生態風情小鎮可行性研究報告(完整版)

　　

【正文】 旅游消費行為監測研究， 2021 年三次調查總計接觸樣本 6055 個。 2021 年東北地區城市居民 人均旅游 2 次，人均旅游花費 296元，分別比 2021 年增加 倍和 %。該地區主要的休閑娛樂場所以酒吧、茶吧、歌舞廳和溫泉水療為主，人均消費 3090 元，主要集中在周末和節假日等。 一、市場需求調查 （一）本地和營口市場 潛在消費能力調查 近幾年數據統計表明， XX、營口經濟保持較快的發展，城鎮和鄉村居民可支配收入大幅度增加，市場消費潛力很大。這里系遼河入海沖積三角洲末端濱海沉積平原，特殊的地質 構造、茂密的森林、廣袤的蘆葦、河流、灘涂、沼澤、坑塘、溝渠、稻田構成了具有特色的北國濱海河川濕地自然景觀，內部設有乘船游覽太平河、漫步兩岸自然林帶、觀鳥樓遠距離觀鳥、觀鳥廊近距離觀鳥、采摘有機果蔬、葦海水上觀光、葦海棧道觀光、釣蟹、摸魚、科普教育等豐富多彩的專項旅游項目，同時還可以休閑度假、拓展運動、野外宿營、濕地探險、觀看表演、購買地方特色紀念品、品嘗風味小吃等項目。公司有耕地近 4 萬畝，蘆葦 2 萬多畝，公司以發展優質農業為目標，選用優良品種，注重水稻深加工，引進了國際先進的大米加工生產線，提升了糧米加工質量，生產的“粳冠”牌大米先后榮獲遼寧省名牌產品、國家免檢 產品。 二、區域社會經濟背景 在《遼寧沿海經濟帶開發建設規劃》城鎮化戰略中指出，要完善城市功能，引導人口向沿海經 濟帶聚集，向沿海地帶延伸將是城市發展的總體趨向。 一、城鎮旅游發展背景 旅游與小城鎮協調發展是我國小城鎮發展的一種重要形式。 在社會效益方面，對游客、居民、社會、政府、投資企業都將產生良好的社會效益。 二是加快小城鎮建設，促進新型城鎮更快轉向特色與專業城鎮和現代化城鎮意義重大，該項目的開發要擺脫單純景點建設的套路，將區域所有資源納入旅游資源體系，構建特色旅游區域，形成對不同消費群體的吸引，通過人流、物流、信息流的通道開拓，形成旅游深層次開發，突出以旅游帶動主導產業的優勢產業，強化房產、休閑、漁業、旅游等各行業在產業鏈中的連帶關系，從而強力帶動村鎮的城市化進程。 二、項目建設 必要性與意義 XX 風情小鎮項目的建設是生態環境資源綜合開發和利用的需要，是旅游景區發展到的必然趨勢。旅游規劃通則（ GB/T189712021）》； 《旅游區（點）質量等級的劃分與評定（ GB/T17775－ 2021）》； 《旅游資源分類、調查與評定（ GB/18972－ 2021）》； 《風景名勝區規劃規范（ GB 502981999）》。 通過對生態效益、社會效益和經濟效益的綜合評價，無論從經濟效益、生態效益、生態效益、社會 效益上來看，此項目都是可行的，是功在當代利在千秋的舉措。而意大利的麗暉谷則是以滑雪和戶外運動為主題的旅游小鎮、法國的楓丹白露則是以皇家歷史建筑、大型原生態森林和濃郁的藝術氣息構成了一個浪漫、詩意的主題小鎮。 XXXX 生態風情小鎮多元化的產業經濟結構充分 發揮了大型國有農場的資源優勢，農場經濟實力顯著增強，在省直單位中名列前茅。 三、區域旅游發展背景 XX市以濕地生態為骨干的旅游資源豐富、特色鮮明，但由于產品開發 滯后、旅游基礎設施和服務配套設施欠缺，資源優勢尚未轉化為市場優勢。關于市場需求，可以分為“營（口）盤（錦）”地區、遼中城市群及東北周邊地區、京津唐地區三大需求市場。 房地產市場需求調查 通過問卷調查的方式，在 XX 市興隆臺區及營口市區，對 5000 名市民進行隨機調查。 XX 主要商業場所調查結果統計 名 稱 2021 年 2021 年 2021 年 總收入 人次（萬） 總收入 人次（萬） 總收入 人次（萬） XX 興隆四百 800 萬元 80 850 萬元 90 1000 萬元 95 興隆大廈 億 100 億 110 2 億 120 遼河商業城 8000 萬 90 1 億 100 億 110 商貿城 9000 萬 90 1 億 100 億 110 鼎信商廈 2021 萬 70 2100 萬 80 2400 萬 100 潤達購物廣場 600 萬 50 800 萬 60 900 萬 79 百特量販超市 2021 萬 80 2300 萬 90 2600 萬 95 海灣商廈 400 萬 40 600 萬 50 850 萬 65 （二）遼中及東北周邊地區 （ 1）旅游需求調查 XX 與東北地區在地域上相鄰近，同時在景觀環境上存在著較大差異性。其中，國際游游平均花費 1 萬元，國內 游平均花費 2200 元，這是一個百億元以上的旅游客源市場。同時考慮環渤海地區北方氣候因素， 10 月是全年旅游的旺季， 11 月，12 月和 1 月是淡季。 XX 市區現有住房情況統計 居民住房總面積 萬平方米 人均住房面積 平方米 建筑樣式 高層 多層 別墅 其他 28% 60% 3% 9% 樓房住宅面積 80平方米以下 80110平方米 110 平方米以上 46% 45% 9% 營口市區現有住房情況統計 居民住房總面積 萬平方米 人均住房面積 平方米 建筑樣式 高層 多層 別墅 其他 32% 59% 2% 7% 樓房住宅面積 80平方米以下 80110平方米 110 平方米以上 51% 43% 6% XX 市新開發房地產項目情況調查 根據對 XX 興隆臺區及周邊地區初步調查， 2021 年到 2021 年新開發的房地產項目 8 個，總建筑面積約 180 萬平方米，多為中密度住宅。統計分析說明 XX 生態風情小鎮有極大的市場潛力， 總收入 （萬元） 人次（萬） 總收入（萬元） 人次（萬） 團隊所占比例 % 游客集中月份 地域構成 紅 海灘景區 323 4 515 12 3040 710 沈陽 30% 省內 40% 省外 15% 海外 5% 大連 10% XX 旅游區 44 10 沈陽 20%、 省內 80%、 省外 20% 湖濱公園 32 40 38 57 5— 9 市內及周邊 中興公園 10 800 7 500 20 7－ 9 省內占80％， 省外占19％， 海外占1％。 XX 風情小鎮擁有良好的外部交通環境依托，同時所在區域內交通基礎條件較好，主要節點都有公路相通，可以滿足建設施工要求，基本不需要新建大的交通項目。 第五章 建設方案和內容 一、項目總體思路 總體創意 旅游 + 地產，即：濕地生態養身旅游 + 商務度假人居地產。 二、重點建設項目 （一）旅游房地產項目 即建設綠色生態社區。住宅區內需設計景觀循環水系。可聘請當地及各地廚師研究自創或借鑒中國古代藥膳、素食等。 三、配套施設建設 （一）交通基礎設施建設 為適應旅游開發和發展的需要，加強 旅游公路、城鎮街道體系 及 標識標牌 等配套設施建設是當務之急，是深化和提高游憩體驗方式的重要措施。 （三）信息咨詢服務設施 建設 XX生態風情小鎮游客接待中心，并聯入 XX區域旅游公共信息服 務系統，在主要廣場、車站等處設置綜合信息電子觸摸屏和電視宣傳，構建綜合旅游信息網絡服務平臺，實現散客在區域內的無障礙旅游。資金來源除政府予以引導性投入外，重點以交通、公安、通訊、衛生等部門籌集為主。實行環保與經濟建設同步持續發展。 高科技、高效益原則 大力采用現代化生物技術、生態技術、節能技術、節水技術、再循環技術和信息技術，采納國際上先進的生產過程管理和環境管理標準，要求經濟效益和環境效益實現最佳平衡，實現“雙贏”． 軟硬件并重原則 硬件指具體工程項目的建設，軟件包括 XX 生態風情小鎮環境管理體系的建立、信息支持 系統的建設等，在進行硬件建設同時必須建立和完善軟件建設，使公共中心區得到健康、持續發展。這種污染影響是暫時的，可 逆的，工程一結束，污染影響也就隨之而停止。 對于施工期間產生的揚塵，在不同的施工環節采取不同的措施，力爭使其對環境的污染 降至最低。 水污染防治 污水排出均需經過初級處理，再進入市政管道。 環境衛生設施 XX 生態風情小鎮的公共廁所按每平公里不少于 3 座設置，公廁間距為8001000m，積極推廣生態公廁。 節能措施 在基礎設施建設階段，在供電、供熱、道路建設、路燈安裝 等方面優先選用節能新技術、新工藝、新材料及新設備。 —— 樹立施工人員節水意識，在項目建設調度會上將節水作為項目建設的主要內容，積極宣傳普及有關生態建設、節約用水的知識、政策和法 律，使廣大施工人員樹立節水意識，明確自己在生態建設和節約用水方面的權利和義務。 消防通道 消防通道路中心線間距不宜超過 160 米。 火警臺與供水、供電、供氣、急救中心、交通部門之間應設通訊專線，逐步建成圖象傳輸指揮系統，實現火災現場的圖象聲音通訊。 工程設計管理的意義 工程設計過程不僅是施工前的工作，工程設計要貫穿工程建設的全過程。 （四）工程設計過程的管理 工程設計過程管理的目的 控制設計質 量，即在保證設計工作進度的條件下，以較低工程投資建設項目向業主提交符合設計標準、適用的、便于實施、能滿足使用功能與效益的設計成果，評價設計質量的最終標準是建設項目的功能和效益。 施工合同審批 所需資料： 法人企業營業執照 建筑企業資質證書 中標通知書 完費證明 法人代表證明書 法人授權委托證明書 委托代理人簽約資格證書 建筑意外傷害保險投保手續 法律、法規規定的其它材料 受 理 審 批 , /P 資料備案 合同管理的主要任務 (1)按照建設項目的管理要求和特點，確立合同體系。 (8)建立合同檔案，加強合同信息管理，做好各類合同信息的記錄、搜集、整理和分析工作。 —— 加強與顧客的溝通。 全員參與 —— 質量靠人去實現。 —— 明確全過程以至各道工序的輸入、實施和輸出，明確各道工序之間的接口 (界面 )，按照 PDCA 循環原理，實施各道工序以及全過程的控制。 基于事實的決策方法 —— 數據和信息分析是有效決策的基礎。前期費中各項內容根據國家標準及實際情況確定。 （二）籌措自有資金 充分發揮企業力量籌集資金，用自有資金完成項目基礎建設。 第十章 項目社會和生態效益分析 一、經濟效益 綜合考慮建 筑投入、經營成本、折舊等因素預計綠色生態社區項目凈利潤達到 億元，投資利潤率達到 190%，投資利稅率 93%，投資回收期視樓盤銷售狀況而定 ,預計 2 年；生態漁港項目投資年均凈利潤達到 197 萬元，利潤率達到33%，投資利稅率 16%，投資回收期為 3 年；濕地養生餐廳項目投資年均凈利潤達到 2133 萬元，利潤率達到 190%，投資利稅率 93%，投資回收期為 1 年。但旅游業的發展又往往產生負面的社會影響，主要表現為：。旅游者的消費不僅涉及食、住、行、游、購、娛等直接經濟部門，還涉及金融、通訊、安全、衛生、醫療等相關服務部門，同時為滿足旅游者消費，還間接地拉動一、二、三產業中的許多相關部門生產與服務。 （三）招商引資 東北振興計劃正在起動，擁有雄厚的民間資本，積極發掘民間資本的潛力是汽車營地旅游發展的重要渠道。營銷費用基本預算按三年實際投入為 180 萬元，實行分期投入原則。 —— 根據實時信息與計劃比較，及時做出準確判斷。 管理的系統方法 —— 建設項目是多任務種和多任務序組成的復雜系統，應當“將相互聯系的過程作為系統加以識別、理解和管理”。 —— 培育團隊意識。 領導作用 —— 領導的態度決定建設項目質量管理體系的成敗。 合同管理的主要措施 (1)組建高素質、分層次的合同管理團隊 1)要確立項目辦公室在項目管理中的主導地位，在建設項目業主管理機構中建立面向工程的最高決策機構，直接對工程負責，并負責及時就工程的重大問題做出決策； 2)應給予工程監理應有的授權； 3)聘請在管理、合同問題處理和法律方面有經驗的專家，組成合同管理咨詢機構，為項目辦公室和工程監理隨時提供咨詢意見； 4)根據項目的具體情況和需要，建立爭議調解機構及時就合同爭議問題進行調解； 5)合同管理人員應具備組織管理 和協調溝通能力、觀察分析和總結提高能力、判斷決策和應急反應能力，以及技術業務能力，要有誠信熱情、嚴謹執著、勤思機敏、好學上進的基本素質和嚴于自律的精神。 (2)編制招標文件，組織招標，組織合同 談判和訂立合同。 （ 2）控制工程設計標準和設計工程質量及設計文件質量。應由項目辦公室負責提供設備資料和外部協作條件，應及時向設計單位提供準確的資料。 （四）防洪 結合