淺析房地產項目工程管理(留存版)

　　

【正文】 目的外部功能要求；約束性目標指建設工期、投資限額、質量標準。在招投標中，有的企業只是一味地追求造價，忽略了實際建設中的問題，導致在實際工程施工中，簽證變更量大，施工進程無法保證，從而變相地增加的工程成 中國地質大學（武漢）遠程與繼續教育學院畢業設計（論文）本，影響房地產投資效益。以及設計變更管理，合同管理，信息管理等工作。進度控制房地產開發項目進度度控制涉及整個項目實施階段的進度，包括設計準備階段的工作進度，設計工作進度，施工進度，物資采購工作進度等。工程價款的預付與結算支付，必須實行監理工程師簽證制度，以確保有資金不超付，又能滿足施工進度的要求。（4）嚴格控制變更 中國地質大學（武漢）遠程與繼續教育學院畢業設計（論文）由于工程變更所引起的工程量變化，有可能造成合同項目投資超出原來的預算投資，必須予以嚴格控制，密切注意其對未完工程投資支出的影響及對工期的影響。四、本標準相關工作完成的時間限制，均為公司要求完成的最晚時間。二、招投標A、編制招標方案；與意向合作施工單位洽談、談判；編制招標文件的主要合同條款，擬定合同文本，合同評審。（10天）標準時限：單體工程開工前第10天開始，開工前第1天完成。⑴、標準時限：開工前第10天開始，開工前第1天完成。（15天）工作成果：取得專項驗收合格證明文件職責：分公司（或項目）工程部組織完成。市政各專業及園林景觀工程招投標階段招標方式：自行招標招標時限：a、市政各專業工程：（40天）同批次單體工程開工后第120天開始，開工后第159天完成。工作成果：出具分公司（或項目）工程部與物業公司共同簽認的移交單。《項目可行性研究報告編制指引》的規定要求，計劃配套部在完成項目可行性研究報告后，報公司總經理辦公會審查。第二章 項目投資管理工作流程圖第三章 項目建議書編制指引 城市規劃及發展簡述 項目決策背景及摘要 1）城市發展規劃與宗地的關系及對項目開發的影響，如：交通捷運系統規劃與建設、城市功能規劃與布局、局部區域開發重點、政府重大政策走向等； 2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰略發展等方面的地位； 3）項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。治安情況、空氣狀況、噪聲情況、污染情況、危險源情況、周邊景觀、風水情況、近期或規劃中周邊環境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫院、學校、購物中心/超市的建設等。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發進度的影響等。資金投入計劃、資金回款計劃、融資方案、啟動資金及現金流量分析。評審會應保證充足的時間，以便問題的澄清和認可各位評審提出的問題、意見和建議。可委托有資格的技術專家對設計單位提交的設計成果進行審查。工程材料主要是指工程甲供材，我們要加大甲供材的市場調研，多方面進行比較和區分，合理的選價和選材，嚴把材料質量和數量關，提高材料的供應速度，這就同時加快了工程進度、提高了工程質量和降低了工程成本。九、銷售工作。人員按照職能劃分的需要，安排為項目監理部專業工程師和監督員，安排為施工項目部的專業施工員或專業技術負責人、質檢員、安全員、資料員、見證取樣員。? 項目的技術負責人、質量負責人建議由原工程部經理擔任；項目的專業工長、專業質量檢查員（質檢員）、安全員、材料員、預算員、見證取樣員、資料員和專業技術負責人由分配到項目部的專業工程師擔任，資格不具備任職條件的，建議重新招聘，重點是有職業資格證人員。?根據需要選擇主要施工機械設備。?怎樣選用各種腳手架。由于本工程面積、體量大，單層一萬多平米的裙房和將近百米高的四棟塔樓的施工，多功能商業廣場建筑的智能化程度，通風空調設備、電梯設備、消防設備、用電設備的大量安裝施工，要求必須結合設計，合理界定、適當地劃分項目；使各項任務之間劃分，既有銜接又有分工，管理上使其形成有機地整體，確保工程能夠持續、有條不紊地進行。由于這三個職能是從公司中衍生出來的，而在實施過程中按照規定又必須相對獨立，加上項目管理目標分解計劃的約定，對于“施工項目部”實行項目成本獨立核算和項目經理責任制；對于監理則由公司原內部部分管理職能，在補充專業人員后，按照國家對監理規定的相關程序、內容、方法開展。作為建設單位，在項目建設前期，按照項目啟動組織的工作要求，做好配合拆遷、前期策劃運作、相關手續辦理、招商融資；項目實施準備階段，一方面完成“招標”工作，另施工、監理職能進行人員職責分解；編制《項目目標管理計劃書》，確定“施工項目部”管理目標；在項目實施過程中，行使對“施工項目部”、“項目監理部”工作的監督，協調各參建方的關系，按照《建筑工程質量驗收統一標準》（503002001）規定的原則、程序、內容、組織竣工驗收和申報綜合驗收；負責其他按照項目管理目標該由建設單位實施的工作。各參建單位要按照本綱領性網絡計劃制定詳細的實施網絡計劃，報項目負責人審查批準。施工企業和項目經理的素質好壞，直接關系著工程進度和工程質量。，依據設計委托合同對設計過程進行連續監督檢查，以保證設計工作進度符合規定要求。1）開發項目對近期經營計劃的影響； 2）資金來源的可行性； 3）項目開發管理能力；4）專業資源及解決途徑的可行性。1）項目利潤率、投資回報率及主要經濟指標。3）政策性風險評估：政府資源利用的評估、政策變更對項目開發的影響。 1）四至范圍；2）地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；3）地面現狀，包括宗地內是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對開發有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；4）地面現有居民情況，包括具體居住人數、戶數，工廠數量、規模、產品性質、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發進度的影響；5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建； 6）土地的完整性，是否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；7）地質情況，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。項目運作策劃方案由投資決策委員會審議批準。項目建議書的編制應符合《項目建議書編制指引》的規定。第三部分其他工作一、辦理商品房預售許可證；標準時限：總投資額達35%時完成職責：由分公司銷售部辦理。施工圖預算編制階段一、市政各專業施工圖預算編制（45天）標準時限：單體工程開工后第75天開始，開工后第119天完成。職責：分公司（或項目）工程部組織完成。⑵、工作成果：簽訂專業發包合同，樁基檢測合格。F、開標后公示，簽訂施工合同并備案（5天）標準時限：單體工程開工前第15天開始，開工前第11天完成。職責：公司預結算部委托造價咨詢公司或自行編制工程量清單并擬定標底，完成后按照公司相關流程議定攔標價。而這就需要房地產商以優秀的人力資源為基礎、以不斷創新的施工技術為前提。做好設計變更管理需注意如下題：（1）建立嚴格的設計變更審批制度，切實把投資控制在合理的范圍之內。（2）做好備料款工作承發包雙方應在合同中約定預付工程款的時間和數額，開工后嚴格按約定的時間和比例扣回。倘若查驗不合格，施工方要在限定的時間內修改并重新驗收。（三）房地產開發的施工管理施工階段是將開發過程涉及到的人力、材料、機械設備、資金籌資源聚集在一個特定的時空點上來的施工生產活動。（一）、房地產項目質量管理現狀現階段，由于房地產商追求利潤最大化，因而在選擇設計、施工、監理、材料供應等單位時，往往采用低價中標，在合同履行過程中，又常拖欠進度款、墊資，中標單位對質量保證體系缺少經濟支撐。我國的房地產行業規范化發展起步晚,制度不完善，傳統的集權化組織結構越來越不適應現代化的房地產企業發展,如何在企業組織結構方面對特定的房地產企業組織結構進行更為合理的調整,提高企業的資源利用能力和項目管理水平,使其適應行業的持續發展，將是企業面臨的一個重大問題。關鍵詞：房地產；項目；工程管理中國地質大學（武漢）遠程與繼續教育學院畢業設計（論文）目 錄一、房地產項目工程管理含義………………………………………1二、房地產項目工程管理的現狀……………………………………2（一）房地產項目質量管理現狀 ………………………………2（二）房地產項目成本管理現狀………………………………2三、房地產項目施工管理的對策……………………………………3（一）房地產開發的規劃管理…………….……………………3（二）房地產開發的設計管理………………….………………3(三)房地產開發的施工管理………………….………………4四、結論…………………………………………………..…………10 致 謝…………………………………………………..……………11 參考文獻………………………………………..……………………12中國地質大學（武漢）遠程與繼續教育學院畢業設計（論文）一、房地產項目工程管理含義房地產開發項目管理是以高效地實現項目目標為最終目的，以項目經理負責制為基礎。在設計上，專業不配套、不齊全；在施工圖設計上，對方案、套型、結構體系、內部功能、空間利用、節能節地等方面缺少研究；施工上，層層分包，材料進場檢驗、質量驗評走過場；售后服務等方面存在問題大都轉嫁給施工單位、物業管理單位，使問題得不到有效解決，尤其是當前市場急跌環境下對許多房產企業而言面臨生死考驗。它是實施投資效益的基本環節。隱蔽工程未經驗收，有權對已經隱蔽的工程進行檢驗，施工方必須按要求進行剝露，并配合檢查。具體備料款的數額，要根據工程類型、合同日期、承包方式和材料設備供應體制來確定。（2）設計審核對設計修改與變更應通過現場設計單位代表請設計單位研究審核，設計變更必須進行工程量及造價增減分析，經設計單位同意。結論 中國地質大學（武漢）遠程與繼續教育學院畢業設計（論文）第二篇：房地產項目工程管理周期標準總說明一、本標準重點說明了房地產開發項目單體工程開始設計、直至完成竣工結算的工作流程、工作周期及相關部門職責。注：本工作與政府圖審同時開始。工作成果：中標通知書，在政府備案的施工總承包合同職責：分公司采購部負責辦理。⑶、責任部門：分公司采購部負責簽訂合同及評審工作，分公司工程部予以配合；分公司工程部對樁基施工、檢測進行檢查、并組織驗收。二、單體工程的人防、電檢、消防、節能、環保、城建檔案等專項驗收。工作成果：施工圖預算職責：公司預結算部委托造價咨詢公司或自行編制，編制完成后按照公司內部流程進行審批。二、移交物業（單體工程竣工驗收合格后開始）A、單體工程移交（15天）標準時限：單體工程竣工驗收合格后第1天開始，第15天完成工作成果：出具分公司（或項目）工程部與物業公司共同簽認的移交單。，計劃配套部負責組織實施項目論證工作。，所有涉及對簽訂經濟合同和付款的事項，必須按本手冊“經濟合同管理”的規定執行。（附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關數據；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。合作方基本情況：合作方名稱，主要股東構成情況、資質等級、履約能力、注冊資本、特殊背景等。2）項目開發各期的利潤體現。項目可行性評審決策會議，并隨附《項目可行性研究報告》及相關資料。，所有對設計進度和設計成果有影響的交流意見均必須形成書面文件，總工辦應負責跟進檢查落實情況。怎樣去選擇，應當有一整套的組織架構，如：施工企業資質、施工企業技術力量、施工企業機械設備、近三年的工作業績、企業可靠度和誠信度、項目經理資質、項目經理素質及能力、員工素質及能力等，只有多方面了解和掌握這些信息，加大篩選的力度，才能為我們選擇優秀的項目班子提供合理的依據。六、組織招標代理公司編制施工招標文件，組織招標工作，確定中標單位及總標的。三、內部組織機構職能調整的設想：項目開始后，按照對新項目管理的構思，組織結構調整后的職能部門、人員調配意見：? 公司不直接涉及新項目管理的部門，比如綜合部、拓展部，原則上人員不作調整，其職能按照公司原來的規定執行。“項目部”的職責與組織：? “項目部”承擔按照“目標管理計劃書”規定目標的實現責任，包括不對施工企業造成不良影響的質量責任、安全生產責任，施工成本、工期控制責任，交納規定該由施工單位交納的相關費用（包括“兩金”、散裝水泥費、定額管理費、安全監督費、農民工工資保證基金等），安全資料以及與建設單位檔案管理、驗收備案、綜合驗收相關的技術資料，提交“兩書一金”、項目管理規劃書（施工組織設計）；負責項目實施過程中材料、設備的采購（約定“甲供”以外），勞務、分包商的選擇，協調施工過程中的外部環境關系，承擔項目施工建設的質量管理、安全管理、文明施工、施工隊伍管理責任，承擔建設主管部門檢查監督工作的配合責任，承擔質量監督檢測申報、配合責任。?作好施工部署，合理劃分施工段。高層建筑的安全防護是施工必須認真面對的重要問題，確保施工作業安全，是衡量項目管理成敗和能否實現管理目的的關鍵。流水段的劃分，必須有利于組織流水作業，原則上要保證各段的工程量基本平衡，作業面大致相等，按照有利于施工組織、充分利于機械設備作用、利于時間和空間的使用，節省場地、勞動力，提高工效和縮短工期的原則，以不影響結構安全的后澆帶（或變形逢設置）劃分。按照公司下達的《目標管理計劃書》規定，依據“項目經理負責制”和“項目成本獨立核算制”要求，“項目經理”對于項目建設的施工過程負全面責任，“項目部”組成人員對“項目經理”負責。? 將工程部分解為具有施工項目部職能的工程科和具有監理職能的項目監理部。八、項目采購管理，確定甲供材料、甲方限價材料、乙方自購材料范圍，組織甲供材料、甲方限價材料的市場調查和招標工作。這種模式雖是一種廣泛的行為，但也可進行系統的分類，如：工程材料管理、工程隊伍管理、工程資料管理等。，或其附件中，必須明確規