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上海鴻翔大廈市場調研報告(doc)-市場調研(編輯修改稿)

2025-09-19 21:13 本頁面

　

【文章內容簡介】東廣場”另辟蹊徑，推出了最小面積僅為 50 平方米左右的自由辦公空間，滿足了更多普通中小企業的實際需要，從而受到買家的青睞。從宏觀因素來看，小戶型可售寫字樓具備廣闊的市場前景，主要表現為：上海經濟發展繼續走好，第三產業比重不斷加大，預計到 2020年，上海三種產業的比例將為 52；勞動力數量不斷增大，預計到 2020年，上海市從事第三產業的勞動力比重將超過 50%；內環線以內將以第三產業為重點，適當保留都市型工業；內外環線之間，將以高科技、高增值、無污染的工業為重點，調整、整治、完善現有工業區；外環線以外，將以第一、二產業為重點，提高經濟規模和集約化水平，集中建設市級工業區，發展現代化農業和郊區旅游業。這些因素的存在，客觀上都為中小企業提供了良好的發展機會。當然，小戶型寫字樓產品由于客戶特殊，所以它們所需要的產品品質和服務內容都有較強的個性，市場存在很大的差異化發展前景，專家指出，只有品質較高、定位準確、人性化的產品才能立于不敗之地。 ? 甲級寫字樓再掀熱浪滾滾毋庸置疑，在寫字樓市場中，甲級寫字樓始終還是市場的主體。隨著上海國際地位的逐步提高和 WTO承諾下的完全放開在即，越來越多的跨國公司將把地區總部遷到上海，滬上甲級寫字樓市場將煥發出無窮魅力。 2020 年 6 月，全球著名的專業服務機構、最大會計師事務所普華永道為其在瑞安“企中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。業天地”包租的整幢新寫字樓舉行揭幕慶典。對于跨國公司來說，租下瑞安“企業天地”整幢樓不是小手筆。而作為上海市中心最繁華的地段之一，瑞安集團開發的這些甲級寫字樓品質高、租金也不菲。據悉，目前其均價已達到每天每平方米，而房型、視角最好的部位，更是高達每天每平方米，可以說已經處于本市寫字樓租金的峰頂位置。 “企業天地”的租售兩旺，正是上海甲級寫字樓市場一片紅火的生動寫照。之所以讓這些跨國公司對甲級寫字樓“趨之若鶩”的原因在于目前普華永道在上海已經擁有超過 1000名員工，業務蒸蒸日上，原先的寫字樓已不適應發展需要，所以此次決定不惜巨資，包租下整幢甲級寫字樓以求更好的發展。可以預見，隨著金融保險、電信服務和商業等行業限制的逐步取消，外資機構必然會在中國建立各種機構，再加上世博會的拉動效應，都在客觀上形成了對滬上寫字樓市場的推動力。其中，甲級寫字樓更是以優越的地理位置、良好的辦公環境和完善的配套服務受到客戶的青睞。第三節上海寫字樓市場不斷走熱的原因 ? 金融機構需求龐大 ——— 中國入世使上海作為金融中心的形象凸顯。 2020年以后，金融業的逐步開放，為上海寫字樓市場帶來了前所未有的機遇。預計未來幾年，外資金融業會加速擴展其在中國內地的業務，包括摩根斯丹利在內的大財團、大銀行等會陸續進駐上海，從而將產生大量的高級寫字樓需求。 ? 跨國公司總部入滬 ——— 上海推出的跨國公司設立地區總部的優惠政策，吸引了源源不斷的外資企業進入。據有關部門預計， 2020年還將有約 50家跨國企業的總部設在上海，估計他們需要的寫字樓面積約為 15 萬平方米，大概是兩幢甲級寫字樓的建筑面積。 ? 民營企業的規模登陸 ——— 由于上海被視為長江三角洲地區的經貿樞紐，其物流優勢、金融優勢必然吸引大型民營企業集團成立營銷中心、研發中心，希望在上海建立窗口企業，直面全國市場及國際市場。 ? 世博帶來長期利好效應 ——— 上海承辦 2020 年世博會，直接影響到建筑業、中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。中管網房地產頻道作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料。旅游業、會展業和貿易業的寫字樓需求。同時，基礎設施建設的完善和城市環境的不斷優化，將大大提升上海的國際關注度和城市認同感，從而吸引更多的國際優秀人才和國際資本進入上海。第四節上海未來寫字樓市場發展預測甲級寫字樓后市預測 2020年底至 2020年初，上海市政府批出了大量辦公樓土地，按照新寫字樓 3年至 4年的建設周期計， 2020至 2020年又將是新一輪供應熱潮。預計至 2020年底，陸家嘴核心區域將有 90萬平方米甲級辦公樓供應，靜安區 60萬平方米，盧灣區 15萬平方米，徐匯區 29萬平方米，黃浦區 22萬平方米，虹橋 8萬平方米，上海甲級辦公樓的供應面積總計將達 230萬平方米。相比現今甲級辦公樓總量 330萬平方米，今后三、四年內上海的甲級寫字樓增長將達 70%。屆時這一大體量上市，不但供不應求的局面會瞬間逆轉，上海的寫字樓市場將進入新一輪的消化期。在上海一直租用甲級寫字樓的世界 500強企業，由于其在國內業務的不斷擴大以及在中國經營戰略的穩定定位，加之租賃寫字樓租金的上漲以及擴租空間的限制，也紛紛在打算購買寫字樓，整合其在上海的業務部門。這是 2020年以來寫字樓需求市場出現的新現象，此

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