房地產集團戰略策劃方案(專業版)

　　

【正文】 B、發展區 發展區范圍是規劃公路一環以北，海淀區山后地區、清河地區以及西三旗地區、回龍觀地區，地域范圍約280平方公里，其中農用地約80平方公里。世界500強入住北京的154家企業有2/3落戶朝陽。國家統計局1999年上半年對北京市各主要區縣的單位占地情況進行了一次抽樣調查，結果如下：土地占地面積（平方米）區縣法人單位平均從業人數法人單位平均每人占地面積（平方米）2403187東城區438594552272西城區712452972827崇文區146101370875宣武區4994911995421朝陽區12373123706702海淀區851024161320豐臺區3785011022819754石景山區31561073982358小計741956，北京市從事第二產業的總人數約為200萬人左右，因此從事第二產業的企業總用地約為19940公頃。因此，在房地產市場逐步規范時，不宜繼續采取以協議出讓為主的方式。 二、土地政策的主要走勢：北京城市建設實行的兩個戰略性轉移是：把城市建設的重點逐步從市區向廣大遠郊區轉移；市區建設從外延擴展向調整改造轉移。《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》中明確規定土地開發公司在轉讓土地時，會受到國家的嚴格控制。 投資高檔寫字樓與投資普通寫字樓比較分析 普通寫字樓主要是由工廠、學校等非開發商建設，而后重新改建而成的，這些樓本身竣工時間較早，所以規模較小，配套設施不完善，一般由物業公司承租再轉租。 從營銷策略上看，普通住宅的廣告投向以報紙、傳單為主，廣告投入相對較少；而中高檔公寓的廣告投向除了北京青年報，還在地鐵、公交車投放，廣告投入相對較多。因此，對于以追求利潤最大化為目的開發商來說，不宜投資經濟適用房。其平均售價約為2000US$/m2，平均租金為17 USD/月m2。2．4. 區域分析 寫字樓分布主要集中以下幾個較大規模的商務辦公區，分別為東二三環地區（包括CBD、燕莎商圈、東二環沿線）、長安街沿線、中關村、金融街。朝陽區、東城區的寫字樓租金高于其他各區，反映了這兩個地區仍是寫字樓的租售熱點。在租務市場上，外銷公寓的供求失衡的現象較為嚴重，但在中關村和CBD地區，高檔公寓仍供不應求，租金維持在較高的水平上。由于東二、三環的售價及租金已進行了一段時間的調整，預計今后大幅下調的可能性不大。各行政區高檔公寓分布比率 需求分析從銷售市場上看，盡管外銷房市場普遍不是很景氣，但是那些位置優越、戶型新穎、設計精美的物業依然博得這些人的青睞，去年嘉和麗園的旺銷就是一個典型的例子。因此，不具備購車財力的中低收入家庭仍難以問津，致使購買者寥寥無幾。根據對85年以來住宅銷售面積的回歸分析，預計2001年住宅銷售面積為560萬平方米，2002年為642萬平方米，2003年為730萬平方米。據統計，當前中關村中心區在售面積約261萬平方米，主要項目有光大花園、鑫雅園、天秀花園、陽春光華、華清嘉園等。北京市住宅分區平均價格表（元/平方米）區位二環內東北二三環間西北二三環間西南二三環間東南二三環間西三四環間北三四環間東三四環間均 價77607732719357056247631662685746區位南三四環間西四環外東四環外北四環外南四環外通州昌平大興均價464840854577554224802721297123681． 影響市場的主要因素1） 價格。也就是說，相對于宏觀經濟，房地產經濟波動具有漲落快、波幅大、蕭條時期長的特點。我國即使到本世紀中葉達到中等發達國家水平，住宅建設投資占GDP的比重也不應該下降。 綠化隔離帶大都處于城鄉結合部，環境相對比較差，土地開發利用率低，人口居住密度高，又多為農民居住地，改造難度大。這樣有購買力的被拆遷戶就進入了房地產市場，是推動住宅市場化的重要步驟。《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》的實施，啟動了住房二、三市場，為工作單位與住房距離太遠，上下班不方便的；以舊房換新房的；以小房換大房的等等住房困難者，提供了解決解決住房困難問題的機會。住房作為消費品，首先是為了滿足人們最基本的需求。第二，調節收入分配，縮小收入水平的差距。根據經濟發展的形勢和住房分配貨幣化的實行，各金融機構正在研究新的辦法和實行新的措施，例如組合貸款等。今后本市土地利用模式將是走內涵挖潛的路子，通過舊城改造、第二產業向外轉移等措施來增加存量建設用地；通過利用廢棄地、未利用土地來增加增量建設用地。1998年6月召開了全國住房制度改革工作會議。這一點是確信無疑的。其中主要是，市場需求不足，多數產品供過于求；貨幣緊縮；下崗人員增多等問題接踵而來。百分之百專家預期2000年我國GDP增長速度會高于1999年，%左右。住房由計劃經濟體制下的福利制，向與社會主義市場經濟體制相適應的新的住房制度的過渡，不僅速度太慢，而且還產生了許多新問題，從而使住房制度改革更加復雜化住房實物分配，是傳統住房制度的根本特征；住房分配貨幣化，是住房制度改革的關鍵。住房補貼計入職工個人帳戶，專項用于住房消費。1985年中國人民建設銀行開始辦理土地開發和商品房貸款業務。現在對存款利息所得開征個人所得稅，屬于恢復征收。因此，房地產是最好的投資方向或投資品種。所以，購房投資，不僅是一種安全可靠，而且也是收益較大的投資。其中比較突出的是：過多地考慮了人口因素，不符合國務院《城市房屋拆遷管理條例》中規定的按照拆遷面積進行補償的原則；按照原先居住面積進行安置，不利于居民改善居住條件；安置方式單一，不符合市場經濟規律；原《細則》操作性不強，不利于拆遷管理制度化和規范化。2 北京市社會經濟發展狀況及產業政策，北京市2000年上半年經濟繼續保持積極向上的發展趨勢，總體經濟運行良好。 下一步北京市房改方向會是：繼續穩步推進公房租金改革，組織公房按成本價出售，進行住房普查，建立住房檔案，開放住房二級市場，住房分配貨幣化實施將是下一步政策的主要著眼點。據有關資料介紹，美國房地產業大約按18—20年的時間完成一次周期波動，香港是7—8年為一次周期波動。海淀區新項目主要集中在中關村核心區及其周邊，而朝陽區的新項目則以亞運村及望京地區為主。 重點地區分析1）亞運村地區：本地區房地產發展的綜合區位優勢為便捷的交通條件、完善的市政配套、日漸齊全的生活娛樂設施及優越的自然人文環境。另一方面，由于二手房具有區位、價格等優勢，又會受到一些暫時不具備購買新房能力的年輕歡迎。5）雖然供應量和需求量在未來幾年內都會有一定增加，但需求量的增加幅度還不能趕上供就量的增加，空置總量必然加大。其中，外銷公寓5個，總建筑面積70萬平方米，且都集中在朝陽區的東二、三環附近。另外，還有一定數量的國內企業的高層領導者、律師、文體明星等。平方米。但是由于別墅特有的消費群體較小，僅有那些位置好、檔次高的別墅才能贏得客戶。 銷售市場寫字樓銷售價近幾年也一直在持續下滑，但1999年降幅較小，已近持平。2)長安街沿線據統計長安街沿線寫字樓供應總量約120萬平米，約占全市供應總量的28%。2．5. 寫字樓市場的預測寫字樓市場供應量較大，今年將有近100萬平方米高檔寫字樓的竣工，使市場供應量明顯增加。. 1部分項目投資利潤率比較（以下數據為估算而得）普通住宅投資利潤率中高檔公寓投資利潤率農光里小區10%華陽公寓12%安慧北里小區8% 陽光廣場15%望京新城13%大西洋新城14%金谷小區12%希格馬公寓17%平均值11%15% 可見，中高檔公寓投資利潤率高于普通住宅 ：普通住宅的需求面較廣，中高檔公寓的需求范圍窄。寫字樓的市場需求遠小于住宅市場。 進行土地的收購儲備 通過實施土地收購儲備制度，加大對存量土地供應的控制，形成“一個口子供地”、“一個龍頭供水”的集中供地模式。《北京市國土資源和房屋管理局關于收回閑置土地有關事宜的公告》中明確規定嚴格查處閑置土地。隨著經濟的發展，市區邊緣集團和遠郊區將成為人們生活的首選地，開發建設遠郊區，為適應住宅郊區化的趨勢而開發土地也是大有可為的。根據《北京城市總體規劃（19912010年）》的規定，全市規劃建設用地面積610平方公里。總用地面積為324平方公里。 A、中心區中心區南起西外大街，北至規劃公路一環，西起京密引水渠，東至八達嶺高速公路，總占地面積約75平方公里。因此，開發商獲取土地應走內涵挖潛的路子，為城市建設做出貢獻。（2） 海淀區土地開發潛力分析 海淀區位于北京西部和西北部。市級開發區的供地由市級開發區管理委員會招商部門負責；邊緣集團的開發一般由具有一級開發資質的綜合城建開發公司（經市建委審查通過）負責。真正對房地產開發有意義的土地供應主要集中在城區和近郊的1000平方公里的面積。市區邊緣集團用地也較浪費。綠化、環境是小區永遠的賣點，而綠化隔離帶將從根本上改變小區的大環境。 今年政府調控土地的主要措施有： 地價管理 通過合理制定土地地價，推進土地有償使用，并防止低價出讓土地。位于朝陽CBD的甲級寫字樓嘉里中心的租金是22美元/，而位于朝陽區北四環小營路口的北奧大廈（涉外）的租金才13美元/，前者是后者的 ；同樣位于朝陽CBD區域的陽光100的平均售價是7200元/平方米，位于亞運村附近的風林綠洲的均價是7000元/平方米，這兩個地區住宅的價格差別不大。 政府嚴格限制經濟適用房的售價，開發商不得不想盡辦法壓低成本，最終可能導致劣質樓的出現，損壞開發商聲譽。 自去年6月21日，國務院批準加快建設中關村科技園區后，中關村地區已成為京城房地產業的熱點地區。隨著經濟的進一步發展，市政建設的逐步改善，該區域尤其是位于該區域中的CBD將會因其獨特的地理位置和客戶群構成而吸引更多的實力雄厚的客戶。 3）內資公司也開始注意企業形象。別墅的售價差異較大，從4000USD到2500RMB，位于機場路附近的外銷別墅一般售價在1600USD以上；價格為2000多元的低檔別墅，一般位于遠郊區縣，并且多數為非法開發的項目。由于這一地區以內銷公寓為主，主要面向國內客戶，屬于中低檔次。但真正高檔次的住宅項目的買家仍舊是海外人士，其購買目的有相當一部分為投資。93年99年，外銷公寓的累計竣工量為430萬平方米。4）中關村、亞運村地區是居民購房的首選地區。盡管南城的各項基礎設施有了很大的改善，但是由于人們的居住觀念短時間內難以改變，且南城辦公區較少，在此地區就業的人數較北城少，因此，南二三環地區近期內很難成為市場的主流。4） 消費觀念。在上半年新開盤的53個住宅項目中，朝陽區18個，海淀區11個，兩區新項目數占55%。 宏觀經濟發展周期與房地產經濟周期房地產業在西方發達國家有近百年的歷史。但是，中關村地區在交通、市政配套、辦公場所、居住配套等方面也存在著先天不足，使一些想進駐中關村地區的國際高科技企業望而卻步，影響了中關村向“中國硅谷”進軍的步伐。另外就是完善了拆遷工作程序，增加了拆遷工作的透明度。1991年起開始實行的《房屋拆遷細則》，對于規范房屋拆遷行為，保障城市建設的發展，起到了重要的作用。因為，住房投資不僅比股票投資、工商業投資風險小；而且比儲蓄、債券等利息高。但是在這幾種投資品種中，首選也應當是房地產。1950年我國公布的《利息所得稅暫行條例》，規定了對存款利息所得征收所得稅。1982年，許多金融機構開辦了住宅儲蓄業務，房地產開發企業也開始同金融機構進行項目合作。中央和北京市的住房分配貨幣化的《實施方案》，《方案》明確指出：停止住房實物分配，進一步完善住房公積金制度；建立住房補貼制度，逐12月31日前參加工作的職工）老辦法，新人（即1999年１月１日參加工作的職工）新辦法。主要政策走勢與預測：房改政策方面：我國住房制度改革經過了十幾個年頭，取得了一定的成就。接受調查的專家均認為今年上半年的宏觀經濟狀況比較理想。、房地產業的經營規模、以往業績、人力、物力、財力等資源狀況，并對比分析與其實力相當的房地產開發企業的優劣勢，提出可持續發展策略。%（%，%），國內生產總值達39，491億元人民幣。1998年的《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》，要求各地在1998年12月31日停止住房實物分配，實行住房貨幣分配，把住房分配納入了市場經濟運行的軌道；根據《通知》的精神和要求，中央國家機關和北京市相繼在1999年出臺了《在京中央和國家機關進一步深化住房制度改革實施方案》和《北京市進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設實施方案》，對住房貨幣分配及補貼標準和發放方式，完善住房公積金制度，深化住房改革提高公房租金等問題都作了具體規定。《通知》的核心內容是宣布全國城鎮，從1998年下半年起，停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化，同時要相應建立起四個體系：即貫徹按勞分配原則，實施住房分配貨幣化的住房分配體系；對不同收入家庭實行不同的政策，建立起以經濟適用房為主的住房供應體系；以住房二級市場為主攻方向，培育和規范住房市場體系；建立具有中國特色的住房金融體系。住房建設和住房消費，都需要大批資金投入，銀行等金融機構是供給住房建設和住房消費所需資金的重要經濟部門；同時房地產信貸，具有保值、增值和風險小的特性，是銀行等金融機構投資的理想領域。　　值得注意的是開征利息所得稅。開征利息所得稅，有利于擴大消費和投資。所以，要滿足居民生活的需求，首先必需滿足居民對住房的需求。為了推動二、三級市場的開放，國家又出臺了關于調整房地產市場稅收的政策，減免了部分稅費，