房地產項目全案整合策劃推廣方案(專業版)

　　

【正文】 “生態文化居住區”的概念非常豐富，詮釋的空間很大，而且比較新穎，市場差異性明顯。因此銷售現場、環境綠化、工地包裝及廣告宣傳等方面的精心設計和營造對激起客戶的購買欲的影響至關重要。178。 與東易日盛、元周裝飾、等有實力品牌的裝修公司合作，強強聯手，為項目增加賣點，實現品牌化營銷。定價方法三：成本定價法 項目住宅綜合成本單價：=投資額/銷售面積== 165。l 本案三面都是住宅小區，只有北側臨路，與周邊住宅渾然一體，又相對獨立，從而形成了一種鬧中取靜，即方便又分離的若即若離的意境。另外隨著法國歐尚超市、世紀金源酒店等配套的相繼建成使用，生活的便利性將會愈發凸顯。 工程進度對客戶購房的影響 購買現房是現今買家最理想的選擇，相信隨著市場運作機制、銷售管理辦法的完善，期房銷售將被市場淘汰，現房、準現房銷售將成為房地產市場的主流行為。6．價格分析：項目所在地區的項目銷售均價集中在62008300元/平方米，世紀城的均價最低為6200元/平方米。4. 樓宇配套設施分析：項目名稱樓 宇 配 套 設 施裝修標準誠品建筑日本東芝（TOSHIBA）牌電梯周界防范系統、可視對講系統、保安監控系統、緊急呼叫及門禁系統、家庭安防系統、停車場管理系統精裝修綠波社區內人車分流，全部地下車位，電梯直達。 l 本案所處的位置是定慧寺地區以及八里莊地區的交匯處，正是這個地區的核心地段。本區域住宅多數項目容積率在２．６以下，更有魯藝１．２和酈城的１．２６。如誠品建筑、觀瀾國際花園、綠波漫板、湯泉逸墅。l 南城的高品質項目的不斷推出，加上南城本身的價位優勢，交通優勢才會更加明顯道路的改善將使周邊項目受益，但不會對項目銷售產生決定性影響，房地產競爭進入散戶時代以來，品質將成為占領市場的關鍵，例如觀筑、風格與林兩個品質，價格非常適中的低密度住宅。到2008年之前，中央電視臺和北京電視臺陸續東遷。 2001——2002年是西北四環沿線供應量最大的一年，區域總供應量超過了近200萬平方米，區域平均價格為 7000元/平方米，從2003年開始，西北四環的供應量開始下降，平均的區域均價開始上揚，除了世紀城的價格一直保持相對穩定之外，上河村等其他樓盤都經歷了不同程度的價格上漲。 ——房型科學、合理地設計和分配住宅戶型，力求戶戶有良好的朝向，景觀及通風的環境，降低樓電梯服務數，盡量減少戶間干擾。 　　c、購房方式及付款方式。 　　b、從需求規模測算，2010年前每年有20萬套住房需求。如將于3月份開盤的萬科青青家園用法國成人哲理童話《小王子》作為推廣主題來寄托客戶對青青生活、萬科生活的珍視；春節后開盤的依蓮軒二期“格調”從logo到售樓人員的著裝、售樓處的布置以及樓盤的外立面、社區規劃、目標客戶群的設定都圍繞著“文化地產”做文章。1999年以來，我市商品房空置總量雖有所增加，但空置率逐年下降，%%，2003年底略有回升（%）。l 商品住宅價格近五年呈下降趨勢，目前平均銷售價格低于深圳和上海 1998年以前北京市商品住宅價格一直在全國位居前列。 l 板樓為主、健康舒適的設計理念居主流。有關資料表明，三口之家住房建筑面積在80－100平方米這個區間是比較經濟、適用的一個套型。60%以上的購房者希望用以舊換新或押舊換新的方式購房，60%以上購房者愿意采用分期付款或按揭方式購房。戶型大小符合國家制定的居住標準要求，以多元化的戶型適應消費者日益增長的個性化住房需求，并能以靈活的戶型結構適應消費者家庭階段性改變所導致的布局調整，使住房具有較長使用期。l 市場需求上升價格將大幅上揚土地存量的進一步減少，更是堅定了該區域房價在2004年必定上漲的判斷，另外西部地區存在的大量軍隊、機關的住房補貼的落實也大大擴充了西部市場的承接力，市場需求上升已經成為不可逆轉的趨勢。北京電視臺制片人仲文透露，單位貨幣分房最多到90萬，而北京電視臺在編的3800人，中央電視臺將近1萬人，這么多人必須在東區解決房子的問題，因為他們和醫生一樣，要隨時準備到崗，基于此，有人提出了15分鐘的生活法則，“這是生存與生活的必須。其實，隨著南城的高品質項目的不斷推出，加上南城本身的價位優勢，交通優勢才會更加明顯。以位于四季青橋板塊的湯泉逸墅作為四季青板塊中熱得發燙的項目，除了規劃、產品方面是四季青板塊中獨一無二的稀缺產品以外，在形象包裝和宣傳推廣等方面也引起了業界和消費者的強烈關注。在硬件系統方面，幾個高端住宅產品項目已經把通訊系統、電梯系統、智能化系統匹配到了極致。從交通的便利性上講，本案處于橫跨西三環、西四環的二大城市快速主干道之間的地段，并輔以阜石路，結合成四通八達的交通網絡，出行便利。酈城1030000㎡872700㎡超現實主義建筑設計大師六角鬼丈建筑設計。漫板智能化系統：周界防范系統、可視對講系統、保安監控系統、緊急呼叫及門禁系統、家庭安防系統，廚房設煤氣泄漏瓦斯報警器、停車場管理系統毛坯世紀城3期日本日立牌電梯周界防范系統、可視對講系統、保安監控系統、緊急呼叫及門禁系統、家庭安防系統、停車場管理系統毛坯觀瀾國際花園廣州日立變頻調速電梯可視對講系統、保安監控系統、緊急呼叫及門禁系統、家庭安防系統、停車場管理系統毛坯北京印象周界報警系統、周界監視系統、停車場管理系統、可視對講系統、緊急呼叫及門禁系統精裝修樂府江南周界報警系統、周界監視系統、停車場管理系統、可視對講系統、緊急呼叫及門禁系統精裝修湯泉逸墅周界報警系統、周界監視系統、停車場管理系統、可視對講系統、緊急呼叫及門禁系統精裝修酈城周界報警系統、周界監視系統、停車場管理系統、可視對講系統、緊急呼叫及門禁系統毛坯樓宇設施分析：從以上表格可以看出，社區的智能化已成為每個項目必不可少的基礎設施，完善的智能化不僅可以方便小區業主的日常生活、為物業管理創造便利性還可以為項目增加賣點，本案的占地不是很大，非常適合建設成為智能化住宅小區，使本案成為本區域具有顯著特色的住宅小區。高端物業如觀瀾國際花園、湯泉逸墅、誠品建筑的銷售價格在6800—8300元/平方米，其中，湯泉逸墅、誠品建筑的均價最高，同時達到了8300元/平方米。 鄰里素質的重要性作為一個高尚社區，鄰里的素質也是衡量該社區檔次的重要指標之一。3．地塊交通條件調查1）地塊周邊的市政路網及其公共交通起始線路的現狀主要的交通主干道A． 南北干道：西四環主輔路往北可達中關村核心區，往南可到西澳中心長安街地區。l 項目位于西三、四環之間毗鄰主要交通干道，公共交通發達，出行便利； 項目弱勢分析（Weakness） 當然，在看到本項目的優勢同時，我們必須正視本項目存在的一些弱點： l 部分建筑規劃采用東西向坐標，造成部分戶型無正向所帶來的銷售難度；l 北側市政路的建設，將會造成大量的灰塵及噪音污染，將使業主居住受到影響，從而影響銷售。5637元/平米本項目含18%的開發利潤價位為：165。價格策略 他們與那種乍富起來的暴發戶有著明顯的區別，那是因為他們很高的教育程度和廣泛游歷背景而擁有良好的文化氣質，他們會經常組織家庭聚會，結識各種公眾人物，懂得一定的藝術鑒賞并使之成為自己的愛好。l 目標客戶的知識層次較高，預計購買過程中將有較多的房地產專業律師、房地產專業人士介入，因此對銷售員的要求將會更高。從字面的理解上，突出了生態、文化和居住三個層面，生態體現著客觀環境上的一種和諧健康，文化體現著精神狀態上的一種高尚品位，居住則直接表明目的性，在環境健康和文化豐富的基礎上居住，自然是一種極致的生活享受，暗合本案的高品質的產品特點。為業主構筑全方位的生活觀念。選購本產品動機：l 認同本案的獨特性，注重居住環境品味及文化格調l 認同本案的區域優勢l 信賴發展商的實力及背景l 認同本產品規劃設計功能并追崇本案的環境營造和文化基調等l 附加值優于區域內其他個案l 為本案性能價格比所吸引購買行為特征： l 主要目標客戶屬于該區域內的事業成功人士，他們共同的特點是對前途充滿信心，工作緊張繁忙，生活節奏快捷且充實，沒有太多時間進行仔細的調查比較，經濟實力也使其不特別斤斤計較。從表面上看，除了平時的住所外，還會有別的的房產，他們擁有私家車。風林綠洲就是采?。鞣績r格+精裝修價格）方式，取得驕人銷售業績。6500元/平米。l 該項目位于本市上風上水最適宜居住的區域內，可以本區域獨特的人文背景，市場前景看好；l 得天獨厚的區域環境，本區域獨特的自然環境資源尤其是水景資源凸顯地塊的優勢，與其他地區樓盤形成市場區隔；l 周邊北京印象、湯泉逸墅、誠品建筑等高檔項目眾多，所以本案適合營造一個具較高品質的生活社區；l 本項目周邊八里莊地區以及定慧寺地區生活配套設施齊全，學校、商場、超市、銀行、餐飲、公園、政府機構、集貿市場一應俱全，可迎合“生活便利，居家安靜”的客戶心理。 B、人文、歷史景觀本項目周邊云集各大部委、國家機關，還擁有中關村、學院路一帶濃郁的知識氛圍和科技氛圍，具有良好的生活氣息，成為品質絕佳的生活居住區域。在對二次及多次置業決策時間的選擇: 在宏觀經濟形式趨好的情況下，人們對北京房地產市場的預期前景抱樂觀態度，消費信心十足，同時房地產的大額投資、市場秩序的有待規范和一次置業的經歷也使大多數買家會慎之又慎，三思而后行。本案的四居只占總套數的1%，對于銷售上來講不是主要問題，但可以此來增加產品的豐富性，滿足不同層次要求的客戶。社區內采用分層次綠化，用樹木、草坪、花圃自然的銜接劃分區域，地面草坪地上花卉灌木，空中高大古樹屹立的自然狀態立體綠化35%景觀設計特色分析：本區域的項目都根據自身所處的位置及環境不同，配合建筑風格很好的規劃了自己的園林風格，例如：樂府江南的徽派建筑風格，使建筑與園林渾然一體；觀瀾國際花園是以昆玉河為景觀輔以觀景長橋以及特色噴泉來突出親水的主題，作為本案來講，在園林的設計上應配合自身規劃以及整體的建筑風格，即能對項目的銷售起到推進作用又兼顧實用性。四、六層帶電梯，戶戶朝陽遙望西山。l 區域內及其周邊中小學、幼兒園、商場、超市、銀行等一應俱全，為本區域的居民提供了完善的配套生活設施；清華、北大為首的代表著我國最高的教育水平的教育文化區，頤和園、圓明園等皇家園林為代表的旅游文化區，以及中關村科技文化區一脈相傳，從而形成了獨一無二的文化氛圍；中關村企業的人員也大多選擇在這里居住。本區域項目產品三居室主打。 產品創新，性價比高 　 今年北京西北四環新盤的產品性價比得到很大提升。因為南城的項目在價位上有優勢，因此四環開通短期內就產生了利好因素。l 需求量日益猛增從需求看，首先是傳媒東遷。 與其他熱點區域不同，西北四環沿線的“價格上漲”并沒有伴隨著供應量大幅增長，相比2003年同期呈現出下降趨勢，這也基本符合西北四環沿線價格漲跌的基本規律—供應量與價格的上漲呈現出反比態勢。有賞心悅目的樓房空間，每戶都能享受的精致庭院，人車分流的安全通道，富有文化內涵的供人們交往、休閑、健身的活動場所。70%以上的居民認為商品住宅的合適價格應3000－5000元/平方米(建筑面積)。2004年新盤價格對比圖市場需求狀況分析 ——住宅需求分析，北京還有很大需求空間 　　a、調查顯示本市居民需求取向偏好置業，外埠人士看好北京。許多項目都開始關注社區文化。 b、商品房空置面積趨于合理，空置率不斷下降 。1997年達到5478元/平方米的歷史最高點，比全國商品住宅平均價格高3688元，比上海市商品住宅價格高2587元，比深圳市商品住宅價格高70元。新項目中，板式、板塔結合、新式塔樓將充斥樓市。西方有些發達國家的套型，平均超過了100平方米，但不繼續往上升，相反的還退回來，退到80－100平方米。在按揭類型上，“5成10年”或“7成20年”是大多數購房者的選擇。 合理安排戶內的廚房、衛生間、洗衣間、貯藏室、工人房、服務性陽臺等功能性空間，并能妥善解決電氣供應、油煙排放、空氣調節、垃圾收集、處理等問題。 　　西北部地區房價高企有兩大因素，一是香山、玉泉山、頤和園風景板塊樓盤逾發受都市人追捧。” ——北部地區l 城北熱銷的樓盤產品類型，主要為低密度住宅產品，而不是集合住宅城北樓盤供應大都集中在北四環以外，北五環沿線甚至到北六環沿線。第三部分、區域市場分析一、區域環境簡介本文中所指區域包括西四環北路和西四環中路北段，北起藍靛廠路，南至太平路，東鄰京密引水渠以及它的延長線，西到玉泉路的南北延伸線。除了區域共享的景觀優勢外，湯泉逸墅不惜工本引入天然地熱溫泉，并建造了大型溫泉泳池、溫泉廣場。在戶型方面，本區域與其它區域相比戶型明顯偏大，二居平均約１２０平方米，三居平均面積超過１５０平方米，更有總面積超過５００平方米的平層、復式、ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ。應以此為基礎構筑一個引導客戶的區域價值認知構架。從山的輪廓獲得靈感，從高爾夫的坡地連接地緣。5. 戶型及銷售率分析：項目名稱規劃套數居 室 面 積（㎡）銷 售 率一居兩居三居四居誠品建筑652～～～～85%綠波區域內的市場均價為7178元/平方米。在這個層面的住房消費中，鄰里素質的高低被大多數人看做是一大要素。B． 東西干道：阜石路，八里莊路阜石路西通石景山，東到航天橋和阜成門地區。l 目前距本案距離較近的休閑娛樂生活配套設施比較匱乏. l 所處位置相對靠內，視覺上的沖擊不明顯l 由于本項目為公司所開發第一個項目，實戰經驗、品牌號召力均較為薄弱。6652元/平米。 項目成功與否，開盤定價及后期價格策略是關鍵因素之一，根據市場調查情況，周邊幾個項目樓盤價