物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法實(shí)施細(xì)則(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 （四）以書面方式向業(yè)主大會(huì)提出辭職請求；　　（五）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。　　第三十八條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會(huì)決定是否終止其委員資格：（一）拒不履行委員職責(zé)；　　（二）業(yè)主委員會(huì)半數(shù)以上委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷其委員資格；　　（三）在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違章搭建、拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)等侵害他人合法權(quán)益；　　（四）因其他原因不適合繼續(xù)擔(dān)任委員的。　　第三十九條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。　　業(yè)主委員會(huì)任期屆滿仍未進(jìn)行換屆選舉的，區(qū)房屋主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其在三十日內(nèi)改正；逾期不改正的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)會(huì)同區(qū)房屋主管部門、社區(qū)居民委員會(huì)在三十日內(nèi)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。　　第四十條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生出新一屆業(yè)主委員會(huì)之日起十日內(nèi)，前業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府監(jiān)督下，將其保管的有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)，并完成交接工作。　　業(yè)主委員會(huì)委員資格屆內(nèi)終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起三日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會(huì)移交由其保管的前款所列文件資料及財(cái)物。　　第四十一條 業(yè)主委員會(huì)不得從事物業(yè)服務(wù)經(jīng)營活動(dòng)。　　業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)和利用業(yè)主共有部分經(jīng)營的收益屬于全體業(yè)主所有，具體使用辦法由業(yè)主大會(huì)決定，其收支情況業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期書面公告，并接受業(yè)主大會(huì)、業(yè)主的監(jiān)督。　　第四十二條 兩個(gè)以上物業(yè)管理區(qū)域共用附屬設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主委員會(huì)聯(lián)席會(huì)議制度。　　業(yè)主委員會(huì)聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會(huì)和區(qū)房屋主管部門、相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)組成。聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)召集。　　第四章 物業(yè)管理服務(wù)　　第一節(jié) 一般規(guī)定　　第四十三條 業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)所在物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況，通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制，依法選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。　　第四十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級(jí)許可范圍內(nèi)提供物業(yè)管理服務(wù)。　　從事物業(yè)服務(wù)咨詢、顧問、代理、認(rèn)證等經(jīng)營活動(dòng)的機(jī)構(gòu)和在本市行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的外地企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向市房屋主管部門備案。　　第四十五條 本市實(shí)行物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制，物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)由有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理擔(dān)任。　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定聘請相應(yīng)專業(yè)服務(wù)人員從事相關(guān)專業(yè)服務(wù)工作。　　第四十六條 本市實(shí)行物業(yè)服務(wù)重大事件報(bào)告制度。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定及時(shí)向相關(guān)主管部門、專業(yè)經(jīng)營單位報(bào)告：　　（一）發(fā)生火災(zāi)、水患、爆炸或者自然災(zāi)害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全；　　（二）建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備發(fā)生安全隱患，且在八小時(shí)內(nèi)難以排除，嚴(yán)重危及業(yè)主、物業(yè)使用人及建筑物安全；　　（三）物業(yè)服務(wù)人員撤離物業(yè)管理區(qū)域，造成物業(yè)服務(wù)中斷，嚴(yán)重影響業(yè)主和物業(yè)使用人正常生活；　　（四）發(fā)生群體性事件；　　（五）發(fā)生業(yè)主、物業(yè)使用人重大傷亡事件；　　（六）其他嚴(yán)重影響業(yè)主、物業(yè)使用人正常生活的隱患或者事件。　　第四十七條 業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)分別建立并妥善保管業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)檔案以及物業(yè)服務(wù)檔案，按照有關(guān)規(guī)定向房屋主管部門報(bào)送統(tǒng)計(jì)報(bào)表。　　第四十八條 市房屋主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督檢查，組織開展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等級(jí)考核，并將考核結(jié)果向社會(huì)公布。業(yè)主對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的評價(jià)是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等級(jí)考核的主要依據(jù)。業(yè)主對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的評價(jià)辦法，由市房屋主管部門制定。　　區(qū)房屋主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，并向公眾提供查詢服務(wù)。　　第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同　　第四十九條 物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂。合同中的下列內(nèi)容應(yīng)當(dāng)事先提交業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過，但業(yè)主大會(huì)已授權(quán)業(yè)主委員會(huì)決定的除外：　　（一）物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)；　　（二）物業(yè)服務(wù)質(zhì)量及服務(wù)費(fèi)用；　　（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全保障事項(xiàng)；　　（四）合同期限；　　（五）違約責(zé)任。　　第五十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行下列物業(yè)公共服務(wù)事項(xiàng)：　　（一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù)；　　（二）公共綠化的維護(hù)；　　（三）公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)；　　（四）公共區(qū)域的秩序維護(hù)和安全協(xié)防；　　（五）物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、報(bào)告等義務(wù)；　　（六）物業(yè)維修、更新、改造費(fèi)用的賬務(wù)管理；　　（七）物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的保管；　　（八）其他物業(yè)公共服務(wù)事項(xiàng)。　　第五十一條 普通住宅、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房物業(yè)服務(wù)費(fèi)、車輛停泊服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其他物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、車輛停泊服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。確定和調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)、車輛停泊服務(wù)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)時(shí)，應(yīng)當(dāng)采取座談會(huì)、論證會(huì)、聽證會(huì)等形式，廣泛聽取意見。　　實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，市物價(jià)主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同市房屋主管部門，根據(jù)物業(yè)種類、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量等級(jí)和物價(jià)指數(shù)變動(dòng)情況，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)，確定不超過基準(zhǔn)價(jià)百分之二十的上浮幅度，并向社會(huì)公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。　　第五十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)的收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置予以書面公布。　　第五十三條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。　　違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；物業(yè)服務(wù)企業(yè)也可以依法向人民法院起訴或者依法申請仲裁。　　第五十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定與開發(fā)建設(shè)單位或者業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)檔案和物業(yè)服務(wù)檔案、業(yè)主名冊等資料的移交手續(xù)。　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自辦理移交手續(xù)之日起三十日內(nèi)，持相關(guān)資料向區(qū)房屋主管部門備案。　　第五十五條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿六十日前組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，對是否續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行表決。雙方續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同；不再續(xù)約且需以委托方式管理的，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法選聘其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，對選聘方式、具體實(shí)施者、物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容等進(jìn)行表決。　　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會(huì)沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)，物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)延續(xù)至業(yè)主大會(huì)作出選聘或者續(xù)聘決定為止。　　第五十六條 有下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出：　　（一）物業(yè)服務(wù)合同依法、依約解除；　　（二）除第五十五條第三款規(guī)定的情形外，物業(yè)服務(wù)合同期滿未續(xù)約；　　（三）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的其他情形。　　第五十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)在辦理退出手續(xù)的同時(shí)，履行下列義務(wù)：　　（一）移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案等資料和物業(yè)服務(wù)用房，實(shí)行酬金制的，還應(yīng)當(dāng)移交服務(wù)期間的財(cái)務(wù)檔案；　　（二）撤出物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)人員；　　（三）清退預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用；　　（四）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。　　第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)　　第一節(jié) 物業(yè)的使用　　第五十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：　　（一）損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；　　（二）將不具備防水條件的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房或者廚房的上方；　　（三）破壞或者擅自改變房屋外觀；　　（四）未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施；　　（五）在住宅區(qū)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品，排放有毒、有害物質(zhì)；　　（六）亂丟垃圾，高空拋物；　　（七）飼養(yǎng)國家禁止飼養(yǎng)的大型犬類等寵物；　　（八）發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲，影響鄰居采光、通風(fēng)；　　（九）法律、法規(guī)、規(guī)章及管理規(guī)約禁止的其他行為。　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生上述行為時(shí)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)及相關(guān)業(yè)主有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、恢復(fù)原狀、賠償損失。　　第五十九條 物業(yè)交付使用后，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照權(quán)屬登記用途使用物業(yè)。業(yè)主因特殊情況需要將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約的規(guī)定，并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主書面同意，必要時(shí)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行聽證。　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)