濱?？禈?lè)家園可行性研究報(bào)告(專業(yè)版)

　　

【正文】 對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)和傳統(tǒng)文化的弘揚(yáng)有著積極促進(jìn)作用，項(xiàng)目前景看好。（2）第二期國(guó)家一次性補(bǔ)貼：每張床位3000元，800張床位共240萬(wàn)元。表125第二期行政性收費(fèi)項(xiàng)目名稱數(shù)量收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)投資額（萬(wàn)元）土地費(fèi)用70畝——1470行政性收費(fèi)項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)10元/平方米城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)12元/平方米56前期工程費(fèi)60元/平方米280土地七通一平費(fèi)用70畝3萬(wàn)元/畝210小計(jì)————2063表126第二期建筑安全費(fèi)用與裝修費(fèi)用項(xiàng)目名稱數(shù)量收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)投資額（萬(wàn)元）建筑安全費(fèi)1000元/平方米3212裝修費(fèi)1000元/平方米3212小計(jì)————6424表127 第二期其他費(fèi)用項(xiàng)目名稱數(shù)量收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)投資額（萬(wàn)元）區(qū)間道路，綠化，景觀，23333平方米60元/平方米140消防配套32120平方米30元/平方米供電/供氣工程32120平方米90元/平方米道路/供水/排污32120平方米60元/平方米建設(shè)期管理費(fèi)建安費(fèi)3%建設(shè)期財(cái)務(wù)費(fèi)用建安費(fèi)3%項(xiàng)目不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)建安費(fèi)3%合計(jì)128 第二期室內(nèi)設(shè)施費(fèi)用項(xiàng)目名稱數(shù)量收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)投資額（萬(wàn)元）家居用品800套20016家具800套500/套40活動(dòng)設(shè)施————80廚衛(wèi)設(shè)施————60辦公設(shè)施————20電器————80其他————20合計(jì)316 項(xiàng)目投資使用方案表129 第一期投資使用方案土地費(fèi)用行政性收費(fèi)前期工程費(fèi)土地七通一平費(fèi)用建安工程費(fèi)裝修工程費(fèi)道路、排污等費(fèi)用供電/供氣工程費(fèi)用建設(shè)期財(cái)務(wù)、管理、其他費(fèi)用室內(nèi)設(shè)施合計(jì)投資比例%%%%%%%%%%≈100 %總投資額630441209016061606158表1210 第二期投資使用方案土地費(fèi)用行政性收費(fèi)前期工程費(fèi)土地七通一平費(fèi)用建安工程費(fèi)裝修工程費(fèi)道路、排污等費(fèi)用供電/供氣工程費(fèi)用建設(shè)期財(cái)務(wù)、管理、其他費(fèi)用室內(nèi)設(shè)施合計(jì)投資比例%%%%%%%%%%≈100 %總投資額147010328021032123212316第十三章 項(xiàng)目投資效益分析 遵循的有關(guān)依據(jù)《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》；《營(yíng)業(yè)稅及其他有關(guān)稅務(wù)法規(guī)》；《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》；《投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)估指南》以及其他有關(guān)法規(guī)文件及相關(guān)資料。 項(xiàng)目假設(shè)工程實(shí)施計(jì)劃表101 第一期建筑工程實(shí)施計(jì)劃表季度內(nèi)容2013年2014年12341234前期準(zhǔn)備工作方案設(shè)計(jì)工程施工開(kāi)始環(huán)境綠化裝修工程交房廣宣工作試營(yíng)業(yè)表102 第二期建筑工程實(shí)施計(jì)劃表季度內(nèi)容2016年2017年12341234前期準(zhǔn)備工作方案設(shè)計(jì)工程施工開(kāi)始環(huán)境綠化裝修工程交房廣宣工作試營(yíng)業(yè) 項(xiàng)目周期濱?？禈?lè)家園第一期建設(shè)周期為12個(gè)月。技能依據(jù)：《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》（八屆人大常委會(huì)二十八次會(huì)議主席令第九十號(hào)，十屆人大常委會(huì)三十次會(huì)議主席令第七十七號(hào)修訂）；《中華人民共和國(guó)可再生能源法》（十屆人大常委會(huì)14次會(huì)議主席令第33號(hào)，十一屆人大常委會(huì)12次會(huì)議主席令第23號(hào)修訂）；《中華人民共和國(guó)電力法》（八屆人大常委會(huì)17次會(huì)議主席令第60號(hào)）；《中華人民共和國(guó)水法》（九屆人大常委會(huì)29次會(huì)議主席令第74號(hào)）；《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》（七屆人大常委會(huì)11次會(huì)議主席令第22號(hào)）；國(guó)家發(fā)展改委文件《關(guān)于加強(qiáng)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估和審查工作的通知》發(fā)改投資〔2006〕2787號(hào)； 節(jié)能措施嚴(yán)格執(zhí)行建筑節(jié)能強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，采用合理設(shè)計(jì)，以利于自然通風(fēng)和采光，在不影響建筑物結(jié)構(gòu)和項(xiàng)目使用要求的前提下盡量采用新型建筑材料和保溫、防火材料。廢棄金屬物、塑料物等，有回收再利用價(jià)值的交由社會(huì)廢品收購(gòu)站回收，其余的由環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé)運(yùn)到垃圾處理場(chǎng)進(jìn)行處理。計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)同步引入。項(xiàng)目區(qū)內(nèi)有充足的空間將區(qū)內(nèi)雨水迅速排掉，不致因排水不暢而造成積水現(xiàn)象。設(shè)有不同規(guī)模、不同內(nèi)容的活動(dòng)廳室，如游藝廳、健身廳、舞廳；音樂(lè)欣賞、戲曲欣賞、書畫欣賞廳；休息廳、茶室、小賣部；與之相配合的還有衣帽間、衛(wèi)生間、接待、管理辦公室等輔助設(shè)施。一切設(shè)計(jì)在符合《老年人住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》要求的前提下，盡可能在質(zhì)量、戶型、綠化、環(huán)境、配套設(shè)施、居住氛圍等方面增加新的理念，使老年人生活環(huán)境更加優(yōu)美舒適。第二期70畝，約46667㎡，總建設(shè)面積約32120㎡。完善服務(wù)配套功能，延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，如養(yǎng)老護(hù)理的人才培養(yǎng)、養(yǎng)生服務(wù)等等，提高整個(gè)供應(yīng)鏈節(jié)點(diǎn)的服務(wù)功能，提升競(jìng)爭(zhēng)力。有商機(jī)必然有商家，雖然目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)剛剛起步，商家尚少，但不容置疑的是，在可預(yù)見(jiàn)的將來(lái)，競(jìng)爭(zhēng)者必將紛至沓來(lái)，這對(duì)于該行業(yè)的任何商家都將帶來(lái)一定的壓力與風(fēng)險(xiǎn)。這些因素必然給社會(huì)公眾帶來(lái)了一些對(duì)于社區(qū)養(yǎng)老的負(fù)面心理影響。 對(duì)社會(huì)福利機(jī)構(gòu)的用電按當(dāng)?shù)刈顑?yōu)惠價(jià)收費(fèi)，用水按居民生活用水價(jià)收費(fèi)；對(duì)福利機(jī)構(gòu)使用的救護(hù)車、生活用車等免征養(yǎng)路費(fèi)；對(duì)社會(huì)福利機(jī)構(gòu)使用的電信業(yè)務(wù)、郵政業(yè)務(wù)、廣播電視（有線）傳輸?shù)扔嘘P(guān)部門要給予優(yōu)惠和照顧。在能夠解決交通和醫(yī)療問(wèn)題的前提下可以優(yōu)先選擇濱海新城為項(xiàng)目地址。本項(xiàng)目建成后可以極大緩解當(dāng)?shù)乩夏牮B(yǎng)老緊張狀況，替政府分憂，為老年人謀福利。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是服務(wù)業(yè)的一部分，這個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展了，對(duì)調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)也有利。政府將主要資源集中投入在這幾個(gè)福利院。2012年，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者從“一福”獲悉，“一?！币淮搽y求，目前有9000多人在排號(hào)等待入住。社區(qū)養(yǎng)老助老服務(wù)的主要取向是舉辦養(yǎng)老、敬老、托老福利機(jī)構(gòu)；設(shè)立老人購(gòu)物中心和服務(wù)中心；開(kāi)設(shè)老人餐桌和老人食堂；建立老年醫(yī)療保健機(jī)構(gòu)；建立老年活動(dòng)中心；設(shè)立老年婚介所；開(kāi)辦老年學(xué)校；設(shè)立老年人才市場(chǎng)；開(kāi)展老人法律援助、庇護(hù)服務(wù)等。 欽州地區(qū)人口結(jié)構(gòu)與老齡情況據(jù)《全國(guó)人口普查條例》和國(guó)務(wù)院的決定，我國(guó)以2010年11月1日零時(shí)為標(biāo)準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)進(jìn)行的第六次全國(guó)人口普查的調(diào)查結(jié)果。本項(xiàng)目建有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，符合國(guó)家政策精神，是企業(yè)資源優(yōu)勢(shì)、經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)及市場(chǎng)需求的有機(jī)結(jié)合；經(jīng)市場(chǎng)、財(cái)務(wù)等綜合初步分析，經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益突出，總體方案的可行性和可操作性較為明顯。但同時(shí)，養(yǎng)老行業(yè)也是一個(gè)相對(duì)微利的行業(yè)，它的回報(bào)較長(zhǎng)別長(zhǎng)，需要投入較大量的流動(dòng)資金。****，%；，%；，%；其中，%。從投資屬性來(lái)分，則如表21所示：表21政府收益型主要是由政府相關(guān)部門聯(lián)合組織開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)，以出租的形式收取一定費(fèi)用的老年住宅形式。全部滿足預(yù)計(jì)要等十幾年。造成福利院本身設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)非常好。獨(dú)生子女越來(lái)越多，以后由兩個(gè)獨(dú)生子女組成的小家庭將承擔(dān)起贍養(yǎng)四個(gè)老人的重任，所以無(wú)論從時(shí)間上還是精力上，都將是一個(gè)較艱巨的任務(wù)。 項(xiàng)目選址條件及意向選址條件綜合型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的選址應(yīng)當(dāng)考慮三個(gè)影響因素：環(huán)境、交通和配套。 項(xiàng)目運(yùn)作模式研究北京市目前主要大力發(fā)展“公辦民營(yíng)”模式，取得了一定的成績(jī)，對(duì)本項(xiàng)目有很大的借鑒作用。 《關(guān)于對(duì)老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2000〕97號(hào)）中關(guān)于“社會(huì)力量投資興辦的福利性、非營(yíng)利性的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)，暫免征收企業(yè)所得稅，以及老年服務(wù)機(jī)構(gòu)自用房產(chǎn)、土地、車船的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅”規(guī)定的落實(shí)工作。 機(jī)遇(Opportunites)：巨大的“銀色市場(chǎng)”隨著我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)，老年人口數(shù)量不斷攀升。不久之后必將是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的市場(chǎng)，在這里為數(shù)越來(lái)越多的潛在競(jìng)爭(zhēng)者轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)競(jìng)爭(zhēng)者，大家都希望在這養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的鍋里分一杯羹，任何行業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)存者、行業(yè)外部的潛在進(jìn)入者都必須清楚的意識(shí)到這一市場(chǎng)環(huán)境，并做好充分的準(zhǔn)備，迎接挑戰(zhàn)。 工程技術(shù)項(xiàng)目實(shí)施階段，對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)狀情況進(jìn)行全面的現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)驗(yàn)，以便為項(xiàng)目設(shè)計(jì)提供可靠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，以降低項(xiàng)目建設(shè)的工程風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目完成后，新建老年公寓樓，常設(shè)老年人居住房間420間（套），設(shè)固定床位800張。本項(xiàng)目以城市工薪階層及以上為主，以滿足中低收入家庭需求為目的，使廣大工薪階層家庭都能夠有能力入住。 老年大學(xué)：是專門為老年人提供的陶冶心境、交流逸趣的學(xué)習(xí)園地，是一種特殊類型的學(xué)校建筑?！豆┡潆娤到y(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50052—96）；《民用建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ133—90）；《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ/T16—92）；建設(shè)單位及相關(guān)專業(yè)提供的有關(guān)資料和設(shè)計(jì)要求。每戶科端盒采用壁式插座盒，布線均穿管暗敷。 環(huán)保結(jié)論本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后，產(chǎn)生的污染物主要有污水、廢氣、其他廢棄物等。采用最佳總體平面布置，根據(jù)實(shí)際情況選用節(jié)能型中央空調(diào)。即2013年1月至2013年12月，2014年1月正式投入營(yíng)運(yùn)。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和說(shuō)明本項(xiàng)目第一期按一次建成投入運(yùn)營(yíng)進(jìn)行各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算；項(xiàng)目的建設(shè)期為12個(gè)月，從建設(shè)期第一年開(kāi)始投入運(yùn)營(yíng)。（2）第二期營(yíng)業(yè)收入2206萬(wàn)元。 項(xiàng)目投資建議建議項(xiàng)目多渠道爭(zhēng)取，利用政府各項(xiàng)政策支持與扶持，特別是獲得政府相關(guān)配套的扶持，如稅收、基礎(chǔ)配套服務(wù)收費(fèi)的減免等。同時(shí)有廣闊的利潤(rùn)空間可挖掘，是一個(gè)長(zhǎng)效項(xiàng)目。第二期：（1）。各項(xiàng)具體費(fèi)用如表121212128所示。項(xiàng)目第二期共分7個(gè)階段：第一階段：組建項(xiàng)目公司，開(kāi)始項(xiàng)目的籌建工作；第二階段：項(xiàng)目方案與施工圖設(shè)計(jì)；第三階段：完成報(bào)建工作；第四階段：完成售樓（招商）中心的施工和裝修并投入使用，第五階段：進(jìn)行施工建設(shè)和質(zhì)量監(jiān)理；第六階段：進(jìn)行環(huán)境綠化及景觀工程；第七階段：項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理。第九章 項(xiàng)目節(jié)能分析 設(shè)計(jì)依據(jù)本項(xiàng)目的能耗主要是供電的能耗，包括空調(diào)、照明系統(tǒng)、日常家電等，其次是用水的能耗，包括生產(chǎn)用水，員工的辦公、生活用水等。處理方式如下：蔬類廢棄物將生活垃圾分類，對(duì)于有回收再利用價(jià)值的廢棄物（如紙張、玻璃、低板包裝物、飲料瓶罐、餐盒等）交由社會(huì)廢品收購(gòu)站回收，對(duì)于有機(jī)類垃圾運(yùn)到有機(jī)肥廠，其余生活垃圾由環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé)運(yùn)到垃圾處理場(chǎng)進(jìn)行處理。在項(xiàng)目區(qū)內(nèi)設(shè)置電話光端機(jī)房，小區(qū)內(nèi)分區(qū)設(shè)匹線架及路由器。雨水排放：建筑物屋面雨水采用有組織排水，設(shè)置屋面PVC雨水口、雨水斗、落水管，將雨水排至室外地面，經(jīng)院內(nèi)雨水排放管網(wǎng)收集后，直接排入城市雨水管網(wǎng)。 老年活動(dòng)中心：其中設(shè)健身理療中心、康復(fù)治療中心、圖書室及學(xué)習(xí)中心、文化娛樂(lè)中心、服務(wù)管理中心等。以人為本。同時(shí)能容納400人入住，有單人間、雙人間、三人間；老年活動(dòng)中心大樓，將新增康復(fù)醫(yī)療中心、圖書室及學(xué)習(xí)中心、文化娛樂(lè)中心、老年健身中心、養(yǎng)老服務(wù)從業(yè)培訓(xùn)中心、辦公服務(wù)中心等，并將創(chuàng)辦老年大學(xué)、老年藝術(shù)團(tuán)等。借鑒國(guó)內(nèi)外有價(jià)值的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，吸引大批有實(shí)力的合作者和社會(huì)力量，為欽州地區(qū)養(yǎng)老人群提供更加高效、高附加值的服務(wù)。競(jìng)爭(zhēng)者帶來(lái)的壓力一些職能部門和社區(qū)管理與服務(wù)部門對(duì)開(kāi)展和加強(qiáng)社區(qū)養(yǎng)老助老服務(wù)的重要性和迫切性認(rèn)識(shí)不足，沒(méi)有把社區(qū)養(yǎng)老助老服務(wù)事業(yè)提高到反映一個(gè)社會(huì)文明進(jìn)步水平和提高人民生活質(zhì)量、保持社會(huì)穩(wěn)定的高度來(lái)認(rèn)識(shí)；服務(wù)意識(shí)差、缺乏有效消費(fèi)觀念引導(dǎo)。 金融機(jī)構(gòu)要加大對(duì)社會(huì)福利設(shè)施、公益事業(yè)設(shè)施建設(shè)貸款的支持力度。三、綜合比較以上兩點(diǎn)，如不選址濱海新城，仍可以采取與市民政局合辦的模式獲取更多優(yōu)惠政策以保證養(yǎng)老機(jī)構(gòu)未來(lái)健康持續(xù)發(fā)展和運(yùn)行。按北京市第一、第四、第五福利院等公立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)排隊(duì)等候人數(shù)計(jì)算（30個(gè)公立養(yǎng)老院，排隊(duì)等待約150000人），北京市城鎮(zhèn)人口1500萬(wàn)，比例為1/100,欽州城區(qū)人口30萬(wàn)計(jì)算，如建設(shè)500張床位規(guī)模養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，除入院人數(shù)外，仍將有2500人等候進(jìn)入該機(jī)構(gòu)。一些人比較有市場(chǎng)眼光，愿意投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，從事這項(xiàng)工作，國(guó)家應(yīng)給予必要的扶持，在稅收等方面給予一定優(yōu)惠。二、政府充分的資源投入帶來(lái)的服務(wù)質(zhì)量?jī)?yōu)勢(shì)有政府的集中的持續(xù)不斷的資源投入。以北京市第一社會(huì)福利院為例，第一福利院由政府出資承辦，條件好，價(jià)錢又便宜，地理位置好。在收費(fèi)方面則以福利為主，根據(jù)老人的生活條件適當(dāng)交一定的費(fèi)用，對(duì)于生活十分困難的老人則實(shí)行無(wú)償服務(wù)。到這個(gè)階段以后，如果單純依靠家庭來(lái)養(yǎng)老，肯定是不現(xiàn)實(shí)的，那么養(yǎng)老的社會(huì)化與市場(chǎng)化是一個(gè)大趨勢(shì)，而且是不可逆轉(zhuǎn)的一個(gè)趨勢(shì)?！蛾P(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的意見(jiàn)》；《中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定》；《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國(guó)老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見(jiàn)的通知》國(guó)辦發(fā)〔2006〕6號(hào)；《中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》；《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃(20112015年)》；18207875812表11 第一期可行性研究指標(biāo)匯總名稱單位數(shù)據(jù)或指標(biāo)備注總用地面積畝30