城市綜合體的城市價值和商業模式(更新版)

　　

【正文】 概念，形成豐富多變的街道空間 n 為了實現綜合體內各個物業綜合價值的最大化，可以在規劃中結合都市綜合體的土地價值梯度分析來研究各個功能空間布局，不同類型的物業依據其商業價值最大化的原則進行空間布局n 案例：紐約洛克菲勒中心 、加拿大多倫多伊頓中心、東京陽光城35紐約洛克菲勒中心 （ 1/2）n 洛克菲勒中心是本世紀最早出現的建筑綜合體，它的開發從 1930年一直到今天，是當今世界上規模最為龐大的私人所有的商業、娛樂中心n 洛克菲勒中心號稱是 20世紀最偉大的都市計劃之一，位于紐約最繁華的商貿金融中心曼哈頓島上n 區域占地 22英畝，由 19棟建筑圍塑出來的活動區域，對于公共空間的運用也開啟了城市規劃的新風貌，完整的商場與辦公大樓讓該中心繼華爾街之后，成為紐約第二個市中心n 70層高的 RCA（洛克菲勒）大樓是整個中心的主體建筑；該中心還有商業建筑、辦公樓、旅館、公寓大樓以及劇場和電影院等娛樂設施n 低于街道層的地下步行系統把零售設施、地鐵車站以及各種不同用途的建筑物連成一體；由 21幢大廈圍合而形成的城市空間成為市民公共活動和文化娛樂場所36紐約洛克菲勒中心 （ 2/2）37加拿大多倫多伊頓中心 （ 1/2）n 伊頓中心是位于加拿大多倫多的一個著名商業建筑，該工程1977年開始建設， 1981年完工，總建筑面積有 56萬平方米，位于多倫多市中心繁華商業區，是一個龐大的多功能綜合商城n 伊頓中心伊頓中心是一個跨越 5個街區的龐大的條狀多層商業綜合體，是一個地面和地下建筑相結合的綜合商業建筑，地上、地下好幾層，并在兩頭和中間分別建有三座 30多層的辦公大樓，共有超過 300家商戶在這個購物中心開店經營，和數不清的公司在大樓里辦公n 伊頓中心是通過商業步行街的方式，將商業及其它功能空間有效地組織在一起的成功實例n 伊頓中心的設計還考慮了商業綜合體與公共汽車、電車、地鐵系統等交通設施的相互銜接n 與跨街主要商店之間，還設有行人天橋，不僅使行人安全迅速地穿過街道，而且不受室外氣候的影響38加拿大多倫多伊頓中心 （ 2/2）39東京的陽光城 （ 1/2）n 東京陽光城多功能綜合體對形成東京的池袋商業中心起了很大的促進和推動作用n 陽光城有一幢 60層、 240米高的辦公樓和一幢 38層的旅店，底部設有三層地下商業街，四樓以下為一整體，主樓高 240米，六十層設有瞭望臺n 商業街中心布置有貫通到頂的中庭，內有國際會議中、國際商業信息中心、賓館、博物館、水族館、美術館、劇場、歌舞廳、游戲廳和 180多家商店n 屋頂廣場上設計了兩幢七層、十層的建筑，其中綜合了多種功能，如展覽館、水族館、劇場、天象館等 40東京的陽光城 （ 2/2）41城市綜合體定義城市綜合體商業模式開發體量開發周期空間布局功能協同運營模式開發模式城市綜合體城市價值商業價值社會價值42城市綜合體商業模式 — 功能協同 城市綜合體的包容性強，功能選擇的范圍也很寬。住宅區內主要的康樂設施包括泳池，兒童游樂場，室外羽毛球場等n 太古城的發展從高品質的住宅小區起步，吸引大批香港中產階級入駐；在匯集人流之后開始大型零售的開發，引入高端品牌、提供有特色的娛樂餐飲設施取得了巨大的成功，也鞏固了太古城高品質社區的形象。其中，商務功能是其標志性功能，作為高投入、多功能、大體量建筑群，一般要求開發商要有能力控制開發節奏n 城市綜合體的開發周期長， 一般需要 3～ 5年的開發周期 ，新城區開發相對快些，例如杭州萬象城；而市中心區域開發往往涉及到舊城改造等諸多不利因素，開發周期往往要 5年甚至更長，往往采取片區逐步分期開發模式，例如 上海新天地（整體開發約 15年）n 前期可預留發展空間，分期開發較為保險，應把握開發節奏，注重建設的持續性，在區域條件、市場條件等方面成熟后，商務功能的高檔酒店、寫字樓、商業街就會呼之欲出n 案例：香港太古廣場25香港太古城地理位置n 太古城位于香港島東區的鰂魚涌，毗鄰維多利亞港；項目占地面積約 n 該地區與太古地鐵站直接相連，通過臨近的東區海底隧道與九龍島連接，可及性良好n 由于香港島面積很小，太古城與主要商業及商務區距離較近：其與銅鑼灣相距 4公里、至中環地區約 7公里；到九龍島的尖沙嘴和旺角直線距離分別為 4公里和 6公里銅鑼灣中環旺角 尖沙嘴東區海底隧道港島線太古城26香港太古城開發歷程太古船塢太古地產成立太古城住宅區共 8期高層物業建成 興建四星級酒店太古中心城一至四期落成太古城一期改建完成n 1907年 ，太古城的前身為太古集團 1907年興建的太古船塢，該地區與毗鄰的鲗魚涌組成了當時香港最龐大的工業n 1972年， 1970年代初期太古船塢遷移到青衣島更名為 “ 聯合船塢 ” 。 東新宿n 相對于西新宿的現代化與整齊，新宿車站以東的東新宿地區，則是最熱鬧也是最混亂的傳統商業街地區，其中，聞名海外的紅燈區歌舞伎町，就是位在新宿區之內新宿車站北9東京城市副中心 — 新宿 （ 4/5）n 新宿開發用地規模約 11個街區計 50公頃，開發超高層辦公建筑面積 160萬平米，規劃就業人口 30萬， 90年代初全部建設完畢，每天人流量高達 300萬人次，地下連通系統完善，成為東京的國際商務辦公集聚區n 新宿的開發，部分疏解了市中心的商務功能和 “ 攔截 ” 了市中心的商務壓力n 東京市在新宿區全面開發建設之前，先將該區內的所有交通、市政和公共設施建設完成，包括高速公路、廣場、停車場、公園等，使新宿成為完全的 “ 熟地 ” ，得以很快地吸引了大量開發商，建成的物業同樣很快吸引了大量企業進入，使新宿成為最成功的 CBD之一 n 新宿 CBD的規劃和建設是很細致的，它的特點是避免了房地產開發商為主導的建設，而是對商務、居住及商業用途規劃比較合理，且執行到位，二是現代服務業集聚規模達到日本最大，這主要得益于日本經濟的發展和當地政府的管理服務水平n 東京地鐵新宿站鏈接八條軌道交通線路，但是新宿站不僅是一條地下商業街，更是將公共汽車站、出租汽車站、地下停車場以及商店、銀行、地下商業街等布置在同一建筑物內n 新宿采用地下步行街系統，將整個地區車站、商場、文化、娛樂等設施連為一體。 迪特利奇電影博物館、阿森納寶庫電影院。大型商業新興商務區太古城中心先后興建 3座甲級寫字樓，與相鄰的太古坊相連成為香港島又一重要的商務中心。該地區與太古地鐵站直接相連，通過臨近的東區海底隧道與九龍島連接，可及性良好。但無論如何，要保持城市綜合體整體定位的一致性和無偏差性，這就需要城市綜合體中各個物業品種其在檔次、內容的選擇和梳理上要保持定位相對一致。步驟一利用商業部分提升配套和品質，增加寫字樓和公寓等其他部分的銷售通常先開發可以拉動項目價值及可以收回資金部分，再通過品牌提升及資金滾動開發其余部分50上海新天地 — 項目背景n 太平橋地區重建項目以石庫門舊建筑區為基礎n 上個世紀 90年代，上海政府實施城區改造工程，計劃拆除大量舊房，為配合盧灣區的開發，這一區域的老式弄堂也列入改造范圍n 1999年，瑞安集團取得太平橋地區 52公頃的土地，開始新天地改造項目n 瑞安集團斥資 ，用于新天地地區近萬人的動遷安置n 土地面積： 約 52公頃n 總建筑面積：約 110萬平方米n 物業構成： 零售（ ） 酒店／服務式公寓（ ） 辦公樓（ 39萬平方米） 公寓（ ） 人工湖綠地n 動工日期： 1999年初n 開發周期： 15年分期開發，預計到 2023年完工n 開發商： 瑞安集團51上海新天地 — 改造歷程1997年 規 劃構想1998年 拿地1999年 新天地北里 動 工 中心 綠 地及人工湖 動 工2023年 新天地北里開 業 中心 綠 地及人工湖開放 新天地南里 動 工 住宅一期 動 工 寫字樓一期 動 工2023年 新天地南里開 業 ，住宅一期 銷 售率 100％2023年 住宅一期完工交付2023年 寫字樓一期（ 1,2號樓）完工，出租率 90％以上2023年2023年　住宅二期完工， 銷 售率８０％……….2023年 進 度： 新天地北里開 業 ， 綠 地人工湖2023年 進 度： 新天地南里（商 業 、公寓）2023年 進 度 ：住宅一期交付2023年 進 度 ：寫字樓一期2023年 進 度 ：住宅二期52上海新天地 — 開發現狀人工湖＋綠 地企 業 天地新天地 翠湖天地二期 一期 北里 南里n 20232023年先期推出新天地 (零售 )和人工湖 /綠 地 (公益部分 )n 20232023年分 別 推出企 業 天地 (辦 公 )和翠湖天地一二期 (住宅 )53人工湖＋綠 地 企 業 天地翠湖天地二期 一期 北里 　 南里上海新天地 — 整體開發規劃n 兩 棟 五星 級 豪 華 酒店n 總 建筑面 積約 20,000平方米 n 預計 2023年 8月竣工 n 由瑞安開 發 ，引入國 際 知名n 酒店管理集 團n 目前已 經動 工n 翠湖天地三期以及新天地二期n 住宅 +零售的模式n 為頂級時 尚品牌度身定做的n 新天地二期，將沿 馬 當路建成n 商 業 配套面 積約 13900平方米n 翠湖天地三期 約 400套公寓，n 82023平方米。 2023年底總資產達到 1700億港幣n 新鴻基地產于 1972年在香港上市，目前是香港最大地產發展商之一，業務主要集中在香港，近年來亦積極拓展內地市場。 高水準的服務設施 三月 21三月 2114:56:4514:56:45March 21, 20231他 鄉 生白 發 ，舊國 見 青山。 14:56:4514:56:4514:56Sunday, March 21, 20231不知香 積 寺，數里入云峰。 三月 2114:56:4514:56Mar2121Mar211越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯 兒