宅的置業(yè)者一般是短線投資，而購買小戶型的投資客多是長線投資，目的是為了獲取穩(wěn)定的租金回報。 （ 4） 深圳市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢的基本判斷 目前，深圳市已經(jīng)成為全國第一個沒有農(nóng)村的城市，特區(qū)內(nèi)外統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，將加快寶安、龍崗兩區(qū)的城市化步伐，給深圳房地產(chǎn)注入新的活力。 市區(qū)土地資源希缺，只有靠舊村改造來彌補，而目前舊改項目操作起來較為繁瑣，時間較長，難于解決土地的急需問題， 而關(guān)外 的寶安、龍崗兩區(qū)尚有較多待開發(fā) 利用 的 土地，由此可以看出 ，今后幾年關(guān)外兩區(qū)必將成為深圳市房地產(chǎn)的主戰(zhàn)場。隨著深圳經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，外來就業(yè)人口的增加，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的加快，土地的逐漸減少，深圳市未來幾年對商品房的需求仍然趨旺，商 品房價格總體上仍將維持一個穩(wěn)步的上升勢頭， 深圳市房地產(chǎn)有著 平穩(wěn)發(fā)展的良好前景。 （二） 寶安 區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展及前景 區(qū) 概況 寶安區(qū)位于深圳市西北部，全區(qū)總面積 713 平方公里，海岸線長 ，寶安歷史源遠(yuǎn)流長，是嶺南重要的文化名城之一，也是著名的僑鄉(xiāng)，現(xiàn)有各類人口總和超過 500萬人。 深圳市的前身就是廣東省寶安縣。 1979 年，中 國改革開放的序幕從這里拉開。 1980 年，深圳經(jīng)濟特區(qū)正式成立。1982 年，國務(wù)院批準(zhǔn)恢復(fù)寶安縣建制。 1992 年，撤縣建區(qū)，將寶安縣分設(shè)為寶安、龍崗兩個行政區(qū)，寶安區(qū)于 1993 年元旦正式掛牌。寶安在中國改革開放歷史進程中扮演過重要角色，如 1983 年 7 月 8 日，新中國第一家股份制企業(yè)寶安縣聯(lián)合投資公司向社會公開發(fā)行了新中國第一張股票，打破了 “股票是資本主義的專利 ”的舊觀念，成為中國證券市場的先行者。 寶安 2021 年全面實現(xiàn)城市化 ， 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日 趨完善，交通四通八達(dá)，海、陸、空多功能立體交通網(wǎng)絡(luò)基本形成。 2021 年 5月，深圳市委市政府作出了設(shè)立光明新區(qū)的決定，原寶安的公明、光明 2 個街道的經(jīng)濟社會事務(wù)納入光明新區(qū)管理。 寶安經(jīng)濟發(fā)達(dá)，是深圳的經(jīng)濟大區(qū)和經(jīng)濟強區(qū)，也是未來現(xiàn)代化經(jīng)濟中心城市 —— 深圳的工業(yè)基地和西部中心，正建設(shè)成為深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、先進工業(yè)、加工貿(mào)易、 “三高 ”創(chuàng)匯農(nóng)業(yè)和生態(tài)旅游基地。 區(qū) 房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢 （ 1） 供需分析 ○ 1 2021 年 寶安 區(qū)推盤 情況 ： 第一， 2021年 寶安 區(qū)新推樓盤概況 從 今年 7月 1 日起，深圳將正式擴容，關(guān)外的寶安區(qū)也從此納入特區(qū)范疇， 由于土地資 源緊缺（特別是關(guān)內(nèi)），關(guān)外已成今后房地產(chǎn)的主戰(zhàn)場， 寶安區(qū)目前的新盤主要集中在寶安中心區(qū)和龍華新城，房價在 20210 上 下 ，從房價走勢來看，龍華新城與寶安中心區(qū)的房價大致相仿。具體推盤情況羅列如下： 樓盤名稱： 花樣年花郡 （寶安中心區(qū)） 開發(fā)商： 深圳市花樣年投資發(fā)展有限公司 項目位置： 寶安區(qū)寶安大道與玉律路交匯處 項目概況： 占地面積 : 平方米 ， 總建筑面積 : ， 容積率 :， 綠化率 :38%， 2027 層高層住宅，共 2280套 。 南區(qū) 1178 套 ， 北區(qū) 1102 套 ， 總戶數(shù) :2280戶 ， 停車位備注 :共 1038個車位 。 產(chǎn)品類型：洋房， 主力戶型為 2770 平小戶，帶精裝修。 均價 ： 18000元 /平米 物管費： /平方 /月 開盤時間： 2021年 06 月 16日 樓盤名稱： 天健時尚空間（寶安中心區(qū)） 開發(fā)商：深圳市天健房地產(chǎn)開發(fā)實業(yè)有限公司 項目位置： 興華路與興華一路交匯處 項目概況： 本項目用地面積 平方米，建筑面積 50680平方米，容積率 ， 綠化率 :21%， 其 中 商業(yè)7000 平方米 ， 住宅 35580 平方米（ 568 戶） ， 幼兒園 3600平方米（ 12 個班） ，