xx總部基地物業管理實施方案(留存版)

　　

【正文】 每周 ? 清潔衛生。 5. 啟動機組，檢查整個系統的運行狀況，記錄機組運行參數。 14. 電氣裝置有否接駁松脫 /觸點氧化 /外來物質 /修理 /更換。 每年 1. 清洗水泵及電機軸承并加潤滑油。 空調開關及電磁閥工作是否正常。 ? 檢查水位深度指示是否清晰。 4. 限水、停水能預先通知用戶。 ? 檢查安全裝置，并做好記錄。 22 閉路監控系統 項目 頻次 管理要求和措施 標準 攝像機顯示屏 每周 清潔除塵。 傳感器 每年 測試溫度、液體、流量、壓力傳感器的靈敏程度。 警笛和警燈 每季 檢查報警系統警笛和警燈的工作情況。 檢測連接接口。 遇系統故障、警告及火災報警、聯動及時記錄事發時間、地點及發展情況。 每消防區域抽樣模擬實驗探測器是否正常反應報警。 消 火 栓 每月 清潔衛生。 氣瓶外殼除銹，刷保護漆。 三、公共區域清潔衛生服務 1．管理要求及標準 位置 序號 清潔項目 作業要求 清潔 標準 每日 每周 每月 每年 建筑 1 廣場及道路 清掃 3次以上 全面清潔一次 干凈 、無雜物、無物漬 26 物外部 2 公布欄、宣傳 欄 擦抹 2次 清洗一次 明亮光潔、無物漬 3 燈具 清抹燈罩一 次 用不銹鋼油擦抹燈柱一次 干凈光亮 4 綠化帶 清理 2次 無雜物 5 欄桿 清抹一次 用 清 潔 劑清抹一次 干凈、無污物 6 溝渠、雨、污 水井及井蓋 清理一次 全 面 清 理一次 確保暢通、無異物、 異味 7 遮陽板 清洗一次 干凈、無雜物、無污漬 8 大樓前后 全 面 清 理一次 干凈、無雜物 9 單元垃圾桶 每日清洗一 次 用清潔劑清抹一次 干凈，無異味 10 垃圾站 每日清洗一 次 刷油漆一次 干凈，無異味，無銹蝕 11 化糞池、 清理二次 確保排污通暢、周圍無異味 12 圍墻 清抹一次 干凈、無污漬 13 車庫、崗亭 清掃或清抹 一次 沖洗一次 用 清 潔 劑清抹一次 干凈、無污漬 14 無明顯痕斑跡 建筑內部 1 地面、墻面 清拖二次地面，清抹一次墻面 清洗一次 清 洗 打 蠟一次 光滑明亮、無雜物、 無污漬、無水漬 2 送風口、排煙 風口 清抹一次 用清潔劑清抹一次 干凈、無塵 3 天花燈飾 清掃二次 清抹一次 干凈、無蜘蛛網、無塵 4 玻璃門 清抹二次 用 清 潔 劑清抹一次 干凈、無污漬 5 電梯 清抹 3次橋廂和門框 上不銹鋼油一次 干凈明亮無污塵 6 連廊、樓梯、 走道 清掃二次地面、清拖一次、清抹一次扶手 清 洗 打 蠟一次 干凈明亮無污塵 7 消防設施 清抹一次 用清潔劑清抹一次 干凈、無污漬 8 垃圾桶 清抹二次 用清潔劑清抹一次 干凈、無雜物、無污塵、無過夜垃圾 9 管道井 清掃二次 干凈、無蜘蛛網 27 10 管道設備 除塵一次 無灰塵 11 防火門 清抹一次 用清潔劑清抹一次 干凈、無污漬 12 衛生間 上班時間每小時保潔一次 用清潔劑清抹三次 干凈、無臭、無污水 13 天花板、壁 燈、飾物 清抹一次 用清潔劑清抹一次 無塵、無污漬、無蜘蛛網 14 門、窗 清抹一次 用清潔劑清抹一次 無塵、無污漬 15 辦公桌、椅、 柜 清抹一次 無塵、無污漬 16 會議室地毯 吸塵 殺蟲一次 清洗一次 無塵、無污漬 17 石材地面 及大堂 濕拖地 2次每小時加清潔劑推塵 清洗打蠟一次 晶面處理1次。 3. 每天下 班前，會議接待員還應對自己管理區域的會議室檢查一遍門、窗、空調、燈、設備是否關好才能離開。 9. 若領導有事交待，應主動熱情地走上前去詢問，及時辦好領導交待的事情，服務工作要細致周到，服務中要做到三輕(走路輕、講話輕、動作輕)。 11 果皮箱、垃圾桶 合理設置。 5 車輛 管理 (1) 地面、墻面按車輛道路行駛要求設立指示牌和地標，車輛行駛有規定路線，車輛停放有序。 （ 3）在遇到異常情況或住戶緊急求助時，三分鐘內趕到現場，采取相應措施。 7 垃圾收集 按樓層設置垃圾收集點，每日早晚定時清理二次；垃圾收集 點周圍地面無散落垃圾、無污跡、無異味。 5. 服務員必須注意自己的儀表，穿好工作服，戴好工作牌，提前1小時到崗。 不對華菱公司正常的 工作辦公和生活秩序造成大的影響。 應急照明系統 每周 清潔衛生。 氣體滅火系統 每月 清潔衛生。 設備潔凈 測試動作正常 消防廣播系統及電話系統 每季 清潔設備。 測試系統接口模塊、各種按鈕的性能。 配 合專業公司的季度、年度保養工作。 對設備進行日常清潔工作。 每半年 線路整理，功能測試。 數據整理和備份。 ? 提交季度《電梯重要安全裝置自檢報告表》 每年 ? 對導軌夾塊螺釘進行檢查加固，檢查各纜繩及補償鏈條損壞情況。 ? 檢查各內選、外選按鈕工作情況，是否靈敏。 ? 按規定比例按時投放消毒藥品。 給排水系統 項目 頻次 內容 標準 生活泵、消防泵 每天 ? 機房衛生：對機體擦拭去灰、保持干凈無塵。 檢測電機接地 電阻、電機絕緣電阻，并做好記錄。 冷卻冷凍泵 每天 1. 檢查電機電流、電壓、溫度，觀察有無異?，F象。 10. 冷卻電機軸承打油 /更換軸承。 4 每年 1. 配合電工進行并聯帶負荷運轉，檢查運轉情況； 2. 配合電工模擬試驗各安全保護裝置的性能； 3. 測檢軸線、開檔，并做好記錄； 4. 拆檢查蓋觀察檢查軸及缸筒情況； 5. 投藥清洗冷卻系統（通知水處理工配合進行）； 6. 檢查機油質量，必須時更換機油； 7. 清洗第二級柴油過濾器； 8. 清洗機油過濾器； 3. 空調系統 項目 頻次 內容 標準 空調主機 每年供冷（熱）季節機組啟動前記錄 1. 檢查制冷劑液位和油面。 每月 ? 重復上述內容。 ? 檢查配電開關觸頭接觸是否良好，有無短路、過載現象。 每半年 檢查完好程度，加固。 檢查行車指示標志是否正常。 每半年 更換門窗的易磨損部件。 每季 處理內面墻大面積滲漏。 補換損壞的地磚。 每年 檢查墻體結構性能是否完好。 2 承重結構 梁 每年 檢查有無變形、裂縫、腐蝕。 四、 人員配備及異動要求 12 部門主管交房前三個月到位； 精裝修管理期間，各出入口保衛員、巡視人員到位；所有安管員于交房前半個月到位 保潔及養護人員根據開荒完成情況逐步到位； 機電維護員及客服人員提前一個月到位； 綠化人員交房前十天到位； 第三章 辦公區物業管理（進入正常階段） 第一節、綜合管理服務 序號 內容 服務要求 1 辦公樓前臺 設置專門的客服人員進行前臺實行一站式服務，建立首問責任制工作流程 3 服務時間 工作日工作時間在辦公樓前臺進行業務接待，并提供專業服務；非工作日，提供24小時值班電話，并及時處理報修或咨詢和服務請求。 人員配置及素質要求： 項目經理進駐現場，根據項目進度派 35 名專業人員。 ⑤ 辦公區化糞池 3 個，生活區化糞池 6 個。由辦公區（寫字樓 6層，辦公樓 12層，商務樓 18層）、生活區（ 7棟 16層高層，230套 ）住宅和新聯路臨街商鋪組成。 ⑦ 弱電系統：機房工程、計算機網絡與安全、綜合布線、多功能會議、安全防范（其中監控攝像頭 245個 )、一卡通、可視對講、背景音樂與廣播、大屏幕電子顯示 、一體化集中監控管理系統。 工具齊備 藥水 全能清潔劑、玻璃清潔劑、去漬劑、酸性清潔劑、不銹鋼 光亮劑、家私蠟。 ⑤ 廣泛運用計算機進行管理（含業主檔案、房屋檔 案、設備檔案、收費管理、日常管理等）。 每年 檢查整體結構性能是否完好。 檢查隔熱層，有無空洞、起鼓、滲漏，發現損壞及時修復。 公共通道及門廳的墻面有無污跡 和剝落，發現異常隨時處理。處理外墻面變色現象；檢查并加固外墻金屬構件。 發現異常及時處理或修復。 4 溝渠地井 每月 檢查溝、渠有無堵塞現象，如有異常及時疏通。 檢查或更換管網。 以上。 ? 檢查敷設環境有無積水、雜物。 6. 根據運行記錄，分析處理機組問題。 15. 控制和保護裝置調整設定值檢測 /修理 /更換。 2. 檢測電機接地電阻，并記錄。 每季 檢查冷凝水接水盤是否暢通排水。 ? 發現故障隱患及時處理。 5. 按規定定期清洗大廈二次供水蓄水設備；設備及周圍環境給水井、污水井 每月 ? 檢查井蓋是否蓋嚴、完好，開蓋檢查井底是否有污物，如有則清除干凈。 ? 轎箱上不銹鋼油。 檢查外觀完好情況。 更換性能不好的元器件，校核性能，計量準確 。 23 門禁系統 每日 檢查門鎖、門禁固定螺絲有無松脫和缺失。 內部數據整理和備份。 建立點位圖，誤差率 0% 報警準確，無誤報、不報現象發生 設備潔凈 每月 內部吸塵、清潔，并做好記錄。 每年 整理線路，檢測各種接口，處理接觸不良的接口。 檢查外觀是否完好。 模擬測試氣體消防滅火系統的動作情況。 光亮無塵 備注： 垃圾外運，由物業及時通知環衛部門。 2 小型會 議 1. 服務員必須注意自己的儀表，穿好工作服，戴好工作牌，提前30分鐘到崗。 10. 巡視會議室的準備情況和會議的進行情況，以便有突發事情時及時應對。隨時清理擦拭，箱（桶）無異味、無污跡。 (2) 有專職人員 24小時巡視和協助停車事宜。 （ 2）接到火警、警情后三分鐘內到達現場，協助保護現場，并報告物業公司與警方。 6 天臺、屋頂 保持清潔、無垃圾。 4. 對影視、音響設備、燈光、花卉擺設 、茶水、茶杯準備、衛生情況、進出通道進行檢查，要求達標后對會議室進行封閉管理，不準無關人員進入會場(會議室)。 治安秩序 華菱項目外圍群訪、群毆、聚眾鬧事張貼標語等事件處理。 更換各類標示。 檢測濕式報警閥工作是否正常，水力警鈴聲響是否洪亮。 聯運檢測模塊箱、繼電器箱動作是否正常。 測試系統接地電阻、各回路的對地電阻。 全程配合并跟蹤。 完好率 98%以上 視頻會議管理系統 每周 嚴格按操作規程進行清潔工作（禁水，禁帶電作業）； 檢查設備各個接頭是否牢靠； 檢查備用電池及設備內電池的可靠性； 音像清晰，設備完好 熟練操作 多媒體會議系統和同聲翻譯系統 每周 系統音質清晰 、噪音低、影像清晰。 每季 測試各功能鍵的工作情況。 每半年 清潔主機內部灰塵。 ? 檢查安全裝置工作是否正常。 ? 檢查曳引機減速箱油位是否符合要求。 每月 ? 重復上述內容。 6 室外供熱管網 每半年維修保養一次，應仔細檢查保溫層是否有脫落，是否有漏水現象，地溝內通風、照明設施是否完善正常，管道上閥門開啟是否靈活，伸縮器是否動作可靠，地溝蓋板是否斷裂，出現問題及時修補。 更換磨損嚴重的皮帶。 6. 檢查系統的泄露、制冷劑并給予正確的處理方法。 9. 記錄和報告有需要更換的零配件。 常 5. 冷卻水 PH 值控制在 之間 6. 有完整的巡視和運行記錄 3 每季 1. 檢查空氣流阻指示器，顯示紅色時清潔空氣濾清器； 2. 放出柴油積水，清洗第一級柴油過濾器； 3. 必要注意潤滑風扇皮帶輪及皮帶張緊輪軸承； 4. 檢查超速機械保護裝置潤滑油位，不足時加油； 5. 檢查外部主要連接螺栓的緊固情況。 ? 檢查燈具照度的均勻度、眩光度頻閃度及電壓的變化影響情況。 ? 檢查外觀是否完好，電壓、電流是否正常，三項負荷是否平衡，有無異常聲響。 檢查牢固程度，如有松脫，及時恢復。 檢查車道燈有無損壞。 3（塑）剛門窗、鋁合金門窗有無變形、生銹。 更換破損的石土質塊材。 6 樓梯 每半年 檢查扶手、踏步有無損壞，發現異常隨時修復。 3 非承重墻 每季 檢查墻體是否平