商業地產營銷策劃杭州臨平商業項目開發計劃書(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 臨平、杭州市區均可免費送貨上門并安裝，由商場配送；店主需向物業繳付一定配送費用，約每車次 13 元。 ? 江南家居有直 通臨平城區的 7 輛免費接送車，周邊道路無公交線路，從臨平城區至江南家居出租車費用 10 元。 ? 商場整體檔次：中檔、中低檔 ? 由于江南家居開業僅半年時間，整體裝修還未完成，配套設施正在完善，部分店鋪商家還沒有正式開業，考察人員逗留期間整個商場內基本無顧客。江南家 居內銷售人員反映，平時基本無顧客，周末的銷售情況稍好。 ? 經緯宜居、世貿布藝城 經緯宜居和世茂布藝城在一棟建筑體內，世茂布藝城位于一層，經營布藝、窗簾、布料等，經緯宜居位于二層、三層，經營家居、辦公類家具用品。 總攤位數： 1399 個 鋪位租金： 樓層 經營類別 面積（㎡） 主力鋪位面積（㎡） 租金（元 /㎡ *月） F1 布藝、窗簾、布料 12021 150 35 左右 F2 家居用品 11000 150200 20 F3 辦公用品 9000 200250 路況：雙向四車道 停車場：無（車輛多停在布藝城中廊或周邊路旁） 公交線路： K9 、 K12 商場定位：中低檔 經緯宜居零售兼批發，世茂布藝城則以批發為主。經緯宜居開業時間為 1999年，世茂布 藝城開業更早。經緯宜居位于臨平城區和開發區之間，地理位置比較優越，交通方便，但商場內客流很少，店鋪 多不景氣，部分鋪位已經撤場。據管理人員透露：經緯宜居目前租鋪只簽約 至 2021 年底， 2021 年商城可能易主，具體用途未定。經緯宜居現場考察時間為 2021 年 6 月 8 日周三 14:00 左右。 ? 五金機電城 建筑物業類型：三層聯體鋪位 投資： 8600 萬元 占地： 120 畝 開業時間： 2021 年 5 月 25 日 主力鋪位面積： 100 ㎡（共 3 層） 租金： 萬元 /年 路況：雙向四車道 ，路況一般 公交路線：無 市場特點： 五金機電城內商鋪多為批發，區域內道路較為寬敞，便于車輛進出 。 商貿基地規劃共分三期，江南家居城、五金機電城為一期工程，五金機電城共 14 棟獨立三層小樓；除五金機電外，規劃中還有物流基地、酒店等項目；項目二期動工時間為 2021 年 7 月。 ? 余杭新大地廣場小商品市場 余杭新大地廣場小商品市場位于九曲營商業步行街內街兩側建筑體內，共兩層，樓上為住宅。市場內商品定位較低，消費者多為普通工薪階層及外來打工一族。整體營業狀況不佳，很多店鋪正在轉讓，并 且不收取轉讓費。 位置：九曲營街入口 物業類型：內鋪、住宅 面積： 30000 ㎡ 年銷售總額： 7600 萬元 攤位數： 1000 個 租金 125 元 /㎡ *月 定位：小商品市場 ? 家電賣場 （ 1）偉鵬家電 位于北大街東側街邊商鋪，交通較便利，店內家電種類較為齊全，在臨平地區具有較高的知名度。余杭及杭州市區免費送貨上門并免費安裝。 營業面積： 2021 ㎡，共 2 層 （ 2）永樂家電 永樂家電位于北大街與九曲營步行街交匯處，且在兩條街上都有入口，地理位置優越。余杭及杭州 市區免費送貨上門并免費安裝。由于是電器零售品牌企業，并且價格有一定優勢 ， 營業狀況較偉鵬要好。 位置：北大街入口 面積： 2021 ㎡（共一層，位于二樓） 年銷售總額： 2513 萬元 商品種類：手機 /手機配件 /家庭影院 /油煙機 /電飯煲 /微波爐 /復讀機 /辦公用品/電腦 /電腦耗材 /數碼 /碟機 /冰箱 /洗衣機 /燃氣灶 /彩電 /音響 /電風扇 /浴霸 分析： 臨平的電器零售狀況不佳，據調查，臨平居民購買大件家電多到杭州城區購買，質量有保證并且價格相對較低，而且距離很近，交通又方便。永樂的進駐使這一情況有所改觀， 2021 年永樂家電臨平店的銷售額為 2513 萬元。 、 臨平餐飲市場分析 、餐飲市場概況 從整個余杭餐飲業市場來看， 2021 年營業額增長率為 ％，為 60333 萬元，而 2021 年這一數據為 50071 萬元。根據《 2021 年余杭統計年鑒》統計，截至 2021 年，余杭城鎮私營餐飲企業共 67 家，而個體餐飲共 2265 戶，同期開業為 663 戶，發展速度極快。 、餐飲市場特征 （ 1）休閑餐飲、洋快餐等連鎖餐飲集中于市區 由于臨平為杭州副城，多數休閑餐飲屬于杭州餐飲的連鎖店，如 兩岸咖啡西餐廳、迪歐咖啡等，由于具有兼具休閑功能，發展較快，如雨后春筍般出現在市區重要干道上。而肯德基、麥當勞等西式洋快餐等由于對于人流的依托均分布于繁華的北大街上。 （ 2）餐飲出現集中于人民廣場一帶的現象 由于市中心屬于傳統商業區，餐飲業主要以小型餐飲店、連鎖店等為主，而較為集中的餐飲店則集中于人民廣場一帶，如人民路上的金馬大酒店、新格格大 酒店、金憶誠酒店、明典咖啡、巴西烤肉、日本料理等，這與此區域商圈規劃保持了一致性。 （ 3）大型餐飲規模較小、數量少、停車不足、分散分布 從市場調查來看，城北通往經濟 開發區的道路邊分布有新悅來美食廣場、兆豐餐飲等大型獨立餐飲店，同 時人民廣場周邊有幾家較大的餐飲店，而大型餐飲設施的單個總體規模 小， 數量少 ， 分散 分布。 （ 4）多數餐飲依附于臨街商鋪 從臨平餐飲店來看，多數酒店、酒樓、連鎖店等餐飲店依附于臨街商鋪，規模較小。 （ 5）中高檔餐飲主要以高檔賓館餐飲為主 作為商務餐飲、企業接待等高檔餐飲，目前臨平較少，主要集中的一些高檔賓館內，如余杭大廈為臨平最為高檔的酒店，其餐飲為臨平多數企業接待賓客的常去地點，而臨平大廈具有可容納 800 人就餐 。 許多余杭的高檔及特色餐飲消費流向 杭州。 （ 6）中高檔餐飲依附于經濟開發區企業及臨近的許村等客戶消費 臨平中低檔餐飲主要消費群為市區內常住居民，而中高檔餐飲消費者主要來自于市區及經濟開發區企業及臨近經濟發達、企業較多的海寧許村、崇賢等鄉鎮企業。 、餐飲業在項目的發展前景 從目前市場來看，項目可引入 1～ 2 家大型品牌餐飲，以吸收和 聚集 目前臨平零散的中高檔餐飲消費； 從項目來看，由于有沃爾瑪超市人流的依托，除大型餐飲外，可在精致的低檔餐飲消費上做一定的市場開拓； 項目位于臨平兩大商圈四側的中間地帶，處于四岔路口，交通便捷，交通可達性 較強； 、餐飲的人流集中點分析 根據臨平餐飲市場初步判斷，項目餐飲未來 的人流主要分為兩部分，一部分為沃爾瑪超市購物的部分客群，主要以中低檔美食、小吃等為主；另一部分主要以臨平市區企業、經濟開發區企業、周邊許村、崇賢等鄉鎮客戶需求為主。 建議針對后一部分餐飲，考慮杭州知名大眾 或特色 餐飲品牌，走高性價比餐飲，以 規模 餐飲的規模取勝 ，例如美食街方式 、大餐飲等方式 。 、 休閑娛樂業專項調查分析 、休閑娛樂業態概況 休閑娛樂業態屬于臨平近兩年內城市快速發展的新型業態，具有強勁的輻射能力，在具 有相應人群支撐的情況下，對于位置地段的要求并不是十分的講究。 臨平休閑娛樂業態主要由咖啡、茶樓、浴場、足浴及零星的酒吧、夜總會組成，行業整體較為落后。造成此類現象的主要原因在于：一是整體中檔消費階層有限；二是杭州市區的巨大吸引力，將本地中高檔消費幾乎全部吸收；三是本身提供的此類專項的商業設施較少。 因此，從整個 20 萬固定 城區 人口規模的城區來看，此類消費市場前景仍然具有極大的市場。 、休閑娛樂業態的特征 （ 1）市中心休閑娛樂設施較少 從《 2021 年杭州市余杭區商業網點規劃》中對于現有北大街和九曲營 路商業網點規劃來看，僅北大街有夜總會、俱樂部共 4 家、棋牌、臺球室共 7 家，而北大街和九曲營路的酒吧、咖啡館、電影院、休閑浴場基本空白 。 由此可見，市中心目前休閑娛樂設施的匱乏，作為一個副城的中心商圈，休閑娛樂設施隨著商業發展 必 將增加。 （ 2）量販 KTV 成為市場的空白點 從臨平 市場 走訪和資料查找，目前臨平 KTV 僅出現在賓館和夜總會內的小型 KTV，而適合于大眾娛樂的量販 KTV 尚未出現一家， 量販 KTV 成為市場的空白點。 （ 3）城市 休閑娛樂業態較多集中在人民廣場周邊 對于城市生活中經常光顧的茶樓、咖啡、酒吧、夜總 會、足浴等休閑娛樂在臨平多數集中于人民廣場－人民路－余杭大廈一帶，如明典咖啡、卡帝亞夜總會、巴黎國際俱樂部、百％百咖啡、卡帝亞酒吧、珊娜娜足浴等，此類消費以中檔消費為主。 、休閑娛樂業態的前景及人流分析 （ 1）根據目前臨平市中心休閑娛樂業態缺乏的狀況，需要一定的補充。而本項目與核心商圈步行約 5～ 10 分鐘距離，能很好的補充市中心此類業態的不足； （ 2）利用城市業態缺乏的空白點，早日招商，引進具有市場潛力的大型 KTV、量販 KTV 具有很好的吸引人氣作用； （ 3）本項目北面良好的遠眺景觀資源具有區別于人 民廣場周邊休閑娛樂場所環境的巨大優勢，具有發展現代休閑娛樂行業的先天環境優勢； （ 4）在臨平工作、居住的公務員、企業辦公人員及項目周邊鄉鎮的企業辦公人員將構成大眾休閑娛樂的大量人流。 、 臨平寫字樓專項研究 、寫字樓市場特點及趨勢 （ 1）寫字樓開發量較少 與大多數市級縣城一樣，早期臨平的寫字樓主要以集 體開發的辦公大樓為主，如一些沿著市中心主干道的如華都大廈等辦公 大樓。 臨平寫字樓為近兩年出現的新的建筑形式，市場開發兩較小，目前僅有中都大廈與美亞大廈為純寫字樓項目。 （ 2）寫字樓需求量較小 從臨平市場來看，寫字樓市場需求極小。一是臨平本地企業基本上均為工業企業，具有企業辦公大樓，無需租賃其它辦公場所；二是距離杭州太近，若需要將辦公業務或者總部等轉移至純辦公樓宇中，基本上以選擇杭州市區辦公樓為主；三是本地一些小型的公司、辦事處等多數選擇市中心商住樓作為辦公物業，節省開支。 （ 3）本地寫字樓需求主要以服務型公司為主 從中都、華都等寫字樓來看，租賃此類寫字樓的公司基本上以房產開發公司、財務公司、中介公司、招標公司、貿易公司、廣告咨詢公司等服務型公司為主。 （ 4）寫字樓空置率較高 從中都的寫字樓 實際調查來看，目前除了中都公司自身使用兩層外，約 50％為空置，入住企業約在 20 家左右，總體空置率較高。 （ 5）市場反應冷淡，前景不容樂觀 對于寫字樓從臨平房產中介和走訪中發現，臨平寫字樓市場極為平淡，市場供應量及客戶需求冷淡，大多數對于寫字樓開發表示不容樂觀，寫字樓市場缺乏一定的產業支撐。 （ 6）市場不具有發展寫字樓的先天產業基礎 根據臨平的經濟發展狀況，主要紡織服裝、機械電子、食品飲料、生物制藥、汽車配件、建筑材