生態(tài)風情小鎮(zhèn)可行性研究報告(更新版)

　　

【正文】 水系景觀等進行河道改造。新建的交叉路口，道路轉(zhuǎn)彎半徑不宜小于 15 米，以利消防車通行。 —— 在工作和生活區(qū)內(nèi)采用節(jié)水型衛(wèi)生器具，實現(xiàn)工藝冷卻水的循環(huán)回收利用。 （二）節(jié)水措施 設計依據(jù) 國家計委和水利部頒布的《建設項目水資源論證管理辦法》、《評價企業(yè)合理用水技術(shù)通則》 (GB/T9711— 1993)。 （三）環(huán)境監(jiān)督管理 按照《中華人民共和國環(huán)境影響評價法》，對規(guī)劃區(qū)進行環(huán)境影響評價，確定排放總量。建設污水統(tǒng)一排放體制，生活污水處理率達到 100%。 在起步區(qū)污水系統(tǒng)未建成前，施工期間產(chǎn)生的生活污水，要加強管理，污水實行統(tǒng)一收集、定時、定點運至污水處理廠，防止對周圍環(huán)境的污染。粉塵排放量隨施工作業(yè)的活動水平、特定操作和主導天氣的不同每天變化很大，而且很大一部分是由于在施工現(xiàn)場臨時修筑的道路上，車輛往來行駛所引起的。 空氣環(huán)境質(zhì)量 項目區(qū)域主要在 XX 生態(tài)旅游區(qū)，空氣污染源來自于當?shù)鼐用駹t灶煙氣，空氣質(zhì)量良好。 地面水質(zhì)量 地面水環(huán)境標準達到環(huán)境質(zhì)量一類區(qū)三類標準。具體如下： 垃圾回收設施：主要包括在重要景點、旅游碼頭、游客集散地及其周邊地區(qū)，設置若干生態(tài)分類垃圾箱。水域保護設施建設重點是濕地周邊城鎮(zhèn)和景區(qū)建設污水處理廠、嚴格保證只使用環(huán)保型游船等；此外還需要通過對重污染企業(yè)轉(zhuǎn)產(chǎn)和搬遷、完善濕地周邊集鎮(zhèn)和生態(tài)能源利用等提升整體環(huán)境質(zhì)量。 重點是在進入 XX 生態(tài)風情小鎮(zhèn)的主要交通出入口、主要廣場、游客集散中心、汽車站等設置形象標牌；主要公路上安裝旅游交通引導標識；主要景點外部設置景區(qū)標識標牌；主要景區(qū)外部及交通 中轉(zhuǎn)地，安裝旅游服務提示標牌。 選址：療河與繞陽河交匯處以北，近保護區(qū)河濱 規(guī)模：占地面積 15 公頃 —— 漁港碼頭： 分港口區(qū)，和垂釣區(qū)，打造為生態(tài)休閑小漁港，設立小船游覽、垂釣服務等。建筑層高限定為 5 層，低層中低密度，容積率為 左右。 濕地仿生建筑低密度住宅區(qū)： 仿生建筑融入后現(xiàn)代主義風格的豪華別墅。以高品質(zhì)生活為主題的房地產(chǎn)項目。 二、政策環(huán)境條件分析 本項目的旅游建設實施具有一系列外部的政策優(yōu)勢條件： 從外部政策環(huán)境看，首先是為應對經(jīng)濟下滑和刺激內(nèi)需增長，國家及旅游主管部門出臺了一系列基礎設施建設和加快旅游建設發(fā)展的利好政策；其次，中央財政繼續(xù)加大對東北老工業(yè)地區(qū)的支持力度，有利于田莊臺古鎮(zhèn)旅游開發(fā)建設爭取更多的資金；第三， XX作為資源型城市轉(zhuǎn)型的試點城市，國家系列戰(zhàn)略措施的實施為田莊 臺古鎮(zhèn)旅游開發(fā)，響應區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展及基礎設施建設提供了政策支持；第四，遼寧省沿海經(jīng)濟帶的構(gòu)建，為本項目的基礎設施建設增加了資金投入和政策支持。 一、交通區(qū)位條件分析 該項目位于 XX 市西郊，南與濕地保護區(qū)隔水相望，東距 XX 市中心 20 公里，北至 G205 高速公路出口 15 公里。目前， XX 房地產(chǎn)市場基本為期房，市場需求潛力很大。 京津地區(qū)居民到環(huán)渤海地區(qū)的出游率統(tǒng)計 接觸樣本量 環(huán)渤海游人數(shù)比例 平均出游次數(shù) 環(huán)渤海旅游率 24 月周期 2021 % % 56 月周期 2022 % % 79 月周期 2021 % % 數(shù)據(jù)來源：京津唐地區(qū)居民旅游消費行為監(jiān)測研究。全年京津唐地區(qū)居民以環(huán)渤海地區(qū)為旅游目的地的出游率大約為 49%左右，占有國內(nèi)游的較大份額，其中以遼寧為旅游目的地的約占 %。 根據(jù)各地數(shù)據(jù)資料統(tǒng)計， 2021 年東北地區(qū)城市居民人均旅游 次，人均旅游花費 238 元。 第一套房 第二套房 換房 32% 10% 58% 住房面積 6085 平方米 85110 平方米 110 平方米以上 14% 68% 18% 建筑樣式 高層 多層 別墅 79% 19% 2% 價格預期 普通住房： 30003300 元 /平方米；別墅： 65007500 元 /平方米 休閑時間與及休閑方式調(diào)查 通過有關數(shù)據(jù)統(tǒng)計、隨機調(diào)查問卷、訪談等方式，對 XX 及營口地區(qū)休閑娛樂消費方式進行調(diào)查、統(tǒng)計和分析。關于市場供給，對 XX 房地產(chǎn)、旅游及休閑娛樂等方面，進行住房現(xiàn)狀、新開發(fā)房地產(chǎn)項目情況、旅游總體發(fā)展狀況、主要旅游景區(qū)客源情況、主要休閑 娛樂場所客源狀況等調(diào)查。 XX生態(tài)風情小鎮(zhèn)是具有高品位的地理人文景觀資源，兼有水域風光和生物多樣化的特點。溫暖濕潤的海洋性氣候，純凈豐饒的遼河水資源，栽培優(yōu)質(zhì)粳稻不可缺少偏堿性土壤條件，縱橫阡陌的近萬畝林帶，遠離工業(yè)“三廢”污染，構(gòu)成得天獨厚的優(yōu)越生態(tài)環(huán)境。 小結(jié)：隨著旅游業(yè)由觀光型向休閑度假型的過渡，生態(tài)觀光、文化體驗等傳統(tǒng)旅游形式與現(xiàn)代休閑娛樂相結(jié)合，使城鎮(zhèn)旅游煥發(fā)新的活力，這類旅游產(chǎn)品具有很大的市場需求和開發(fā)潛力。 第二章 項目宏觀背景分析 在對當前的宏觀背景、旅游業(yè)發(fā)展趨勢和政策背景進行簡介基礎之上，主要對城鎮(zhèn)旅游背景、社會經(jīng)濟背景以及旅游業(yè)發(fā)展背景等方面進行重點分析。XX 生態(tài)風情小鎮(zhèn)規(guī)劃建設過程充分考慮了生態(tài)恢復和生態(tài)保護，對生態(tài)資源效益的提升有直接 的促進作用。 一是能進一步提升 XX 生態(tài)旅游區(qū)的核心吸引力，為壯大 XX 市域旅游提供強有力的支撐， XX 風情小鎮(zhèn)項目以人居、養(yǎng)生文化為主題，濕地生態(tài)環(huán)境為特色的，將后現(xiàn)代主義與自然主義從風格上融合，是以商務、度假、居住及景點四大功能于一體的綜合性旅游地產(chǎn)項目，在旅游由長線旅游向中短線以及郊外旅游的趨勢下，本 項目能為 XX 市城郊的重要休閑度假基地。小鎮(zhèn)的建設直接帶動當?shù)厝宋姆諊幕钴S，帶動房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，帶動其他旅游外部經(jīng)濟的發(fā)展，對于地方旅游與經(jīng)濟發(fā)展有重要意義。 （三）相關規(guī)劃、計劃 《東北地區(qū)振興規(guī)劃》 《遼寧沿海經(jīng)濟帶開發(fā)建設規(guī)劃》 《 XX 市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃》 《 XX 市土地利用總體規(guī)劃》 《 XX 市旅游總體規(guī)劃》 《 XX 市“十一五 ”發(fā)展規(guī)劃》 《 XX 市“十一五”旅游發(fā)展規(guī)劃》 《 XX 市環(huán)境保護“十一五”發(fā)展規(guī)劃》 （四）其他相關材料 《 XX 市志》 XX 市文史資料 實地踏勘與座談資料 網(wǎng)絡及其它公共渠道資料 四、研究工作結(jié)論 在生態(tài)效益方面， XX 生態(tài)風情小鎮(zhèn)的旅游開發(fā)對豐富區(qū)域旅游形式，對植被恢復、民俗文化保護等方面都有較好效果， XX 生態(tài)風情小鎮(zhèn)將促進現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，改變傳統(tǒng)生產(chǎn)方式，保護生物多樣性及生活條件，實現(xiàn)生態(tài)平衡。本項目可行。以及其他歐美知名小鎮(zhèn)都以自然、音樂、藝術(shù)、運動等為主題的城鎮(zhèn)。公司基地位于遼河與饒陽河交匯處，系遼河入海沖擊三角洲末端濱海平原，與世界第二大葦田相毗鄰。據(jù) XX市委市政府《 XX市旅游“十一五”發(fā)展規(guī)劃》，為了進一步發(fā)揮旅游業(yè)關聯(lián)帶動性強、市場需求潛力大、投資效益好、容納就業(yè)多、發(fā)展速度快特點和優(yōu)勢，進一步推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化、促進對外開放，加快全市經(jīng)濟發(fā)展和經(jīng)濟、社會、環(huán)境文化的協(xié)調(diào)持續(xù)發(fā)展，將全力推進 XX 市旅游業(yè)的開發(fā)發(fā)展，將 XX打造為“世界濕地休閑之都”。針對“營（口）盤（錦）”地區(qū)，對房地產(chǎn)、休閑娛樂、商業(yè)購物、公務會議等方面，進行潛在消費能力、購房意愿、休閑方式、商業(yè)購物等調(diào)查；針對遼中城市群及東北周邊地區(qū)，進行潛在消費能力、休閑度假、商務會議等方面調(diào)查；針對京津唐地區(qū)，進行潛在消費能力、休閑度假偏好等調(diào)查。兩地對購房的市場需求很大，尤其是對大面積的中高檔住宅的需求；普通住宅平均價格預期為 3200 元 /平方米，具體調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計如下： XX 購房意愿調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計 購房意愿 受訪者中 20%在三年內(nèi)有購房計劃 第一套房 第二套房 換房 36% 8% 56% 住房面積 6085 平方米 85110 平方米 110 平方米以上 20% 65% 15% 建筑樣式 高層 多層 別墅 73% 26% 1% 價格預期 普通住房： 31003300 元 /平方米；別墅： 65007000 元 /平方米 營口購房意愿調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計 購房意愿 受訪者中 30%三年內(nèi)有購房計劃，其中， 8%有意愿在 XX 購房。 XX緊鄰遼中城市群及東北地區(qū)，以京沈高速和京哈鐵路等為主干的區(qū)域交通網(wǎng)絡發(fā)達，同時 XX 濱鄰渤海，是東北地區(qū)唯一的河流入海口，濱海濕地生態(tài)環(huán)境與東北內(nèi)陸形成很大的差異，對旅游客源市場有很大的吸引力。 由于地緣優(yōu)勢，環(huán)渤海地區(qū)是京津唐地區(qū)居民首選的旅游休閑目的地之一。以淡旺節(jié)季節(jié)因素 60%為參考，全年京津唐地區(qū)居民以環(huán)渤海地區(qū)為旅游目的地的出游率為 49%左右。其主要戶型及均價為：高層住宅，均價 31003400 元每平方米；多層住宅，均價 32003500 元每平方米；別墅類，均價 60008000 元每平方米。 鑫安源 生態(tài)園 16 4 20 5 40 10 省內(nèi)占90%、省外10% 第四章 項目建設可行性 XX作為 XX生態(tài)風情小鎮(zhèn)的外部環(huán)境，其良好的交通區(qū)位條件、地方政策環(huán)境和自然工程條件等，為項目的順利實施營造了良好的環(huán)境條件。 小結(jié)： XX 作為遼寧省重要交通樞紐，遼中城市群的濱海門戶，其公 路、鐵路、水運和航空等對外交通骨干及內(nèi)部公路交通網(wǎng)絡，是本項目開發(fā)的有力支撐，這為項目區(qū)旅游基礎設施建設及未來旅游經(jīng)濟發(fā)展奠定了良好的區(qū)域交通基礎。 依托 XX 獨特的濕地生態(tài)資 源和優(yōu)質(zhì)的人居環(huán)境，打造以濕地旅游度假為目的，以生態(tài)休閑養(yǎng)身為賣點，以溫泉和仿生建筑為載體。 選址：遼陽河濱，與保護區(qū)隔水相望； 規(guī)模：占地約 780 公頃； 定位：葦海之濱、鳥語林中，離濕地生態(tài)保護區(qū)最近的濱水高端生態(tài)居住區(qū)，打造濕地生態(tài)養(yǎng)生及異域風情度假品牌。 濕地養(yǎng)生公寓： 針對市場開發(fā)幾類公寓： 針對高端商務消費市場，推出具備居住和辦公雙重功能的商務公寓； 針對中高端房地產(chǎn)市場，推出酒店式公寓； 針對中老年人養(yǎng)身養(yǎng)老市場，推出養(yǎng)老公寓； 針對第二居所市場，推出度假公寓， 其中包括單身度假公寓和豪華度假公寓； 以濕地為環(huán)境背景，建設舒適、生態(tài)環(huán)保的仿生建筑，開展養(yǎng)生度假。 （三）戶外休閑娛樂項目 生態(tài)漁港 結(jié)合風情小鎮(zhèn)，打造一個功能性與景觀性結(jié)合的濕地生態(tài)漁港。 根據(jù)《旅游區(qū)（點）質(zhì)量等級的劃分與評定》（ GB/T17752021），本著統(tǒng)一規(guī)劃、重點布局、系統(tǒng)建設、彰顯文化、環(huán)境和諧的原則，重點建設旅游形象標識牌、交通引導標識、旅游景點標識、服務提示標牌 4 類標識標牌。 （四）環(huán)境治理和保護 良好的生態(tài)環(huán)境資源是 XX 生態(tài)風情小鎮(zhèn)旅游發(fā)展的基礎，保護好濕地生態(tài)旅游資源是旅游帶開發(fā)的重中之重。 環(huán)衛(wèi)設施建設 建設垃圾回收、中轉(zhuǎn)及無害化處理設施，其服務范圍覆蓋整個城鎮(zhèn)及各重點景區(qū)。 空氣質(zhì)量 環(huán)境空氣質(zhì)量達到國家 GB30951996 一類地區(qū)中的二級標準。 二、環(huán)境現(xiàn)狀及環(huán)境影響因素分析 （一）環(huán)境現(xiàn)狀 水環(huán)境質(zhì)量 所處大遼河段，水質(zhì)有輕微污染，主要污染源來自于生活污水和垃圾的排放。清理土地、挖掘地基、挖土和填土操作過程中產(chǎn)生的塵埃排放物，會在短期內(nèi)大大影響當?shù)氐目諝赓|(zhì)量。揚塵嚴重時實行灑水作業(yè)，汽車駛出工地要對輪胎進行清洗，防止泥土帶入觀光區(qū)。實行污染排放許可證制度和排放總量控制制度，加強對各排污單位的監(jiān)督管理。沿景區(qū)道路布置垃圾箱，其間距為：游客中心50m，景點區(qū)道路 100m。其中，供、配電設計符合《評價企業(yè)合理用電導則》（ GB/T34851998）的有關規(guī)定，優(yōu)先采用低壓電容器作為無功功率補償，以降低無功損耗；供熱管道采用保溫性能好、熱量運輸散失小的高性能管材；路燈安裝選用節(jié)能燈具。 —— 在給排水規(guī)劃中，積極引入用水循環(huán)，注重中水工程建設，同時在給排水管材的選擇及相關配件上采用性能好的設備，嚴防滴漏水現(xiàn)象。消防通道不得小于 4 米。 （三）防震 地區(qū)很少發(fā)生地震，震級都在 6 級以下，一般建筑按 7 度設防，生命線系統(tǒng)工程和地震發(fā)生后易發(fā)生二次災害的建筑、高層建筑及 重要建筑應根據(jù)抗震評價進行抗震設計。因此，項目辦公室應對工程設計過程進行管理，中心任務是對設計的工程質(zhì)量、進度、投資進行控制。 工程設計過程管理的目標控制 （ 1）從建設項目的條件和投資效益出發(fā)，控制設計的功能滿足使用要求、符合標準，設計方案和工程投資既要符合投資效益最大化，又要為施工創(chuàng)造條件，符合法規(guī)、規(guī)定和政策的規(guī)定。包括確定合同方式，選定合同類型，選擇合同條件，準備合同草本。 (9)注意對合同重大問題進行 研究和解決，并根據(jù)需要開展法律及技術(shù)咨詢。 —— 廣義的顧客包括各過程輸出的接收方。 —— 重視人的工作技能和質(zhì)量意識的培訓。 —— 嚴格把好各道工序的輸入、實施和輸出質(zhì)量，使每一道工序成為防止不合格的一道屏障，是保證建設項目質(zhì)量的基本功。 —— 必須在項目建設全過程中，重視收集準確、及時和完整的數(shù)據(jù)。工程建設其它費用按行業(yè)通行標準及實際 情況取值。同時引入商業(yè)信用等手段，提高自有資金使用效率。 二、社會效益分析 （一）促進當?shù)貒窠?jīng)濟和相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 以旅游業(yè)為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)無疑會成為當?shù)刂еa(chǎn)業(yè)，它對增加當?shù)刎斦杖搿⒋龠M國民經(jīng)濟發(fā)展無疑具有重 要的意義