年東莞雙龍舫商業地產項目招商推廣方案商業地產(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 % 7 6 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操 盤之系統資料。 展示性 7% 發展商實力 5% 4 4 4 視野 5% 4 4 人口 3% 2 2 2 合計 100% Q本 =79 Q本 = Q本 =84 修正后各 商場 均價 Zi′ Zi′＝ (Q 本 /Q 比較盤權數 )比較盤均價 Z南銘廣場 ′ ＝ (79/) 22000＝￥ 元 Z嘉榮商場 ′ ＝ (79/84) 20000＝￥ 元 各樓盤權重取值為 Wi W南銘廣場 ＝ 60%， W嘉榮商場 ＝ 40% ZX ＝Σ PiWi ＝ Z 南銘廣場 ′ W南銘廣場 + Z嘉榮商場 ′ W嘉榮商場 ＝￥ 60%+￥ 40%＝ ￥ 元 /㎡ 按以上科學的計算方式，本項目街鋪的銷售 均價應是 19300 元 /㎡ 按照一樓銷售均價 19300 元 /㎡計算，整體銷售額＝ 19300 元 /㎡＝78,685,328 元 二樓銷售均價按照 10000 元 /㎡計算，整體銷售額＝ 10000 元 /㎡＝57,421,100 元 總體銷售額＝ 78,685,328 元＋ 57,421,100 元＝ 133,406,428 元 ●租金 凈 收益率推算： 租價與售價換算公式：租價 =銷售價格投資 回報 率247。 12 如果按照正常商業步行街 8％的計算，租價＝ 19300 元／㎡ 8％247。 12 ＝ 元／㎡ 同樣根據項目實際情況及前期商業調研總結分析，建議采用市場比較法，確定租價的影響因素及權重比例如下： 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操 盤之系統資料。 租價（ 21%）地段（ 18%）停車位（ 15%）商業氛圍（ 13%） 交通（ 12%） 入市時間（ 8%）租賃年限（ 5%） 租段間隔 （ 5%） 免租期（ 3%） 0510152025租價 地段停車位商業氛圍交通入市時間 租賃年限 租段間隔免租期權重指標 【物業對比修正】 項目 本項目 南銘廣場 嘉榮商場 評估標準 權重 得分 注釋 得分 注釋 得分 注釋 租價 21% 20 競爭力非常強 13 競爭力一般 14 競爭力一般 地段 18% 15 地段一 般 地段非常好 16 地段非常好 停車位 15% 11 停車位一般 13 停車位豐富 停車位豐富 商業氛圍 13% 7 商業氣氛較差 商業氣氛非常好 11 商業氣氛非常好 交通 12% 10 交通較便利 11 交通較便利 11 交通較便利 入市時間 8% 入市時間較勉強 入市時間較好 入市時間較好 租賃年限 5% 租賃年限較短 4 租賃年限一般 4 租賃年限一般 租段間隔 5% 3 租段間隔較長 4 租段間隔較短 5 租段間隔非常短 免租期 3% 2 免租期較短 免租期較長 免租期較長 合計 100% 76 —— 82 —— —— 修正后各 商場權重系數 Pi′ 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操 盤之系統資料。 Pi′＝ (P 本 /P 比較盤權數 ) 100％ P南銘廣場′ ＝ (76/82) 100％ ＝ % P嘉榮商場′ ＝ (76/) 100％ ＝ % 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操 盤之系統資料。 PX ＝ Ppi247。 比較盤數 量 ＝ (p南銘廣場 + p嘉榮商場 ) 247。 2 ＝ (%+%)247。 2 =％ 項目 毛 收益表 （按年 20％遞增率計算） 指標 —— 年次 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 第 7 年 第 8 年 第 9 年 第 10 年 一樓建筑面積 （㎡） 一樓租金價格 （元／㎡） 二樓建筑面積 （㎡） 二樓租金價格 （元／㎡） 一樓月租金 （元） 163,078 195,694 234,833 281,799 338,143 405,780 486,952 584,351 701,196 841,444 二樓月租金 （元） 114,842 137,811 165,373 198,677 238,298 285,957 342,804 411,709 493,821 592,586 一樓年租金 （元） 1,956,941 2,348,329 2,817,995 3,381,594 4,057,717 4,869,358 5,843,425 7,012,208 8,414,356 10,097,325 二樓年租金 （元） 1,378,106 1,653,728 1,984,473 2,384,124 2,859,571 3,431,485 4,113,648 4,940,511 5,925,858 7,111,029 年租金總收益 （元） 3,335,047 4,002,057 4,802,468 5,765,718 6,917,288 8,300,843 9,957,073 11,952,720 14,340,214 17,208,354 10 年租金毛收益 （元） ＝ 85,481,782－ 3,335,047247。 12 6＝ 87,149,305 按以上科學的計算方式， 結合租 價表 ， 本項目 鋪位 10 年租金凈收益 ＝ 10 年毛收益收益權重系數 ＝ 87,149,305% ＝ 80,042,279 元整 （以上只是經過科學計算的數據，根據市場的發展還可以適當收取進場費） 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。