廣安市星河商業(yè)城項(xiàng)目定位報(bào)告(專業(yè)版)

　　

【正文】 綜上所述，星河商業(yè)城的招商經(jīng)營(yíng)定位是：?引進(jìn)北京華聯(lián)商廈和王府井百貨等知名品牌國(guó)內(nèi)商業(yè)旗艦；?借殼北京華聯(lián)商廈和王府井百貨等知名品牌以及國(guó)外品牌及經(jīng)營(yíng)模式。現(xiàn)代廣場(chǎng)裙樓22萬(wàn)平方米全部竣工，兩年前重百江北商場(chǎng)購(gòu)買了其中約2萬(wàn)平方米，成為中心店。 　　以沙區(qū)為例，２００2年，沙區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到９5億元，人均收入１３７９２元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額年均增長(zhǎng)速度為１５．２６％，社會(huì)消費(fèi)品總額已超過(guò)4０億元。 位于雙安商場(chǎng)西側(cè)的北京科技會(huì)展中心就是一個(gè)開發(fā)商和投資商雙贏的案例，近3000平方米(建筑面積)商業(yè)地產(chǎn)面積在剛推出市場(chǎng)時(shí)即被一搶而空。而就市場(chǎng)反饋來(lái)看，概念型住宅商業(yè)地產(chǎn)的招商效果也令人滿意。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分狀況 在繁華的地段如老街口，投資者普遍不擔(dān)心租不出去的情況，故一般無(wú)反租，但在金世界、新2000廣場(chǎng)等目前尚未興旺的地段，發(fā)展商將反租作為變相折價(jià)的手段，以補(bǔ)償投資者近期收益的損失。在東門購(gòu)物顧客25%是香港人，消費(fèi)力最強(qiáng)人群是青少年。功能定位 功能定位是：充分挖掘商業(yè)地產(chǎn)的精髓，將主題商業(yè)和傳統(tǒng)商業(yè)有機(jī)的結(jié)合，女人世界和男人世界是主題商業(yè)在廣安的體現(xiàn)。 在廣安也逐漸形成商業(yè)地產(chǎn)的雛形，如浦東商業(yè)廣場(chǎng)等，這是一種潮流，也是一種趨勢(shì)。 　　另外，這里的商業(yè)規(guī)劃前景誘人。這些，反映出這一區(qū)域商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。另外，南濱路中央商務(wù)區(qū)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)必將助推這里的房產(chǎn)開發(fā)。?數(shù)碼家電/書籍音像?手機(jī)電腦?情侶用品?體育用品：運(yùn)動(dòng)系列。體現(xiàn)和引領(lǐng)商業(yè)潮流與購(gòu)物模式，是打造精品的重要環(huán)節(jié)。簡(jiǎn)單測(cè)算，單店的極限規(guī)模約等于商圈購(gòu)買力減去圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)店分流的購(gòu)買力，再除以商場(chǎng)單位面積的保本銷售額。不過(guò)，隨著深圳城市建設(shè)的大力推進(jìn)及人口規(guī)模的不斷擴(kuò)大，相信在不久的將來(lái)便會(huì)出現(xiàn)這種以大型百貨商場(chǎng)和大型超市為旗艦店，集購(gòu)物、娛樂、餐飲、休閑為一體的超大規(guī)模的商業(yè)服務(wù)場(chǎng)所。，但有兩個(gè)方面往往是最主要的，一是商品特色，可以體現(xiàn)在品類選擇、檔次高低等，二是服務(wù)特色。 會(huì)員會(huì)對(duì)現(xiàn)有商場(chǎng)形成一大批固定的消費(fèi)群體，同時(shí)，優(yōu)秀的商品結(jié)構(gòu)和良好的購(gòu)物環(huán)境以及人性化的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，會(huì)給商場(chǎng)吸引來(lái)更多的非會(huì)員消費(fèi)，這將極大的增加我們的營(yíng)業(yè)額和利潤(rùn)，這樣滾動(dòng)發(fā)展下去，會(huì)員帶動(dòng)非會(huì)員來(lái)購(gòu)物，非會(huì)員又帶動(dòng)非會(huì)員來(lái)消費(fèi)，像滾雪球一樣，消費(fèi)群體會(huì)在一年中翻天覆地的大變化（這里當(dāng)然少不了宣傳和促銷等強(qiáng)有力的支持）。他們之以所做的優(yōu)秀，不是賣其它商家沒有的商品或不賺錢，而是采用了一整套科學(xué)的、嚴(yán)密的管理模式和經(jīng)營(yíng)手段以及非常合理的業(yè)態(tài)定位。結(jié)論：在廣安，傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式依然是商業(yè)的主流，新型的商業(yè)地產(chǎn)模式尚處于幼稚期，亟需改變和拓展，人們的購(gòu)物環(huán)境還不夠超前。廣安老城區(qū)黃金口岸，老百貨公司寸土寸金地段。時(shí)代廣場(chǎng)4地理位置：位于廣安市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（城南）洪州大道，興安街，廣寧路之間，是城南政治文化商業(yè)中心。：4地理位置：該商住區(qū)位于廣安市城南城北交匯處，東臨渠江，南接圖書館和思源廣場(chǎng)院，是廣安少有的黃金寶地。用“現(xiàn)代購(gòu)物家園”的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)理念和環(huán)境園林設(shè)計(jì)，因地制宜的追求商業(yè)建筑風(fēng)格，體現(xiàn)人與自然共生的商業(yè)購(gòu)物系統(tǒng)，達(dá)到“現(xiàn)代購(gòu)物家園”的目標(biāo)。 4競(jìng)爭(zhēng)力對(duì)比項(xiàng)目分析項(xiàng)目分 析對(duì) 比產(chǎn)品設(shè)計(jì) 調(diào)查顯示，四川廣安商業(yè)投資者追捧具有良好商業(yè)購(gòu)物環(huán)境的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，而市面供應(yīng)的大部分產(chǎn)品仍以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)（商鋪）為主。項(xiàng)目具有一定的商業(yè)規(guī)模優(yōu)勢(shì)；項(xiàng)目專業(yè)化、高品質(zhì)、高檔次開發(fā)；項(xiàng)目旁有一新興商業(yè)步行街，為項(xiàng)目增添了規(guī)模商業(yè)機(jī)會(huì)。是全市的政治、文化商業(yè)中心，是全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長(zhǎng)極和廣安市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈的核心區(qū)。項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)規(guī)劃，目標(biāo)客戶的需求心理和消費(fèi)特征。地勢(shì)平坦，具有良好的交通及景觀條件，屬?gòu)V安市黃金地段，是高尚居住、旅游、休閑消費(fèi)的最佳場(chǎng)所，適合開發(fā)為高檔商業(yè)區(qū)。機(jī)會(huì)（O）高尚居住區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿^大；商業(yè)地產(chǎn)有更大的空間；該區(qū)本項(xiàng)目可作為廣安城南的標(biāo)志性高檔商業(yè)區(qū)來(lái)開發(fā)；此區(qū)域缺乏高檔次、品質(zhì)優(yōu)的商業(yè)產(chǎn)品供應(yīng)；只要宣傳和現(xiàn)場(chǎng)銷售得力的情況下，可以創(chuàng)造高單價(jià)；目前區(qū)域處于高檔商業(yè)地產(chǎn)的啟蒙期，供應(yīng)量較小。次核心競(jìng)爭(zhēng)力休閑觀景 商業(yè)頂層的觀景休閑臺(tái)在四川廣安有相當(dāng)?shù)男路f性，絕不是人云亦云的簡(jiǎn)單模仿，其對(duì)休閑購(gòu)物者有較大的吸引力。?經(jīng)營(yíng)模式：A、商場(chǎng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理4家，％ B、自主經(jīng)營(yíng)（門面）13家，％?價(jià)格范圍：A、均價(jià)在3000—5000元/m178。該商住區(qū)位于城南城北交匯處，緊臨思源廣場(chǎng)和圖書館，并附帶大型的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)：向陽(yáng)大市場(chǎng)。4價(jià)格特點(diǎn)： 4功能定位：1F門面小商品及服裝；2F超市；37F住宅4規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢(shì)：屬于二類商業(yè)用地。具有較強(qiáng)的商業(yè)和投資氛圍。產(chǎn)權(quán)式商鋪5002思源宮廣安東陽(yáng)地產(chǎn)公司思源廣場(chǎng)南側(cè)270002200二層門面20按年付 門面 租賃式商場(chǎng)/租賃式商場(chǎng)7103富世界四川得益集團(tuán)城北商業(yè)集中區(qū)50521200007500門面25按年付大開間/門面/租賃式商場(chǎng)2004立新景苑廣安立新公司思源廣場(chǎng)西側(cè)300002448490020按年付獨(dú)立門面9005凱達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)廣安凱達(dá)地產(chǎn)公司城北商業(yè)中心1000033501250025按年付產(chǎn)權(quán)式商鋪8006廣安世紀(jì)房地產(chǎn)公司洪州大道興安街4442013360430020按年付大開間/門面5807望江臺(tái)花園廣安三合房地產(chǎn)公司城南城北接合部10000330020按年付獨(dú)立門面5008世貿(mào)購(gòu)物廣場(chǎng)廣安世紀(jì)房地產(chǎn)公司金安大道萬(wàn)盛街3214310000330010按年付獨(dú)立門面/產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)/租賃式商場(chǎng)5009洪州大市場(chǎng)廣安錦城房地產(chǎn)公司城南城北交界處7000010000500020按年付大開間/門面6810車站大市場(chǎng)四川得益集團(tuán)城鄉(xiāng)交界處占地120畝40000780020按年付大開間/門面40第四章 目標(biāo)客戶分析通過(guò)研究人員對(duì)個(gè)案周邊區(qū)域客源構(gòu)成地毯式調(diào)研，通過(guò)對(duì)廣安區(qū)及思源大道沿線周邊的商業(yè)現(xiàn)狀、購(gòu)房意愿等多項(xiàng)指標(biāo)的綜合細(xì)分；同時(shí)調(diào)查人員經(jīng)過(guò)在成都、重慶以及外商中招商意向的洽談，從中提煉出星河商業(yè)城的客源：一、目標(biāo)區(qū)域 ，廣安周邊地區(qū)； 、成都投資客商； 、成都、國(guó)內(nèi)及外商經(jīng)營(yíng)零售商。 按利潤(rùn)700元/㎡計(jì)，利潤(rùn)為595萬(wàn)元。三、商場(chǎng)定位的基本要素目標(biāo)市場(chǎng)定位，主要是對(duì)周邊商圈區(qū)域范圍的分析。此外，還可委托管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。 。項(xiàng)目主題定位、實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)與住宅的均好性。?家紡：女人愛家，喜歡購(gòu)置居家用品，配套適當(dāng)?shù)募壹彛怪奖阗?gòu)買。?國(guó)際快餐食街（說(shuō)明：國(guó)、內(nèi)外品牌百貨或主題商城店入住，可適當(dāng)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和賣場(chǎng)布局） 項(xiàng)目形象定位現(xiàn)代休閑主題購(gòu)物中心4概念詮釋：項(xiàng)目打造的是具有厚重文脈的休閑商業(yè)、主題商業(yè)以及白領(lǐng)公寓。一個(gè)全新的濱江商業(yè)街將會(huì)呈現(xiàn)出來(lái)，南濱路沿線將會(huì)成為名副其實(shí)的商業(yè)休閑旅游居住區(qū)。美茵河谷等。目前，該區(qū)常住人口約15萬(wàn)人。商場(chǎng)與住宅為一個(gè)整體，并有各自相對(duì)獨(dú)立的系統(tǒng)和功能。? 區(qū)縣經(jīng)商戶投資者；? 其他行業(yè)轉(zhuǎn)行投資商。立新路中段、新風(fēng)巷一帶重點(diǎn)突出鞋帽類經(jīng)營(yíng)。商業(yè)的發(fā)展為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)奠定了良好的經(jīng)濟(jì)背景和基礎(chǔ)。 商鋪店面一般在40120平方米之間，服務(wù)種類也比較齊全，可以滿足居民的日常生活所需，主要有便利店、發(fā)廊、洗染店、花店、郵局、銀行等，如“世紀(jì)城”、“朗琴園”等。 ”這是很多開發(fā)商的原話。許多樓盤的住宅商業(yè)地產(chǎn)在銷售或招租時(shí)還有各種優(yōu)惠，如果看好了一個(gè)旺區(qū)旺樓，根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)承受能力用貸款和部分資金支付住宅商業(yè)地產(chǎn)房款，再用以后收取的租金還貸，這是比較劃算的。因此，住宅商業(yè)地產(chǎn)貸款的月供是在房子即將投入使用時(shí)才發(fā)生。在九龍坡楊家坪，上海中心的20萬(wàn)平方米的商業(yè)物業(yè)，超過(guò)了目前該區(qū)域商業(yè)面積總和，但王府井依然看好這里的商機(jī)；在江北觀音橋，龍湖北城天街（北京華聯(lián)入駐）、協(xié)信黃金海岸等早已被零售巨頭瞄上了。　　摩爾們大多占據(jù)了黃金口岸。?逐步提升價(jià)格法：采取“低開高走”型價(jià)格策略，開盤后三月后作為第一階段的提升均價(jià)為2260 元/ m2。新入渝的外地大商場(chǎng)，許多都成了摩爾的主力店。解放碑有老牌的大都會(huì)和新秀的恒通大量的投資者和開發(fā)商都將目光投向了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，“商鋪是金”的說(shuō)法已經(jīng)深入人心。投資商業(yè)地產(chǎn)雖然贏利前景看好，但并不是所有商業(yè)地產(chǎn)都是賺錢的，當(dāng)然原因是多方面的，有項(xiàng)目自身?xiàng)l件的限制，有投資商實(shí)力的欠缺，也有經(jīng)營(yíng)者經(jīng)驗(yàn)不足等等。 商鋪的開發(fā)對(duì)當(dāng)前的開發(fā)商提出了新的挑戰(zhàn)。商鋪不是講講概念，注重一下戶型、注重一下環(huán)境就可以好賣。位于亞運(yùn)村的“九臺(tái)2000”，商業(yè)地產(chǎn)面積為4000平方米，售價(jià)為19800元／平方米，銷售率達(dá)80％，潛力型商業(yè)地產(chǎn)嬌人的銷售業(yè)績(jī)亦主要得意于其潛在的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，發(fā)展前景廣闊。按照區(qū)位及住宅社區(qū)的類型不同，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)也有細(xì)分。 　　20平方米左右的“門臉房”極受買家青睞，銷售率近100%。歷經(jīng)300年的墟市，50年的地鋪，10年的小店鋪，如今與現(xiàn)代的綜合百貨大樓共繁榮。42F：大開間布局，分割產(chǎn)權(quán)單位。同時(shí)，交通改善將提升巴南區(qū)開發(fā)速度。該區(qū)城區(qū)內(nèi)目前的城市開發(fā)主要集中在兩個(gè)板塊，一是九宮廟一帶，其次是新區(qū)府周邊。隨著奧體中心等核心片區(qū)以及周邊區(qū)域開發(fā)，石橋鋪高新區(qū)商圈會(huì)很快形成。會(huì)與未來(lái)重慶CBD連接在一起，成為一個(gè)都市型的商圈，以中高收入人群為消費(fèi)主體的購(gòu)物、休閑娛樂、旅游觀光性商業(yè)quot。?時(shí)裝現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)加工工作室：選擇具實(shí)力的服裝設(shè)計(jì)師入駐，為廣安女性量體裁衣。其次是：50100平米的大開間框架式結(jié)構(gòu)商鋪。 商場(chǎng)的形象定位有別于房地產(chǎn)項(xiàng)目的形象定位，其不同之處在于：如果單店面積超過(guò)這一規(guī)模，則超出部分的營(yíng)業(yè)面積，在通常情況下需要考慮引入購(gòu)物以外的其他商業(yè)用途，如餐飲、娛樂、休閑等服務(wù)型消費(fèi)場(chǎng)所。 。 ，如女人世界、男人世界、兒童世界、免稅珠寶世界、順電家居廣場(chǎng)、新楚源、銘可達(dá)、統(tǒng)球家電、香江家私、金海馬家私、好百年家居廣場(chǎng)、賽格、佳和電子城、愛華電腦城、華強(qiáng)電腦世界等，其特點(diǎn)是經(jīng)營(yíng)品種限于一定的主題。大眾化的經(jīng)營(yíng)定位與特色化的經(jīng)營(yíng)定位本身并無(wú)孰優(yōu)孰劣之分，而要視乎商場(chǎng)所處的經(jīng)營(yíng)環(huán)境來(lái)定。 開 業(yè) 后 在顧客心目中有一定地位的商場(chǎng)，不光是有一個(gè)好決策者，和華麗的商場(chǎng)裝修，最重要的是有物美價(jià)廉的好商品和一個(gè)好的經(jīng)營(yíng)策略。誠(chéng)然，國(guó)外最大的零售商山姆公司、家樂福、沃爾瑪?shù)鹊炔豢煞裾J(rèn)是最為優(yōu)秀的。二、已建項(xiàng)目調(diào)查分析供應(yīng)市場(chǎng)特點(diǎn)： 30—60平方米的獨(dú)立門面是市場(chǎng)供應(yīng)的主力，從市場(chǎng)調(diào)研的數(shù)據(jù)可看出：30—60平方米的獨(dú)立門面占供應(yīng)量的70%左右，而集中式商鋪不足30%。 4地理位置：項(xiàng)目位于廣安城北老百貨公司位置。（18個(gè)）4價(jià)格特點(diǎn)：總價(jià)3050萬(wàn)元 均價(jià)4900元/ m178。當(dāng)年的鄭州“亞細(xì)亞商場(chǎng)”正是在形象方面作足了功夫，才使“中原之行那里去，鄭州亞細(xì)亞”風(fēng)靡全國(guó)，才使一個(gè)民營(yíng)企業(yè)擊敗了當(dāng)時(shí)鄭州最大的“國(guó)字號(hào)”百貨企業(yè)。4商業(yè)背景價(jià)值聯(lián)合商業(yè)步行街，在社區(qū)內(nèi)構(gòu)建集中式商業(yè)與綜合門店商業(yè)設(shè)施，借助商業(yè)步行街的散客資源為本項(xiàng)目所用。4結(jié)合本項(xiàng)目定位和考慮規(guī)避市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)上，產(chǎn)品設(shè)置注意傾向市場(chǎng)需求空檔4充分利用思源廣場(chǎng)的知名度來(lái)吸引市內(nèi)外的客戶，增強(qiáng)客戶購(gòu)買信心、弱化威脅及劣勢(shì)4借助城南市場(chǎng)良好的潛力，訴求城南未來(lái)的發(fā)展和升值潛力4開發(fā)時(shí)間宜早不宜遲（明年為鄧小平同志誕辰一百周年），先消化前期積累的中高檔客戶，同時(shí)在本區(qū)確立樓盤品牌地位的情況下，向本區(qū)以外的區(qū)域延展吸引客戶群體，逐步確立獨(dú)特、鮮明的市場(chǎng)形象。根據(jù)目前廣安市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)和項(xiàng)目所處的地理位置，星河商業(yè)城項(xiàng)目的規(guī)劃在城南屬于中高檔型商業(yè)用地地塊。一、樣本框：廣安市廣安區(qū)（包括城南、城北區(qū)域：思源大道附近（28份），老城區(qū)（26份），城北（26份） 二、抽樣方法：隨機(jī)抽樣；三、調(diào)查方法：商城面訪和進(jìn)入商鋪?zhàn)咴L；四、樣本量：廣安市內(nèi)80份，有效數(shù)66。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查說(shuō)明問卷說(shuō)明：本次問卷由圣爾澤（重慶）房地產(chǎn)管理咨詢公司分兩階段進(jìn)行。為項(xiàng)目提供了極大的交通便利。 SWOT分析的優(yōu)劣運(yùn)用：，利用機(jī)會(huì)4在區(qū)域配套、環(huán)境不斷完善的基礎(chǔ)上，借助其優(yōu)越的地理位和媒體的宣傳炒作，提升其商業(yè)區(qū)的認(rèn)同度，美譽(yù)度。4時(shí)機(jī)價(jià)值充分利用廣安城南板塊的規(guī)模開發(fā)契機(jī)，順勢(shì)推出本項(xiàng)目，使其成為廣安城南區(qū)的一顆明珠，乃至成為四川廣安市商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)經(jīng)典典范。從店面的設(shè)計(jì)與布局，顯得比較雜亂；比如第一次到商場(chǎng)的顧客進(jìn)入一層，看見的是首飾或化妝品，那么顧客不是去買首飾或化妝品，而是去買別的商品，按照消費(fèi)者對(duì)商場(chǎng)布局的一般認(rèn)識(shí)和規(guī)律能不能知道是經(jīng)銷何種商品的？這說(shuō)明商場(chǎng)的布局是和整體形象聯(lián)系在一起的，不科學(xué)的分割與規(guī)劃，既會(huì)影響商場(chǎng)的整體形象，也會(huì)使商場(chǎng)在競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)。4門面面積：5680 m178。如：商業(yè)銀行、電信、超市、正元大酒店、正元精品火鍋等。從目前來(lái)看，本項(xiàng)目啟動(dòng)較晚，因此，本項(xiàng)目的定位要有創(chuàng)意性和創(chuàng)新意識(shí)，充分挖掘商業(yè)地產(chǎn)的精髓和諳熟商業(yè)地產(chǎn)的密碼，才能立與不敗之地，創(chuàng)造新價(jià)值。：首付3～5萬(wàn)元，月供1500元以上；：50％以下按揭；：目前20～40％擁有率；：廣安區(qū)商