君安世紀城商品房一期工程開發(fā)建設項目可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 3000萬 元。 六、主要技術(shù)經(jīng)濟指標 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 序號 項目名稱 單位 指標值 備注 1 用地面積 平方 米 32619 約 2 總建筑面積 平方米 98542 其中：地上建筑面積 平方米 90805 地下建筑面積 平方米 7737 3 投資總額 萬元 其中：自有資金 萬元 銀行 貸款 萬元 七、主要問題及建議 本項目為 房地產(chǎn) 建設 工程，涉及部門較多，建設單位應加強組織領(lǐng)導和協(xié)調(diào)管理，使項目建設能夠順利進行。 本項目在加大建設力度的同時，必須從實際出 發(fā)，在充分調(diào)查論證的基礎上，制定并嚴格執(zhí)行切實可行的實施計劃，循序漸進；妥善處理好投入與產(chǎn)出、速度與效益的關(guān)系，保證項目的順利實施。 本項目在實施過程中，應重視加強項目管理工作，嚴格按照國家有關(guān)規(guī)定，做好單項工程建設招標工作，實現(xiàn)項目建設“投資省、建設快、質(zhì)量好”的目標。 泰州冠建置業(yè)有限 公司 君安世紀城商品房一期工程開發(fā)建設項目可行性研究報告 8 第二章 項目建設背景 分析 第一節(jié) 泰州市 簡介 一、泰州概況 泰州是 1996 年 8 月經(jīng)國務院批準組建的地級市，地處蘇中之中、長江北岸，濱江近海、地勢平坦，與經(jīng)濟發(fā)達的蘇錫常地區(qū)僅一江之隔，蘇中入江達海的 5條重要航道在此交匯。江陰長江大橋、泰州長江 大橋溝通長江南北，形成了與上海、蘇南的快速通道； 328 國道、京滬、寧通、寧靖鹽高速公路及新長、寧啟鐵路貫穿全境，境內(nèi)一小時都市圈已經(jīng)形成，每百公里高速公路里程速已經(jīng)達到國際先進水平；以國家一類開放口岸 泰州港為主體的六大沿江港區(qū)現(xiàn)已建成；泰州火車站有六條列車始發(fā)線可以到達北京、哈爾濱、青島、深圳、杭州、武漢、蘭州等重要城市；國家中型機場 蘇中機場正在規(guī)劃立項之中。泰州大交通、大聯(lián)運、大開放、大發(fā)展的格局正在逐步顯現(xiàn)。 地級泰州市成立 15 年來，改革開放和現(xiàn)代化建設取得了長足發(fā)展，綜合實力明顯增強，已經(jīng)逐步成 長為長三角地區(qū)工業(yè)比較發(fā)達、商貿(mào)比較繁榮的中心城市之一。特別是“十 一 五”以來，是泰州 國民經(jīng)濟和 社會發(fā)展最快最好、人民群眾得實惠最多的時期，主要經(jīng)濟指標增幅連續(xù)多年居省內(nèi)地級市前列。 2021 年， 泰州市 全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元 ； 財政收入 億元 ； 全社會固定資產(chǎn)投資 億元 ； 房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元；商品房施工面積 ；商品房銷售面積 ；商品房銷售額 億元；商品房空置面積 萬平方米。 泰州是城鄉(xiāng)商品的集散地，地級泰州市組建以 來，城市面貌發(fā)生了翻天泰州冠建置業(yè)有限 公司 君安世紀城商品房一期工程開發(fā)建設項目可行性研究報告 9 覆地的變化，城市的客流量，逐年持續(xù)遞增；第三產(chǎn)業(yè)特別是零售業(yè)有了長足的發(fā)展，各種專賣店、精品店、超市、連鎖店、批發(fā)市場等新的商業(yè)形態(tài)迅速崛起；肯德基、時代超市、聯(lián)華超市、蘇果超市、文峰千家惠購物中心、蘇寧電器、國美電器、五星電器、泰州金鷹國際、老鳳祥等外地知名商家，紛紛落戶泰州，市場前景十分看好。 二 、泰州市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展趨勢 重點基礎設施建設將推進泰州大跨越式發(fā)展： 蘇中機場 蘇中機場總投資約 10億元 ,距泰州市區(qū)約 20公里。已于 2021年 3月開工建設，預計將在 2021 年建成通 航。主要為揚州、泰州地區(qū)提供民航服務，同時輻射鎮(zhèn)江、南通等市及安徽部分地區(qū)。 泰州長江大橋 泰州長江大橋是江蘇省“五縱九橫五聯(lián)”高速公路網(wǎng)的重要組成部分。項目全長 公里，核準總投資 億元，建設工期為 5 年半。 2021年 12 月 26 日開工建設，計劃于 2021 年底建成，是泰州市的第二座長江大橋（第一座為江陰大橋）。 上海長江隧橋 上海長江隧道已于 2021 年底通車，將進一步推進長三角經(jīng)濟一體化。泰州等長江北岸城市將成為最直接的受益者。包括滬泰鐵路、滬通鐵路大橋以及上海長江隧橋（不但設有高速公路 通道而且還預留了兩條市域軌道交通線）在內(nèi)的長三角城際鐵路網(wǎng)，已經(jīng)全面規(guī)劃和實施。滬泰鐵路是從滬通鐵路大橋過長江，經(jīng)海門至泰州的城際鐵路，于本年內(nèi)開工，時速 300公里，滬泰城際鐵路被正式列入國家《中長期鐵路網(wǎng)規(guī)劃》。屆時上海到泰州再也不用繞南京，時間也從現(xiàn)在的 6 小時車程縮短到僅需要 。 泰州冠建置業(yè)有限 公司 君安世紀城商品房一期工程開發(fā)建設項目可行性研究報告 10 努力實現(xiàn)“十二五”規(guī)劃確定的經(jīng)濟發(fā)展目標 泰州市“十一五”規(guī)劃提出：到 2021 年全面建成小康社會，經(jīng)濟更加發(fā)展，民主更加健全，科教更加進步，文化更加繁榮，社會更加和諧，人民生活更加殷實。泰州市“十一五”規(guī)劃提出經(jīng)濟 和社會事業(yè)發(fā)展目標已臻實現(xiàn)。在即將到來的“十二五”規(guī)劃期間，泰州市將 把經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整作為加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的主攻方向 ， 堅持把科技進步和創(chuàng)新作為加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的重要支撐 ， 把保障和改善民生作為加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的根本出發(fā)點和落腳點 ，努力實現(xiàn)“十二五”規(guī)劃確定的經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展，經(jīng)濟增長質(zhì)量和效益明顯提高，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量明顯改善， 人民生活質(zhì)量和水平不斷提高 ，科教文化事業(yè)加快發(fā)展， 社會管理制度趨于完善，社會更加和諧穩(wěn)定 的目標。 第二節(jié) 姜堰市簡介 一、姜堰概況 姜堰市位于江蘇省中部，南北分屬長江流域 和淮河流域。挾江襟淮，東臨滄海，眾水來匯，奔涌旋流，又稱三水、羅塘。北宋年間，鹽商姜仁惠、姜諤父子率眾聚資，筑堰抗洪，家園久治，功業(yè)永存，姜堰由此得名。東鄰海安縣、東臺市，西接泰州市海陵、高港二區(qū)及江都市，南北分別與泰興市、興化市接壤。境內(nèi)寧靖鹽高速公路縱貫南北， 328 國道、寧啟鐵路和在建中的江海高速橫穿東西，市鎮(zhèn)等級公路全部聯(lián)網(wǎng)；新老通揚運河、中干河、姜溱河、東西姜黃河等骨干航道縱橫交錯；從姜堰到南京、上海均不超過 小時車程。 姜堰歷史悠久 ,人文薈萃 ,民風淳樸，文化底蘊深厚 ,是一座具有特殊政治意義的城 市。“清代棋圣”黃龍士、“當代草圣”高二適也都是從這塊土地泰州冠建置業(yè)有限 公司 君安世紀城商品房一期工程開發(fā)建設項目可行性研究報告 11 上走出去的驕子。現(xiàn)代藝術(shù)大師梅蘭芳祖居姜堰張沐。這里的物產(chǎn)豐饒 ,素有魚米之鄉(xiāng)、銀杏之鄉(xiāng)、建筑之鄉(xiāng)、教育之鄉(xiāng)的盛譽 ,是江蘇省重要的農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地、上海“菜籃子”工程供應基地 ,也是全國優(yōu)質(zhì)糧、優(yōu)質(zhì)棉的供應基地。這里的風景秀麗 ,溱湖風景區(qū)和名甲天下的“中國姜堰溱潼會船節(jié)”，是國家重點旅游項目。這里的政治、經(jīng)濟、文化等各項事業(yè)迅速發(fā)展，已經(jīng)發(fā)展成為全國綜合實力百強縣 (市 )、全國科技實力百強縣 (市 )、全國社會治安綜合治理先進縣 (市 )、全國首批生態(tài)示范區(qū)、聯(lián) 合國授予“生態(tài)農(nóng)業(yè)全球 500佳”、江蘇省小康縣 (市 ),并正致力打造舒適姜堰、平安姜堰、誠信姜堰、效率姜堰和文明姜堰。與時俱進的姜堰處處勃發(fā)出現(xiàn)代化的氣息。姜堰物產(chǎn)資源豐富，是聞名遐邇的“魚米之鄉(xiāng)”。 二、姜堰市經(jīng)濟社會發(fā)展現(xiàn)狀 綜合實力 2021 年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元， 同比 增長 %。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，可比增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 ，可比增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 ，可比增長 %。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比為 ： ： ， 二、三產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP 的比重為 %，比上年提高 ，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更趨合理。 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和五大工業(yè)集中區(qū)建設初具規(guī)模，開發(fā)區(qū)經(jīng)濟占整個工業(yè)經(jīng)濟的比重達 ％。服務業(yè)規(guī)模不斷壯大，以會船節(jié)、溱湖風景區(qū)、溱潼古鎮(zhèn)為代表的新興旅游業(yè)以及以步行街為代表的城區(qū)商貿(mào)業(yè)，以精品住宅小區(qū)為代表的房地產(chǎn)業(yè)，以“五個一”為代表的農(nóng)村服務業(yè)取得明顯成效。 2021 年，全市財政總收入 億元，比上年增長 %，其中：地方一般預算收入 億元，增長 %。全年財政支出 億元，比上年增長 %。 泰州冠建置業(yè)有限 公司 君安世紀城商品房一期工程開發(fā)建設項目可行性研究報告 12 各項改革 企業(yè)改制全面完成，步入良性發(fā)展的軌道。“十 一 五”期間累計置換職工身份 10 萬人。國有資產(chǎn)管理、監(jiān)督及營運體系逐步建立和進一步完善。社會事業(yè)資源不斷整合，改革力度不斷加大。行政審批制度改革進一步深化。民營經(jīng)濟蓬勃發(fā)展， 2021年，新增私營個體經(jīng)濟注冊資本 ，新增私營企業(yè)數(shù)和個體經(jīng)營戶數(shù) 6608 戶。年末，私營個體經(jīng)濟注冊資本達到，私營企業(yè)數(shù) 7071 戶，個體工商戶 26716戶。實現(xiàn)民營經(jīng)濟增加值 ，可比增長 %，占全市 GDP 比重達 %。 城鄉(xiāng)建設 城市建設管理力度加大。一是數(shù)字化管理督查及時。建立健全系統(tǒng)數(shù)字化管理交辦、督查網(wǎng)絡，全年共受理各類報告事項 1700 多件，并按規(guī)定時間進行督查反饋，系統(tǒng)各職能單位回復率 95%，落實率 80%。二是市政養(yǎng)維確保到位。先后整修城區(qū)道路 9000 平方米，疏通排水管道近 8000米，清理各類窨井 18600座（次），安裝路燈 450盞，維修路燈、草坪燈、射燈 5300多盞（次）。三是園林綠化提質(zhì)增量。狠抓園林綠化管護，共栽植各類喬木200多株、灌木近 1萬平方米，維修各類損壞園林設施 400多處，全年新增綠地面積 萬平方米，城區(qū)綠化工作得到了創(chuàng)衛(wèi)考核驗收專家組的較高評價。四是供水供氣安全優(yōu)質(zhì)。實現(xiàn)水銷售 1350 萬噸，水質(zhì)、水壓合格率均達 99%以上。新鋪設天然氣管道 102 公里，新增天然氣用戶 5500 戶，平均日供氣量達 萬立方米。五是小區(qū)管理不斷加強。歸集公共部位維修資金1800 萬元，追繳外借基金 1940 萬元。先后投入 600多萬元對城區(qū) 25 個小區(qū)組團內(nèi)的道路、排水、技防等設施進行了整修，全年共維修小區(qū)路面 800多平方米，疏通各類管道 6000 多米，維修路燈近 2500盞 固定資產(chǎn)投資和建筑業(yè) 泰州冠建置業(yè)有限 公司 君安世紀城商品房一期工程開發(fā)建設項目可行性研究報告 13 2021 年，全社會固定 資產(chǎn)投資完成額 億元，比上年增長 %。其中：城鄉(xiāng)規(guī)模以上投資 ，增長 %；城鄉(xiāng)規(guī)模以下投資 億元，增長 %；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，增長 %；城鄉(xiāng)居民私人建房 ，下降 %。全社會固定資產(chǎn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資，第二產(chǎn)業(yè)投資 ，第三產(chǎn)業(yè)投資 ，分別比上年增長 %、 %， %，所占比重分別為 %、 %、 %。 2021 年度， 全年房地產(chǎn)施工面積 ，比上年增長 %，竣工面積 ，增長 %。商品房銷售面積 萬平方米，比上年增長 %，商品房銷售額 ，增長 %。 人民生活 2021 年， 年末全市總戶數(shù) 萬戶，比上年末增加 493 戶，總?cè)丝?萬人，比上年末減少 1600人 。 就業(yè)人數(shù)有所增加。年末城鎮(zhèn)在崗職工人數(shù)為 48817 人，比上年增加 818人。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為 %，比去年同期下降 個百分點。 職工工資水平繼續(xù)提高。 全年城鎮(zhèn)在崗職工工資總額 ，比上年增長 %。城鎮(zhèn)在崗職工平均工資為 30211 元，比上年增加 3641元，增長 %。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達 20352元，比上年增加 2205 元，增長%。 農(nóng)民收入穩(wěn)步增長。據(jù)農(nóng)村住戶抽樣調(diào)查資料顯示： 2021 年我市農(nóng)民人均純收入為 9131 元，比上年增加 1128 元，增長 %。 居民儲蓄存款持續(xù)增加。年末城鄉(xiāng)居民人民幣儲蓄存款余額達到 億元，比年初增加 億元，增長 %。 泰州冠建置業(yè)有限 公司 君安世紀城商品房一期工程開發(fā)建設項目可行性研究報告 14 第 三 節(jié) 國內(nèi)房地產(chǎn)市場分析 一、國內(nèi)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 過去的 12年，是中國房地產(chǎn)取得飛速發(fā)展和巨大成就 的 12 年。自 1998年中國住房制度改革以來，正式確立了房地產(chǎn)的全面市場化方向，計劃和分配時代長期積聚的需求得到了極大釋放，加上中國經(jīng)濟的高速增長和城市化步伐的邁進，推動了中國房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展，房地產(chǎn)規(guī)模和建筑面積逐年遞增。同時，房地產(chǎn)市場逐步形成、完善和成熟，當前的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為包含土地、建筑、交易和金融服務的多鏈條、多部門的重要產(chǎn)業(yè)，同時房地產(chǎn)的投資和投機屬性也已充分的顯現(xiàn)和發(fā)揮作用。 在過去的 12 年中，房地產(chǎn)對于中國的經(jīng)濟增長貢獻卓著。在消費、投資和出口貿(mào)易這三大經(jīng)濟增長的動力中，投資和出口構(gòu)成了 中國增長的核心，其中房地產(chǎn)是投資中的重要力量。整個循環(huán)的過程是，出口形成了國內(nèi)實體經(jīng)濟的發(fā)展，解決了就業(yè)，增加了居民收入，也給國家?guī)砹司揞~的外匯儲備和稅收收入，政府轉(zhuǎn)而將這些收入轉(zhuǎn)化為政府投資用于基礎設施和民生建設；實體經(jīng)濟發(fā)展、基礎設施建設和人民收入水平的提高形成了對城市化的需求，從而推動了房地產(chǎn)的快速發(fā)展，進而又推動了經(jīng)濟的增長。所以，可以說，在 “中國式增長 ”的動力中，出口、政府投資和房地產(chǎn)是三大重要力量。出口增加了政府和居民收入，政府收入用于投資，居民收入轉(zhuǎn)化為儲蓄和房地產(chǎn)需求，同時房地產(chǎn)又給了政府 土地財政，逐步升高的房價剝奪了居民的多數(shù)儲蓄，讓我們這個高儲蓄的國家在缺少消費時，同樣能夠取得驚人的經(jīng)濟增長。 中國的房地產(chǎn)似乎一直處于稀缺的賣方市場狀態(tài)，即使保持了年均 20%多的增長速度，但仍然難以滿足不斷增加的需求。原因是一方面由于中國經(jīng)濟的高速發(fā)展，城市化的進程帶動了城市的就業(yè)和人口增加，以及人們收入泰州冠建置業(yè)有限 公司 君安世紀城商品房