淺析房地產項目工程管理(專業版)

　　

【正文】 ③塔吊的極限臂長和起重量、升限高度，應該與建筑的平面設計形狀、尺寸和高度相適應，與平面中最不利使用點的起吊重量相適應。?從獨立核算和相對獨立管理的角度上講，項目部人員應該相對完整，盡可能地避免“互動”造成的“職責”混亂。? 材料部作為建設單位主管材料、設備供應的部門，按照公司規定的職責，負責項目“甲供”材料、設備的采購供應，對所供應的材料設備質量與項目的符合性負責，對供應按照計劃進場的時效負責，按照公司規定的部門職責和《項目管理規劃》要求實施責任行為。位于紫荊山路東、商城路北。二、項目實施方案確定：確定本項目的性質、規模、時間范圍、投資額度，項目的具體要求。工程質量管理是管理結果，工程質量是工程之根本，只有在滿足質量的情況下，工程進度管理才有其意義“造名，更要造實”，好的名聲必須要好的東西來保證。項目設計管理過程的一般規定 ，各設計階段的管理要求包括，12 / 13但不限于：1）編制、審查各階段設計指導及設計任務書； 2）選擇符合資格要求的設計單位； 3）配合成本控制、實施限額設計；4）參與設計過程（或事后檢查）重要階段的評審； 5）組織技術專家評審和確認各主要階段的設計成果； 6）組織各設計階段的銜接、協調；7）明確設計更改控制程序，并保證設計更改按規定的程序進行； 8）項目完成后的設計總結、資料備案。，各評審委員對《項目可行性研究報告》提出書面評審意見，交由計劃配套部修訂完善《項目可行性研究報告》。規劃設計初步分析/ 13規劃設計的初步概念：設計概念、技術概念、可持續發展概念。/ 13 法律及政策性風險分析 土地使用權歸屬、土地的他項權力、土地的用途、有關項目用地現狀的政府文件。市場分析區域住宅市場簡述、區域住宅市場各項指標成長狀況（近35年）、區域市場在市內各項指標的排名狀況及發展趨勢；各檔次產品供應狀況、各檔次產品的集合特征、區域內表現最好個案狀況、未來23年區域內可供應土地狀況、產品供應量和產品類型、本案在區域市場內的機會；產品特征、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特征；產品定位及建議。 總經理辦公會要求補充論證的項目，由計劃配套部在規定時間內完成補充論證，并再次提交總經理辦公會審議。工作成果：完成最終工程結算報告。施工階段當期項目市政各專業及園林景觀工程施工（主體封頂前應完成市政工程的相關手續，主要是關于正式用水、強電、熱力的申請）（45天）。工作成果：編制完成當期工程市政各專業施工圖。建議在淮河以南地區施工增加冬、雨季施工間歇期30天，淮河以北增加60天。甲供鋼筋、水泥等主材采購（確定招標方案后進行）。職責：分公司工程部在向公司預結算部取得攔標價和工程量清單的基礎上，填充招標文件，并在政府備案。（10天）標準時限：單體工程開工前第54天開始，開工前第45天完成。信息管理主要是施工現場的一些信息收集與反饋，對于建設主管部門所發出的信息的收集，了解行業的動態對于本工程的影響，主要是工地現場的資料管理，包括圖紙、聯系函、修改單、合同、計劃書、總結、預結算書、公司發文、內部發文等等所有紙質和電子文檔的整理歸檔，全部文件要準確、真實、及時地存檔，做好文件收發借用等詳細登記。其次在施工過程中做好各方與各項工程的協調，慎重決定工程孌更，嚴格執行監理工程師簽證制度，并按全同規定及時向施工單位支付進度款。如不能及時兌付應與承包單位勾通協商，避逸因進度款撥付不及時面造成停工，影響總進度目標工期拖延控制決策監督承包單位按批準的施工進度計劃組織施工，定期檢查計劃執行情況，采取措施調整進度計劃，避免或減少工期延誤；合同中約定拖延工期的處罰條款，約束承包方的進度管理行為。對砂、石、水泥、鋼筋等原材料必須嚴格送檢，并出具相關的檢驗合格的報告。（二）房地產開發的設計管理設計理念的先進與否、建筑布局的適用效率、結構設計的規范合理，對給水、排水、供熱、燃氣、電氣、電訊、智能化安防系統等統籌設計的好壞，都將直接影響工程管理目標的實現。房地產企業面臨的不僅僅是幾個純粹的開發項目建設或者項目銷售,而是處理不斷發生和變化的項目工程相關事件或是對紛繁復雜的各種資源進行整合。論文中引用他人的文獻、資料均已明確注出，論文中的結論和結果為本人獨立完成，不包含他人成果及使用過的材料。房地產開發項目的工程管理貫穿于項目的整個開發運營周期之中，其主要內容按過程順序可分為規劃管理、設計管理、施工管理和物業管理四個部分。（一）房地產開發的規劃管理規劃管理是房地產開發工程管理的第一階段。質量管理的主要任務是檢驗施工過程中的材料、工藝是否滿足設計要求和合同約定。開以企業進度控制主要內容有以下幾方面：（1）及時掌握工程建設的實際進度 中國地質大學（武漢）遠程與繼續教育學院畢業設計（論文）定期要求監理單位匯報建設的實際進度并提供必要的進度報告，對涉及重大問題及時組織參加協調進度會，并提供現場會紀要；掌握檢查進度偏差的方法，通過實際進度與計劃進度比較，確定進度偏差值的大小，以便采取進度調整措施，開發企業只對施工總進度實施控制，而無需過多地掌握承包單位具體的作業進度狀況，重點是對工程進度的里程碑點的檢查與控制，檢查進度偏差的方法，可采用：S形曲線比較法，“香蕉” 曲線比較法和前鋒線比較法。對于工程價款的調整，應按合同規定的有關方法進行。對于參與項目建設任何一方提出的設計變更要求和建議,首先交由監理單位審查,分析研究設計變更在經濟、技術上的合理性與必要性后,提出設計變更建議的審查意見。工作成果：施工圖。B、發布招標公告（1天）標準時限：單體工程開工前第37天完成。二、在工程開工前還要完成以下工作：“三通一平”工作。三、單體工程施工（辦理完成施工許可證后進行）。職責：分公司（或項目）工程部組織完成。b、談判確定合同主要條款，并草擬合同文本c、按公司的招標制度、實施辦法規定的流程完成相關審批及合同評審。職責：由銷售部牽頭組織此項工作，向各業主發入住通知，由物業公司辦理相關入住手續，客服部與工程部配合物業公司進行業主入住前的驗收工作。項目投資決策，首先必須通過總經理辦公會的評審。 / 13 總占地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；住宅建筑面積、公建建筑面積；綜合容積率、住宅容積率；建筑密度；控高；綠化率等。土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。各檔次產品目標客層特征及輻射商圈范圍、本案目標人群特征、確定目標客戶、市場定位。從市場機會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區性優惠政策、城市發展規劃、宗地所屬區域土地價格趨勢等方面論述。評審決策結論評審結論分為三種：同意立項、反對立項、推遲立項。/ 13第四篇：房地產工程管理房地產工程管理 工程管理是房地產開發的一個重要環節，也是一個實質性的環節，怎樣做好工程管理一直是一個困擾房地產開發商的主要問題。真實具體的做好工程資料，能切實反映工程質量的好壞，為工程質量的評定提供了合理的依據。十二、資料、檔案、合同文件等管理。? 預算部按照現有職能開展工作，既為項目服務，又擔當項目經濟管理活動的監督、控制任務，具有建設單位和監理經濟專業工程師的職責。? 分包和勞務單位選擇時，必須堅持選擇成建制隊伍的原則，必須堅持組織健全、技術素質高地隊伍，最好是能夠自帶一部分施工機械、設備的勞務隊伍。由于塔式起重機是施工過程垂直、水平運輸的關鍵設備。⑤群機作業時，應該考慮與附著式升降腳手架豎桿的影響和相鄰塔吊的高度差等豎向高度關系，應該考慮相應水平方向的相互影響關系，該按照統一的布置安排，在統一的頂升安排和指揮信號系統下作業。項目所需主要機械設備（按照公司對新項目的構思考慮，暫以四棟塔樓H≤100M、5層地上群房商場（檐高暫以32M，）計）：主要機械設備配置表序號 機械設備名稱 規格型號 性能或主要參數 估計使用量 輸入模式 估計價格 資金投入量 備注一、提升設備 附著式塔吊 H3/80 2臺 55萬 110萬附著式塔吊 H3/63 2臺 租賃 40萬 80萬 雙籠施工電梯 SC200/200J 4臺 租賃 40萬 160萬二、混凝土施工設備 混凝土輸送泵 HBT80C 3 租賃 70萬 210萬布料機 BL16 3 3萬 9萬混凝土攪拌機（應急）JZC350 1混凝土震動棒 50根 5萬 5萬平板震動器 4臺三、鋼筋加工設備鋼筋對焊機 UVI120 6臺 自帶 30萬 4套交流電焊機 WSE500 10臺 自帶直流電焊機 ZXT400 8臺 自帶鋼筋調直機 GT40 4臺 自帶 鋼筋彎曲機 GW40 6臺 自帶鋼筋切斷機 GQ40 4臺 自帶切割機 4臺 自帶鋼筋錐（直）螺紋機 自帶電渣壓力焊機組 自帶四、模板加工和處理設備（鋼制）大模板 4組 自帶木工電刨 6臺 自帶圓盤鋸 4臺 自帶五、抽水設備污水泵 4臺 自帶潛水泵 DW6525*6 4臺 自帶六、計量、測量設備儀器激光鉛垂儀 2臺 經緯儀 J2JED 2臺 水準儀 DWA10 4臺 七、其他設備 附著式升降腳手架 SYP 4組 租賃 28萬 112萬臨時供電變壓器供電電纜供電電纜配電箱 開關廂 翻斗車 輛 自帶施工工具 自帶主要周轉材料需量表（按群房施工考慮）序號 材料名稱 規格 單位 單價 估計用量 估算總價 估計進場階段 備注竹膠板 10平方 40 15萬 600萬 方木 60*80 立方M 1300 1500 195萬 或50*100 腳手架鋼管 Dg48標 T 4000 4000 800萬 租賃2000 200萬扣件 個 4 30萬 120萬 扎絲、鐵釘等 8/平方 120萬 自帶雙面膠、膠帶 3/平方 45萬 自帶對拉螺栓 M“施設”編制的重點：高層建筑施工的過程，其相互關系比一般 多層建筑復雜，特別是大型高層公共建筑，除主樓外，還有裙房、附屬設施建筑和室外工程等，其施工過程中的相互關系更為復雜。? “施工項目部”財務室按照《項目管理協議書》的約定（項目目標管理責任書規定），負責管理項目劃撥“工程款”資金的管理，負責“項目部”成本管理、控制的實施和實施監督工作。原則上：?施工圖設計完成后，按照項目預算的成本分析，核定施工成本，制訂項目部目標管理計劃，由公司部分人員組成項目部，掛靠在具備施工資質的建筑施工企業名下，按照施工總承包的方式對項目進行管理行為實施，協調施工過程中的外部環境關系，承擔“施工企業”的責任，接受建筑公司按照合約規定對項目部的指導、監督。四、確定監理方案，委托監理公司；委托招標代理公司（如需要委托招標代理），確認監理公司和招標代理公司的工作范圍。這些單位是工程建設的先頭兵，好的勘探隊伍能準確的對土質情況進行定位，提供合理的基礎設計依據，從而節約工程造價。，在各階段設計開始前以書面文件形式明確設計要求，形成各階段的設計任務書。 1）所在地域選擇； 2）開發產品的選擇；3）項目品牌與企業品牌的協調性； 4）開發項目規模； 5）開發項目檔次；/ 136）目標客戶選擇。3）銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現的可行性分析。征地批文、土地使用權出讓合同、拆遷安置補償、有關項目地塊的政府文件。1）項目啟動對公司未來幾年發展戰略的意義（一般3至5年），在公司發展中的地位（是否核心項目）；2）公司進入重點區域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用；3）從項目投資回報率、可持續經營等角度描述立項的意義。項目并購及合資合作/ 14條的規定執行項目建議、論證、決策程序。、國家政策法規規定，以及企業發展戰略的評價和判斷，投資項目的選擇應以公司的總體戰略和長遠規劃為依據，符合集團主導產業的發展方向，在保證質量的基礎上，以實現投資效益最大化為目標。建議在淮河以南地區施工增加冬、雨季施工間歇期30天，淮河以北增加60天。（45天）。職責：分公司采購部辦理合同簽訂手續，分公司工程部給予技術支持。⑶、職責：分公司工程部提采購計劃，采購部按計劃采購。（15天）標準時限：單體工程開工前第30天開始，開工前第16天完成。單體工程施工圖預算與招投標（44天）一、編制施工圖預算（施工圖設計完成后進行）。面對新形勢,房地產開發企業如何搞好工程項目管理,是企業生存的根本,也是提升核心競爭力的關鍵。（3）、制定安全檢查制度，協同監理單位對本項目進行普遍檢查，專業檢查和季節性檢查，定期或不定期查思想、查管理、查制度、查現場、查隱患、查事故處理情況等；（4）、定期或不定期召開安全文明施工專項會議，提出問題并落實解決方案、加深安全教育，將安全隱患消滅于萌芽狀態之前。因無法避免也應在承包商修改工作前提出，避免返工浪費和工期延誤。(3)明確施工過程中控制質量的具體措施和評定方法檢查各項施工設備、儀器，保證在測量、計量方面不出現嚴重誤差；嚴格控制混凝土質量，設立水泥、砂、石和水配比的嚴格計量手段控制水灰比，確保混凝土達到設計所要求的相應強度等級；對商品混凝土通過檢驗其塌落度等方法檢查其質量是否可行；混凝土試塊制作必須現場取樣，其養護必須與澆筑的混凝土養護的同等條件下進行；制定有效的質量檢查和評定方法，以便保證砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程按合同規定的技術要求實施。保持與設計人員的工作性溝通，隨時掌握設計的進度，及時解決設計中出現的，需由房地產開發企業確定的相關事宜，同時要把對于項目的設計要求、希望達到的目標等與主要設 中國地質大學（武漢）遠程與繼續教育學院畢業設計（論文）計人員進行溝通、探討。由于房地產企業的現狀，導致項目質量，進度，成本，效率不高。論文作者（簽字）：日期：****年**月**日中國地質大學（武漢）遠程與繼續教育學院畢業設計（論文）摘 要2005年以來，房地產業迅猛發展，投資額、開工竣工面積、銷售額已連續數年的迅速增長。成果目標是指投資回報率，銷售率等到投資效益指標，以及項