大型mall與步行街招商策劃及招商計劃實施(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 模 競 爭 水 平 運輸 的便利性 能否 停車 附近商店的特點 房產成本 合同期限 人口變動趨勢 法律條文 其他 15 沃爾瑪的折扣百貨店往往簽訂 30 年租期，而超級中心往往簽訂租期為 20年的可續(xù)簽租約。 圖 710 沃爾瑪的典范商店 —— 深圳寶安前進路店 沃爾瑪的各種經營業(yè)態(tài)特點，如表 75 所示： 表 75 沃爾瑪的各種經營業(yè)態(tài)特點 經營業(yè)態(tài) 特 點 折扣商店 提供的是傳統(tǒng)的折扣商品，其大宗商品是為大型市鎮(zhèn)社區(qū)的商戶和居民準備的 購物廣場 購物廣場側重為廣大市民提供一站式購物及質優(yōu)價廉的大眾商品 山姆 會員店 倉儲型的大商場，瞄準的是一些小企業(yè)主和其他進行大宗購買的顧客，為會員提供比一般零售商更低的價格及更高的品質保證 社區(qū)店 社區(qū)店位于小城鎮(zhèn)和小社區(qū)，離居民點或旅游點很近，它能夠為顧客提供非常快捷的購物體驗 沃爾瑪于 1996 年 8 月在深圳開設了中國第一家沃爾瑪購物廣場和第一家山姆會員店，迄今已在深圳、昆明、福州、大連、廈門、汕頭、東莞、哈爾濱、長春、沈陽、長沙、北京、南昌共 13 個城市開設了 29 家商店。濟南泉城路分店是沃爾瑪在中國開設的第 30 家商場。 家樂福 1993 年進入中國市 場，提供一站式購物，截至 2020 年 11 月，其在中國已有 34 家分店，今后五年達到 50 家，營銷策略以家庭主婦為目標顧客。家樂福同樣由市場部負責新店選址、門店面積確定。家樂福在北京、上海、深圳、 16 廣州等地大規(guī)模開設新店。例如，深圳計劃開設新店將達到 6 家以上。 圖 711 家樂福大賣場 家樂福選址要求： (1)開在十字路口。 Carrefour（法文意為十字路口）第一家店是 1963 年開在巴黎南郊一個小鎮(zhèn)的十字路口，異常火爆，大家都說去十字路口，把店名都給忘了。十字路口成為家樂福選址的第一準則。 (2) 3 千米～ 5 千米商圈半徑。這是家樂福在西方選址的標準。在中國一般標準是公共汽車 8 千米車程，不超過 20 分鐘的心理承受力。家樂福在選定商圈的時候充分體現了細致入微的理念，它通過 5 分鐘、 10 分鐘的步行距離來測定商圈；用自行車的行駛速度來確定小片、中片和大片。然后對這些區(qū)域進行細化，搞清楚某片區(qū)內的人口規(guī)模和特征，包括年齡分布、文化水平、職業(yè)分布以及人均可支配收入等。同時還要計算出不同區(qū)域內的人口數量和密度，從而劃定重點銷售區(qū)域和普通銷售區(qū)域。 (3)外聘公司進行市場調查。一般需要分別選兩家公司進行銷售額測算，兩家公司是集團之外的獨立公司，以保證預測的科學性和準確性。 (4)靈活適應當地特點。家樂福店可開在地下，也可開在四五層，但最佳為地面一層、二層或地下一層和地上一層。家樂福一般占兩層空間，不開三層。這一點比沃爾瑪、麥德龍靈活。 (5)家樂福對大賣場面積要求在 2 萬平方米左右，層高 6 米，專用卸貨區(qū)寬度 30 米左右。家樂福大賣場對柱距要求為 8 米 10 米或 9 米 9 米。 (6)家樂福大賣場要求配備大型停車場，并且停車場與大賣場之間聯系方便。 (JUSCO) 永旺（ AEON）集團擁有 30 年經營零售業(yè)務之經 驗，以經營綜合購物百貨公司為其核心業(yè)務。永旺集團在全球擁有逾 400 家的綜合購物百貨公司，以營業(yè)額計算在日本排名第一；以贏利貢獻計算排名第二。 AEON（永旺）集團 概況如表 76 所示。 17 表 76 集團概況（店鋪） 截至 2020 年 2 月 20 日 單位：間 綜合購物百貨公司 (GMS) 463 超級市場 (SUPERMARKET) 664 醫(yī)藥店 (WELCIASTORES) 1561 家居廣場 54 便利店 MINISTOP 2633 專門店（ BLUEGRASS, COX,MEGASPORTS, PETCITY,MEGAPETRO,THETALBOT） 2660 金融服務 1244 AEON（永旺）集團于 1987 年 11 月成立吉之島（香港）百貨有限公司，并于1994 年 2 月在香港聯合交易所上市。 1996 年進入中國大陸，已開設大型 GMS 10家，預計 5 年內開設 100 家。不包括大型 AEONMALL 的開發(fā)計劃。 AEON 選址講究精確調研，并嚴格按開發(fā)流程操作，目的是為了開盈利店，且注重品牌在當地的影響。 柱距：約 9 米（公司標準為 9 米） 停車位不少于 1000 個（可根據現實情況相應 調整） 樓板層高：一層不少于 7 米、二層不少于 6 米、三層不少于 6 米 吉之島百貨超市在中國內地是以百貨為主的中高檔定位，相對于日本來說只能算中檔。為更好地體現出其東瀛百貨風格，注重商品結構和賣場布局是它有別于沃爾瑪、家樂福的秘密武器，采購主管人員以日本高管為主，故經營風格獨特。 ⑴選址數據化。注重對物件（即項目）周邊 3 公里人口數據統(tǒng)計、步行 5分鐘、周邊有競爭店情況下的開店比例。 ⑵營運數據化。研究當地消費結構，開店贏利能力，預測未來 10 年內的營業(yè)額。 ⑶采購專業(yè)化。有針對性地采購當地適銷對路的產品，嚴把質量關 。 ⑷裝修統(tǒng)一化。不同地區(qū)的店鋪因建筑結構不同，為達到形象一致，務求外裝標識醒目、內裝基調明亮。并根據營業(yè)年數，定期重新裝修，保證吉之島高檔次的品位。 ⑸服務專業(yè)化。商場內營業(yè)員配備多于沃爾瑪、家樂福，是想讓顧客感受到顧問式的服務。招聘營業(yè)員注重服務經驗而不是年齡，培訓以日式服務為標準。 ⑹賣場人性化。不同的商品采用不同的色溫照明，使商品品質得以體現，購物心理得以滿足，增加銷售。 目前，在華南區(qū)域，吉之島是商業(yè)物業(yè)開發(fā)商招商的首選目標。 18 吉之島華南一家店的內部場景： 圖 712 吉之島賣場的兒童城 圖 713 吉之島超市的收銀處及化妝品柜臺 日本鉆石城購物中心的吉之島超市如圖 714 所示。 19 圖 714 日本鉆石城購物中心的吉之島超市 日本鉆石城購物中心的吉之島百貨如圖 715 所示。 圖 715 日本鉆石城購物中心的吉之島百貨 購物中心引入同一品牌的百貨和超市有利于營銷活動的組織，方便統(tǒng)一的形象推廣。 20 圖 716 吉之島的典型外立面及廣告塔 麥德龍 麥德龍于 1995 年進入中國，選址城郊結合部， 1 萬平方米以上。按現有分布點的機構來看：以單層店為主，深圳筍崗店為兩層，該店比較特殊。 (1)因其經營特點面向的是大宗客戶，倉儲式貨架往往堆滿 了貨品，故其店面結構與建材超市相似，層高 9 米～ 12 米，柱距 9 米以上。 (2)品類齊全，幾乎涵蓋了所有的生活用品，家電、家具飾品、服裝鞋帽、食品、生鮮等因有盡有，而且按各大品類根據顧客購物習慣和人流走向劃分區(qū)域。 (3)注重各品類區(qū)域的商品儲存環(huán)境，如溫度、燈光照度，生鮮區(qū)除冷柜外，進出口還專門配置冷風幕設備，進去購物如果時間較長，可穿配備的防寒服，其目的是保證生鮮的新鮮度。 (4)麥德龍重視團購工作，與建材超市相同，麥德龍有團購部門，主要是上門聯系大宗客戶，并提供優(yōu)質服務。 21 圖 717 麥德龍深圳店貨架及標志 六、著名百貨商家特點與選址要求 SAKS 百貨 美國 SAKS 百貨商店集團擁有 241 家百貨店，分別以 Parisian、 Proffitt39。s、McRae39。s、 Younkers、 Herberger39。s、 Carson Pirie Scott、 Bergner39。s、 Boston Store 命名，還包括 38 家 LIBBY LU 俱樂部專業(yè)商店。 SAKS 還經營第五大道集團，擁有 64 家第五大道百貨店和 53 家其他百貨店。 SAKS 第五大道百貨是由在紐約第 34 街各自獨立經營零售店的 HORACE SAKS和 BERNARD CIMBEL 兩家于 1900 年初創(chuàng)辦的。他們的宗旨是建造一家與時尚優(yōu)雅的生活方式相吻合的個性化專業(yè)百貨店。 圖 718 紐約第五大道百貨 22 SAKS 商品組合 這里主要列出 SDSG 百貨店和 SAKS 第五大道百貨店的商品組合。 SDSG 百貨店商品組合中既有一系列具有價格競爭力的國際名牌，又有一部分它獨有的限量出售的品牌。 （ 1） SDSG 主打品牌： 麗詩加邦（ Liz Claiborne） ,Susan Bristol, 瑪莎 .克莉絲汀（ Marisa Christina），西格（ Sigrid Olsen） , 保羅 .拉芙 .勞倫（ Polo/Ralph Lauren），唐美 . 希緋格 （ Tommy Hilfiger ） , 哥 倫比亞（ Columbia） ,Hart Schaffner amp。 Marx, 雅 詩蘭 黛 Estee Lauder, 倩碧（ Clinique） , 蘭寇（ Lane） , 夏奈爾（ Chanel） , 玖熙 Nine West, 恩左（ Enzo） , 天木蘭（ Timberland），奇樂（ Clarks0,Waterford,百麗（ Bali） 。 （ 2）下面這些牌子只有在 SDSG 專賣店才有： Karen Kane, BCBG, 加菲貓（ Garfield amp。 Marks） ,Tahari, Oakley, Robert Talbott, 托米 .巴哈馬（ Tommy Bahama） , 約什夫（ Joseph Abboud） ,Callaway， Trish McEvoy, MAC, Donald Pliner, Stuart Weitzman, Kate Spade,布萊頓（ Via SpigaBrighton） 。 （ 3） SAKS 第五大道百貨商品組合中既有傳統(tǒng)的品牌，又有一些新出道的牌子，它主要出售下面一系列歐美頂級品牌商品： 路易 .威登（ Louis Vuitton） , 克里斯汀 .迪奧（ Christian Dior）喬治 .阿瑪妮（ Giio Armani） , 夏奈爾（ Chanel）， Dolce and Gabbana, 薩瓦托 .菲拉格慕（ Salvatore Ferragamo），古茲（ Gucci） , 唐娜 .凱倫（ Donna Karan） , 卡爾文 .克萊恩（ Calvin Klein—— CK），拉夫 .勞倫（ Ralph Lauren） ,Judith Leiber ,Prada, 埃斯卡達（ Escada），卡羅萊娜 .海萊拉（ Carolina Herrera） , 奧斯卡 .德拉倫塔（ Oscar de la Renta）， St. John , 圣羅蘭（ Yves St. Laurent） , Tod39。s , 杰尼亞（ Ermenegildo Zegna）， Max Mara。 中國是快速成長的奢侈品消費市場，由于深圳已經成為中國重要旅游城市，深圳特區(qū)是中國購買高檔消費品的首選之地，深圳與香港成為高檔購物中心薈萃之