廣安市星河商業城項目定位報告-wenkub

　

【正文】 78。結論：本項目的核心競爭力是商業地產項目規劃、產品品質和休閑景觀三方面的綜合，即本項目的地段、體量、商業目標、建筑風格、休閑配套等品質，加上特有異域商業文化及環境氛圍，將是有別于對手的明顯特征。4交通價值利用已有交通優勢，開通專線巴士，將項目與市區直線的距離縮小，將小區融入市區。4時機價值充分利用廣安城南板塊的規模開發契機，順勢推出本項目，使其成為廣安城南區的一顆明珠，乃至成為四川廣安市商業地產的一個經典典范。 該地塊具有較大的景觀資源，可謂“大景觀套小景觀”。 以建筑與商業特色作為商業地產產品的重要特色，希冀引起市場關注。核心競爭力能夠作為主導商業地產項目對外推廣的亮點，而在表述商業樓盤整體品質方面，核心競爭力可以聯合其他競爭點互為補充，經整合后使自身的形象更加豐滿。 SWOT分析的優劣運用：，利用機會4在區域配套、環境不斷完善的基礎上，借助其優越的地理位和媒體的宣傳炒作，提升其商業區的認同度，美譽度。威脅（T）面臨的商業樓盤競爭力較大，對項目有一定的影響。目前市民對該區的中高檔休閑商業尚未有明確認識。緊鄰思源大道，未來區域發展有良好的預期；新興高尚居住區，規劃合理；自然環境好。為項目提供了極大的交通便利。 星河商業城緊臨的思源廣場是為了紀念鄧小平同志而修建的，由于偉人鄧小平的影響，各地來廣安思源廣場游覽觀光的游客絡繹不絕，每個周末的水幕電影將吸引、匯集大量的市民和游客。二、項目地塊分析 星河商業項目占地約6667平方米（10畝），土地已征用。第一章 基本數據統計情況一、在經營商業項目調查經營商鋪的面積面 積30 m2以下3050 m25080 m280100 m2101 m2以上人 數2227223百分比（%）總投資額（商鋪購買價）投 資 額10萬元以下1120萬元2130萬元3150萬元50萬元以上人 數1011221百分比（%）37417114租賃價（元/m178。 基礎數據調查說明問卷說明：本次問卷由圣爾澤（重慶）房地產管理咨詢公司分兩階段進行。項目地塊價值的挖掘。 星河商業城 項目定位報告 重要提示 ◎項目定位： 廣安現代休閑商業城 ◎項目主題： 以購物休閑為主的現代商城◎規劃元素： 集中式與分散式規劃 ◎建筑形式： 塔式建筑 ◎產品特性： 承載商業原色，重置都市休閑 商場式幻變空間結構 獨立單位與規模產權的有機結合 ◎中高檔次： 硬件—產品質素高、單位結構優先、配套品位高 星河商業城（備用名：星河香港城 星河女人世界 廣安華聯商廈 ）廣安星河商業城定位報告 目 錄基礎數據調查說明第一章 基本數據統計情況一、在經營商業項目調查二、再投資商業項目選擇第二章 項目區位分析一、區位環境分析二、項目地塊分析第三章 可類比商業地產項目市場調查分析一、項目板塊開發調查分析二、已建項目調查分析三、在建項目調查分析第四章 目標客戶分析 一、目標區域 二、隱形客戶群三、顯性客戶群四、目標客戶定位分析第五章 項目定位一、商業形態定位二、商場定位的意義三、商場定位的基本要素 四、星河商業城商業主題定位 五、項目產品定位 六、目標客戶定位七、價格定位 項目定位考慮的因素 項目所在地的經濟發展狀況，項目所在地的商業地產發展水平。 開發商的資源整合:開發商在人力，物力，財力資源上的有效整合利用.項目所在地所享有的思源廣場優勢，在項目中應該得到充分利用本設計要點之產品具有市場的“引導性”，因此產品的設計已經拔高于市場；產品以中高檔型商城為設計要點的基礎。一、樣本框：廣安市廣安區（包括城南、城北區域：思源大道附近（28份），老城區（26份），城北（26份） 二、抽樣方法：隨機抽樣；三、調查方法：商城面訪和進入商鋪走訪；四、樣本量：廣安市內80份，有效數66。）年 租 金4000元以下4001～8000元8001～10000元10001～12000元12000元以上人 數5175126百分比（%）1237122613經營產品業 種食雜百貨建材餐飲超市精品店服裝專賣店其他人 數4116525327百分比（%）72212949551經營收入狀況月營業額1000～3000元3001～5000元5001～8000元8000以上人 數141375百分比（%）36331813店員人數人 數1人2～3人4～6人6～8人8人以上人 數1434512百分比（%）2461924主要交通工具交通工具一輛小汽車一輛送貨車社會車輛摩托車人 數13236百分比（%）3二、再投資商業項目選擇新商業形態商業形態連鎖店商鋪集中式產權式商鋪改行人 數16321021百分比（%）商業投資計劃（投資額）投 資 額10萬元以下11～20萬元21～30萬元31～50萬元人 數301941百分比（%）563572購買（租賃）面積面 積30 m2以下30～50 m250～80 m280～100 m2101 m2以上人 數1629233百分比（%）承受的租賃價格單 價20元/ m221～30元/ m230元/ m2以上人 數15173百分比（%）承受的購買價格單 價1500元/ m2以下1600～2000元/ m22001～3000元/ m23001元/ m2以上人 數3131318百分比（%）7282837投資位置位 置城北城南開發區商業街視位置而定城中人 數17303231百分比（%）選擇業態業 態自主經營連鎖經營統一經營商業管理公司人 數371439百分比（%）5822515選擇業種業 種食雜百貨餐飲建材超市精品店專賣店其他人 數568343625百分比（%）810135751042購買商鋪付款方式付款方式一次性分期按揭人 數212613百分比（%）354322打算購買的商場（店）是標 準毛坯房（清水房）裝修房人 數459百分比（%）83171如果是集中式商場，選擇幾層？層 數1F2F3F4F人 數44173百分比（%）6827151主要交通工具交通工具一輛小汽車一輛送貨車社會車輛摩托車人 數54235百分比（%）14116114 第二章 項目區位分析 一、區位環境分析 廣安是中國改革開放和社會主義現代化建設鄧小平同志的故鄉，位于四川省東部，華鎣山脈中段，嘉陵江、渠江縱貫南北，幅員面積6344平方米，總人口約450萬，是四川省毗鄰重慶市最近的一個地級市，四川進入三峽經濟區的“東大門”，大三峽旅游區的重要節點，廣安城區由城北和城南組成，城北是老城區，而城南是從91年開始作為廣安城區的重點開發區。屬于高尚商業用地。因此，思源廣場成為觀光圣地，勢必推動該區商業的發展，吸引更多的投資者和經商者。根據目前廣安市房地產市場發展趨勢和項目所處的地理位置，星河商業城項目的規劃在城南屬于中高檔型商業用地地塊。規模較大的思源廣場、思源宮、向陽大市場和圖書館為本項目平添了更多更輕松的商業機會。板塊的景觀配套、商業配套發展需要較長時間。面臨的競爭商業樓盤規模大。4結合本項目定位和考慮規避市場競爭的基礎上，產品設置注意傾向市場需求空檔4充分利用思源廣場的知名度來吸引市內外的客戶，增強客戶購買信心、弱化威脅及劣勢4借助城南市場良好的潛力，訴求城南未來的發展和升值潛力4開發時間宜早不宜遲（明年為鄧小平同志誕辰一百周年），先消化前期積累的中高檔客戶，同時在本區確立樓盤品牌地位的情況下，向本區以外的區域延展吸引客戶群體，逐步確立獨特、鮮明的市場形象。運用核心競爭力為主導，輔以其他競爭力的支撐，在推廣中有利于迅速提高市場認知度。主核心競爭力環境景觀 該板塊規劃中，思源廣場與商業步行街是區域的亮點，應成為項目開發的主要商業環境要素。次核心競爭力規模 本項目具有較大的開發價值，可以營造很好的商業環境，齊全的社區配套，同時體現開發商實力，增強客戶購買信心。4商業背景價值聯合商業步行街，在社區內構建集中式商業與綜合門店商業設施，借助商業步行街的散客資源為本項目所用。4地形價值本項目地塊為不規則四邊型。第三章 可類比商業地產項目市場調查分析?調查數量：商家共13家。的4家，％ C、均價在10000元/m178。當年的鄭州“亞細亞商場”正是在形象方面作足了功夫，才使“中原之行那里去，鄭州亞細亞”風靡全國，才使一個民營企業擊敗了當時鄭州最大的“國字號”百貨企業。4總價特點：4項目定位：高檔休閑購物商場/超市、娛樂、百貨、酒店4規劃地塊功能及優勢：屬于一、二類商業用地，無公攤面積，思源宮是廣安的商業地產的旗艦，規模宏大，建面達2萬余方，他以前瞻性的總體規劃、巧妙獨特的設計，依托思源廣場其優越的區條件，將是全市的集商業、餐飲、娛樂綜合性大型多功能的休閑購物區。）4總價特點：1237萬元（單價26003800元/ m178。4地理位置：位于思源大道，思源廣場西側。（18個）4價格特點：總價3050萬元 均價4900元/ m178。4商業面積：13360 m178。位于城南政治文化商業中心，即將打通南北通道，集花園住宅與商業風情步行街于一體，坐享城南城北20萬人次的消費群體，自然帶來滾滾的人流和商機。 4地理位置：項目位于廣安城北老百貨公司位置。4地塊面積：約15畝4建筑面積：4商業面積：4項目定位：產權式商鋪/摩爾購物天堂、不夜城、休閑娛樂大型商業中心4總價特點：3200萬元，3100萬居多4規劃地塊功能及優勢 屬于一、二類商業用地。 4地理位置：項目位于廣安渠江北路、建設路延伸處。均價9500元/㎡4規劃地塊功能及優勢 屬于一、二類商業用地。二、已建項目調查分析供應市場特點： 30—60平方米的獨立門面是市場供應的主力，從市場調研的數據可看出：30—60平方米的獨立門面占供應量的70%左右，而集中式商鋪不足30%。4在商業經營中，混業經營與綜合商場居多，達到70％，休閑新型的商業地產式項目較少，約占30％；4在經營模式上，以獨立購買、自主經營為主，投資商鋪，統一經營管理較少，租賃經營一般。如浦東商業廣場的出現，必將帶動廣安商業地產新的發展。三、顯性客戶群1. 廣安區商業投資者；； 、成都投資客商； 、成都、國內及外商經營零售商。誠然，國外最大的零售商山姆公司、家樂福、沃爾瑪等等不可否認是最為優秀的。 山姆，沃爾瑪，家樂福等國外的超級百貨商場。中國目前的商業界是有必要進行整改和重新進行業態的調整和采用新的管理模式。因而，商場業態建立的好壞直接影響商場的運作和發展。 在顧客心目中有一定地位的商場，不光是有一個好決策者，和華麗的商場裝修，最重要的是有物美價廉的好商品