某商業項目推廣策略(留存版)

　　

【正文】 有的訓練機會。這將對公司的后期商業經營管理和化解商家之間的矛盾有很大的益處。項目 VI 系統全方位地建立項目的 VI 系統，尤其是在商業物業的前期運作階段，可以通過 VI 系統來側面配合商業的推廣及營銷。7. 適時組織防凍保暖、防沙，預防病蟲害。3. 對項目區域市場的危險隱患部位，設置安全警示標志，達到明顯的警示作用。4. 空調安裝位置統一，無安全隱患。因為后期商業經營管理的好壞將和商家（業主）的投資收益高低息息相關，只要商家（業主）意識到這一點并密切配合，將對貴公司的銷售、品牌提升和本公司的后期商務經營管理都有不可低估的益處。開業期間主要是針對人流量對商家的安全、促銷活動的誤解與糾紛、商家需要的臨時幫助等等突發情況。? 名人效應法中國水街開業時邀請知名人士來現場，通過名人的到來再邀請媒體配合制造轟動效應，提升中國水街知名度；本項目可考慮知名主持人主持民間奇人絕技比拼等活動。在開業半個月的時候推出部分的促銷內容，商家內容不予公告。投資者策略（具體執行策略進行執行環節后提交）規劃策略（具體執行策略進行執行環節后提交）管理策略? 通過有效組織和組合，充分發揮團隊的招商作用，相互協作，以完成預定的招商任務為目標。根據大型商業中心的磁石效應對各類商家進行有機的安排，以保證中國水街整體經營的均好性。? 招商目標要能夠在功能和形式上同業差異、異業互補。? 細分業態說明：1）川菜? 以地方菜系為餐飲區主打符合游客需求及本地消費市場需求；地方菜系既是游客首選又是本地消費者嗜好，又突出項目特色。? 匯集了大型餐飲、各地小吃、民間曲藝、商務酒店、消閑娛樂、旅游購物等等全面的集吃、喝、購、住、行、消閑、民俗、文化功能于一體的具有較強輻射功能和目的性消費的文化旅游體驗基地。? 元：元世祖至元年間（1264～1294） ，意大利旅行家馬可據此，領先行建議從下列角度運營中國水街項目： 1. 在不可改變的地理位置上，模糊處理；突出中國水街所代表的“青城山”、 “都江堰”雙遺產的品質；大膽運用創新思維，使中國水街所代表的文化成為青城山與都江堰歷史文化的沉積體。在青城山傳道 13 年，于漢桓帝永壽二年（156）在羽化。? 吸引性原則對有投資意愿的投資者群體、經營商群體、消費群體起到吸引關注、了解商19 / 65業目的的作用? 排他性原則將商業項目自身具備的獨特性、唯一性發揮得淋漓盡致，防止其他項目復制或模仿，以達到在短時間內不可為其他項目超越的目的。結合縱橫關系，將整個項目的區域業態規劃如下。? 營銷與經營管理結合項目營銷不以單純投資實現利潤為目的，還要通過營銷中的控制實現業態組織的完整性和科學性，通過后期有效的經營管理實現可持續性經營。異業互補的目的就是要滿足顧客消費的選擇權，并能讓顧客身心體驗變化，提高其消費興趣與欲望。? 充分把握不利因素，規避和淡化對本項目的不利輿論，對不同態度的商家采取不同的應對策略。40 / 65商業促銷提前預熱? 業未開，聲先到。一般的規律是“來就送、買就送、滿就送” ，送的東西可以是紀念品、現金、抵扣券或其他證券、經營的產品、各種服務等等。宣傳推廣開業前后的媒體及促銷費用開支應該占到全年廣告費用預算的 15%以上。在接管驗收中，把握好最后一道關，站在商家使用的角度，從商業物業的各個細節入手，盡最大努力將各種問題消化、整改后再交到商家手上，以保證商家收到的商鋪為滿意房、放心房，從而提升開發商的口碑，也為以后的商業經營管理工作打下良好的基礎。53 / 65商鋪管理1. 按有關法規政策規定和商家公約約定對商鋪及配套設施進行管理服務。10. 停水、停電，在接到相關部門通知后，按規定時間提前通知用戶。4. 綠籬每年應進行修剪，及時清除修剪廢棄物。五、中國水街促銷宣傳管理旨在維持和促進項目區域市場的繁榮發展。常見的商業營銷推廣方案分為以下幾種：? 降價促銷法在特定時間對特定的商品降價出售，吸引消費者前來購買；? 買贈促銷法消費者購買大宗或高價格商品時贈送實惠小商品。在商家商業用房置換工作中，要注意處理一些細節問題，包括法律事務的解決，不要產生任何遺留問題。3. 設有垃圾中轉站的，每日進行沖洗，沖洗后無異味；根據實際需要進行消殺，有效控制蠅、蟲孳生。4. 消防系統設備完好，可隨時啟用，保證消防通道暢通。7. 一線服務人員每年體檢一次，合格上崗。45 / 65總經理工程部 保潔部 安保部 辦公室 財務部市場部推廣部企劃部總經理助理園藝組 創意組 策劃組 餐飲娛樂組 旅游購物組 酒店管理組 會計組 出納組水電組46 / 65管理處人員配置和崗位描述為保證項目區域市場高品質的管理水平及管理人員素質，經營管理公司應設置如下崗位人員：序號 部門 職務 人數 崗位職責管理主任 1 名全面負責商家管理及招商租務工作，具體實施商業物業管理方案市場分析 2 名全面負責資料的收集、分析工作，確定項目區域市場發展的趨勢以及潛力1 市場部商家主管 4 名全面負責商家的內部管理，受理商家的咨詢、投訴，統籌安排預、特約服務，辦理各類證卡，商家檔案的收集整理、區域市場營銷活動的執行、商家用房置換工作和商業的后期補位招商市場策劃 2 名全面負責年度營銷目標的制定、對不同商業業態商家實施經營管理專業培訓、及時更新商業調整策略、確定項目廣告策略、創新策略及抗風險應對政策并且在市場初期協助商家尋找、開發、穩定終端客戶2 企劃部創意組 2 名中國水街促銷廣告的設計、VI 系統的設計之行和維護，市場形象設計，中國水街報紙、傳單、報媒的設計制作等等3 推廣部 推廣專員 2 名中國水街促銷工作的外聯，商家和業主活動的組織實施，客戶服務中心的管理等等47 / 65工程主管 1 名 裝修審查、巡視、驗收，設備設施及檔案管理4 工程維修電梯水電工 4 名負責公共設施、設備的檢查、維護、保養、檢修工作；作好設備運行記錄巡檢記錄及時處理報修工作班長 6 名 班務管理、停車管理、巡邏門崗 8 名 大門崗位值班巡邏崗 8 名 內外巡邏守車員 4 名 車庫守車5 保安隊換休 6 名班長 2 名 保潔/綠化工作安排檢查6保潔綠化組 綠化保潔 12 名 保潔、綠化工作的具體執行二、商業經營管理的前期介入方案前期施工建設階段的介入明確專門的工程、機電設備工程師，對施工、設備安裝的質量配合開發單位工程監理進行全面的監控。開業演藝活動由專業的演藝公司進行操作，節目內容由雙方共同協商確定，主要包含當地特色藝術、歌舞表演、雜技、益智游戲、活動抽獎等內容。兩者統一由管理公司進行宣傳。比如：旅游購物區隆重開街、消閑康體區閃亮開張……。34 / 65 獨立經營，統一管理商家和業主必須簽訂相關條款認可中國水街的統一管理，這是中國水街良好運作的重要保證。32 / 65三、商家進駐要求和原則知名商戶或連鎖商戶 知名品牌商戶的進駐能有效提升中國水街的品位、吸引消費人流和提供穩定的租金收入，越多知名品牌商戶進駐，中國水街形象越佳，使萬邦時代廣場在漢中迅速樹立起知名度，可謂未開先紅。27 / 655）曲藝? 包括說書、戲劇、小品、民間奇人絕技在內的多種曲藝方式，可增加項目的民俗風情與文化內涵；提升商業附加值。? 高品質優先原則? 同行業商家的甄選，品質優先、條件優先，主要針對高品質商家招商，22 / 65通過高端客戶向低端客戶滲透和帶動消費；通過高品質商家表現整個項目的高品質定位。項目文化定位? 中國唯一的水博物館——以貫穿街區的水文化主題和道家文化符號，親水性、互動性強的水14 / 65文化設施，水文化古跡，水文化典藏；造就項目的唯一性——水文化博物館（水文化博物館項目設計、策劃，可另案處理）? 中國頗具特色的秦漢文化展示地——以亭臺樓閣、深宅大院、民俗文化、秦漢風格復古建筑、景觀上的文化符號展示，造就項目的特色性——城市始建于秦的歷史淵源。城市運營商職能——政府與市場之間的承上啟下者所謂城市經營商，就是從事城市空間尺度上的投資與開發的單位或企業，也可以說是城市經營戰略的執行者 ? 承上：秉承政府的開發意圖，從城市經濟發展戰略出發，以可持續發展的理念總攬城市新的功能板塊開發的各項工作。8 / 65第一部分 中國水街項目文化概念體系一、項目開發目標和理念五方滿意的開發目標政府滿意? 開發出代表旅游城市形象的名片? 打造出體現旅游城市文化的舞臺? 整合和提升城市商業業態水平和功能投資商滿意? 獲得預期投資收益? 企業形象得到提升? 政府公關營銷成功? 后續商業項目開發積累口碑投資者滿意? 有穩定的投資回報? 有持續增長的投資收益9 / 65? 有爭相租賃的租賃市場經營商滿意? 降低經營風險? 良好的經營價值和利潤空間，可持續性的整體業態消費者滿意滿足觀光、休閑和體驗的需求多元互動的開發理念? 政府經營環境? 企業經營市場? 消費者經營文化兩個開發方向的文化挖掘? 充分挖掘都江堰自秦即聞名的水文化，本項目作為中國最古老的水文化之名片出現，文化體系與主體景觀概念上具有排他性；? 尋求傳統秦漢文化與現代都市文化的對接；利用文化符號、文化暗示達到項目的文化影響；文化定位達到旅游地產代表作的要求。? 閱讀千年? 中國封建王朝自秦始，都江堰自秦始建；都江堰水利工程本身即秦朝古跡；? 漢作為歷史上最強大的朝代，已成為文化符號——漢人、漢服、漢語；三國時期的蜀漢，又為項目平添歷史傳奇色彩。? 人氣貢獻率優先原則? 入選的商業業態能夠為面積龐大的項目吸引一定的客源群體，為其他業態提供消費者支撐和共享，進而為項目的可持續發展提供客源支撐。4）小吃? 沿河一帶設置小吃類集中區，水景與特色小吃的結合，可體現項目的文化特征，獲得游客口碑；豐富業態品種。重點確保主力店的引進，形成“羊群效應” ，用主力店吸附中小品牌集中簽約，形成“聚合效應” ，同時也成為項目營銷的一個事件和借力點大型活動引導造勢，細致招商工作執行到底通過“中國水節” “水街問道” “美食節、啤酒節、狂歡節”等大型的針對商家或者消費者的促銷、主題節、文化體育等各種活動聚集項目的人氣和認知度，進而提升商家的經營業績，最終穩定商家帶動招商。 招大租戶進場保證大商家經營的面積和有足夠的展示空間，避免小商家首先選鋪破壞整體經營格局，只有在大租戶選定場地以后才允許小商家簽約進駐。 項目最理想的是一次性全部開業，整個是商業氣氛容易營造；如果招商進展確實不順利，可以考慮首先讓 A 區、B 區開業，之后根據招商的進展按照主題各個片區相繼開業。開業活動參考? 中國水節? 主題親水性、互動性水文化活動? 民俗文化活動（如奇人絕技）? 美食節、啤酒節41 / 65二、開街活動策略開業促銷活動主要有兩部分構成：商家促銷活動、公司總體促銷活動。本項目可以考慮啤酒節、美食節。市場部的主要員工有開業前的招商部員工過渡，可以順利實現對商家的溝通。6. 管理人員應 80%持有商業物業管理上崗證書，特種作業員工應 100%持有政府或專業部門頒發的有效證書上崗。3. 設備運行人員嚴格遵守操作規范及保養規范。2. 垃圾每日收集 2 次，作到日產日清，無垃圾桶、果殼箱滿溢現象。商業用房的商家置換工作? 工作內容及原則準確掌握政府對項目區域市場的規劃及區域市場商業格局的發展趨勢，因勢利導，做好相應業態規劃的調整。在舉行商業營銷推廣活動時要注意提前和商家尤其是商家公會溝通，就項62 / 65目商業推廣的方式及費用方面達成共識以保證項目內商家統一行動，便于組織者統一操作。市場初期協助入駐商家尋找、60 / 65開發、穩定終端客戶，制造大型營銷活動，借助傳媒及廣告的力量，不斷吸引消費者眼球；同時建立商會，協調區域市場商戶關系與維護商業秩序，建立和維護中國水街品牌，杜絕假冒偽劣商品，制止惡性競爭，不斷提升區域市場商家的競爭力。5. 造型樹木應根據樹木品種和生長情況，及時修剪整形。54 / 65公共秩序維護1. 項目區域市場出入口處 24 小時值班。2. 商鋪外觀完好、整潔。商業經營管理知識的咨詢和答疑針對大多數商業物業招商和后期商業經營管理脫節的現狀，建議萬邦公司將在這方面加大力度。根據本項目的實際情況建議以《成都商報》 、 《華西都市報》 、 《成都電視臺》 、《中央電視臺》等媒體作為主要發布手段，以宣傳單張、海報張貼、出租車廣告、短信廣告、戶外廣告為輔助，以四川省政府、江蘇省政府領導的荏臨現場為新聞點運用多種立體的方式進行開街宣傳推廣。 各種促銷活動的內容和具體細則，要在試營業前 2 周進行完全確定。? 突襲開業，低價搶市。? 對意向性較強、業態相符、經營規模適度的商家，要積極跟進，增強商家經營信心，消除其對項目的擔憂，促使其下決心。譬如餐飲同茶樓因為經營特色有異，可以互補。招商的原則? 要維護中國水街的產業經營黃金比例。? A 區：知味街? 百味街：（沿河一條街） ；以各地小吃、特色小炒、大排擋、啤酒屋、露天茶館為主要經營方向；? 識香路：（內街部分）以川菜輔助其他菜系酒樓、西餐等為主，輔以諸如“XX