物業管理知識宣傳手冊(更新版)

　　

【正文】 區的車輛，應到小區管理辦公室進行登記，由小區管理辦公室統一安排停車位，發給小區“車輛通行證” 。物業出租或以其他方式交他人使用的，物業服務費由業主或使用人交納，但業主負最終交納責任。 由社區居委會牽頭組織下崗職工、低保家庭等對社會零散的小區實施的“社區準物業管理”，實際發生費用應由所在區域范圍內所有業主或居民分攤。物業服務合同的權利義務終止后，物業服務企業應退還業主已經預收但尚未提供物業服務期間的 物業費。 房屋專項維修資金中不得列支的費用 ①依法應當由建設單位或者施工單位承擔的房屋共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用； ②依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、燃氣、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用； ③應當由當事人承擔的因人為損壞房 屋共用部位、共用設施設備所需的修復費用； ④單幢獨立別墅房屋本體部分的維修費用。根據有關規定， 我市 近期 將出臺新的歸集標準，具體標準以政府即將出臺的文件為準 。 6 業主在遇到緊急情況時，應當采取的求救和自我保護措施 ① 通過警鈴、對講系統、移動電話或電梯轎廂內的提示方式進行求援，如電梯轎廂內有病人或其它危急情況，應當告知救援人 員。若業主自用或專有部位維修，由業主自行負責，涉及到毗鄰房屋的，其所有人應積極配合。 其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。承重結構，是指直接將本身自重與各種外加作用 力系統地傳遞給基礎地基的主要結構構件和其連接接點，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。 若有偏差，應及時向開發商提出并協商解決辦法。檢查衛生間的上下水管道，看看排水是否順暢，上水管是否存在滲漏現象，對坐便器的下水檢查則最好反復多次的進行排水試驗，先用面盆盛水，再向各個下水處灌水，分別是臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛生間及陽臺地漏等，基本是每個下水口應灌入兩盆水左右。如有空鼓，一定要責成開發建設單位盡快修復，否則在裝修中會很容易打穿樓板，妨礙鄰里關系。 三是驗門窗。其次要看露臺處的兩側墻面是否有裂縫，若有裂縫也屬嚴重的質量問題。成本包括： 3 土地使用權取得費、前期工程費、房屋建筑安裝工程費、附屬公共配套設施費、公共基礎設施費、管理費用、銷售費用、財務費用 等 。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。本《手冊》對廣大業主非常關心的和平時生活居家用到的物業管理專業知識、物業管理法律法規等進行了解讀，幫助業主 進一步了解物業管理 ，減少矛盾、避免誤解， 合法維權， 營造“關心物業管理、共創美好家園”的良好氛圍，推進我市物業管理工作 健康有序發展 。 為切實 維護物業當事人的合法權益 ， 減少物業管理方面的矛盾糾紛，我 們 組織編寫了這本面向 廣大 業主的《物業管理知識宣傳手冊》。 三、 建筑區劃內業主的共有部分 建筑區劃內的道路，屬于業 主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。 五、 商品房 銷售價格 商品房銷售價格由成本、 利潤、稅金、政府規費及住宅差價組成。若裂縫與墻角呈 45 度斜角或與橫梁垂直，說明該房屋沉降嚴重，存在結構性質量問題。外墻面尤其不能裂縫、滲水，驗收房屋最好在下過大雨之后，可在交房之前 要求物業公司工作人員一同前往。留意地板有無明顯的縫隙和不平整，地 板與踢腳板結合部是否密合，在每個房間里慢慢地走一遍，仔細聽聽有無“吱咯吱咯”的響聲。 看看排污管是否有蓄水防臭 彎頭。 業主在房屋交接時， 如對面積層高等有疑問，還可 對房屋的面積、層高以及房屋四周拐角的直角度進行核驗。 住宅室內裝飾裝修活動所禁止的行為 ①未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，擅自變動建筑主體和承重結構，其中建筑主體，是指建筑實體的結構構造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、墻體、連接接點和基礎等。 在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為： ① 基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限； ② 屋面防水 工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為 5 年； ③ 供熱與供冷系統，為 2 個采暖期、供冷期； ④ 電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為 2 年。建立維修資金制度的，可依法定程序通過業主委員會或房屋維修小組提出維修申請，由物業服務企業負責牽頭，報物業管理主管部門審批，不足部分由受益業主合理分攤；未建立維修資金制度的，則按照受益業主房屋建筑面積合理分攤的原則籌集使用。電梯維修保養單位或電梯救援中心應當指揮專業人員迅速趕到現場進行救助。 房屋專項維修資金的歸集標準 目前 商品房屋的維修資金首次繳存標準為 總房款（含車庫）的 2%。自公示之日起七個工作日內若 其列支范圍內 無三分之一業主持反對意見的， 報 資金管理 部門審核同意 。 物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業主可請求物業服務企業退還其已收取的違規費用，并可以違規收費為由提出訴訟。 實行市場調節價的物業服務收費，業主大會成立前，由開發建設單位或物業服務企業與物業買受人在物業服務合同中約定執行；業主大會成立后，由業主委員會經業主大會同意后與物業服務企業在物業服務合同中約定執行。納入物業管理和服務范圍的已竣工但尚未售出或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業， 物業服務費用由開發建設單位全額交納。對經常進入小區（固定時間、固定車輛）的車輛其收費標準由物業管理單位與車主協商確定，但每月每輛最高不得超過 50 元 ； 救護車、消防車、執行公務的軍（警）車、垃圾清運車及其他特殊車輛不收費 ； 臨時進區的車輛需在車輛進入小區時發給“車輛進出卡”，并將車牌號、進區時間填寫清楚，交駕駛員保管，待車輛離開小區時收回“ 車輛進出卡”，進區停車時間超過半小時的，方可收取費用，不足半小時的不收費。 三是 保修不及時、不到位。對于開發或建設遺留問題，業主應當與開發建設單位通過協商、仲裁或訴訟途徑解決，物業服務企業作為服務單位也應當協助業主積極合法維權。 一、 業主大會 的成立 業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利，履行相應的義務。 根據相關法律及我市規定，業主大會的設立和業主委員會的選舉工作，由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責， 物業所在地的區、縣房產行政主管部門給予指導和協助 。 從業主共同決定的事項可以看出，業主對物業服務企業不滿意的，可在確保物業服務一定的連貫性和穩定性基礎上， 召開業主大會辭退 解聘物業服務企業 ， 再 通過市場化選擇聘用 新的物業服務企業。 一、 我市涉及物業管理的各行政管理部門的具體職責 各縣（市、區）政府的職責 負責把住宅物業管理納入社區管理范疇，加強對住宅物業管理工作的指導、協調和監督；協調解決小區管理中的綜合性問題；督促街道 (鄉鎮 )會同房產行政主管部門做好業主大會 (業主委員會 )籌備組建、換屆工作 ，幫助業主把好業主委員會籌備組人選關，并落實考核工作。 物價行政主管部門的職責 12 確認物業服務最高收費標準和物業管理區域前期物業服務收費標準；對物業管理活動中的各項收費進行檢查和管理，對超標準和超范圍收費進行查處；受理物業管理收費價格咨詢及投訴，協調解決因物業管理收費引發的矛盾和糾紛。 具體做法和內容為： 各縣（市、區）人民政府、市開發區管委會組織所轄鄉鎮、街道辦事處貫徹落實各項政策措施，全面開展物業管理工作；落實辦事機構，建立縣（市、區）、街道（鄉鎮）、社區三級物業管理工作體系；落實管理責任，抓好本轄區物業管理工作的部署檢查、組織協調 和監督指導。經費的使用情況定期以書面形式在物業管理區域內公示，接受全體業主監督。 私自改變房屋用途，辦企業、開飯店、網吧等 根據《物權法》規定， 業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變 14 為經營性用房。 野蠻裝修，破壞房屋結構、防水層的 根據 建設部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》規定，住宅室內裝飾裝修活動，禁止下列行為：未經原設計單位或者具有相應資質等級 的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結構；將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間；擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；損壞房屋原有節能設施，降低節能效果；其他影響建筑結構和使用安全的行為。對于裝修押金，業主裝修工程完工后，沒有違反協議 并經驗收且相鄰業主無異 議 的，物業 服務企業 應 在一個月內 退還 保證金 。 1業主裝飾 裝修房屋，需要事先告知物業 服務 企業 并 簽訂裝飾裝修管理服務協議嗎？ 裝飾裝修房屋是業主的權利，但這一權力的行使應以不損害他人利益和社會公共利益為前提。一個環境整潔優美的小區不僅使居住其中的業主感到舒 適，而且能起到提升物業品質、使其保值增值的作用