中鐵軌道交通高科技產業園可行性研究報告(更新版)

　　

【正文】 司三方共同出資組建。由于其在中國乃至世界交通領域中都具有舉足輕重的作用，完全有能力引進國內外與中國中鐵有業務合作和聯系的企業入駐本園區，共同打造中國首個國家級軌道交通高科技產業園。 四、區 域市場目標客戶特征及輻射范圍 本產業園是以發展軌道交通為主題的園區，定位清晰，其目標客戶為國內外交通產業鏈相關聯的設計咨詢、制造、建設、運營維護和管理等類型的企業。 從上表看出，目前成都工業園區物業價格主要維持在 40005000元 /平方米及 60006500 元 /平方米之間。北部新城總規劃面積為 平方公里，包括新都區、青白江區、成華區及金牛區三環路和繞城高速之間的部分區域。 24 第三部分 軌道交通高科技產品產業化概況及空間需求 本部分對軌道交通高科技產業發展方向、產業內容以及由產業帶動的企業入駐、空間需求等情況作必要的說明。重點關注制造領域的固定設備建造的土建材料、彈性原件材料、減震降噪材料。 三、產品產業的市場容量和用地規模 （一）產業規模預測 預估產業園五大主導產業占未來總市場容量將 大于 5%，產業園年產業規模在 50 億元以上。 四川曠谷信息工程有限公司（獨資），產業方向：主要研究交通設計、施工建設和運營管理的系統軟件。 30 第四部分 項目初步定位分析 一、項目或地塊 SWOT分析 項目或地塊 SWOT 表 表 41 二、市場定位 項目市場定位：國家級軌道交通高科技產業創新與服務基地 國家級基地體現為國家認定，一流的技術，并輻射國內、國際兩個市場；以軌道交通領域的前沿、創新技術為主要導向；聚焦軌道交通領域的高科技研發及產業化綜合服務；成為軌道交通產業鏈協同共生發展，軌道交通產業化培育基地。 第 四代在空間形態上主要表現為綜合新城，城市功能和產業功能緊密融合。產業綜合技術服務中心定價為 3232～ 4040 元/平方米。 多元復合：形成多元復合的功能格局，沿橫縱兩軸為科技研發組團，東北為產業基地組團，西南及西北為都市生活組團，核心區 及南部為產業服務組團。 以交通高科技研發區、科技交流綜合區為功能及景觀標志核心，向西、向東南延展相關功能區。 核心啟動區建成后，未來向 “北區 ”約 5700 畝園區的開發可以依托核心功能區，向沿縱軸北部拓展。 綠色交通：以內部閉合的綠色交通系統環通各組團，提高園區運行效率。 35 第五部分 概念規劃設計 一、設計概念 （一）產業園整體設計理念 作為新一代的高科技產業園區，要從 “社會 ”、 “經濟 ”、 “環境 ”三個方面進行目標設定。根據都市型園區的定位，項目定位有科技研發、技術服務、總部商務和園區配套四大功能區。 三、客戶定位 31 本產業園圍繞交通高科技的新技術、新產品、新工藝、新材料，根據產品需要，客戶群總體定位為：國內外與交通產業鏈相關聯的設計咨詢、制造、建設、運營維護和管理等類型的企業。 中鐵天寶數字工程有限責任公司（合資） 產業方向：為交通工 程領域開發提供數字化設計施工全過程的產品與服務，預期 6 年營業收入 16 億左右，約需要建筑面積 6000 平方米，還需要一定規模的演示場地。 四、產品產業化項目推進情況及空間需求 （一）正在實施的產品產業項目及空間需求 四川中鐵環保科技有限責任公司（獨資），產業方向為鐵路、 27 城市 軌道、高速公路的降噪和綠色通道產品等技術。 （ 3）交通技術咨詢產業：重點關注施工 準備階段的巖土測試、勘察設計、工程監理等設計咨詢服務，同時關注中介服務領域的技術咨詢提供。在 這個系統中，交通新材料技術，包括彈性元件技術，減震降噪材料技術、特種涂料技術、絕緣材料技術和高分子復合材料技 術等具有廣闊的市場前景。北部新城規劃圖如下 24 所示： 圖 24 北部新城規劃圖 產業園位于北部新城起步區，它的建設對提升整個城北及成都市的功能結構具有重要作用，項目符合北部新城整體規劃。而 60006500 22 元 /平方米的工業園區主要分布在成都房價最高的城南和城西三環區域。 五、區域價格分析 下表是目前成都市工業園區的信息表。而目前國內也尚未有囊括鐵路、城市軌道交通所有專業，并以軌道交通高新技術為主題的工業園區。 （ 3）運作模式 搭建平臺，按 “六統一 ”原則，做好載體建設。年以上， 3）稅收扶持政策 對于稅收解繳關系在園區的企業，給予前 5 年上交區級地方稅收70％的扶持優惠。該工業區位于成都市龍潭場鎮南 , 18 工業區共分為三個片區進行建設，一區是都市工業區，占地 2 平方公里；二區是總部經濟區，占地 6 平方公里；三區是綜合配套區，占地約 平方公里。這三種模式都有政府參與，只是政府的參與力度有所不同，總的來說，由于工業園在政策和稅收扶持方面具有特殊性，決定了政府在工業園開發中占有舉足輕重的作用，由此可見無論是采用那種開發模式，開發企業都無法脫離政府。如倍科國際新城、多元總部國際 1 號、 IP 科技中心及西部智谷等項目均可租可售。 工業園區運營盈利模式分析 （ 1）工業園區運營模式分析： 從本次調研的工業園區運營模式來看， 主要采用以下三類運營模式： 1）出售 對于采用出售運營模式的工業園區，對企業的資金實力、規模等指標具有很高的要求，市場客戶面相對較窄，招商周期相對較長，采用此類運營模式的工業園區數量有限。目前的武侯工業園和早期的修建的天府軟件園中，有大量的此類產品存在。因此，單純采用一種開發模式，難以保證建設項目順利進行。 四川省、成都市、金牛區對于軌道交通產業發展的規劃為本項目的建設和交通領域的企業集聚提供了良好的發展平臺。 （三）結 論 本項目從全國以及成都市內工業園區的情況來看，不存在同質競 12 爭，項目具有良好的稀缺性。它集中了包括中鐵二院、中鐵二局、成都鐵路局等在內的覆蓋軌道交通產業鏈上、中、下游的眾多企業，高素質人才群集，人力資源豐富。第三產業實現增加值 億元，增長 %。 項目所在區域周邊規劃有：位于產業園北面是金牛區 “198”非物質遺產生態公園；位于產業園南面的鳳凰新城將打造為中高檔住宅區；位于項目東邊的天回鎮將著力打造天回古鎮，集旅游、休閑、娛樂、餐飲為一體的大型度假區，同時以成都軍區總醫院為核心，打造醫療康體中心，項目周邊配套正在逐步完善。 （二）承諾交地狀況 項目用地按 “七通一平 ”標準出讓 。 （二）建 議 建議本項目在推進過程中，要充分爭取地方各級政府在政策、宣傳推廣、建設環境等方面的支持。 項目所處區位優越，在地理位置、規劃前景等方面具備優勢 :本項目是目前成都市規劃的繞城高速內占地面積最大的一宗工業用地，周邊交通便捷，配套成熟，正在規劃中的北部新城、天回古鎮等，勢必帶來區域土地價值的提升。 五、本報告的編制依據及限制性因素 （一）編制依據 《成都市人民政府辦公廳關于優化工業布局規劃促進產業集約集群發展的通知》成辦發（ 2020） 51 號； 《關于同意建立國家火炬計劃成都電子信息產業基地的復函》國科火字（ 2020） 4 號； 金牛區天回萬圣、甘油及石門片區控制性詳細規劃； 3 成都市大豐 ——天回片區城市分區規劃調整； 成都鳳凰山城市規劃方案概念性綱要規劃； 《成都市規劃管理技術規定》（ 2020）； 《全國工業用地出讓最低標準》； 關于印發《中國中鐵股份有限公司 投資管理暫行辦法》的通知（中鐵股份資【 2020】 389 號）； 關于印發《中國中鐵股份有限公司項目投資評審管理暫行辦法》的通知（中鐵股份資【 2020】 390 號文件）； 關于印發《中國中鐵股份有限公司投資項目可行性研究報告格式指引》的通知（中鐵股份資【 2020】 177 號文件）； 1關于印發《中國中鐵股份有限公司投資項目經濟評價方法與參數指引》的通知（中鐵股份資【 2020】 178 號文件）； 1關于印發《中國置業集團有限公司市場開發工作管理辦法（試行）》的通知（中鐵置市【 2020】 56 號文件）； 1《中鐵二院與金牛區人民政府投資合作的框架協議》。 二、項目來源方式 結 合四川省、成都市承接產業轉移，實現產業結構調整，促進成都市 “一區一主業 ”的良好發展，金牛區有意邀請中鐵置業和中鐵二院聯合引領打造金牛 “一區一主業 ——軌道交通集中發展區 ”。而到 2020年近 8 萬億元的現代化交通基礎設施建設將帶動交通高科技新技術、新工藝、新產品、新材料的研發、生產和制造等市場，這樣的市場將有條件完成交通高科技的產業集群和集聚，形成產業園。目前項目用地基本達到“三通一平 ”。年。 綜合結論：項目首期 500 畝需要自有資金 億元， 年收回，項目自有資金年均投資回報率 %。 宗地位置如圖 1 12 所示： 圖 11 宗地位置 圖 6 圖 12 宗地位置 圖 （二）項目用地范圍與四至 地塊呈倒鉤形狀，西至九道堰，南至九道堰和規劃道路 (用地界限 )，東至寶成鐵路，北至園區天斑路 ，萬石路從北到南橫穿本項目 ，項目用地范圍如圖 13 所示，項目首期用地范圍如圖 14 所示 。 四、生活配套 （一）交通狀況 項目位于成都市北部新城、在三環以北、繞城高速以南、北新干道以東、川陜公路以西，交通路網通達，區域內有建設中的地鐵 1 號線和規劃中的地鐵 3 號線。 10 第二部分 區域工業園市場分析 一、區域經濟環境研究 （一）城市概況 成都市是四川省省會，國務院確定的西南科技、商貿、金融中心和交通通信樞紐，中國歷史文化名城，全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區，全國文明城市，人口 1300 多萬人。在實現這一目標的重點工作中，著重提出了要加快推進 “兩樞紐、三中心 ”建設，這是成都建設國際性區域樞紐和中心城市的戰略支撐。 二、區域工業園土地市場供應分析 （一）區域供應量分析 本產業園項目位于成都城北區域，該區域在近一年內沒有工業土地出讓。 三、區域工業園市場分析 （一）項目宏觀市場分析 國家產業政策及產業市場分析 本項目是以軌道交通產業為主題的產業園區，從宏觀層面分析，交通高科技產業發展符合國家科學和技術發展方向，國家現代 化交通體系的構建為交通高科技產業的發展提供了廣闊的市場前景和強有力的政策支撐。 13 圖 21 成都主要工業集中區位置圖 在政府規范下，成都市區工業園已經呈現向 三環外郊區集中的趨勢，其中南延線、西延線和武侯大道沿線最為集中，并逐漸形成各自產業特征。往往是以某大型園區中一個 “小組團 ”的形式存在，如龍潭工業園區中的倍科國際新城。目前將住宅納為配套設施的工業園區都是體量較大的工業區。通常情況下，需配合園區其他項目進行操作，對開發商實力具有很大挑戰。 2）開發商獲得土地后，完成土地的基礎設施建設，以及項目的整體包裝推廣，然后部分或整體轉讓土地，通過土地溢價的方式來實現盈利目的。但總的來看，在借鑒了國際經驗以后，目前成都工業園產品模式的發展方向在逐漸向專業型、低密度景觀園區發展，工業園區的規劃更為科學，園林景觀更加美觀、配套設施更為齊全，園區功能也更為專業化，與其針對的產業構成之間的聯系也更為緊密。 （ 3）開發模式 龍潭都市工業集中發展區采用工業園區的綜合開發模式。 （ 5）合作方式 1）購地自建 對于入園企業，可以根據自身企業的實際用地、建設規模等要求，在園區內選擇適合企業發展的地塊自建，項目的土地指標由園區管委會上報，然后經政府綠色通道完成定向掛牌，確保項目建成投產后 1年內取得國有土地使用權證。 （ 5）優惠政策（購置科創孵化樓） 世界 500 強企業：按定價購置科創孵化樓面積在 2020 平方米以上的世界 500 強企業，公司按定價的 30%～ 50%給予優惠。因此本產業園的物業具有較高的性價比，在價格上較區域其它工業園區更具競爭力。月，市場最低租金平均水平約為 23 元 /㎡ 隨著這種主城區與周邊新城將共同形成大都市格局的出現，就需要五環路這樣大的交通格局來與之相適應。本產業園位于該區域內，它的建 設符合金牛區整體發展規劃。 運營維護環節的高新技術需求分析 運營維護環節涉及運營、控制和維護保修三個方面。 （ 6）其他彈性產業：關注其它新技術所導向的新興產業類型，在空間上預留足夠的彈性。 成都亞佳工程新技術開發有限公司（合資），產業方向主要是研究鐵路橋梁減震技術。 已確定入駐的 24 個公司或項目成立新公司擬進入產業園的第一年業務效益和空間需求面積匯總情況 表 。 四、產品定位 從目前國內外高新技術產業園的發展特征來看，高科技產業園發展共分為四代： 第一代是以交通沿線發展，呈現單個企業的發展格局。 建筑內部結構及面積建議：本園區在物業建筑結構上，將采用框架和框剪結構，針對入園企業的大小差異性特征，內部實行未封閉的敞開式布局結構，根據入園企業需求面積分割封閉。 二、空間發展策略 36 科技先導：結合西側規劃的城市商業節點，及北新干道等交通條件，整體園區沿橫軸導入核心研發產業。遵從整體功能結構，注重組團聯系，營造富有特色與吸引力的產業園區