山東濱州商業地產租賃計劃書(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 中心提升性經營規劃即濱州百加百商業中心轉型租賃計劃書 作者 ：世界支點城市規劃顧問（北京）有限公司 總 經理賈近道 22 頁第 10 頁 咖啡廳與網絡 蘇州刺繡 與 藝術品 室內樂園 山東濱州百加百商業中心提升性經營規劃即濱州百加百商業中心轉型租賃計劃書 作者 ：世界支點城市規劃顧問（北京）有限公司 總 經理賈近道 22 頁第 11 頁 兒童業態的啟發 親子園 兒 童玩具店 山東濱州百加百商業中心提升性經營規劃即濱州百加百商業中心轉型租賃計劃書 作者 ：世界支點城市規劃顧問（北京）有限公司 總 經理賈近道 22 頁第 12 頁 百貨兒童商品陳列 山東濱州百加百商業中心 要 在業態設計方面下功夫，借鑒 先進 的 商業中心 業態設計。在兒童業態方面設 置的雙語親子園與兒童玩具店以及趣味兒童攝影都比較吸引人；文化休閑業態引進的紙老虎文化休閑廣場和咖啡廳（網吧）都有創新。 由于剛剛開始，缺乏經驗：負責商業規劃的主要是 本地 的經營人才，對大型 百加百商業中心 業態設計敏感度不夠，在業態設計中對主力店的經營能力，特別是對吸引顧客目標人群方面不夠清晰。因此業態設計與商業規劃是 百加百商業中心 開發的關鍵。 筆者實地考察了 山東濱州百加百商業中心 ，同時考察了 同業現場 ，通過對比發現 特定情況下 百貨吸引人流量遠遠大于 純粹超市和菜市場 ，商城定位比較高檔，因此要成功經營必須引進吸引人流量較大的百貨。 這就要求我們在 百加百商業中心 招商過程中，積極與強勢百貨公司溝通，深入了解對方需求，不僅是租金方面，更重要的是讓百貨公司確信， 百加百商業中心 能夠整體經營成功，要展示招商與經營團隊的實際操作能力。 通過對比分析得知，強勢品牌超市輻射半徑遠遠大于一般品牌超市，因此，在 百加百商業中心 招商過程中，我們要采取適當的租金策略，局部要有所舍棄。例如通過低租金吸引大超市，但是要確實能夠吸引更多人流，提升整體 百加百商業中心 租金。 山東濱州百加百商業中心提升性經營規劃即濱州百加百商業中心轉型租賃計劃書 作者 ：世界支點城市規劃顧問（北京）有限公司 總 經理賈近道 22 頁第 13 頁 項目現狀分析 a) 隨著項目整體 城市 的增值， 人口基數開始逐步增加。 b) 農村消費帶動 比例較大 c) 百貨加 休閑廣場利用率最高，同時帶動了商鋪的招商 。 城市分析 資料 1. 04~05 年 城市人口 自然增長率為 ‰ ，在 30 萬 左右 ，常住人口 20 萬 左右 2. 04 年 消費品市場更趨活躍。全年實現社會消費品零售總額 億元，增長 %。其中批發零售貿易業實現銷售額 億元，增長 %；餐飲業實現銷售額 億元，增長 %。 05 年 上半年，城鎮居民人均可支配收入 4088 元，增長 %。 上半年人均 消費支出 2720 元，增長 %。其中，食品消費增長 %，教育文化娛樂服務消費增長 %，交通和通信消費增長 %。 3. 目前全市有個體工商戶 73216 戶，從業人員 101425 人 4. 市民消費 習慣 （觀察結論） 集中購物： 4 點 ~8 點 地點：小北街 外出就餐： 6 點 ~7 點 地點：豬市街、杭州路 休閑娛樂： 4 點 ~10 點 地點：紅星路東段 夜宵小吃： 9 點 ~11 點 地點：環湖路 5. 04 年 房屋建筑竣工面積 ，下降 %。 房地產投資一直呈現下降態勢 。 今年以來，商品房銷售增幅一直落后于其投資 50 個百分點以上； 空置面積較多，上半年空置面積 萬平方米，其中住宅 萬平方米，空置面積比去年同期增長 %。 16 月，商品房銷售額 12754 萬元，銷售面積 萬平方米，分別比去年同期下降 %個和 %。今年以來，商品房銷售幅度一直落后于其投資增幅 50 個百分點以上 。 以上信息來源：市統計局 分析 1. 人口流動性較弱 2. 商鋪數量密集 3. 房地產投資 （住房、 商鋪） 成負增長 4. 休閑產業發達，本地居民習慣休閑購物 5. 長期以來形成的以雕像廣場為中心的購物、娛樂休閑、餐飲為一體的商業中心 說明 1. 城市收入穩步增加，消費力上漲 2. 本地房地產出現負增長局面主要受人口數量限制 3. 市民消費習慣固定 山東濱州百加百商業中心提升性經營規劃即濱州百加百商業中心轉型租賃計劃書 作者 ：世界支點城市規劃顧問（北京）有限公司 總 經理賈近道 22 頁第 14 頁 SWOT 分析 項目地理位置 Strength（優勢） 1. 政府優勢：當地政府文化產業的重點項目 2. 地塊優勢：居住人口最多，離傳統商業中心僅一街之隔，有利于人氣的培養 3. 項目規模：有利于綜合競爭力的形成 4. 整合營銷：當地缺少休閑產業，而項目體量足以支持多個休閑產業的形成 Weakness（劣勢） 1. 區位劣 勢： 項目所在地位于老 城區， 但 項目周邊人氣目前還不是很旺，商業氛圍不佳， 現有商業中心與項目相隔上大南街 ， 卻并沒有給項目帶來有效的人氣聚集效應 2. 道路交通： 目前項目周邊僅南街有一定的人流量；北街的商業氣氛被阻隔，難以沿展到項目。 3. 消費習慣：南街被消費者遺忘，如何喚起他們的記憶，我們需要在宣傳和品質上花費很大的力氣。 Opportunity（機會） 1． 來自市場：沒有形成特色消費商圈，商業樓盤缺少系統的科學的推廣方式，做好項目定位和目標對象是項目迅速成敗的關鍵 2． 城市地塊的增值，市中心商鋪密集，業態單一（服飾），其他業態 零散，都是我們形成集中補充業態的機會。 Threat（威脅） 1． 區 域 競 爭 ： 政 府規 劃的 重點 建設 區域 ，有 東坡 湖廣 場、 義烏 商貿 城、 金羅 馬假日 廣 場 、 青 年 步行 街等 大型 商業 樓盤 ； 老 城區 有： 賽爾 陽光 廣場 、巴 黎春 天、小 香 港 商 業 步 行街 等 2． 市 場風 險 ： 目 前區 域市 場的 商業 地產 開發 屬于 實質 性空 白階 段，主要 由于 三蘇祠的產業形態對傳統零售商業的反面作用，導致商業開發的滯后，能否改變消費者的購物習慣是市場風險的關鍵 3． 目前空置商鋪達 30萬平方米，主要集中二樓以上商鋪，如果我們不能合理運用業態，掌握業態對經營場所的選擇，很有可能再次失敗。 營銷 目標 ① 實現招商 70%以上 ② 人流量平均 3000人 /天以上 ③ 拉動資產價值均價達 4200元 /㎡ 項目定位 “ 文化休閑 百加百商業中心 ” 1. 第三產業概念及其 發展、特點 概念 第三產業是除第一、第二產業外的其他行業，亦稱服務業 ， 包括生產服務和生活服務兩個方面， 是生產力提高和社會進步的必然結果，其發展水平已經成為衡量國家和地區發展水平、現代化程度的重要標志。 發展 山東濱州百加百商業中心提升性經營規劃即濱州百加百商業中心轉型租賃計劃書 作者 ：世界支點城市規劃顧問（北京）有限公司 總 經理賈近道 22 頁第 15 頁 a) 2021 年第三產業完成投資 18306 億元，增長 ％，增長速度分別比第一產業、第二產業高17 和 10 個百分 點。第三產業投資占社會固定資產總投資的比重達到 %，形成投資新熱點。 b) 傳統的批發零售貿易、餐飲業和交通運輸業持續、穩定發展 ,；同時， 旅游、信息、咨詢、科技服務、社區服務、金融保險、 通訊 、 美容健身、 教育、 娛樂、 文化等新興產業快速發展。 c) 未來 第三產業已經成為城市經濟增長的支柱 ，如 北京、上海、石家莊、長沙等城市第三產業增加值占 GDP 的比重分別達到 %、 %、 %和 %。 特點 第三產業內部行業較多 ,勞動密集與技術密集、智力密集行業并存 ,可以吸納不同層次、不同素質的勞動力就業。 2. 結 合自身條件和城市條件，滿足條件的產業有批發零售貿易、旅游、通訊、美容健身、教育、娛樂和文化。 3. 城區商鋪密集，休閑場所不足 4. 除服飾銷售集中以外，如餐飲、娛樂、科技等均沒有形成特色商圈 5. 由于的區域地理位置、社會環境和經濟發展狀況決定了本