某市物業管理暫行辦法(更新版)

　　

【正文】 　　依照前款規定應當召開業主委員會會議，業主委員會主任、副主任不召集的，由經1/3以上業主委員會委員推舉產生的召集人主持召開。　　第五十六條　業主委員會會議由主任召集和主持；主任因故不能履行職責的，由副主任召集和主持。　　第五十三條　業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列資料向物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府辦理備案手續：　　(一)管理規約、業主大會議事規則；　　(二)業主大會的會議記錄和會議決定；　　(三)業主委員會委員(候補委員)名單及其基本情況。　　第五十二條　業主委員會一般由5人至15人的單數委員組成，每屆任期不超過5年，可以連選連任，具體人數、任期由業主大會議事規則約定。　　業主大會議事規則應當約定未參與表決業主的投票權數是否可以計入已表決的多數票。　　第四十六條　業主大會確定業主投票權數，按照下列方法認定業主人數和總人數：　　(一)業主人數按照專有部分的數量計算，1個專有部分按1人計算。　　第四十三條　業主大會會議表決結果公示期間，業主對表決結果有異議的，組織召開業主大會會議的機構應當記錄并及時答復。因故需要延長投票期限的，應當按照業主大會會議召開方案或者業主大會議事規則的約定公告全體業主，延長期限最長不得超過15日。　　公示期間，業主可以對業主大會會議擬表決事項提出建議和意見。　　第三十七條　業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會成立之日起，籌備組自行解散。　　需要修改管理規約、業主大會議事規則草案的，應當及時修改，修改后的草案應當按照本辦法第二十九條第二款的規定公示。　　第二十八條　籌備組可以持街道辦事處、鎮人民政府出具的證明向公安機關申請刻制籌備組印章，印章由籌備組組長或者籌備組組長指定的籌備組成員保管。　　籌備組組長由街道辦事處、鎮人民政府在籌備組成員中提名，經過半數籌備組成員同意后產生。　　擬定的籌備組成員名單公示期滿，業主無異議或者異議不成立的，街道辦事處、鎮人民政府應當向全體業主發布籌備組成立的公告并附具籌備組成員名單。　　第二十一條　籌備組由業主代表5人至13人的單數、物業所在地街道辦事處或者鎮人民政府代表1人以及建設單位代表1人組成。　　業主委員會由業主大會依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主的監督。　　依照前款規定分割后的若干物業管理區域，由物業服務企業提交以下資料辦理物業管理區域備案手續：　　(一)物業管理區域備案申報表；　　(二)分割后各物業管理區域四至范圍說明及附圖；　　(三)分割方案；　　(四)已分割各物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意分割方案的證明材料。報送資料齊全、符合法定要求的，區分局、縣級市房地產行政主管部門應當當場出具加蓋印章的書面回執。　　區分局、縣級市房地產行政主管部門應當定期組織街道辦事處、鎮人民政府、居民委員會、村民委員會的相關工作人員以及業主委員會委員、業主監事會監事進行物業管理法律知識培訓，所需經費列入同級人民政府財政預算。舊住宅小區的范圍由區、縣級市人民政府確定。市長　陳建華2014年3月13日第一章　總則第一條　為了規范本市物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《廣東省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。　　第五條　市房地產行政主管部門組織實施本辦法，負責全市物業管理活動的監督管理工作。　　第八條　房地產、價格、公安、城市管理、交通、工商、環保、質量監督等行政管理部門和城市管理綜合執法機關應當按照法定職責加強物業管理區域內房屋安全、物業收費、治安消防、公共秩序、環境衛生、房屋和設施設備使用等方面的監督管理，建立違法行為投訴登記制度，依法處理物業管理區域內的違法行為。　　第十三條　已經實施物業管理但未辦理物業管理區域備案手續的建成居住區，物業服務企業應當提交下列資料辦理：　　(一)物業管理區域備案申報表；　　(二)物業服務合同；　　(三)物業服務企業資質證書；　　(四)《建設用地規劃許可證》及附圖；　　(五)建設項目修建性詳細規劃或者建設工程設計方案總平面圖；　　(六)物業管理用房坐落位置、建筑面積；　　(七)地名批復文件。　　前兩款所規定明示或者公告的內容包括：　　(一)物業管理區域的四至范圍說明及附圖；　　(二)公共場所、公共綠地的面積和位置；　　(三)公共車位數量和位置；　　(四)地下室、底層架空層、天臺的面積及其權屬；　　(五)物業服務用房和業主委員會用房的面積和位置；　　(六)共用設施設備名稱及權屬；(七)其他需要明示的場所和設施設備。　　第十九條　本市建立業主決策電子投票系統，法律、法規、規章和規范性文件規定以及管理規約約定需要業主共同決定的事項，提倡業主通過電子投票系統進行決策。　　第二十二條　籌備組成員應當符合下列條件：　　(一)具有完全民事行為能力；　　(二)本人及其近親屬未在為本物業管理區域提供物業服務的企業及其關聯企業任職；　　(三)不存在索取、非法收受建設單位、物業服務企業的利益或者報酬的行為；　　(四)不存在泄露業主資料或者將業主資料用于與物業管理無關活動的行為。　　經核實，擬定的街道辦事處、鎮人民政府代表不符合本辦法第二十二條第一款、第二款規定的，街道辦事處、鎮人民政府應當予以更換；擬定的業主代表不符合本辦法第二十二條第一款、第二款規定的，街道辦事處、鎮人民政府應當取消其業主代表資格并公告全體業主。籌備組組長不召集籌備組會議的，經1/3以上籌備組成員同意，可以由會議發起人組織召開籌備組會議。　　第二十九條　籌備組應當做好以下籌備工作：　　(一)確認并公示業主人數以及所擁有的專有部分面積；　　(二)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；　　(三)擬定管理規約草案和業主大會議事規則草案；　　(四)確定首次業主大會會議表決規則；　　(五)確定業主委員會委員候選人(以下簡稱候選人)人數、名額分配及產生辦法，確定候選人名單；　　(六)制定首屆業主委員會選舉規則；　　(七)完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。　　第三十二條　籌備組應當將擬定的候選人名單向全體業主公示，公示時間不少于7日。第三節　業主大會　　第三十四條　業主共同決定以下事項：　　(一)制定和修改業主大會議事規則；　　(二)制定和修改管理規約；　　(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會委員；　　(四)決定是否設立業主監事會；　　(五)制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；　　(六)選聘和解聘物業服務企業；　　(七)籌集和使用物業專項維修資金，制定物業專項維修資金管理制度；　　(八)改建、重建建筑物及其附屬設施；　　(九)改變共用部位、共用設施設備的用途；　　(十)決定或者授權業主委員會決定共用部位、共用設施設備的經營方式，管理、使用經營收益；　　(十一)聽取和審查業主委員會的工作報告和收支預算結算報告、業主監事會的工作報告；　　(十二)改變或者撤銷本物業管理區域內部分業主、業主委員會作出的與業主大會決定相抵觸的決議；　　(十三)法律、法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項。　　有下列情形之一的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議，并于10日內發布召開臨時會議的公告：　　(一)經已交付使用物業業主總人數20%以上業主提議；　　(二)經業主委員會決定；　　(三)經業主監事會提議；　　(四)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理；　　(五)管理規約或者業主大會議事規則約定的其他情形。　　第四十條　業主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見和電子投票等形式，但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。　　表決結果應當向全體業主公示。查驗的業主表決意見與公示的表決結果不一致的，應當重新統計、公示表決結果。　　第四十七條　1個專有部分有2個以上所有權人的，其所有權人應當推選1人行使表決權，但共有人所代表的業主人數為1人。業主委員會委員及其利害關系人不得擔任業主監事會監事。業主委員會應當按照議事規則組織召開業主大會，補選業主委員會委員。　　備案的有關事項發生變更的，任期內的業主委員會應當自變更之日起15日內向原備案機關辦理備案變更手續。　　業主委員會會議應當制作書面記錄并存檔，業主委員會會議作出的決定，應當有參會委員的簽字確認，并自作出決定之日起3日內公告全體業主。　　第五十九條　業主大會設立業主監事會的，業主監事會應當每年不少于一次對物業專項維修資金、物業共用部位和共用設施設備經營所得收益、業主大會和業主委員會工作經費的收支情況進行檢查并將檢查情況通報全體業主。　　第六十一條　業主委員會委員缺員，由候補委員遞補后仍未達到議事規則規定的人數，或者后期物業的業主入住后需增補業主委員會委員的，業主委員會應當在上述情況發生之日起3個月內組織召開業主大會會議補選。第六十三條　業主委員會委員集體辭職或者業主委員會任期屆滿但未能及時換屆選舉產生新一屆業主委員會的，在新一屆業主委員會產生之前，由業主大會議事規則約定的執行機構或者人員在約定的職責范圍內履行業主委員會職責。　　第六十六條　建設單位與物業服務企業簽訂前期物業服務合同的，物業服務企業應當自合同簽訂之日起15日內，提交以下資料向物業所在地的區分局、縣級市房地產行政主管部門備案：　　(一)前期物業服務合同備案申報表；　　(二)物業服務企業資質證書；　　(三)前期物業服務合同；　　(四)中標通知書。　　(二)擬調整物業服務收費標準的相關事項已公告30日以上。　　第七十條　建設單位應當在新建物業交付使用15日前，與選聘的物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。第五章　物業服務　　第七十三條　業主大會成立后作出選聘或者續聘物業服務企業決定的，業主委員會應當與業主大會選聘或者續聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。　　物業服務收費實行酬金制的，物業服務企業、業主大會或者業主委員會、業主監事會可以按照物業服務合同的約定聘請會計師事務所等對物業服務資金年度預決算和收支情況進行審計并將審計報告通報全體業主。　　原物業服務企業未在物業服務合同終止之日起15日內退出物業管理區域的，業主、業主委員會、新聘物業服務企業可以通過區分局、縣級市房地產行政主管部門或者司法途徑要求原物業服務企業退出物業管理區域，辦理交接手續。專營服務單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。業主、物業使用人、業主委員會、物業服務企業對本物業管理區域內違反法律、法規和本辦法規定的行為，可以向房地產行政主管部門及其他有關部門投訴舉報，有關部門應當依法調查核實后予以處理；對署名舉報的，應當將處理結果書面告知當事人。　　物業服務企業應當按照服務協議為業主、物業使用人、裝飾裝修企業提供相應的服務，并為裝飾裝修廢棄物的收集運輸提供明確指引。　　物業專項維修資金籌集、管理和使用的程序、方式等具體操作細則，由市房地產行政主管部門會同相關部門另行制定。　　第九十六條　違反本辦法第六十四條第一款規定，建設單位未通過公開招投標的方式選聘物業服務企業的，由房地產行政主管部門責令限期改正；逾期不改的，予以通報批評，處以5萬元罰款，并在企業誠信檔案中記錄其違規行為