鹽城國飛商業地產項目方案(doc)-商業地產(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 變到古羅馬時代，愛與美神阿芙洛蒂特的名字就變成了中國人婦孺皆知的維納斯。在意大利畫家波提 切利的名畫《維納斯的誕生》中，身材頎長踏在貝殼上的金發美人維納斯緩緩地從大海的泡沫中升起。我們就以這幅世界名畫為題材，將其立體化為雕塑作品，形成東方的維納斯 —— 黃海少女 ——鹽城。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 主題雕塑二：震翅鹽城 在地圖上把鹽城所屬響水、濱海、阜寧、建湖、射陽、大豐、東臺七縣縣城的位置連接起來，形成一個鷹（或者海鷗）的輪廓，鹽 城正好居于鷹（或鷗）眼的位置。將此圖景形成雕塑，命名為 “ 震翅鹽城 ” 。意為 “ 正在震翅的鹽城 ” 。震翅是欲飛的征兆，正如前面的分析，鹽城與蘇北即將迎來她的大發展時期，因此 “ 震翅鹽城 ” 就是對鹽城經濟大發展的昭示。 此雕塑 “ 立足 ” 長三角，面向大海，與 “ 黃海少女 —— 鹽城 ” 雕塑一脈相承傳達著鹽城的立足中國的國際化的海洋文化傾向。長三角的龍頭雖然是海文化的，但整個長三角是江湖海文化共存，其主體部分是江湖文化的即長江、太湖、錢塘江。因此目前的鹽城可以借力長三角，但將來的經濟文化發展方向卻是獨立的，因為，鹽城是清醇的海文化。徹 底融入長三角，鹽城將消弭自己獨特的海文化，也就消弭了自己，也就永遠被長三角邊緣化著。換言之，長三角不是鹽城的精神家園，黃海才是。 無獨有偶，美國也有一個城市叫鹽湖城，城市的象征也是一只海鷗。 主題雕塑三： /主題雕塑四： /主題雕塑五： /主題雕塑六： /主題雕塑七： /主題雕塑八： 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 本案的主題雕塑共有八組，每組由一個大的主題雕塑和數個小的分 題雕塑構成。其中 “ 震翅鹽城 ” 置于步行街臨青年路入口， “ 黃海少女 —— 鹽城 ” 置于步行街橫跨迎賓南路的天橋上，因青年路與迎賓南路是本案的兩大門戶，因此，第一主題雕塑與第二主題雕塑必置于門戶地位。其它五組分置于步行街每一波峰、波谷的中心，另有一組置于步行街第二波谷與第三波峰的銜接處即鹽南東路上。 由于本步行街被開元路、鹽南東路、迎賓南路所穿插，還不能做到完全的步行。解決的途徑有二，一是地下隧道，一是過街天橋。隧道成本較高，過街天橋便成了首選。由于天橋要上臺階，無論如何是一種體力勞動，逛街的人心態是休閑的，顯然不喜歡 打破這種心理狀態，就必須使上橋成為這種休閑心態的延續或升華。我們可將三個過街天橋設計成桌子形狀，上面布置一些景致、長廊、長座等， “ 桌子 ” 中央是主題雕塑，行人可于此小停、小看、小憩，即使簡單的走過，也可以感知這種閑趣與氛圍。這樣不僅延續了休閑心態，更升華了這種休閑心態，使休閑成為一種趣味，讓體態的休閑成為心靈的小憩。同時還構筑了步行街的三個起伏，與步行街兩側商業建筑的三個峰谷交相疊現，構筑一種凝固的音樂美。 文化的系統生成與項目炒作 完成這兩大主題之后，我們就完成了對鹽城文化方向的導引，剩下的將由智慧的八 百萬鹽城人民來完成。一方面，幾個人的智慧總不如八百萬人的智慧，一方面，鹽城文化主體的生成創造也理應由鹽城人民來完成，還有，也是最重要的，通過一次全民生創未來鹽城文化運動的同時，也完成了對本項目的一次空前的炒作。但我們必須給出一個方向，以免使 “ 運動 ” 朝著無序的方向發展。 第三流程 銷售第一跳 產品、項目運營在營銷學上分三大流程：上游產品力、中游形象力、下游銷售力。如果把上游產品力比喻成一個國家總體的戰爭支持能力，那么中游形象力，即包裝、傳播，就是空軍的作用，下游銷售力即渠道、終端就是陸軍的作用。第二次海灣戰爭 前美國空軍已控制了伊拉克領空。地面部隊未投入之前其實戰爭已定勝負。通俗點講，就是好的廣告傳播策劃已征服了消費者，銷售、招商人員的溝通就變得比較容易了。因此廣告、包裝策劃是僅次于上游產品策劃去體現策劃公司功力的第二大因素。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 第一部分 形象包裝（項目 CIS 系統） 形象包裝可看成項目的 CIS 系統，由、理念識別系統（ MI）、行為識別系統（ BI）三大子系統組成。 一、視覺識別系統（ VI） 視覺識別系統（ VI）由核心標志及其外延組成。 核心標志部分 從規劃方案的修正建議的創建鹽城文化第一高部分里，我們已給出了鹽城文 化的未來指向，即第一主題雕塑與第二主題雕塑。但創生鹽城文化并不是我們的目標，我們的目標是讓本案成為鹽城文化的代表，讓鹽城文化成為我們的商業能量，成為本案商業生命的助動力之一。因此鹽城文化的靈魂與內涵就是本案文化的靈魂與內涵，也就是說表征鹽城文化的第一主題雕塑與第二主題雕塑既是本案的標志。 標志一：鹽城 7 街 標志二：黃海少女鹽城商業步 行街 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 延展部分 （略） 二、理念識別系統（ MI） 理念識別系統（ MI）是項目營銷運作的核心，它由案名、營銷總概念及主廣告語三大部分組成。 案名 從規劃設計的鋪陳中，我們已經為案名及標志的生成創造了前提。 案名一：鹽城 7 街 解釋： 1）步行街的形狀像 “7” 字，同時整個項目形成三峰四谷 7 個組團商區，并以古音樂 7 音宮、商、角、徵、羽、變宮、變徵命名； 2）一周 7 天，有休閑性質； 3）人有 7 情，喜怒哀樂愛惡欲，出門 7 件事，柴米油鹽醬醋茶，因此，這里是解決人們正常需求的地方。（ 7+1 連鎖超市即因此命名） 4）光有 7 色，赤橙黃綠青藍紫，樂有 7 音，宮商角徵羽（ 1 2 3 5 6）清角（ 4）變宮（ 7），這里是締造鹽城人休閑與浪漫的場所； 5）天上北斗 7 星為人類指示方向，天上 7 仙女是人們美麗的向往，因此 “7 街 ”也昭示著鹽城未來的美麗； 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 6）此外，臨大寨溝的餐飲一條街呈 “1” 字形，使本案步行街構成 “7+1 ” 格局，暗合鹽城 7 縣 1 市格局，同時本案的主題雕塑也是 1 組總題 +7 組分題，亦構成“7+1” 格局。 7）同時， 又是黨的生日，是一個民族偉大復興的開始。 8）以簡單的 “7 街 ” 命名，使本項目帶有一定的神秘性，促使人們去思索，去主動尋求答案，易于傳播，也能凸顯她的深刻性。 案名二：黃海少女鹽城商業步行街 打造鹽城的美麗與生機，及由此而形成的指向未來的鹽城文化，即立足東方的國際化傾向的未來鹽城文化。這一點以在規劃設計中的 “ 打造鹽城文化第一高 ” 部分已詳細說明過，此不再贅言。 案名三：可將 “ 鹽城 7 街 ” 作為主案名，將 “ 黃海少女鹽城商業步行街 ” 作為副名或別名，分置于步行街南入口即青年路入口處和步行街與迎賓南路交匯處。這樣可使本商街產生深度感與別致感，就像一個人有了別名就會給人一種深度感與別致感一樣。 組團案名：（其位置在規劃設計中已述明，這里僅釋其義） 組團名 含義（《白虎通》） 樂感（《五經通義》） 對應五行 對應現代西方音樂 宮區 宮者容也含也 聞宮聲使人溫良而寬大 土 1（ do） 商區 商者張也 聞商聲使人方廉而好義 金 2（ re） 角區 角者躍也 聞角聲使人側隱而好仁 木 3（ mi） 徵區 徵者止也 聞徵聲 使人恭儉而好禮 火 5（ sol） 羽區 羽者舒也 聞羽聲使人樂養而好施 水 6（ la） 變宮區 7（ xi） 變徵區 4（ fa） 現代西方音樂是 7 個音階 ,中國古代只有五音宮、商、角、徵、羽，一般稱為 “ 正聲 ” 或 “ 正音 ” 即 12356，無 47。但中國古人又通過清、變兩種手法形成四個偏音，即清角 (4)、變徵 (4)、清羽 (7)、變宮 (7)。 “ 變 ” 是降低半音之意，變徵即 “ 降 5” ，也就是 “ 升 4” ，變宮即 “ 降 1” ，也就是 “7” ， “ 清 ” 乃升高半 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 音之意，清角即 “ 升 3” ，也就是 “4” ，清羽（又稱閏 ）即 “ 升 6” ，也就是 “ 降7” 。由于現代西方音樂 7個音階中的 7都是半音，因此， “ 升 3” 也就是 “4” ，“ 降 1” 就是 “7” ，而變徵即 “ 降 5” 是 “ 升 4” 而不是 “4” ，但因 “ 清角 ”諧音 “ 清剿 ” ，故此組團命名用 “ 變徵 ” ，而不用 “ 清角 ” ，且此二組團同為第三波谷區，統一為 “ 變 ” ，叫起來更方便些。 營銷總概念 營銷總概念既是整個項目要圍繞其運作的主題思想，又是給市場大眾構筑的美好未來與夢想。 在市場定位、規劃設計部分我們已對營銷的核心主題思路有了一定的鋪墊，這里我們把它概括升華一下，形成本案的營銷總概念： 締造浪漫鹽 城 從鹽城商業第一高、鹽城文化第一高的項目產品定位的傳奇性質，到鹽城的湖南路 +夫子廟的項目市場定位的浪漫氣質，再到產品規劃設計峰谷起伏的凝固的音樂美，以及案名、組團案名的城市哲學與社會學高度，無不傳達著整個項目的浪漫氣質，演繹著我們項目的傳奇大劇。但這一切都是誕生在鹽城人最基本的基礎之上的，因此，我們努力在整個項目的營銷運作中形成這樣的主題氛圍： 在柴米油鹽醬醋茶上，灑成赤橙黃綠青藍紫 于喜怒哀樂愛惡欲中，彈出宮商角徵羽清變 —— 締造浪漫鹽城 這就是鹽城 7 街這幕傳奇大劇的靈魂！ 主廣告語 商業地產操作遠 比住宅地產操作復雜，首先是市場客戶鏈：住宅地產基本只有一級客戶，即消費客戶，即使有兩級客戶比如投資客戶的存在，也不是市場主流，至少還可以不作為主流市場去考慮，而商業地產是三級客戶 —— 投資客戶、經營 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 客戶、消費客戶；其次是市場客戶地域差別：住宅地產基本只有一個營銷區域，即本地市場，即使有兩個市場比如異地市場，也不是市場地域主流，至少還可以不作為主流市場去考慮，而商業地產是兩個區域 —— 本地市場、異地市場。這就使商業地產操作形成遠比住宅地產操作復雜得多的流程與環節，如下表所示： 本地市場 異地市場 本地市場 +異 地市場 投資客戶 經營客戶 消費客戶 顯然，項目成功運作的第一重心是資金回籠，即銷售去化，即針對的是投資客戶；雖然鹽城本地的投資傾向也比較強勁，但如此大的項目決不可能在本地迅速去化，因此銷售主戰場仍然在異地。而異地操作，全國的商業地產項目將都是我們的競爭對手，而全國范圍內的競爭首先是城市投資潛力的核心攻擊力度，而后才是項目自身投資潛力的核心攻擊力度，也就是說異地操作出售鹽城先于出售項目。也就是說不可能產生針對所有環節的主廣告語，只能針對上述第一重點形成本案的第一主 廣告語： a、黃金與白銀之子鹽城 7 街 此廣告語主要針對 “ 鹽城 7 街 ” 案名。其字面意義表示鹽城 7 街流金淌銀的商業價值；其深層意義，黃金代表世界第一大經濟要素海洋，白銀代表世界第二大經濟要素溫