益陽(yáng)時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目全程營(yíng)銷推廣方案(56頁(yè))-營(yíng)銷策劃(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 朝陽(yáng)街區(qū)經(jīng)過(guò)幾年來(lái)的發(fā)展，已經(jīng)形成酒店、餐飲、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物等多種業(yè)態(tài)既競(jìng)爭(zhēng)又共生的商業(yè)局面。改造后的朝陽(yáng)路將會(huì)加速這一街區(qū)商業(yè)規(guī)模的形成，使該街區(qū)無(wú)論在業(yè)態(tài)種類、消費(fèi)環(huán)境等方面成為益陽(yáng)新的商業(yè)坐標(biāo)。 商業(yè)部分業(yè)態(tài)定位： 樓層 主要業(yè)態(tài) 單體面積 招商 重點(diǎn) 說(shuō)明 一樓 零售店 3050 ㎡， 23 家 本地?cái)U(kuò)張 自發(fā)經(jīng) 營(yíng) 成立專門(mén)的招商部門(mén)接待客戶咨詢。 茶社 5080 ㎡， 1 家 大型 美發(fā) 5080 ㎡， 1 家 中介 2030 ㎡ ， 23 家 快餐店 80150 ㎡， 12 家 書(shū)屋 5080 ㎡， 1 家 照像 3050 ㎡， 1 家 其他 30100 ㎡，若干家 二樓三樓 西餐 8001200 ㎡， 1 家 連鎖品牌 本土名店 重點(diǎn)放在長(zhǎng)沙、常德等周邊城市和益陽(yáng)本地大商戶招商。 中餐 5001000 ㎡， 1 家 娛樂(lè) 10002020 ㎡， 1 家 B、 住宅部分 B 小高層住宅價(jià)格需求： 總價(jià)（元） 1520 萬(wàn) 2025 萬(wàn) 2530 萬(wàn) 3035 萬(wàn) 35 萬(wàn)以上 比 例 22． 4% 32． 8% 26． 1% 11． 5% 7． 2% 單 價(jià) （元 /㎡ ） 1300 以內(nèi) 1300 1400 1400 1500 1500 1600 1600 1700 1700 1800 1800 2020 2020 以上 比 例 10． 2% 10． 8% 15． 9% 20． 5% 18． 5% 16． 4% 6． 2% 1． 7% B 小結(jié)： ① 二次換 房客戶是 支撐 小高層住宅需求 上升 的主要力量 ， 初次置業(yè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 客戶選擇小高層住宅的不足 18%，而且對(duì)面積需求以實(shí)用為主； ② 二次換房客戶承受總價(jià)集中在 2030 萬(wàn)之間，希望通過(guò)住宅的選 擇提高生活品質(zhì)和個(gè)人身份，具有明顯的“炫耀”情結(jié)； ③ 在實(shí)際購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中，客戶在確定自己總價(jià)承受能力之后，會(huì)追求 包括單價(jià)、地段、服務(wù)、配套、環(huán)境、質(zhì)量等不同的利益組合，如“地 段－價(jià)格”取向型、“地段－質(zhì)量”取向型、“質(zhì)量－服務(wù)”取向型等 多種演化類型。 B 住宅定位分析： 根據(jù)分析，我們認(rèn)為 地段、環(huán)境、周邊公建配套 、項(xiàng)目未來(lái)前景等因素會(huì)成為吸引客戶、擊退競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的重要賣(mài)點(diǎn)；同時(shí)也是本項(xiàng)目大多數(shù)客戶追求的目標(biāo)。 四、客源分析： 根據(jù)以上關(guān)于需求的分析確定主要部分客戶來(lái)源，進(jìn)而為推廣提供明確的方向： A、 商業(yè)部分客源分析 A1 購(gòu)買(mǎi)商業(yè)部分客源分析： 益陽(yáng)市區(qū)需要擴(kuò)張經(jīng)營(yíng)的企業(yè)主； 益陽(yáng)市區(qū)投資意識(shí)較強(qiáng)，看中升值潛力的個(gè)體工商業(yè)者； 在外創(chuàng)業(yè)成功的益陽(yáng)人； 其他周邊縣市看中項(xiàng)目升值潛力的投資者； A2 租賃（經(jīng)營(yíng)）商業(yè)部分客源分析： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 益陽(yáng)市區(qū)需要擴(kuò)張經(jīng)營(yíng)的企業(yè)主； 長(zhǎng)沙、常德等需要擴(kuò)張經(jīng)營(yíng)的連鎖 機(jī)構(gòu)； 益陽(yáng)市區(qū)的中小創(chuàng)業(yè)者； 周邊縣市到益陽(yáng)的創(chuàng)業(yè)者； B、 住宅部分客源分析： 主導(dǎo)客源： 主要客戶以當(dāng)?shù)卣賳T、公務(wù)員、國(guó)有大企業(yè)中高層管理人員、私營(yíng)企業(yè)老板、個(gè)體業(yè)主為主導(dǎo)。 他們買(mǎi)房多為二次購(gòu)房，希望改變以前的居住條件。他們購(gòu)買(mǎi)小高層住宅一是追求生活品質(zhì)、注重景觀、服務(wù)和小區(qū)質(zhì)量；二是將好地段的好房子作為身份象征；三是攀比心理較為盛行，以此滿足虛榮心理。 集 團(tuán)購(gòu)房： 一些經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的大公司出于穩(wěn)定團(tuán)隊(duì)的需要，會(huì)通過(guò)補(bǔ)貼購(gòu)房的形式為員工謀取福利，主要為初次置業(yè)，但由于這些人見(jiàn)識(shí)廣泛 ，又有現(xiàn)代人的超前消費(fèi)思想，因此，對(duì)住宅品質(zhì)要求較高。 在異地功成名就的益陽(yáng)人。 主要是初次置業(yè)。這些人受沿海大城市生活觀念的影響，對(duì)住宅的要求也相對(duì)較高。而 益陽(yáng)的房?jī)r(jià)相對(duì)他們生活的大城市明顯偏低，在外地成功創(chuàng)業(yè)的益陽(yáng)人回鄉(xiāng)置業(yè)，必然會(huì)購(gòu)買(mǎi)地段較好、景觀較好的、又能承受的起的高檔住宅。 少數(shù)住宅投資者。 他們買(mǎi)房主要看中一個(gè)城市某個(gè)區(qū)域的升值潛力，基本為二次、中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 三次置業(yè)。 五、客戶定位（住宅、商業(yè)）： 由前述的客源分析，本案的客源是以 益陽(yáng)市區(qū)客源為主、外地客源為輔，自用為主、投資為輔 。 因此我 們 根據(jù)市 場(chǎng)行情，判斷本案 銷售目標(biāo) 客 戶 定位如下： A、商業(yè)部分： 目 標(biāo) 客 戶 目 標(biāo) 范 圍 用 途 比例 擴(kuò)張經(jīng)營(yíng)企業(yè)主 市區(qū)現(xiàn)有餐飲、娛樂(lè)、休閑商戶 自用 20% 其他私營(yíng)企業(yè)主 市區(qū)、安化、 沅 江等地 投資 25% 個(gè)體工商業(yè)主 現(xiàn)有的店鋪經(jīng)營(yíng)老板 自用、投資 40% 浙江投資客戶 溫州、臺(tái)州等地 投資 10% 其他 有一定居住條件、經(jīng)濟(jì)條件的公務(wù)員、企業(yè)中高層管理人員 投資 5% B、住宅部分： 目 標(biāo) 客 戶 目 標(biāo) 范 圍 用 途 比例 政府 公務(wù)員 、金融、電信部門(mén) 職員 等 各主要政 府機(jī)構(gòu)（主要是經(jīng)濟(jì)較好的機(jī)構(gòu)） 自用 30% 大企業(yè)管理人員 市區(qū)、安化、 沅 江等地 自用 10% 集團(tuán)購(gòu)買(mǎi) 益陽(yáng)大型企業(yè)、重要壟斷性企業(yè) 自用、投資 10% 私營(yíng)企業(yè)老板、 個(gè)體業(yè)主 益陽(yáng)本地、周邊縣市 自用、投資 30% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 外地益陽(yáng)人 廣東、長(zhǎng)沙等地 自用、投資 8% 浙江投資者 溫州、臺(tái)州等地 投資 10% 其他 其他地區(qū)在益陽(yáng)有所牽掛的人士 投資、他用 2% 根據(jù) 以上 對(duì)于項(xiàng)目本身的分析和對(duì)于目標(biāo)客戶的研究，制定下一部分關(guān)于本案銷售、推廣的等營(yíng)銷環(huán)節(jié)的步驟和策略。 第三部分 營(yíng) 銷分析 一、 銷售 價(jià)格建議 ： （一）定價(jià)方法： 成本加利潤(rùn)原則： 建筑成本、土地成本、配套綠化成本、稅費(fèi)成本以及其他成本的總和與開(kāi)發(fā)商期望利潤(rùn)的結(jié)合作為總銷金額的定價(jià)原則。 區(qū)域市場(chǎng)比較原則： 以區(qū)域市場(chǎng)范圍內(nèi)類似產(chǎn)品的定價(jià)為基礎(chǔ)，根據(jù)本身產(chǎn)品和區(qū)域市場(chǎng)類似產(chǎn)品的優(yōu)劣比較進(jìn)行調(diào)整的原則。 益陽(yáng) 商業(yè)價(jià)格比較： 區(qū) 域 康富南路 朝陽(yáng)中路 資水會(huì)龍 桃花侖 大海塘 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 平均 租金元 /月 ．㎡ 3060 3080 未定 70120 4060 沿街售價(jià) 元 /㎡ 8000 12020 8000 12020 8000 15000 10000 15000 6000 11000 益陽(yáng)小高層 住宅價(jià)格比較： 項(xiàng) 目 資水會(huì)龍 麗景雅苑 香江城 華盛花園 陽(yáng)光馨庭院 均 價(jià) 2020 元 1500 元 1780 元 1350 元 1600 元 樓層加價(jià) 每層加 30 頂層躍1800 每層加 3080 每層加 3080 每層加 50100 （二）影響定價(jià)主要因素 ： 升值因素、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)品質(zhì)因素、同區(qū)域租金因素、同區(qū)域價(jià)格因素。 （三）價(jià)格 定位： A 商鋪 出售 價(jià)格定位 ： 樓層 總體 均價(jià) 沿龍洲路 （均價(jià)） 沿朝陽(yáng)路 （均價(jià)） 最低價(jià) 最高價(jià) 備 注 1F 7500 6500 8500 6000 12500 獨(dú)立店鋪 2F 3000 2500 3500 大面積產(chǎn)權(quán)分割 3F 2300 2020 2500 整體出售 或 大面積產(chǎn)權(quán)分割 A 2商鋪面積分割： 樓層 面積 （㎡） 分割 （㎡） 單位總價(jià)（萬(wàn)元） 樓層單位數(shù) 備注 1F 2979． 16 40125 30100 2541 個(gè) 根據(jù)客戶需求量，可以單位互通，以擴(kuò)大 需求 面積 2F 2854． 99 300500 80150 510 個(gè) 根據(jù)客戶需求量，可以單位互通， 也可以 3 樓連買(mǎi)，以擴(kuò)大 需求 面積 3F 2854． 99 500800 80150 36 個(gè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購(gòu)買(mǎi)更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 B 2樓住宅銷售價(jià)格定位： 樓層 均價(jià) 1（元 /㎡ ） 2（元 /㎡ ） 備 注 東（ 1） 中（ 2） 西（ 1） 東（ 1） 中（ 2） 西（ 1） 4F 1858 1878 送花園 1838