臨港新城項目可行性研究報告090317n(更新版)

　　

【正文】 IRR）為 ％ ，高于 10％的慣用貼現(xiàn)率，方案 基本 可行 。項目自有資金投入＝ ％ P85 20xx 年 20xx 年 20xx 年 合計 現(xiàn)金流入 股東投入 銀行貸款 銷售收入 現(xiàn)金流出 土地款 建造成本 稅費 營業(yè)稅 土地增值稅 管理費用 銷售費用 財務(wù)費用 所得稅 歸還銀行貸款 15000 現(xiàn)金凈流入 累計現(xiàn)金凈流入 P86 內(nèi)部報酬率（ IRR）及敏感度分析 經(jīng)測算，本方案的內(nèi)部報酬率（ IRR）為 ％ ，高于 10％的慣用貼現(xiàn)率，方案基本可行 。 ? 9+1 小高層住宅約占總開發(fā)面積的 80％，主要提供大套型產(chǎn)品。 —— 強調(diào)低密度、高綠化率的自然生態(tài) 家園 本項目將在產(chǎn)品營造上給上海帶來沖擊性的視覺體驗。東岸 漣城主要定位于公寓型住宅產(chǎn)品，檔次 中等 。 2 臨港新城中心城區(qū)的優(yōu)越居住品質(zhì) 項目位于臨港新城的中心城區(qū)，其城區(qū)按照環(huán)形進行規(guī)劃，矩形居住用地、大面積的槭形公共綠地，在上海市中具有高度的獨特性， 具有突出的居住品質(zhì)，產(chǎn)生一定的向心力。在同他們的競爭中，品牌將處于劣勢。 08 年下半年，由于市場因素，客戶開始理性觀望，開發(fā)中的臨港新城無法打動客戶購買，開發(fā)商改變策略，以產(chǎn)品性價比加以促 銷活動進行推廣，隨著臨港新城建設(shè)日益完善，企業(yè)不斷涌入，項目主力產(chǎn)品單身公寓受到市場認(rèn)可，在 09 年房地產(chǎn)市場低迷的環(huán)境下，仍保持較好的銷售。隨著臨港新城的發(fā)展，相信不久的將來，自住型客戶將成為本區(qū)域的購房主力。景觀體系遵循以人為本的設(shè)計原則，從社區(qū)濱江公園到街坊間的契形綠地再到居住單元的內(nèi)部庭園，形成自外而內(nèi)的綠化網(wǎng)絡(luò)。 項目 配套幼兒園和小學(xué) 。 P44 三、南匯區(qū)政府配售商品房項目 —— 宜浩佳園 宜浩佳園是上海臨港新城投資建設(shè)有限公司 開發(fā)的，為南匯區(qū)政府定向配售的商品房項目 ， 不對外銷售。 P41 三、滴水湖周邊（主城區(qū)）土地供應(yīng)和潛在項目 已供應(yīng)土地統(tǒng)計 當(dāng)前，可以從官方網(wǎng)站查找到的 滴水湖周邊（主城區(qū)）的 土地成交數(shù)據(jù)共有 6項，其中只有一項為居住用途的土地，由綠地集團獲得，用于開發(fā)綠地市區(qū)至臨港新城萬祥分城區(qū)交通路線：A20 外環(huán)線（浦東機場方向） — A1 迎賓大道 — A30 郊環(huán)線 — 東大公路出口 — 臨港新城方向 — 萬祥分城區(qū)。 P32 3． 2 發(fā)展目標(biāo) 到 2020 年力爭把蘆潮港建設(shè)成為： 生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，基礎(chǔ)設(shè)施完備，商業(yè)功能齊全，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)高度發(fā)展的濱海小城鎮(zhèn)，成為東海之濱集聚人氣、富有魅力的“臨港之玉”。 P29 2．泥城 2． 1 地理位置 ?港新城泥城分城區(qū)基地總面積約 平方公里，距浦東國際機場 18 公里，距蘆潮港碼頭 4 公里，距海港新城主城區(qū)約 10 公里，南鄰浦東鐵路和重裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)，東鄰國際物流園區(qū)，北部與規(guī)劃中的新城主產(chǎn)業(yè)區(qū)相對，西接郊區(qū)環(huán)線、滬蘆高速公路（ A2），交通便捷，四通八達(dá)。 P26 二、 港口、港城互力作用 1． 港口對港城的作用 港口的區(qū)位因素引導(dǎo)生產(chǎn)要素向港口城市聚集。 P25 4． 港口政策 上海國際港務(wù)集團為了擴大集裝箱中轉(zhuǎn)， 大力發(fā)展樞紐港， 透露將全面下調(diào)港區(qū)中轉(zhuǎn)費用，沿海和國際中轉(zhuǎn)的碼頭裝卸費下調(diào) 20%左右，長江內(nèi)河中轉(zhuǎn)下調(diào) 50%左右；外高橋至洋山港間的國際集裝箱中轉(zhuǎn)免收裝卸費；船舶在外高橋和洋山港“兩靠”的，將從原先的兩次收取移駁費、引航費，減少為一次收費；水上“穿梭巴士”駁運國際集裝箱中轉(zhuǎn)，費用將降低一半以上。 20xx 年 3～4 月，南匯區(qū)委、區(qū)人大、區(qū)政府、區(qū)政協(xié)四套班子領(lǐng)導(dǎo)及 區(qū)委組織部、區(qū)委宣傳部、區(qū)政法委、區(qū)發(fā)改委、區(qū)國資委、區(qū)規(guī)劃局 等 36 個區(qū)級機關(guān)分三批進駐位于臨港新城滴水湖畔的新建的區(qū)機關(guān)辦公中心，凸現(xiàn)出臨港新城在南匯區(qū)的核心地位。浦東新區(qū)的向南快速發(fā)展必將給南匯區(qū)的發(fā)展帶來更加優(yōu)越的發(fā)展環(huán)境。 P21 4．企業(yè)服務(wù)體系 項目咨詢服務(wù)： 為項目提供前期咨詢服務(wù)，包括政策和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、項目經(jīng)濟分析等 。 P18 2．企業(yè)狀況 2． 1 企業(yè)入駐及 展望 截止 20xx 年 12 月，臨港新城共簽約 32 個項目。該館首先將建設(shè)航海歷史展示區(qū)、航海技術(shù)展示區(qū)、航海輔助支持區(qū)、文化軍事展示區(qū)等 4 個展區(qū)。 5． 重裝備產(chǎn)業(yè)區(qū) 該區(qū)域?qū)⒅攸c發(fā)展以船用設(shè)備、港口機械及物流裝備、大型發(fā)電裝備、自主品牌汽車、航空產(chǎn)業(yè)、大型海洋工程裝備、軌道交通制造及維修等為主的先進制造業(yè)，并發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，吸引相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)，打造完整的重裝備制造產(chǎn)業(yè)鏈。 P11 5．整體規(guī)劃及功能劃分 區(qū)域整體規(guī)劃 上海臨港新城是洋山港的陸域腹地和主要的集疏運基地，并包括了環(huán)境優(yōu)美的生活區(qū)和高效益的產(chǎn)業(yè)區(qū)。 P6 2． 3 臨港新城 之于中國 開發(fā)建設(shè)臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)， 打造國家級裝備制造業(yè)基地是上海市委、市政府落實“振興裝備制造業(yè)”國家戰(zhàn)略 ，著眼于提升產(chǎn)業(yè)能級，培育新的經(jīng)濟增長極，提高城市國際競爭力作出的戰(zhàn)略決策。 公交線路現(xiàn)已開通龍港快線、三港快線、龍臨專線、龍?zhí)J專線等。 以上圖片資料來源“臨港集團” P5 2．臨港新城區(qū)域地位 2． 1 臨港新城發(fā)展目標(biāo) 臨港新城的開發(fā)建設(shè)，是上海市委、市政府為抓住新一輪國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和港 口 競爭機遇、實現(xiàn)經(jīng)濟跨越和城市可持續(xù)發(fā)展而做出的一項重大戰(zhàn)略決策。 此外，臨港新城區(qū)域內(nèi)的蘆潮港鎮(zhèn)，是上海“十五”期間重點開發(fā)的九鎮(zhèn)之一，將實施重點突破、有序推進的方針，并借鑒國際成功經(jīng)驗，實現(xiàn)高起點規(guī)劃、高質(zhì)量建設(shè)、高效率管理，建設(shè)各具特色的新型城鎮(zhèn)。 海港新城分為主城區(qū)和產(chǎn)以上資料來源“臨港集團”網(wǎng)站 業(yè)區(qū)（包括主產(chǎn)業(yè)區(qū)、重裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)、物流園區(qū)和綜合區(qū)）。 一環(huán)帶 二環(huán)帶 三環(huán)帶 以上資料來源“臨港集團” 5． 綜合區(qū) 該區(qū)域的功能規(guī)劃目標(biāo)是成為技術(shù)創(chuàng)新的發(fā)源地，提供高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的研發(fā)培訓(xùn)與業(yè)務(wù)外包。“滴水湖”的 引水歷時兩個月，引水渠的水流截面積約 平方米，現(xiàn)已呈現(xiàn)碧波萬頃、綠水蕩漾的動人景象。 以上資料來源“臨港經(jīng)濟管委會” 國際配送： 對進口貨物進行分揀、分配或進行增值加工后向國內(nèi)外配送。 物流配套服務(wù)： 與海關(guān)、商檢、外匯等相關(guān)機構(gòu)合作，為企業(yè)報關(guān)、商品報檢、出口收匯、出口退稅等提供咨詢服務(wù)和解決方案，提供物流運營效率。 空港、海港的核心 區(qū)位 成為發(fā)展 的 巨大引擎 浦東國際空港和外高橋 港區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢給浦東新區(qū)帶來了獨特的發(fā)展區(qū)位。 P24 2．港口規(guī)劃 至 20xx 年，洋山港四期全部建成后，在北港區(qū)小洋山一側(cè)，可形成十一公里的深水岸線，布置近三十個泊位，年集裝箱吞吐能力達(dá)一千五百萬個標(biāo)準(zhǔn)箱以上。 5．港口居住 以往， 洋山深水港只是一個以工業(yè)港口為主的基地，缺乏一定的服務(wù)設(shè)施 。 港口城市的規(guī)模越大，港口發(fā)展的可容空間就越大，特別是國際性港口大城市，人流、物流、信息流、資金流等經(jīng)濟能量的集中和擴散都將極大地擴展 港口的發(fā)展空間。 2． 3 城區(qū)優(yōu)勢 處于臨港新城入口處的臨港泥城，以其特殊的區(qū)位優(yōu)勢毫無爭議的在眾多項目中拔得頭籌 ,獨領(lǐng)風(fēng)騷。 P33 4．書院 4． 1 地理位置 臨港書院分城區(qū)位于臨港新城主產(chǎn)業(yè)區(qū)北翼，城區(qū)北倚新城內(nèi)河航運干道 大治河；東鄰連接浦東國際航空港和洋山深水港的快速交通干道 兩港大道；南接新城重要交通干道 白玉蘭大道；西靠主產(chǎn)業(yè)區(qū)交通干道 Y6 路。 P37 二、 安置適用房 1． 整體規(guī)模 到 20xx 年年底，臨港地區(qū)將有 350 萬平方米的農(nóng)民安置配套房建成分配， 70%以上的動遷農(nóng)民住上新居。其中上海剛泰置業(yè)有限公司獲得土地用于開發(fā)“剛泰國際大廈”， 總建筑面積 萬平方米左右，由 1 棟高層商辦樓和 5 棟 多層商業(yè)樓組成，已于 20xx 年出開工。 項目的建筑密度為 %， 綜合容積率 ， 綠化率 %。東岸漣城概況 1． 1 地理位置 綠地東岸漣城各期概況 2． 1 項目一期概況 開盤時間 07 年 9 月 交房時間 08 年 9 月 占地面積 50000 平方米 建筑面積 60000 平方米 以上圖片資料來源于“綠城 P56 3． 4 熱銷戶型分析 小結(jié)： 從戶型情況來看，該項目 公寓產(chǎn)品 的主力及熱銷戶型集中在 5085 平米之間，小型投資客為主要客群。基于團隊的開發(fā)實力，所開發(fā)產(chǎn)品的品質(zhì)領(lǐng)先于市場的同類產(chǎn)品，應(yīng)在推廣中強化對產(chǎn)品品質(zhì)的詮釋。 3 項目區(qū)域 現(xiàn)有的 配套設(shè)施 嚴(yán)重不足 目前，項目周邊沒有成熟的生活配套 設(shè)施 。雖然目前各種基礎(chǔ)設(shè)施投資正快速推進，但工業(yè)園建設(shè)的 放緩將直接影響區(qū)域內(nèi)人口的數(shù)量和質(zhì)量，區(qū)域城市化的速度受到嚴(yán)重影響。 我項目的出現(xiàn)，將有助于提升整體區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)層次。 P75 多層洋房意象圖 聯(lián)排別墅意象圖 P76 產(chǎn)品形態(tài) ： 考慮“ 90/70”法則下的產(chǎn)品形態(tài) ? 在 90/70 法則下，產(chǎn)品將以 9+1 小高層住宅為主， 5+1 多層花園洋房為補充。 P79 聯(lián)排別墅意象圖 聯(lián)排別墅 意象圖 聯(lián)排別墅意象圖 P80 四、項目初步經(jīng)濟性分析 下面分別就上述兩種方案進行初步經(jīng)濟性分析。 ? 在銷售價格不 變 的情況下，工程造價上漲 20％，項目 利潤 低于 10％ 。 ? 在工程造價不變的情況下，銷售價格下 降 20％能夠?qū)崿F(xiàn) 基本保值 。 區(qū)域內(nèi)目前開發(fā)的綠地