柳州某房地產策劃方案書(更新版)

　　

【正文】 00元/間/月1018 m2：60元/ m 2/月物業管理費：5元/平方米/月空置率：0現場人流： 時 間 （am）10點 （pm ）16 點 晚上19點人流量 22人/分鐘 53人/分鐘 60人/分鐘綜合評價：該商場地處商業中心，周邊商業氣氛濃厚，該項目建于99年4月8日，現商場內的布置比較陳舊，購物環境及檔次偏低，業主經營以低檔商品為主，由于商場內沒有統一的規劃，顯得雜亂無序，使中山中路相當一部分具中檔消費水平的消費者未被吸引過來，針對的客戶群多為2030歲的女性消費者。路段環境：該街段除延續柳州城中區的商業特點（以經營服飾為主）外，與文化、體育、藝術相關的產品較多。租金范圍：一般在180—300元/平米。大部分經營者對目前的經營狀況認為較為一般，其次為不太滿意及比較滿意。對于占一半多比例的“隨機型購物”，通過銷售現場的布置、商品的陳列方式以及商業環境的營造，激發消費者的購物欲望，將對商品的銷售額起到相當重要的作用。城中區在柳州具有無可代替的商業吸引力。受調資、增資政策和“三條保障線”進一步落實的影響，居民收入增長加快：在居民年收入方面：2022年在崗職工平均工資為12969元，與去年同期相比增幅較大，為生活質量的進一步提高提供了保障。其中，城，%；各縣及縣以下，% ； 近年來，柳州市圍繞“建設大市場、發展大商貿、搞活大流通”的發展目標，進一步深化商貿流通體制改革，大力發展非公經濟，積極推行連鎖經營、物流配送等現代流通業態和先進營銷方式，有力地推進了商貿流通業的發展，市內商業中心區逐年擴大，市場經營規模和檔次不斷得到提升，并逐步朝規范化、專業化、集約化方向發展。隨著市場的成熟，發展商就意識到要通過提高商鋪的商業利用價值，合理規劃商鋪間隔布局和提高物業管理和商業管理等手段，來達到理想的價位和提高產品的競爭力。從市場現狀來看，柳州商用物業市場還面臨著以下的現實問題。商業活動已在城區形成多個區域性商圈，在一個商圈里面，如果沒有幾個大型項目將無法吸引足夠的客流量，更不足以支撐整個商業區域的繁榮。⑵城中區點評：五星商場一帶是柳州目前最興旺的商業中心區，各在售項目都以該商業中心區為導向，同時中心商業圈已開始慢慢向周邊擴展，這些項目的出現在一定程度上會加強該區域商業的獨特地位。六、柳州市商業環境分析區域 主要業態 主要經營場所 說明城中區化妝品、精品服飾、通訊、辦公用品、休閑餐飲、賓館、娛樂五星商廈、工貿百貨、興隆大廈、東都百貨、龍城路商業街、移動通訊廣場（工貿、聚寶、中百等）；柳州飯店、柳州賓館、麗晶酒店、供水大廈等；好時、新藝堡、山外青山等娛樂場所柳州市高檔消費集中區，柳州市商業（零售）的制高點魚峰老區日雜、五金、藥材、干雜、日用品、百貨精品、小食品、酒類、文化用品等綜合商業區駕鶴市場、魚峰商業城、華聯超市、東風商廈（工貿收購）、白云交易市場將與城中區有機結合成柳州市的中心商業區魚峰東區 摩托車、家具等大件生活用品賣場 潭中東路、東環路集中賣場 發展中的大型批發區柳南老區汽車配件、服裝、交通運輸、五金交化、水果、日用百貨等生活消費品專業批發市場飛鵝市場、飛鵝商城、南天鞋城、新風倉建筑裝飾材料市場、力風建筑裝飾市場柳州市成熟的專業批發基地柳南新區（柳邕路段）機電、五金交化產品、汽車產品及配件、建筑材料、食品及其加工器械、農產品、飼料獸藥機電五交化產品市場、農產品批發市場、飼料獸藥批發市場、南方裝潢材料大市場、金龍市場、柳南區汽配市場成熟的專業批發街柳北區 鋼材等工業用品、工業產成品交易集散地 鋼材市場、木材市場 工業產品交易區總結：從 上 表 可 看 出 ， 柳 州 市 目 前 的 商 業 布 局 呈 現 “中 間 高 ， 四 周 專 ”的 特 點 。⑴商住混合小區商鋪是住宅物業的配套產品，商住混合是小區商鋪最明顯的特點，由于我國汽車普及率費非常低，居民活動半徑范圍較小，在住區購物消費成了中國人的生活習慣和消費傳統，商住混合是我國國情、民情的具體表現。⑴規模化大型商廈經營面積過萬㎡，是規模化、集約化的物業項目。6. 優先引進核心主力店。而同時隨著白沙路沿線的遠期規劃，沿線將規劃為居住區、商業區及商務區，而同時隨著北二環的通車以及雙沖橋的修建，使柳北區與其它區域連成一片，使該區域具備一定的發展前景。該片區目前包括東風商城、魚峰大廈、華聯超市等較有影響力的大型商場，但由于該區域缺少其它商業配套設施，難以與城中區商業相競爭。同時由于較為便捷的交通，使潭中西路、西環路沿線出現部分專業市場，如潭中西路的中華奇石及家具市場、西環路的汽車及部分裝飾市場等，而去年柳州市政府批準將西環路和潭中西路商業冠名為“廣西汽車大道”。多年來商用物業的開發使城中區的商業占據柳州主導商業地位，方圓不足500米內集中了柳州市幾大主要商場，而隨著城市的外圍拓展及舊城改造，城中區規劃成為柳州的中心商業區，隨著舊城改造的推進，其商業規模不斷呈現擴大的跡象。柳州房價一路走高，歸其直接原因主要有：? 隨著競爭加劇，房子本身越建越好，質素越來越高；? 土地拍賣政策導致地價攀升；? 新的拆遷政策自2022年11月1日起執行后發展商成本加 大，同時新盤房價比照拆遷房價；? 消費市場支持。 柳州市房地產業的升溫，有其歷史必然性的，歸其原因有：? 得益于國家宏觀經濟調整，市民的消費信心得以增強和鞏固；? 機關企事業單位取消了實物分房政策，催生了商品房新的市場需求；? 在“城市建設與管理年”中對拆遷安置需求大增，是房地產走旺的主因。隨著雙沖橋、內環道路、截污工程等建設項目的陸續開工，全市掀起了新一輪城市建設的熱潮，全力打造“創業在柳州、發展在柳州、安居在柳州”的城市品牌，使得柳州固定資產投資保持雙位數增長的強勁勢頭。城市綜合實力曾兩次列全國450個城市中50強之內。超出2022年國內生，經濟增長開始提速。二、柳州房地產市場分析 柳州市的房地產業自1992年正式起步以來，發展到今天已經形成群雄逐鹿的局面，據不完全統計，2022年底在柳州市注冊的房地產公司約達217家，全年完成施工的商品房面積總數（不含經濟實用房和單位集資房）。2022年初，全市有房地產企業180多家，目前已有217家；全年商品房在建開工點達66個，在建施工面積300多萬平方米，創下了柳州歷史的最高水平。隨著房地產投資勢頭的旺盛，舊城改造如火如荼，拆遷周轉房、安置房的商機應運而生，同時帶動了銷售勢頭的旺盛，使柳州房地產商品房空置面積趨于下降。隨著南二環的建設，交通條件的改善，預計南二環沿線物業（如舊機場開發區一帶等）將會得到進一步的開發。面積約41平方公里。但“東區構想”的開發目前僅處于籌建階段，其建設本身還有待完善，生活配套設施還存在太多的空白點。三、項目提案的原則及思路1. 充分考慮多行為與商業的有機整合，即保證開發商的開發利益，又要確保按商業區模式進行商場動作。8. 結合城市規劃的有利因素，充分發揮項目地理優勢，結合步行街的優勢，打造項目品牌。我國商業的發展趨勢，最明顯的是大型商廈組建購物中心，呈現出購物中心逐漸取代百貨公司商業龍頭地位的趨勢，百貨公司有可能轉化為大型購物中心的一部分，購物中心將發展成為大型商廈標志性的旗幟。總 結：通過分析大型商廈、專業市場和小區商鋪三者的市場特征，我們可以全面地對各種商用物業提出差異化的營銷推廣策略，并對不同的目標客戶群體進行大致的劃分，對于本項目的成功推廣有著重要的指導意義。? 河南魚峰路一帶競爭格局河南魚峰路一帶雖然具有一定的商業氛圍，但商業規模偏小，具有影響力的商場不多，而且分布較為零散。⑴供應量持續增加,存在競爭壓力2022—2022年柳州商用物業有持續增加的趨勢，隨著市政建設的進一步加快，舊城區的改造及新城區的進一步開發，將會有更多新的商業用地，再加上目前的商用物業的存貨量，柳州的商用物業市場將面臨激烈的競爭。開發規模化、經營專業化將成為未來商用物業的發展趨勢，潤和很多人認為只要商鋪的地點好，位于商業旺地，就一定能賣得好；商用物業若不重視塑造感性的項目形象，項目缺乏具體化、可感性強的形象表現，會減弱對目標客戶的吸引力。而商用物業的經營管理則較為滯后，專業的成熟的商業性的社會性的商業管理機構在市場上較少，目前負責商場經營管理的機構，多為開發商公司內的一個部門或其屬下的子公司，只負責自身開發項目的經營管理，在業主或商戶眼里，既欠缺專業性，又欠缺客觀性。而在各主要商場營業方面：中小商場呈現萎縮趨向，2022年百貨公司、中糖公司的中小商場年%、%。隨著居民收入的增長，居民的消費支出也有不同程度的增長。⑶消費者的購物逗留時間 在河南商業區購物所花費的時間依次為24小時、2小時以下、4小時以上，在城中區購物的消費者所花費時間依次為24 小時、4小時以上、2小時以下。⑵消費者的購買商品 在消費者的購買商品中，服裝鞋類及日用百貨占較大的比例，其次為食品。經營模式 比例（%）種類豐富、集飲食、娛樂、購物于一體 規模化、特色化經營 商鋪組合多元化 有很多品牌店 購物消費環境好 統一管理、統一經營、統一規劃 10其它 許多經營者的理想經營模式是規模化、特色化經營，希望通過商業的規模效應及富有特色的經營方式來吸引消費者，而同時許多經營者希望自己經營的地方能集飲食、休閑、購物于一體，周邊具有良好的購物環境等。⑵解放路街區功能分析A、解放南路種類 餐飲 游戲 百貨 服裝 鞋帽 圖書 內衣 通訊 珠寶行 合計數量 5 1 2 44 3 1 1 3 1 61比例 100經營種類：南路以服裝為主，%，其它有餐飲、通訊等品種經營租金：150—300元/平米B、解放北路種類 銀行化妝品 餐飲 服裝 花店 婚紗 百貨 醫藥藝術品 電器 相館 雜志禮品店合計數 3 1 9 4 7 4 2 4 2 1 3 1 1 42量比例 100經營種類：北路與南路相比，餐飲業占主導地位，其次是服裝、醫藥、婚紗。⑴工貿大廈（百貨公司賣場）樓層 經營品種負1層 家電廣場1 皮具、玉器、電子、電器、通訊、化妝品、肯德基2 床上用品、鞋類、內衣3 男女服裝（職業服裝偏重，兼營休閑類）4 百貨超市、體育器材、體育用品、運動鞋經營品牌：飛利浦、索尼、雅方；皮爾卡丹、丹東尼等經營方式：統一管理，鋪位不出售，不直接收租金，以提成方式收取費用，一般在營業額的2425%之間提取。總結：“百貨公司”經營中高檔服裝、鞋類、化妝品、皮具、精品、通訊產品等的零售為主。同時可成為繼柳江大橋、文惠橋外溝通城市南北交通的第三條便捷通道，直接促進飛鵝商圈與城中區的商貿聯系，有利于飛鵝商圈物業的銷售，對本項目銷售而言是非利好因素。三處開敞空間從西到東依次是西入口廣場、古城墻廣場和東入口廣場。這類客戶比投資性商家更注重的是局部的商業環境，具體針對自己經營的商品或服務在項目所在商業市場的發展前景和獲利空間。（第一章完） 項目分析一、地理位置本項目地處柳州市商業中心——城中區解放南路和曙光中路交匯處，位于五星商廈與規劃中的曙光路步行街之間，屬于五星商圈的核心范圍，其商業價值具備先天的區位和地段優勢。（解放南路夜景圖） （項目東側現狀圖）四、項目的資源整合由于本項目所處的特殊環境及歷史原因，使得本項目具有多重資源：“桂中新商埠”戰略⑴城市內環路以內以大型中心商廈 、商貿城為中心，特色商業街為框架，連鎖超市、社區便利店、特營店為網絡，構建河南河北兩個一級商業中心、四個城區二級商業分中心、若干個社區中心，組成多層次、多中心組團式的市區商業流通格局。將其整合設計、推廣，有利于本項目的綜合性定位及經營，為將來的物業銷售打下堅實的基礎。在中國，步行街的興起是近20年的事情；在柳州，步行街文化還未真正開始。事件營銷策略有三大功能：吸引更多人前往現場、豐富項目品牌內涵、制造注意力和新聞話題。曙光路是市政府規劃的一條步行街，是城市未來的一個商業、旅游重心區。⑸配套優勢五星商圈現階段的大問題是交通環境：區域內部交通比較混亂，機動車和非機動車停車位不足，步行交通和機動車交通混雜。項目周邊主要道路（解放南路、曙光中路）北高南低、東高西低，對項目的規劃、銷售及經營的影響較大。⑷項目工期長，市場有壓力本項目現處于籌建階段，距離商鋪預售時間尚有較長時間，可能會錯失商鋪銷售的先機。但現階段購物功能富余狀況已出現：如兩面針大廈、中百商場等商廈正在調整或面臨調整，但其設施已出現老化、調整機會不大。⑷紅光橋修建將改善城中區的交通環境修建紅光橋的目的是改善柳州市南北的內部交通，增進河南、河北市民人際間的交往，促進兩個一級商業中心（批發、零售中心）的貿易流通。項目的銷售有較大的壓力，局部地段存在泡沫現象（如飛鵝商業項目過度集中、總量過大）。⑹金融政策即將調整，房產銷售市場門檻提高據有關報道，中國商品房銀行按揭政策即將面臨調整：多層住宅需要封頂才能提供按揭，高層需建筑至2/3才能提供按揭，部分高端市場限制五成按揭。 ⑶價格差異：