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廣州市房地產-廣州某項目可行性研究報告(doc12)-地產可研(編輯修改稿)

2025-09-18 16:39 本頁面

　

【文章內容簡介】九佛片區、鎮龍片區、天鹿湖片區、永和片區、東區和夏港片區等六大區域功能組團建設：九佛片區要建成為山地居住新城、農業高新技術產業示范區；鎮龍片區要建成集現代化生態型工業區、居住與現代服務、休閑娛樂為一體的綜合新城；天鹿湖片區要建成為旅游度假休閑和科技研發服務區；永和片區要建成以電子產品制造、食品、精細化工、輕加工業為主的工業區；東區要建成以化工、食品、電子、鋼鐵、汽車制造為主的現代化工業區；夏港片區要建成成熟的外資工業區，港口物流與保稅加工基地。形成功能劃分科學、區域分工合理的城市建設格局，力爭用五年左右的時間把蘿崗建成為配套設施基本齊備、具有嶺南地方特色的城市新區。四、廣州市房地產市場發展分析在新一輪宏觀調控政策不斷出臺的條件下， 2020 年廣州房地產市場總體保持活躍，成交穩定，具體看，具有以下七個特點。一、總體來看， 2020 年新一輪宏觀調控沒有改變廣州樓市發展的格局，市場交易依然保持活躍。從政府公布的數據看，全市十區共成交 195863 宗交易，較去年同期增長％；成交面積萬平方米，同比增長％。新建商品房市場和存量房市場的交易量、交易宗數均同比略增，說明樓市交投活躍，并未因頻繁出臺的政策出現大的波動（見表 11）。 2020 年 5 月 “國十五條 ”出臺的時候，市場還擔心新一輪調控會給市場帶來較大負面影響，樓市可能出現大的波動，但年終數據表明，近年廣州樓市的發展格局依舊（見圖 1表12）。二、土地供應猛增，土地出讓量為歷年新高，出讓地價迅速上升。土地供應大幅度增加是2020 年廣州房地產市場的一個顯著特點。全年公開出讓 45 宗土地，總用地面積達到 259萬平方米，是 2020 年的倍，成為近三年來的土地供應量增長最多的年份（見表 13）。第四季度，在金沙洲地塊和科學城地塊的出讓中，廣州率先采取 “雙競雙限 ”（即競地價、競房價、限地價、限房價）的新政確定的出讓方式，為了達到調整商品房的供應結構和平抑房價的兩大目的。這些土地市場的新動向值得關注。土地市場供求兩旺，說明開發企業對房地產市場的未來幾年的市場非常看好，特別是大的開發企業，對出讓土地不惜重金競投，出讓的 45 宗土地中，基本上是由知名大發展商競得，地塊的總成交金額達到 139 億元，比去年增長 127％，使得成交地價屢創新高。例如，機場路東側、廣州中醫學院西側地段的商品住宅用地成交價比底價高出 118％，樓面地價達到 4725 元 /平方米，成為目前廣州住宅用地樓面地價的最高價，金沙洲和蘿崗住宅地塊拍出樓面地價超過 4000 元 /平方米，年底推出的琶洲商務用地拍出億元的天價，樓面地價達到 10037 元 /平方米，成為廣州新的 “地王 ”。三、市場需求較為旺盛，吸納力較強。從市場供求關系看，需求比較旺盛成為廣州樓市的顯著特點。 2020 年的調控政策，不論是 “7090”政策、 “雙競雙限 ”政策還是房產交易征收全額營業稅延長至 5 年的政策，都沒有對全年成交量造成太大影響。與需求旺盛不同，市場實際供應并沒有放大，新增量處于近年較低水平，存量供應沒有大的增長（見表 14）。廣州新建商品房市場以換房需求主導，在樓價上漲較快的情況下，新房目前平均總價接近70 萬元 /套，市場仍有承接力，說明市場吸納消化力較強。市場吸納率的數據說明，近年樓市 “求大于供 ”的情況并沒有改變。旺盛的購房需求還體現在二手市場穩中略增的交易量上。 2020 年存量房交易量占市場份額超過 44％

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