淺析房地產項目工程管理-全文預覽

　　

【正文】 擇塔吊的提升速度、極限提升能力和有效回轉半徑，以便適用于施工組織要求和利于施工需要，保證使用又不造成浪費，降低工程造價。⑤群機作業時，應該考慮與附著式升降腳手架豎桿的影響和相鄰塔吊的高度差等豎向高度關系，應該考慮相應水平方向的相互影響關系，該按照統一的布置安排，在統一的頂升安排和指揮信號系統下作業。高層建筑的安全防護是施工必須認真面對的重要問題，確保施工作業安全，是衡量項目管理成敗和能否實現管理目的的關鍵。⑦為了減少成本，可以在簽訂供貨協議時，將塔吊的頂升、定期維護、安裝及檢測交由供貨方實施。④塔吊的布置位置應該按照“施工現場總平面布置圖”確定的位置安排。由于塔式起重機是施工過程垂直、水平運輸的關鍵設備。流水段的劃分，必須有利于組織流水作業，原則上要保證各段的工程量基本平衡，作業面大致相等，按照有利于施工組織、充分利于機械設備作用、利于時間和空間的使用，節省場地、勞動力，提高工效和縮短工期的原則，以不影響結構安全的后澆帶（或變形逢設置）劃分。?合理劃分項目。在施工過程中，確有必要時，監理職能和甲方職能的人員可以調補（類如值班等）。? 分包和勞務單位選擇時，必須堅持選擇成建制隊伍的原則，必須堅持組織健全、技術素質高地隊伍，最好是能夠自帶一部分施工機械、設備的勞務隊伍。按照公司下達的《目標管理計劃書》規定，依據“項目經理負責制”和“項目成本獨立核算制”要求，“項目經理”對于項目建設的施工過程負全面責任，“項目部”組成人員對“項目經理”負責。四、擬設“施工項目部”職能單位的管理關系和職責按照本方案構思與設想，實際上將公司原有的單一建設單位職能，劃分成三個相互關聯、相互制約的“相互獨立”職能。為使材料部能夠更好地服務項目建設，建議為材料部配備懂材料、設備的工作人員。? 預算部按照現有職能開展工作，既為項目服務，又擔當項目經濟管理活動的監督、控制任務，具有建設單位和監理經濟專業工程師的職責。? 將工程部分解為具有施工項目部職能的工程科和具有監理職能的項目監理部。監理公司提供“項目監理部”章，委派總監理工程師；項目具體的監理工作、各專業監理工程師，由我公司按照《建設監理規范》和政府對監理的相關要求自己組織，承擔對外是監理企業的責任，接受監理公司按照“約定”對監理項目部的指導、監督。目前，項目區域的拆遷工作正由管城區政府進行；項目的市場調研工作正在按計劃持續。十二、資料、檔案、合同文件等管理。八、項目采購管理，確定甲供材料、甲方限價材料、乙方自購材料范圍，組織甲供材料、甲方限價材料的市場調查和招標工作。五、完成項目實施階段的組織設計，制定項目人員的工作流程及責任劃分，制定綱領性網絡計劃。三、根據確定的項目實施方案，組建項目團隊，按照甲方的具體要求，組織設計單位進行項目的規劃設計，組織方案評選，確定最優方案。真實具體的做好工程資料，能切實反映工程質量的好壞，為工程質量的評定提供了合理的依據。這種模式雖是一種廣泛的行為，但也可進行系統的分類，如：工程材料管理、工程隊伍管理、工程資料管理等。其二、選擇素質高的施工企業和項目經理。工程成本管理是管理造價，工程造價是房地產開發的核心控制區，合理降低工程造價，一方面可使房地產開發追求最大利潤，另一方面可加大房地產的市場競爭力。/ 13第四篇：房地產工程管理房地產工程管理 工程管理是房地產開發的一個重要環節，也是一個實質性的環節，怎樣做好工程管理一直是一個困擾房地產開發商的主要問題。，或其附件中，必須明確規定對設計成果提交的具體形式和審查要求，確保設計單位提交的設計文件完整性和設計深度。、完整，并符合相關法規要求和公司規定，總工辦負責組織實施必要的設計要求審查。，由總工辦負責具體制定，階段設計工作的監管計劃必須明確設計過程中監管內容、責任和具體措施。評審決策結論評審結論分為三種：同意立項、反對立項、推遲立項。或在評審會上提出評審意見。1）項目規劃分析與公司業務策略的符合性； 2）規劃概念的創新；3）工程計劃及銷售計劃是否可行。從市場機會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區性優惠政策、城市發展規劃、宗地所屬區域土地價格趨勢等方面論述。4）盈虧平衡點分析：保本售價、保本銷售率。營業稅及附加、所得稅、土地增值稅。工程及銷售計劃1）截至項目施工、取得銷售許可證，報批報建分別需要的工作日。各檔次產品目標客層特征及輻射商圈范圍、本案目標人群特征、確定目標客戶、市場定位。對各項法律手續和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進行評價。2）項目用地土地性質變更的評估：土地性質變更的程序描述和理由、土地性質變更的政策支持或障礙、土地性質變更需要的工作日。項目是否已經立項、立項主體是否能夠變更、立項變更條件和時間、有關立項的政府文件。土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。2）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內主要社區配套現狀。/ 13（附圖：項目在該城市的區位圖，標記出宗地區域位置，與標志性市政設施、建筑物的相對位置和距離、地段的定性描述）。主要經營指標分析開發建設期間計劃分析；購置土地的資金來源計劃分析；營銷計劃分析；成本、費用、稅務分析；贏利能力分析。 / 13 總占地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；住宅建筑面積、公建建筑面積；綜合容積率、住宅容積率；建筑密度；控高；綠化率等。，由計劃配套部負責人以書面形式將變更理由上報總經理辦公會，總經理辦公會經研究分析后編制項目變動報告上報投資決策委員會審批。，提出項目運作策劃方案，明確項目運作目標、各階段工作內容、控制措施、時間進度和責任。，將項目可行性研究報告提交投資決策委員會審批。項目投資決策，首先必須通過總經理辦公會的評審。，但不限于： 1）宏觀和微觀投資環境分析；2）專項的市場調查，以及相關信息收集、整理和分析； 3）項目初步定位；4）資金來源計劃及融資方案； 5）投資估算；6）經營效益分析等。，經初步判斷具備立項條件的，提出項目建議書。職責：分公司工程部復核施工方上報的結算資料，公司預結算部審查分公司上部的結算資料，造價咨詢公司審定公司預結算部遞交的結算資料。職責：由銷售部牽頭組織此項工作，向各業主發入住通知，由物業公司辦理相關入住手續，客服部與工程部配合物業公司進行業主入住前的驗收工作。B、市政各專業及園林景觀工程移交（15天）標準時限：市政各專業及園林景觀工程竣工驗收合格后第1天開始，第15天完成。職責：分公司工程部組織完成。標準時限：（90天）單體工程竣工驗收前第30天開始，驗收合格后第59天完成市政各專業工程及園路施工。b、談判確定合同主要條款，并草擬合同文本c、按公司的招標制度、實施辦法規定的流程完成相關審批及合同評審。工作成果：施工圖預算職責：公司預結算部委托造價咨詢公司或自行編制，編制完成后按照公司內部流程進行審批。職責：分公司工程部組織辦理。職責：分公司工程部組織辦理。職責：分公司（或項目）工程部組織完成。單體工程竣工驗收前第1天完成。（15天）工作成果：調試合格，電梯應取得省級合格證明文件。四、需在施工中確定專業分包工程的，在預留足夠進場前準備時間的基礎上確定。三、單體工程施工（辦理完成施工許可證后進行）。圖紙會審工作（簽訂施工、監理合同后與辦理施工許可證同時進行）。⑴、標準時限：單體工程開工前第43天開始，開工前第1天完成。⑴、標準時限：單體工程開工前第1天完成。二、在工程開工前還要完成以下工作：“三通一平”工作。單體工程施工階段一、辦理建設工程施工許可證（施工合同、監理合同備案并辦理完成政府相關手續后進行）。職責：分公司采購部、工程部配合完成本工作。D、發放招標文件（備案當天完成）標準時限：單體工程開工前第31天完成。B、發布招標公告（1天）標準時限：單體工程開工前第37天完成。工作成果：招標標底職責：公司預結算部審核造價咨詢公司編制的標底，完成后按照公司相關流程審批確定招標標底。工作成果：工程量清單、擬定標底。工作成果：a、施工圖審查通知書b、審圖機構認可的施工圖職責：設計公司負責通過政府圖審，分公司工程部負責設計單位與圖審機構之間的協調。工作成果：施工圖。三、項目預售之前的廣告策劃方案、預售方案以及房屋銷售等工作由公司相關部門另行制定周期標準。企業都是以獲取持續的競爭優勢為目標的，房地產開發企業也不例外。組織協調主要就是我方與各參建單位、或是建設主管部門的溝通與協調，同時也包括與公司或部門之間的溝通和協調，妥善處理好各相關單位之間的關系，使各單位和諧共存、融洽互助，可以采取現場調解或者會議調解的形式，主要針對各相關單位的負責人進行協調，重點協調資金問題、質 中國地質大學（武漢）遠程與繼續教育學院畢業設計（論文）量問題、安全問題和進度問題，保證項目生產順利進行。對于參與項目建設任何一方提出的設計變更要求和建議,首先交由監理單位審查,分析研究設計變更在經濟、技術上的合理性與必要性后,提出設計變更建議的審查意見。（3）按合同管理變更建設工程施工承包合同中，均包括工程變更的條款，工程師有權向承包單位發布指令，要求對工程的頂目、數量或工藝進行變更，對原標書的有關部分進行修改。因此,合理確定并及時處理好項目變更,既可以減少不必要的糾紛,保證合同的順利實施,又有利于對工程造價的控制。最后審查施工單位提交的工程結算書，對工程費用的超支進行分析，采取控制措施，并公正處理施工隊單位提供的 中國地質大學（武漢）遠程與繼續教育學院畢業設計（論文）索賠。對于工程價款的調整，應按合同規定的有關方法進行。（3）做好工程價款的結算工作工程價款的結算是施工階段成本控制的主工工作內容，它貫穿于施工的全過程。施工階段成本控制的主要內容包括以下幾個方面：（1）組織對費用支出的審核通過對項目的劃分，將建設項目劃分到分部分項工程，審查每期個單項工程和分部分項工程清單與單價，按形象進度制訂撥款計劃。（3）控制工程變更對施工中所出現的工程量變化，應及時根據承包方的申請，進行核準后，根據合同文件批準工期拖天數擴所增加的相應費用；對合同范圍內的工程變更，可隨時指令承包商隨時執行，并核準工程延期及相應經濟補償；對合同外的變更，僅時工程量或款額超過一定的界限，可根據原工程量清單中規定工程量的變更限制，適當調整合同單價及批準工期拖延；對工程性質、結構類型、工程規模及數量發生變化的變更，如超合同范圍面在工程范圍內，可下達工程變更指令確認新增項目，而不在工程范圍，可協商重新簽訂協議。開以企業進度控制主要內容有以下幾方面：（1）及時掌握工程建設的實際進度 中國地質大學（武漢）遠程與繼續教育學院畢業設計（論文）定期要求監理單位匯報建設的實際進度并提供必要的進度報告，對涉及重大問題及時組織參加協調進度會，并提供現場會紀要；掌握檢查進度偏差的方法，通過實際進度與計劃進度比較，確定進度偏差值的大小，以便采取進度調整措施，開發企業只對施工總進度實施控制，而無需過多地掌握承包單位具體的作業進度狀況，重點是對工程進度的里程碑點的檢查與控制，檢查進度偏差的方法，可采用：S形曲線比較法，“香蕉” 曲線比較法和前鋒線比較法。(5)確立質量文件檔案制度匯集所有質量檢查和檢驗證明文件、試驗報告，包括分包商在工程質量方面提交的文件。若驗收合格在驗收記錄上簽字后方可繼續施工。未經檢驗或檢驗不合格的材料禁止使用。質量管理的主要任務是檢驗施工過程中的材料、工藝是否滿足設計要求和合同約定。概括起來，該階段的主要任務就是通過招標投標優選施工單位，對建設過程進行總體組織、協調與項目的進度、質量、成本、安全的控制。房地產開發企業要以身作則，不要自行變更已審查批準的施工圖設計文件，以杜絕工程隱患，確實需要改進圖紙時，必須按照有關規定程序辦理手續。為此，房地產開發設計管理應做好以下幾個方面的工作：注重對設計單位的選擇，切忌因過分強調節約設計費用而選擇素質差、缺乏設計實力的設計單位。（一）房地產開發的規劃管理規劃管理是房地產開發工程管理的第一階段。在決策階段，一部分房地產開發企業因錯誤的決策，導致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。要解決這些問題,開發企業就要在管理模式上下功夫,加強對項目制管理的研究和應用,把項目制管理作為一種新生的、先進的、高效的管理模式,給予積極關注。房地產企業實質是管理眾多不斷變化因素的系統性平臺。房地產開發項目的工程管理貫穿于項目的整個開發運營周期之中，其主要內容按過程順序可分為規劃管理、設計管理、施工管理和物業管理四個部分。具體講，房地產項目開發建設要實現的目標主要包括成果目標和約束性目標。今后房地產企業可以利用的資源將會十分有限，如何利用有限的資源創造更大的價值，如何提高工作效率將會是房地產企業面臨的頭等問題。對論文的完成提供過幫助的有關人員已在文中說明并致以謝意。論文中引用他人的文獻、資料均已明確注出，論文中的結論和結果為本人獨立完成，不包含他人成果及使用過的材料。面對如此情景,國家出臺眾多法規以加大對房地產市場的宏觀調控,特別是2011年可說是房地產業的隆冬。運用系統工程的觀點、理論和方法，開發項目建設的全過程按其內在運行規律進行有效的計劃、組織、協調、監督和控制的管理系統。房地產開發涉及投資方、監理方、勘察、規劃、設計、施工、建材、設備、市政、交通、供電、電迅、消防等幾十個部門，以及最終用戶消費者的相互制約影響，因此，房地產開發項目建設是一項復雜的系統工程，必須要有一整套完整、規范和科學的管理保證體系，來統籌和協調開發項目的全過程和確保總體目標的實現。房地產企業面臨的不僅僅是幾個純粹的開發項目建設或者項目銷售,而是處理不斷發生和變化的項目工程相關事件或是對紛繁復雜的各種資源進行整合。不少房地產開發項目存在著質量低劣、交房逾期、空置率高、缺乏與客戶溝通等問題,這表明了當今房地產開發企業中項目管理人員匱乏,項目管理水平低下的狀況。（二）、房地產項目成本管理現狀無論是從項目決策階段以及設計階段，到房地產施工以及竣工階段，