物業(yè)管理知識(shí)宣傳手冊(cè)-資料下載頁(yè)

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【正文】 處理 未經(jīng) 批準(zhǔn)擅自更改小區(qū)規(guī)劃或公 建 配套設(shè)施不到位 根據(jù)《江蘇省實(shí)施 中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法 辦法》 等相關(guān) 規(guī)定建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定的內(nèi)容不得擅自變更。 因此，小區(qū)內(nèi)如果有未經(jīng)批準(zhǔn)擅自更改小區(qū)規(guī)劃或公 建 配套設(shè)施不到位， 業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)應(yīng)向規(guī)劃部門(mén)舉報(bào)，提請(qǐng)規(guī)劃部門(mén)行政執(zhí)法，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)積極配合，收集材料，提供證據(jù)。 未辦理規(guī)劃手續(xù)，在小區(qū)內(nèi)違法搭建、改建、擴(kuò)建建筑物、構(gòu)筑物 根據(jù)《江蘇省實(shí)施 中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法 辦法》 等相關(guān) 規(guī)定，禁止在小區(qū)內(nèi)違法搭建、改建、擴(kuò)建建筑物、構(gòu)筑物，如果有： ①業(yè)主或物業(yè)使用人可以向規(guī)劃部門(mén)舉報(bào)，提請(qǐng)規(guī)劃部門(mén)依法查處；也可要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)管理委托協(xié)議或業(yè)主（臨時(shí)）管理規(guī)約采取必要的強(qiáng)制措施進(jìn)行制止； ②物業(yè) 服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)制止， 制止不了的，可向規(guī)劃部門(mén)舉報(bào)，提請(qǐng)規(guī)劃部門(mén)依法查處；當(dāng)事人也可向法院提起訴訟。 破壞外墻立面，在外墻未按規(guī)定安裝空調(diào)等設(shè)施 根據(jù) 建設(shè)部 110 號(hào)令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》 規(guī)定， 改變住宅外立面應(yīng)當(dāng)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)；根據(jù)《江蘇省城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例》規(guī)定物業(yè)安裝窗欄、空調(diào)外機(jī)、遮陽(yáng)棚，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一規(guī)范并保持其安全、整 潔。因此，如有以上行為： ①物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)委托協(xié)議或業(yè)主（臨時(shí)）管理規(guī)約及時(shí)制止； ②制止不了，當(dāng)事人仍強(qiáng)行施工的，物業(yè)公司或業(yè)主可向 規(guī)劃和城管部門(mén) 舉報(bào)，提請(qǐng)行政執(zhí)法或依據(jù)合同提起民事訴訟。 私自改變房屋用途，辦企業(yè)、開(kāi)飯店、網(wǎng)吧等 根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定， 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變 14 為經(jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。 因此 業(yè)主 若未 征得相關(guān)所有業(yè)主同意 私自改變房屋用途 ， 其他人 可以向規(guī)劃、工商等部門(mén)舉報(bào)，提請(qǐng)規(guī)劃、工商等部 門(mén)依法查處，也可要求物業(yè)公司，依據(jù)物業(yè)管理合同予以制止。 環(huán)衛(wèi)設(shè)施損壞、垃圾清掃或清運(yùn)不及時(shí) 根據(jù) 《 鹽城市市區(qū)生活垃圾處理費(fèi)征收管理辦法 》等 相關(guān)規(guī)定， ①環(huán)衛(wèi)設(shè)施損壞的，物業(yè)公司應(yīng)及時(shí)維修更換； ②小區(qū)保潔工作由物業(yè)公司負(fù)責(zé)，若樓道、路面清掃保潔不及時(shí)，由物業(yè)公司及時(shí)清掃，并運(yùn)至 城管部門(mén)規(guī)定的 垃圾 臨時(shí)存放點(diǎn) ； ③生活垃圾處理費(fèi)是行政事業(yè)性收費(fèi)，在自來(lái)水費(fèi)中代扣，不包括在普通物管費(fèi)中。若小區(qū)垃圾清運(yùn)不及時(shí)的，業(yè)主或物業(yè)使用人向城管部門(mén)舉報(bào)，責(zé)成環(huán)衛(wèi)處及時(shí)拖運(yùn)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按服務(wù)合同約定提供相應(yīng)服務(wù) 根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定， 業(yè)主或物業(yè)使用人及時(shí)向房管部門(mén)舉報(bào)，由房管部門(mén)依法查處。 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位非法出售公建配套用房 根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。如果 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位非法出售公建配套用房 ， 業(yè)主、物業(yè)使用人或物業(yè)公司應(yīng)及時(shí)向房管部門(mén)舉報(bào)，由房管部門(mén)依法查處。 野蠻裝修，破壞房屋結(jié)構(gòu)、防水層的 根據(jù) 建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》規(guī)定，住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，禁止下列行為：未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí) 的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間；擴(kuò)大承重墻上原有的門(mén)窗尺寸，拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體；損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。 如果物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，出現(xiàn)野蠻裝修，破壞房屋結(jié)構(gòu)、防水層的 ①物業(yè)公司應(yīng)依據(jù)裝飾、裝修服務(wù)協(xié)議及時(shí)制止； ②制止不了的，及時(shí)向房管部門(mén)舉報(bào)，由房管部門(mén)依法查處； ③相鄰業(yè)主也可提起訴訟。 小區(qū)監(jiān)控設(shè)施未建成或損壞 根據(jù)建設(shè)部《安全防范工程技術(shù)規(guī)范》和公安部《安全防范系統(tǒng)驗(yàn)收規(guī)則》以及鹽 城市《關(guān)于新建小區(qū)、在建小區(qū)治安防范設(shè)施建設(shè)驗(yàn)收暫行規(guī)定》， ①未建立監(jiān)控設(shè)施的，由公安部門(mén)依法責(zé)令開(kāi)發(fā)建設(shè)單位整改； ②監(jiān)控設(shè)施損壞的，由小區(qū)管理單位根據(jù)相關(guān)規(guī)定負(fù)責(zé)維修。 未按合同約定，房地產(chǎn)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在亂收費(fèi)行為 根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定， 向物價(jià)部門(mén)舉報(bào)，提請(qǐng)物價(jià)部門(mén)依法制止并及時(shí)查處 ； 或依據(jù)合同法，提起訴訟。 1電梯未檢測(cè)或保養(yǎng)維護(hù)不及時(shí) 根據(jù)《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》 規(guī)定， 物業(yè)公司須依照物業(yè)服務(wù)協(xié)議及時(shí)檢測(cè)、保養(yǎng)及維護(hù)，違反服務(wù)協(xié)議的，提請(qǐng)質(zhì)監(jiān)部門(mén) 查處 。 1油煙、廢氣、污水或有毒有害物質(zhì)亂排亂放，制造噪聲干擾他人正常生活的 根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主 不得違反國(guó)家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)。 發(fā)現(xiàn)此類情況后，物業(yè)服務(wù) 15 企業(yè)應(yīng)及時(shí)制止，制止不了的， 及時(shí)提請(qǐng)環(huán)保 部門(mén) 根據(jù)《中華人民共和國(guó)大氣污染防治法》 相關(guān)規(guī)定 依法查處。 1 裝修時(shí)業(yè)主交納 的 裝修服務(wù)費(fèi) 和裝修保證金 裝修時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照裝修服務(wù)協(xié)議繳納裝修 保證金 和裝修服務(wù)費(fèi)。對(duì)于裝修押金，業(yè)主裝修工程完工后，沒(méi)有違反協(xié)議 并經(jīng)驗(yàn)收且相鄰業(yè)主無(wú)異 議 的，物業(yè) 服務(wù)企業(yè) 應(yīng) 在一個(gè)月內(nèi) 退還 保證金 。 物業(yè)管理公司收取裝修服務(wù)費(fèi)的，應(yīng)承擔(dān)以下義務(wù)：有健全的裝修管理服務(wù)制度；查驗(yàn)業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽訂裝修管理協(xié)議，告知業(yè)主裝修注意事項(xiàng)；裝修期間，對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡視與檢查，嚴(yán)格治安、消防和房屋安全管理；對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實(shí)行出入證管理，調(diào)解因裝修引發(fā)的鄰里糾紛；業(yè)主裝修結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行檢查。及時(shí)清運(yùn)裝修垃圾。對(duì)違反裝修協(xié)議的要進(jìn)行處理，問(wèn)題嚴(yán)重的報(bào)告行政管理部門(mén)。 1 損壞小區(qū)綠化 或 在小區(qū)公共綠地種蔬菜 物業(yè) 服務(wù)企業(yè) 應(yīng)依據(jù)物業(yè)管理合同或業(yè)主（臨時(shí)）管理規(guī)約，采取必要措施予 以制止；對(duì)屢教不改或制止不了的，物業(yè)公司 應(yīng) 提請(qǐng) 綠化管理 主管部門(mén)依法查處。 1業(yè)主、物業(yè) 服務(wù) 企業(yè)擅自占用物業(yè)共用部位（包括公共樓道）、共用設(shè)施設(shè)備 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備是全體業(yè)主共有，業(yè)主和物業(yè) 服務(wù) 企業(yè)都不能擅自占用。如需占用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè) 服務(wù) 企業(yè)同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。 公共樓道屬于共用部位，業(yè)主占用公共樓道就是侵犯了相鄰業(yè)主的權(quán)益，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)可以要求其停止占用；造成共用部位損壞的，還可以要求其承擔(dān)賠償責(zé)任。 1業(yè)主裝飾 裝修房屋，需要事先告知物業(yè) 服務(wù) 企業(yè) 并 簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議嗎？ 裝飾裝修房屋是業(yè)主的權(quán)利，但這一權(quán)力的行使應(yīng)以不損害他人利益和社會(huì)公共利益為前提。在一個(gè)存在多業(yè)主的物業(yè)管理 區(qū)域內(nèi) ，業(yè)主裝飾裝修房屋的行為有可能會(huì)對(duì)其他業(yè)主造成影響。如裝修噪音影響相鄰業(yè)主生活和休息、破壞房屋承重結(jié)構(gòu)會(huì)對(duì)其他業(yè)主的人身和財(cái)產(chǎn)安全構(gòu)成威脅等。同時(shí)，物業(yè) 服務(wù)企業(yè) 有義務(wù)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理 使其保值增值 ，而對(duì)物業(yè)及其共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、功能、使用等情況的了解是完成這一義務(wù)的前提。因此，業(yè)主裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事 先告知物業(yè) 服務(wù)企業(yè) 。 業(yè)主應(yīng)當(dāng)在裝飾裝修房屋前與物業(yè) 服務(wù) 企業(yè)簽訂住宅內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容，裝飾裝修工程的實(shí)施期限，允許施工的時(shí)間，廢棄物的清運(yùn)與處置，住宅外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求，禁止行為和注意事項(xiàng)，管理服務(wù)費(fèi)用，違約責(zé)任等。 1業(yè)主 要 按規(guī)定或約定封閉陽(yáng)臺(tái)、安裝防護(hù)欄或搭建陽(yáng)光棚 （房） 封閉陽(yáng)臺(tái)、安裝防護(hù)欄或搭建陽(yáng)光棚 （房） 等行為看似是業(yè)主自家的事，但是會(huì)影響小區(qū)的環(huán)境和整體外觀。一個(gè)環(huán)境整潔優(yōu)美的小區(qū)不僅使居住其中的業(yè)主感到舒 適，而且能起到提升物業(yè)品質(zhì)、使其保值增值的作用。為了維護(hù)公共安全和公眾利益，業(yè)主封閉陽(yáng)臺(tái)、安裝防護(hù)欄或搭建陽(yáng)光棚時(shí)，都應(yīng)遵守 相關(guān)法律規(guī)定及 《業(yè)主（臨時(shí)） 管理規(guī)約 》和小區(qū)有關(guān)規(guī)章制度的 要求 ，更不得占用公共部位，侵占其他業(yè)主的利益 。 16 1 車輛（電瓶車、小汽車）丟失、家中失竊 ， 物業(yè) 服務(wù) 企業(yè) 需承擔(dān)的責(zé)任 發(fā)生業(yè)主財(cái)產(chǎn)失竊事件應(yīng)立即報(bào)案。物業(yè) 服務(wù) 企業(yè)原則上不對(duì)業(yè)主人身和戶內(nèi)財(cái)產(chǎn)負(fù)有看護(hù)責(zé)任， 若 沒(méi)有特別約定，物業(yè) 服務(wù) 企業(yè)不承擔(dān)業(yè)主、使用人的人身、財(cái)產(chǎn)損害賠償責(zé)任。但物業(yè) 服務(wù) 企業(yè) 若 違反 了 物業(yè)服務(wù)合同約定 ，服務(wù)工作未到位 并 導(dǎo)致業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)受到損失的，物業(yè) 服務(wù) 企業(yè) 則 應(yīng)依法承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。 1 開(kāi)發(fā)單位不承擔(dān)維修責(zé)任怎么辦 物業(yè)在保修期內(nèi)的維修責(zé)任應(yīng)由開(kāi)發(fā)單位承擔(dān)，若開(kāi)發(fā)單位拒絕根據(jù)質(zhì)量保證書(shū)承擔(dān)責(zé)任，業(yè)主可向開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的主管部門(mén)反映，并請(qǐng)其協(xié)調(diào)處理或執(zhí)法。 職能部門(mén)不受理怎么辦 小區(qū)內(nèi)涉及物業(yè)管理事務(wù)的職能部門(mén)如果不受理，不作為，可向其上級(jí)主管部門(mén)、市優(yōu)化辦或市長(zhǎng)熱線反映。