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城市房地產市場分析(編輯修改稿)

2026-06-26 13:33 本頁面

　

【文章內容簡介】 0 元 /平方米；北京和廣州緊隨其后，分別為 19361 元 /平方米和 11263元 /平方米。而省會城市中昆明、西安、鄭州、長沙和沈陽房價較低，住宅銷售均價皆低于 5000元 /平方米。（圖為 2020年住宅銷售均價）（二）大中城市房地產市場未來走勢展望未來 23年，一線城市中的北京和上海在自住性和投資性需求的推動下，商品房銷售金額仍將保持較高水平。為了應對國際金融危機的巨大不利影響，中央政府實施了史無前例的寬松貨幣政策，突出表現在銀行信貸和貨幣供應規模上，全年人民幣各項貸款新增。在當前的宏觀經濟大環境下，商品房仍將是資金追求保值增值的首選。大中城市，特別是一線城市中的北京、上海仍將是投資性資金的首選地。預計未來 23年，北京、上海仍將在自主性需求和投資性需求的推動下，房地產市場繼續較快增長，商品房銷售面積和銷售額仍將保持在較高水平，房地產開發企業投資額仍穩步上升。 4 二三線城市中的天津、成都、沈陽和合肥等城市由于當地房價收入比較低、市場輻射力強，以及土地價格偏低等特點，將成為開發企業特別是部分中小企業的重點關注區域。一線城市北京、上海的土地出讓價格大幅攀升。這不僅增加了在當地進行房地產開發經營活動的風險，而且使得北京、上海等一線城市逐漸成為少數資金實力雄厚的大型開發企業逐鹿的主戰場。因此，擁有較大市場規模、發展前景廣闊，并且地價相對較低的二三線城市將成為越來越多中小開發企業的戰略市場。二、中小城市房地產市場分析（一）人口基數的影響中國自改革開放以來，人口流動性日益增強，可流動人群的首選肯定是相對發達的大城市，直接導致不同城市中人口基數有非常大的不同，中國一線城市的人口基數是千萬級，而中小城市中的人口基數只是十萬級。人口基數對房地產市場最直觀的影響是需求總量的不同，有人可能會說大城市的需求總量是很大，但供給總量也大呀。這個沒錯，但他們忽略了比例因素，由于土地資源的有限性，必然會導致大城市中的房屋需求量與房屋供應量的比例小于中小城市。需求總量大還反映到房子的銷售速度上，舉個例子來說，在北京開發一個有 3000戶居民的小區，只要房子不是特別爛，位置、戶型、價格、營銷等工作做到位，可能出現在一天內就全部賣完的情況。但在中小城市中同樣的小區，即使它做到最好，也可能需要一年左右的時間才能賣完。所以在中小城市里，做房地產開發項目時，產品推出的量不如節奏更重要，我們在項目開發決策中，與其討論應該推出多大的總量，不如討論應該按一個什么樣的節奏來推出，一定要保證每期推出的量都不會太大，以適應中小城市中客戶群總量小，而引起的銷售速度慢的特點。（二）人口結構的影響大城市房地產市場的需求客戶，其結構是相對連續的。收入水平上從高到嚇人到低至離譜，文化修養上從高雅到草根，審美觀點上從欣賞歐美風格到死忠中國古典，可以說各種類型的人都有很多，反映到對房產的需求上就是從別墅到磚瓦房，從歐式建筑到中式院落都有人需要。在北京、上海、廣州這些大城市就可以看出，瞎貓總能碰到死耗子，不管一個樓盤的地點有多偏，定價有多高，戶型有多差，營銷有多離譜，在最后銷售的時候可以賣的不太好，但總會有人買。在中小城市就不一樣了，中小城市的客戶群結構是不連續的，正是由于這個原因，一旦在中小城市一次定位失敗，再想改定位就非常難，因為如果再向這個定位的產品上游或者下游移動的時候，臨近可能都沒有客戶群。所以就一定要進行更精準的營銷，在中小城市所需要的定位準確度實事上要比大城市高得多得多。（三）市場環境的影響大城市房地產市場的蛋糕很大，在競爭中群雄逐鹿。以沈陽為例，現在沈陽的房地產市場上有萬科、中海、保利、華潤置地等等一大批中國最優秀的房地產企業共同競爭。反觀中小城市，由于種種原因，各大房企的觸角暫未深入，在中小城市中的開發主力現多為本地的企業，這些企業普遍規模小、管理不完善、缺乏長遠發展目標，一般都帶有草莽英雄色彩，抗風險能力自然相對較弱。隨著大城市的房地產市場逐漸飽和還有企業自身的發展需要，各大房企不可避免的會發 5 生發展重心下移，屆時就是對中小城市房地產市場的一

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