城市綜合體的城市價值和商業模式與時俱進不斷創新老模(更新版)

　　

【正文】 ? 功能上涵蓋高尚住宅、大體量零售、甲級辦公樓等，一般較少會引入星級酒店作為高端商務配套 ? 案例：香港 IFC 19 香港 IFC（ 1/4） IFC香港國際金融中心地處香港全新的核心地段，是一項集工作、購物及休閑于一體的超大型綜合商業項目。 項目選址標準 ? 項目所在位置為城市核心區，有人流和消費基礎，項目位于城市中心，是城市經濟新增長點 ? 必須具有交通便捷的區位優勢 ? 必須營造齊備的生活系統 開發制約因素 ? 城市必須具備足夠的終端消費能力 ? 城市綜合體要求有優越的地段、交通、商圈配套 ? 開發商須具有雄厚的實力和高素質 ? 對開發商配套資源的要求 6 東京城市副中心 — 新宿 （ 1/5） ? 新宿區位于東京都中心區以西，距銀座約 6公里，是東京市內主要繁華區之一，新宿副都心目前建成的商務區總用地面積為 ，商業、辦公及寫字樓建筑面積為 200多萬平方米 ? 新宿副都心的經濟、行政、商業、文化、信息等部門云集于商務區，金融保險業、不動產業、零售批發業、服務業成為新宿的主要行業，人口就業構成已接近東京都中心三區 ? 東京新宿 CBD的中央核心商務區是以新宿站為中心、半徑為 7000米的范圍內，聚集了 160多家銀行，新宿已成為日本“銀行戰爭”的縮影，是“華爾街”的翻版 7 東京城市副中心 — 新宿 （ 2/5） 東京都政府（都廳） 新宿摩天大樓區 高島屋 中央公園 8 東京城市副中心 — 新宿 （ 3/5） ? 新宿區是一個有著各種不同面貌的城鎮，居住了大約 30萬人 ? 新宿是東京都的一個交通樞紐，共有 9條地鐵線路由此經過，日客流量超過了 300萬人 西新宿 ? 以新宿車站為中心，以西的西新宿是東京新規劃的行政與商業新都心，東京都的行政中心東京都廳就位在此處，除此之外周遭還包圍了許多大型企業總社所使用的摩天大樓，此超高層建筑群是東京地區最早形成的類似區域 南新宿 ? 新宿車站南口方向則是百貨公司與商店街云集的商業地區，其中最著名的包括有高島屋百貨公司的旗艦店高島屋時代廣場與知名日本連鎖書店紀伊國屋的總社 東新宿 ? 相對于西新宿的現代化與整齊，新宿車站以東的東新宿地區，則是最熱鬧也是最混亂的傳統商業街地區，其中，聞名海外的紅燈區歌舞伎町，就是位在新宿區之內 新宿車站 北 9 東京城市副中心 — 新宿 （ 4/5） ? 新宿開發用地規模約 11個街區計 50公頃，開發超高層辦公建筑面積 160萬平米，規劃就業人口 30萬， 90年代初全部建設完畢，每天人流量高達 300萬人次，地下連通系統完善，成為東京的國際商務辦公集聚區 ? 新宿的開發，部分疏解了市中心的商務功能和“攔截”了市中心的商務壓力 ? 東京市在新宿區全面開發建設之前，先將該區內的所有交通、市政和公共設施建設完成，包括高速公路、廣場、停車場、公園等，使新宿成為完全的“熟地”，得以很快地吸引了大量開發商，建成的物業同樣很快吸引了大量企業進入，使新宿成為最成功的 CBD之一 ? 新宿 CBD的規劃和建設是很細致的，它的特點是避免了房地產開發商為主導的建設，而是對商務、居住及商業用途規劃比較合理，且執行到位，二是現代服務業集聚規模達到日本最大，這主要得益于日本經濟的發展和當地政府的管理服務水平 ? 東京地鐵新宿站鏈接八條軌道交通線路，但是新宿站不僅是一條地下商業街，更是將公共汽車站、出租汽車站、地下停車場以及商店、銀行、地下商業街等布置在同一建筑物內 ? 新宿采用地下步行街系統，將整個地區車站、商場、文化、娛樂等設施連為一體。其中，商務功能是其標志性功能，作為高投入、多功能、大體量建筑群，一般要求開發商要有能力控制開發節奏 ? 城市綜合體的開發周期長， 一般需要 3～ 5年的開發周期 ，新城區開發相對快些，例如杭州萬象城；而市中心區域開發往往涉及到舊城改造等諸多不利因素，開發周期往往要 5年甚至更長，往往采取片區逐步分期開發模式，例如 上海新天地（整體開發約 15年） ? 前期可預留發展空間，分期開發較為保險，應把握開發節奏，注重建設的持續性，在區域條件、市場條件等方面成熟后，商務功能的高檔酒店、寫字樓、商業街就會呼之欲出 ? 案例：香港太古廣場 25 香港太古城地理位置 ? 太古城位于香港島東區的鰂魚涌，毗鄰維多利亞港；項目占地面積約 ? 該地區與太古地鐵站直接相連，通過臨近的東區海底隧道與九龍島連接，可及性良好 ? 由于香港島面積很小，太古城與主要商業及商務區距離較近：其與銅鑼灣相距 4公里、至中環地區約 7公里；到九龍島的尖沙嘴和旺角直線距離分別為 4公里和 6公里 銅鑼灣 中環 旺角 尖沙嘴 東區海底隧道 港島線 太古城 26 香港太古城開發歷程 太古船塢 太古地產成立 太古城住宅區共 8期高層物業建成 興建四星級酒店 太古中心城一至四期落成 太古城一期改建完成 ? 1907年 ，太古城的前身為太古集團 1907年興建的太古船塢，該地區與毗鄰的鲗魚涌組成了當時香港最龐大的工業 ? 1972年， 1970年代初期太古船塢遷移到青衣島更名為“聯合船塢”。住宅區內主要的康樂設施包括泳池，兒童游樂場，室外羽毛球場等 ? 太古城的發展從高品質的住宅小區起步，吸引大批香港中產階級入駐；在匯集人流之后開始大型零售的開發，引入高端品牌、提供有特色的娛樂餐飲設施取得了巨大的成功，也鞏固了太古城高品質社區的形象。這些新奇的設施和活動極佳地吸引了大眾的注意，為太古城聚集人氣 33 城市綜合體定義 城市綜合體商業模式 開發體量 開發周期 空間布局 功能協同 運營模式 開發模式 城市綜合體城市價值 商業價值 社會價值 34 城市綜合體商業模式 — 空間布局 ? 在一個城市進行都市綜合體開發時，首先要分析研究該城市的各種零售功能、服務、商務、辦公功能以及其他各具體功能的經營現狀與發展趨勢，其次要分析其經營物業場所的選擇習慣特點，結合其對輔助配套條件（可達交通方式、停車位、貨物運輸等）的要求程度，確定綜合體中規劃的每一種功能的地價區位選擇相對位序 ? 在城市綜合體開發中，通過地下層、地下夾層、天橋層的有機規劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內交通等設施以及建筑內部的交通系統有機聯系，組成一套完善的體系，打破了傳統街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間 ? 為了實現綜合體內各個物業綜合價值的最大化，可以在規劃中結合都市綜合體的土地價值梯度分析來研究各個功能空間布局，不同類型的物業依據其商業價值最大化的原則進行空間布局 ? 案例：紐約洛克菲勒中心 、加拿大多倫多伊頓中心、東京陽光城 35 紐約洛克菲勒中心 （ 1/2） ? 洛克菲勒中心是本世紀最早出現的建筑綜合體，它的開發從 1930年一直到今天，是當今世界上規模最為龐大的私人所有的商業、娛樂中心 ? 洛克菲勒中心號稱是 20世紀最偉大的都市計劃之一，位于紐約最繁華的商貿金融中心曼哈頓島上 ? 區域占地 22英畝，由 19棟建筑圍塑出來的活動區域，對于公共空間的運用也開啟了城市規劃的新風貌，完整的商場與辦公大樓讓該中心繼華爾街之后，成為紐約第二個市中心 ? 70層高的 RCA（洛克菲勒）大樓是整個中心的主體建筑；該中心還有商業建筑、辦公樓、旅館、公寓大樓以及劇場和電影院等娛樂設施 ? 低于街道層的地下步行系統把零售設施、地鐵車站以及各種不同用途的建筑物連成一體；由 21幢大廈圍合而形成的城市空間成為市民公共活動和文化娛樂場所 36 紐約洛克菲勒中心 （ 2/2） 37 加拿大多倫多伊頓中心 （ 1/2） ? 伊頓中心是位于加拿大多倫多的一個著名商業建筑，該工程1977年開始建設， 1981年完工，總建筑面積有 56萬平方米，位于多倫多市中心繁華商業區，是一個龐大的多功能綜合商城 ? 伊頓中心伊頓中心是一個跨越 5個街區的龐大的條狀多層商業綜合體，是一個地面和地下建筑相結合的綜合商業建筑，地上、地下好幾層，并在兩頭和中間分別建有三座 30多層的辦公大樓，共有超過 300家商戶在這個購物中心開店經營，和數不清的公司在大樓里辦公 ? 伊頓中心是通過商業步行街的方式，將商業及其它功能空間有效地組織在一起的成功實例 ? 伊頓中心的設計還考慮了商業綜合體與公共汽車、電車、地鐵系統等交通設施的相互銜接 ? 與跨街主要商店之間，還設有行人天橋，不僅使行人安全迅速地穿過街道，而且不受室外氣候的影響 38 加拿大多倫多伊頓中心 （ 2/2） 39 東京的陽光城 （ 1/2） ? 東京陽光城多功能綜合體對形成東京的池袋商業中心起了很大的促進和推動作用 ? 陽光城有一幢 60層、 240米高的辦公樓和一幢 38層的旅店，底部設有三層地下商業街，四樓以下為一整體，主樓高 240米，六十層設有瞭望臺 ? 商業街中心布置有貫通到頂的中庭，內有國際會議中、國際商業信息中心、賓館、博物館、水族館、美術館、劇場、歌舞廳、游戲廳和 180多家商店 ? 屋頂廣場上設計了兩幢七層、十層的建筑，其中綜合了多種功能，如展覽館、水族館、劇場、天象館等 40 東京的陽光城 （ 2/2） 41 城市綜合體定義 城市綜合體商業模式 開發體量 開發周期 空間布局 功能協同 運營模式 開發模式 城市綜合體城市價值 商業價值 社會價值 42 城市綜合體商業模式 — 功能協同 城市綜合體的包容性強，功能選擇的范圍也很寬。 ? 隨著越來越多的城市綜合體以立體多功能開發為主，未來將融合更多的住宅居住功能元素，而住宅部分銷售實現的回款也能在一定程度上解決城市綜合體起初大量資金投入所造成的資金緊張。都市綜合體強調城市、建筑和市政配套、交通的綜合發展，更大程度是將城市環境、建筑空間有機結合，構成一個連續的、協調的空間。 LDDC可通過設立各類基金的方式協助、調控、促進地方政府改善這些方面的工作 63 城市綜合體定義 城市綜合體商業模式 開發體量 開發周期 空間布局 功能協同 運營模式 開發模式 城市綜合體城市價值 商業價值 社會價值 64 城市綜合體城市價值 （ 1/3） ? 城市綜合體最大的優勢是 人流的聚合優勢 ，通過不同的功能組合，滿足人們不同需求 ? 都市綜合體的價值體現從根本上來說在于其特殊的功能復合性。 :12:2520:12:25January 23, 2023 1他鄉生白發，舊國見青山。 20:12:2520:12:2520:12Monday, January 23, 2023 1不知香積寺，數里入云峰。 :12:2520:12Jan2323Jan23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人