珠江灣畔房地產(chǎn)開發(fā)可行性分析報(bào)告_精品(留存版)

　　

【正文】 金工業(yè)；以橡膠、磷化工、媒化工為代表的化學(xué)工業(yè)；以汽車配件和磨具磨料為代表的機(jī)械工業(yè)；以卷煙為代表的食品工業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)。 即使不包括白云和花溪兩個(gè)板塊 ，結(jié)合各個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)周期和每年新增加的新項(xiàng)目，初步估計(jì)貴陽房地產(chǎn)市場在未來三年內(nèi)的商品房新開工量將達(dá)到 1000萬平方米以上，超過原來幾年的的開工記錄，成就又一歷史新高。 4 房為希望購買大面積單位， 160 平米是復(fù)式單位的一個(gè)主要指標(biāo)。貴陽市“大貴陽”戰(zhàn)略的實(shí)施，城市化進(jìn)程的加快也給貴陽的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了持續(xù)的市場空間。貴陽的大盤競爭時(shí)代已經(jīng)來臨！ 經(jīng)過多年的開發(fā)、培育和發(fā)展，貴陽的開發(fā)商也逐步成長壯大，并形成了一定的市場影響力，如老牌的中天集團(tuán)、鴻基集團(tuán)等。其中，衣著和雜項(xiàng)商品及服務(wù)漲幅最大，同比增長分別為 27％和 ％。 一季度，城鎮(zhèn)人均可支配收入季節(jié)性增長較高，同比增長 15％。 市委副書記、市長孫國強(qiáng)在會(huì)上要求，要確立科學(xué)的發(fā)展觀，突出長短結(jié)合、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)等重點(diǎn)，在確保經(jīng)濟(jì)正常增速的同時(shí)，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)長久健康發(fā)展的后勁。 年末建成區(qū)園林綠地面積 4738 公頃，建成區(qū)綠化覆蓋面積 4801 公頃，公共綠地面積 1691 公頃。全市保險(xiǎn)部門的保費(fèi)收入 億元，增長 %，其中：財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)收入 億元，壽險(xiǎn)保費(fèi)收入 億元，分別增長 %和 %。 固定資產(chǎn)投資： 固定資產(chǎn)投資快速增長。年末全市在崗職工 萬人，在崗職工年平均工資 12182 元，比上年增長 %，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長 %。地形、道路規(guī)劃雜亂，折遷量較大。西面與規(guī)劃中的珠江路相接，現(xiàn)在是一條便道，便道一另一面是樂街小區(qū)與之相接，現(xiàn)樂街小區(qū)的建設(shè)已接近此處。全年有 萬下崗失業(yè)人員實(shí)現(xiàn)了再就業(yè)。金陽新區(qū)建設(shè)取得明顯成效，西出口、貴陽大劇院、火車站中心廣場環(huán)境工程、藥業(yè) GMP 改造、海信工業(yè)園彩電生產(chǎn)線、南方匯通微硬盤項(xiàng)目等重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施工程和技改項(xiàng)目順利推進(jìn)。全年保費(fèi)陪付金額為 億元，其中：財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)陪付 億元，壽險(xiǎn)陪付 億元，分別增長 %和 %。建成區(qū)綠地率 %，綠化覆蓋率 %，人均公共綠地面積 平方米。 全市工業(yè)克服煤、電等制約因素，保持快速增長態(tài)勢，經(jīng)濟(jì)效益繼續(xù)提高。農(nóng)民人均現(xiàn)金收入預(yù)計(jì) 551 元，同比增長 ％。 據(jù)調(diào)查，一段時(shí)間以來，我市糧油價(jià)格的上漲引起了其他食品等價(jià)格的連鎖反應(yīng)。市場宏觀經(jīng)濟(jì)的良性走勢、各種經(jīng)濟(jì)實(shí)體的多元化發(fā)展、一些非老牌的地產(chǎn)公司進(jìn)入市場，共同來發(fā)展和分享貴陽的樓市蛋糕，如中鐵五局旗下的鐵五建房開、民營的麒龍房開等。 二、在售及即將上市大型房地產(chǎn)項(xiàng)目列表： 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 開發(fā)商 總開發(fā)量（萬M2） 目前狀況 備 注 小河 興隆城市花園 鐵五建房開 60 一期已基本竣工，二期處于前期規(guī)劃、拆遷中 興隆珠江灣畔 56 前期規(guī)劃、拆遷中 瑞和家園 利爾房開 17 一期銷售態(tài)勢較好，二期尚未開盤 經(jīng)濟(jì)實(shí)用房 綠園 50 四方河植物園附近，沿 未動(dòng)工 經(jīng)濟(jì)實(shí)用房 中興世家 大興房開 除別墅外已基本完工 別墅部分將于年底發(fā)售 中海城市花園 白云中海房開 11 二期部分建筑已封頂 二期已于 04 年 9 月 17 日正式發(fā)售， 05年 5 月交房 南明區(qū) 山水黔城 宏立城房開 93 一期全部封頂 一期交房時(shí)間一再推遲，具體時(shí)間未定 美佳馨苑 宏安房開 10 在售， 宏安房開同時(shí)開發(fā)位于中華北路的“美佳大廈” 云巖區(qū) 中天花園 世紀(jì)中天房開 110 小區(qū)普通住宅部分已基本入住，目前主推月亮湖別墅區(qū) 入市時(shí)間早、社區(qū)成熟、市場知名度較大 中天世紀(jì)新城 世紀(jì)中天房開 100 一期聯(lián)排別墅、回遷戶已基本入住，二期正在建設(shè)中 “ Townhouse”在市場上知名度較廣 暫未定名 嘉信天和房開 50 拆遷中 地段優(yōu)越，拆遷量較大，定位高檔 暫未定名 亨特房開 30 拆遷中 地段優(yōu)越，拆遷量較大，定位高檔 小石城 泰聯(lián)房開 37 一期基本竣工，二期在建 銷售情況不錯(cuò) 金獅小區(qū) 省經(jīng)濟(jì) 38 一期已基本竣工 經(jīng)濟(jì)實(shí)用房 三橋 楓丹白露 天緯房開 38 會(huì)所、一期部分樓棟已動(dòng)工 預(yù)計(jì)明年春季可上市 圣泉流云 集成房開 48 會(huì)所已動(dòng)工 周邊原居民居住較分散，拆遷難度大 貝地 （３） 多層住宅類型和錯(cuò)層結(jié)構(gòu)單位獲得市場持續(xù)認(rèn)可，小高層認(rèn)同度呈上升趨勢；入戶花園和建筑朝向?qū)ψ》肯M(fèi)有較大的影響力。 在如此大的新開工面積和以往的在建面積雙重壓力下，各地產(chǎn)公司乃至各板塊樓盤營銷工作的方向，向進(jìn)一步細(xì)分市場、實(shí)施產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略、走板塊聯(lián)合道路的方面發(fā)展。著力培育生物制藥、電子信息產(chǎn)品制造、新型材料等新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和建材、建筑、旅游等新的支柱產(chǎn)業(yè)，使貴陽成為在西南和華南部分省區(qū)經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)特色突 出的重要工業(yè)基地。但我們不能忽視的是隨著經(jīng)過幾年的開發(fā)建設(shè)，小河區(qū)的可開發(fā)用地日益減少，開發(fā)項(xiàng)目日益萎縮，市場熱度、區(qū)域版塊聲勢在削弱，不利于版塊的追捧效應(yīng)。但目前市場上的大盤為數(shù)不少，此種優(yōu)勢已經(jīng)并非一家獨(dú)有，且大盤長周期開發(fā)帶來市場不可預(yù)測風(fēng)險(xiǎn)。 （二） 地塊所在區(qū)域城市規(guī)劃： （三）交通： 目前項(xiàng)目沒有與外相連的城市道路，而規(guī)劃中的珠江路開通時(shí)間很難確定，如果安計(jì)劃開通 C 標(biāo)段，也只能連通小河區(qū)內(nèi)的長江路或建設(shè)中的黔江路，進(jìn)入項(xiàng)目的道路形象不佳是一個(gè)很難改變的現(xiàn)實(shí)，短期內(nèi)公共交通資源不足，交通資源不足。在商業(yè)上，規(guī)模大盤更有創(chuàng)造商機(jī)的空間，對(duì)于做大做好社區(qū)商業(yè)配套有一定的作用。 （ 7）地塊北面有墳?zāi)梗? 珠江路 A 地塊北面坡地上有一座墳山，山上植被較少，非常醒目。 （ 3）開發(fā)規(guī)模過大，開發(fā)周期較長： 珠江路 A 地塊占地 47 公頃，開發(fā)規(guī)模過大，這將導(dǎo)致開發(fā)周期較長，不可預(yù)期的市場因素太多，從而導(dǎo)致運(yùn)作此項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較低。 商業(yè) 未售，據(jù)稱面積為 40120 平方，價(jià)格大致為 800010000 元 /平方 裝修 清水房 工程進(jìn)度 一棟 12 層，其余 45 樓 公攤率 電梯 15%（一梯 34 戶），多層 17%（一梯 2 戶） 目標(biāo)客戶 市區(qū)、小河及周邊工薪階層 價(jià)格 起價(jià) /平均價(jià) /最高價(jià) 1835/元 1875 元 /2063 元。 建筑風(fēng)格 /交付標(biāo)準(zhǔn) 一期別墅區(qū)主要采用法蘭西現(xiàn)代風(fēng)格，沿襲部分傳統(tǒng)的坡屋面、老虎窗等設(shè)計(jì)元素，以簡潔的線條和裝飾構(gòu)件、運(yùn)用色彩搭配來表現(xiàn)浪漫的法蘭西風(fēng)格。項(xiàng)目若能如期按規(guī)劃完成，將會(huì)是貴陽的一大創(chuàng)舉，也能帶動(dòng)此片區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，完全的改變原來的雜亂面貌，但新城處于南明河下游，河水污臭問題難以解決，而進(jìn)入小區(qū)的道路拓寬也是一個(gè)難題（左面是南明河，右面是高聳的懸崖，貴陽市政府將投資改造南明河形象，此事已例為貴陽市 2021 年政府的十大 重大實(shí)事這之一，并且現(xiàn)在已在緊密施工中 2021724）。目前起價(jià)為 1698 元 /㎡，最高價(jià)為 2400 元 /㎡，均價(jià)在 1904 元 /㎡。 住宅產(chǎn)品構(gòu)成 主要由多層，小高層。 發(fā)展現(xiàn)狀 /趨勢 此項(xiàng)目于 2021 年的 7 月 23 日正式公開銷售，銷售情況不錯(cuò)，一期共 970 戶，現(xiàn)推出銷售的有 489 套房，已全部封頂，房屋基本都是南北朝向。 項(xiàng)目名稱 小石城 項(xiàng)目地址 /電話 貴陽市云巖區(qū)蠻坡 /687000 687000 6870003 開發(fā)商 貴州泰聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 規(guī)劃設(shè)計(jì)單位 清華大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院深圳分公司 園林設(shè)計(jì)單位 云南文錦園林藝術(shù)有限公司 策劃代理單位 貴陽天成鳴俊房地產(chǎn)營銷策劃顧問有限公司 物業(yè)管理單位 物業(yè)管理顧問是廣州僑樂物業(yè)服務(wù)有限公司 項(xiàng)目定位 世內(nèi)桃源、完美結(jié)合的自然住宅社區(qū) 推廣用語 “完美生活方式”、“半山生活由此開始” 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 小區(qū)總占地面積 37 萬平方米，分為兩期開發(fā)，一期楓園總建筑面積 105158 ㎡，規(guī)劃居住戶數(shù) 970 多戶，容積率 ，綠化率 50%，停車位 240 個(gè)。戶內(nèi)設(shè)可 視對(duì)講系統(tǒng)和緊急求助按鈕，信息寬帶網(wǎng)和電話線、有線電視線路進(jìn)戶。 內(nèi)部認(rèn)購期間價(jià)格調(diào)整令消費(fèi)者有非常搶手 的感覺，雖然沒有投入大量的宣傳，但銷售態(tài)勢較好。 （ 5）土地費(fèi)高、土地成本不確定： 政府將對(duì)地塊實(shí)行掛牌出讓或拍賣，出讓方式的不確定，影響因素過多，競爭激烈，而且如果將洛解村部分村民居住地納入規(guī)劃，四萬多方的拆遷量，使地塊熟地成本提高。 機(jī)會(huì)點(diǎn) （ 1）未來的市場需求： 小河目前的城市化水平是 24%，按政府的十五規(guī)劃，到 2021 年，城市化水平將達(dá)到 35%— 40%，按這一指標(biāo)，到 2021 年小河區(qū)城市化水平的發(fā)展將有很大的空間，規(guī)劃人口數(shù)量將增加 5 萬 人，按小康標(biāo)準(zhǔn)的人均居住面積為 35 平方米 /人計(jì)算，未來將有 175 萬平方米的需求空間。 （ 4）社區(qū)配套日趨成熟： 雖然珠江路 A 地塊的區(qū)域位置相對(duì)獨(dú)立，但其社區(qū)配套相對(duì)成熟。從總體地貌看，地貌呈方塊狀，而非貴陽多有的條狀谷地，且有一定的水體資源，有利于展示項(xiàng)目形象和總體規(guī)劃，而適度的坡地為山地建筑的建造創(chuàng)造了條件，是項(xiàng)目的優(yōu)勢之一。從發(fā)展趨勢看，隨著城市區(qū)域的不斷發(fā)展，該地段將會(huì)成為 城市中心南區(qū)的組成部分，有發(fā)展?jié)摿Α? 珠江路 A 地塊周邊的樓市一直以來就是小河區(qū)的一個(gè)大板塊，在小河區(qū)樓市中占有很大的比重。加速農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地建設(shè)。 （六）項(xiàng)目開發(fā)宏觀環(huán)境評(píng)價(jià)： 2021 年國家相關(guān)部門先后下發(fā)了： （１） 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理通知》 121 文件； （２） 《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持 續(xù)健康發(fā)展的通知》 18 號(hào)文件； （３） 建設(shè)部頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》； （４） 國土資源部下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)土地供應(yīng)管理促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》； （５） 建設(shè)部修訂的《商品房預(yù)售管理辦法》； 等以上政策，地方房地產(chǎn)銷售預(yù)售資金的監(jiān)管帳戶的設(shè)立。建筑公共空間講求樸實(shí)、經(jīng)濟(jì)，住宅室內(nèi)應(yīng)避免異型空間的出現(xiàn)。 金陽 麗水茗苑 永茂房開 純別墅區(qū)，一期基本竣工，二期在建 據(jù)悉，市場反映較好，二期內(nèi)部認(rèn)購 據(jù)《貴陽晚報(bào)》 040930 第 6 版報(bào)道：金陽兩塊土地要拍賣 —— 據(jù)悉從今年 10 月至明年上半年，金陽新區(qū)將陸續(xù)掛牌招標(biāo)拍賣 6 塊土地。具備較強(qiáng)資 金實(shí)力和運(yùn)作能力的公司增多、增強(qiáng)。 （三）小河經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢分析： 根據(jù) 2021 年《貴陽市城市總體規(guī)劃 19962021》， 2021 年，形成以中心區(qū)為市級(jí)中心，小河、白云為市級(jí)次中心，金陽、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、新添、二戈寨為片區(qū)中心的城市結(jié)構(gòu)。 對(duì)外貿(mào)易發(fā)展較好，招商引資成效明顯。三是高技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)銷穩(wěn)步增長，出口交貨值大幅上揚(yáng)。人口出生率 12‰，人口死亡率 ‰，人口自然增長率‰。 城市建設(shè)和環(huán)境保護(hù) 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，公用事業(yè)綜合服務(wù)水平不斷提高。其中：基本建設(shè)投資突破百億元大關(guān)，完成 億元，增長 %；更新改造投資完成 億元，增長 %；房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，增長 %。 經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中存在的主要問題是：電力供需矛盾仍較突出，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益有待進(jìn)一步提高，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不盡合理；部分行業(yè)低水平重復(fù)建設(shè)尚未解決，資源浪 費(fèi)狀況仍不同程度存在；農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施仍顯薄弱，農(nóng)民增收渠道不多；城鄉(xiāng)居民收入差距繼續(xù)擴(kuò)大，就業(yè)再就業(yè)壓力仍然比較大等。 （二）項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 珠江路 A 地塊用地平衡表： 項(xiàng)目 用地面積（公頃） 百分比（ %） 居住用地 % 公建用地 % 道路用地 15% 公共綠地 % 總用地 % 珠江路 A 地塊規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 1 總建筑面積 萬㎡ 2 住宅建筑面積 萬㎡ 3 公建建筑面積 萬㎡ 4 總居住戶數(shù) 3244 戶 5 總居住人數(shù) 11354 人 6 人口毛密度 313 人 /公頃 7 人口凈密度 535 人 /公頃 8 容積率 9 綠地率 % （三） 項(xiàng)目主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果指標(biāo)： 現(xiàn)金流量表（單位：萬元） % 年度銷售量 合計(jì) 一 二 三 四 五 六 七 八 九 啟動(dòng) % % % % % % % 現(xiàn)金流入 銷售收入 9000 9000 9000 9000 9000 9000 9000 9000 72021 小計(jì) 0 9000 9000 9000 9000 9000 9000 9000 9000 72021 現(xiàn)金流出 土地費(fèi)用 2153 2153 2153 2153 2153 2153 2153 2153 17220 前期費(fèi)用 212 212 212 212 212 212 212 212 1696 建安費(fèi)用 4692 46