征地拆遷安置房和商品房地塊工程建設(shè)項目可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 0**年的主力發(fā)展區(qū)域。20**年 1~9 月，**市房管局?jǐn)?shù)據(jù)表明，**住宅市場總供應(yīng)量為 萬平方米，總銷售體量為 萬平方米，總供銷比為 ，基本保持供需平衡。3 月樓市銷征地拆遷安置房和商品房地塊工程建設(shè)項目可行性研究報告.售火爆，房價的快速上漲導(dǎo)致部分追漲心理的市民提前購房，市場一度處于供不應(yīng)需的狀態(tài)，供需缺口達(dá) 萬平方米； 6 月 1 日，房產(chǎn)新政正式實施，矛頭直指住宅市場的投機(jī)行為，樓市走向不明朗，觀望氛圍濃厚，持幣待購現(xiàn)象增多，樓市一度低迷，當(dāng)月銷售面積下跌到 萬平方米，僅次于 2 月(2 月成交量低主要是由于傳統(tǒng)春節(jié)淡季所致)； 經(jīng)過兩個月的觀望，8 月開始，**住宅市場逐漸回暖，9 兩個月住宅交易量逐步上升，供需基本平衡；受秋交會刺激，9 月商品住宅銷售達(dá) 萬平方米，基本恢復(fù)到 3 月水平。雖然目前住宅市場的觀望氣氛還在，但市場的剛性需求和開發(fā)商看好后市的心態(tài)未變，樓市繼續(xù)保持健康發(fā)展。 總的來說，20**年 1~5 月，**市區(qū)住宅均價保持穩(wěn)步上漲，前 5 個月平均月漲幅為 %；新政后，6~8 月連續(xù)三個月**市區(qū)住宅銷售均價出現(xiàn)連續(xù)小幅下降態(tài)勢，直至 9 月出現(xiàn)回升跡象，住宅均價回升到 3865 元/平方米，基本恢復(fù)到 5 月份的價格水平。經(jīng)計算，1~9 月**住宅價格月平均漲幅為 %。總的說來，**住宅價格仍處于小幅盤升態(tài)勢。由于地價攀高、建筑成本上升以及樓盤品質(zhì)的提高，**房價還有上升空間，但在宏觀調(diào)控下，**房價不可能出現(xiàn)大幅上漲。20**年 6 月，**省統(tǒng)計局公布了上月的統(tǒng)計快報。快報顯示，20**年 5 月，全省房屋銷售價同比上漲 %。其中，商品房銷售價格上漲 %，住宅價格上漲%。目前 **住宅每平方米均價已達(dá)到 3600 多元。整個樓市來看，運行情況良好，但房價漲幅有所下躍，房地產(chǎn)的供給量加大，特別下半年**樓市有較大放量，一季度，商品房成交面積 萬平方米，比同期增長了%，其中，3 月份商品房及住宅成交量出現(xiàn)了大幅增長，環(huán)比分別增長了 %和%，房價保持了平穩(wěn)上升，漲幅開始回落；新建商品房供應(yīng)量大幅增長，商品住宅供求平衡；另外商來地產(chǎn)市場供應(yīng)量明顯下降，成交面積小幅小滑，市場開始了理性調(diào)整。二手房市場火爆，3 月份的成交面積就達(dá)到了 40 萬平米。 商品房的市場需求及發(fā)展 房地產(chǎn)價格**市區(qū)商品住宅合同交易均價漲幅 %，近三年新上市住宅交易均價漲幅年均漲 500 元/平方米。征地拆遷安置房和商品房地塊工程建設(shè)項目可行性研究報告.20**年整體交易均價上漲速度較快據(jù)**房管局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計，20**年市區(qū)商品房均價達(dá)到 4085 元/平方米，同比增長 %，其中住宅均價 3770 元/平米，同比增長 %；而 2022 年**市區(qū)(六城區(qū))的商品房均價增幅為 %，住宅的增幅為 %。增幅與去年相比有所上升。2022~20**年市區(qū)房價情況(單位：元/平方米)項目類別 2022 年 20**年商 品 房 3731 4085同比增長 % %住 宅 3241 3770同比增長 % %數(shù)據(jù)來源：**市房產(chǎn)管理局住宅價格受距離遠(yuǎn)近影響變小20**年合同交易數(shù)據(jù)顯示，各物業(yè)的均價隨著環(huán)域不同呈現(xiàn)出三個梯度的價格。內(nèi)環(huán)以內(nèi)的房地產(chǎn)價格為“第一梯度價格”，也是各物業(yè)銷售均價最高的區(qū)域；在內(nèi)環(huán)至一環(huán)及一環(huán)至二環(huán)間，同一類型物業(yè)的銷售均價差在去年大大縮小，并已經(jīng)相當(dāng)接近，因此以內(nèi)環(huán)至二環(huán)房地產(chǎn)價格為“第二梯度價格”，與“第一梯度價格”相比有一定幅度落差；同理，二環(huán)以外區(qū)域房地產(chǎn)價格為“第三梯度價格”，價格與“第二梯度價格”相差一定幅度。不同價格梯度商品房售價情況物業(yè)類型第一梯度價格 (內(nèi)環(huán)以內(nèi))第二梯度價格 (內(nèi)環(huán)至二環(huán))第三梯度價格 (二環(huán)以外)各梯度價格比 (第一梯度價格為 100)商品房 4866 4121 3243 100:85:67住 宅 3846 3495 2972 100:91:77商業(yè)營業(yè)用房 13132 9381 5822 100:71:44辦公用房 5325 3977 2691 100:75:51去年市區(qū)中住宅價格隨環(huán)域的外散總體上梯度性落差最小，二環(huán)以外的住宅均價可以達(dá)到市中心的 77%，而內(nèi)環(huán)至二環(huán)的住宅銷售均價則達(dá)到了 91%。因此，當(dāng)前**住宅價格受距市中心的遠(yuǎn)近的影響已經(jīng)不是很大，人們居住觀念的改變、城市向多中心發(fā)展都是產(chǎn)生這樣結(jié)果的重要原因。但是，與住宅不同的是，商業(yè)營業(yè)用房銷售價格卻受其環(huán)域的影響十分突出，去年內(nèi)環(huán)至二環(huán)的商業(yè)營業(yè)用房銷售總體均價為市中征地拆遷安置房和商品房地塊工程建設(shè)項目可行性研究報告.心的 71%，二環(huán)以外卻不到市中心價格的一半，僅為 44%。近三年新住宅交易均價漲幅年均每平米漲 500 元。我們對 2022~20**年三年新增住宅進(jìn)行分析，20**年的主要均價區(qū)間在 3600~3900元/平米之間，2022 年的主要均價區(qū)間在 3100~3500 元/平米之間，2022 年主要均價區(qū)間在 2600~3000 元/平米之間。基本上每年的均價漲幅保持在 500 元/平米。 住宅租售比偏高據(jù)調(diào)查，**中心城區(qū)各方位住房的平均租金表現(xiàn)為：城南城西城東 城北；而環(huán)域上看，住房的租金隨著環(huán)域的向外擴(kuò)展而逐漸降低，市區(qū)住房的租金無論從方位還是從環(huán)域，都與住房的價格表現(xiàn)一致。可見，市區(qū)的住房價格還不存在局部區(qū)域的異常，住宅的市場價格與租金的表現(xiàn)比較同步。20**年全年的平均房價租金比為。各樣本區(qū)域的住房租金情況：(元/ 平方米月)樣本點(方位) 城東 城南 城西 城北平均租金 樣本點(環(huán)域) 內(nèi)環(huán)以內(nèi) 內(nèi)至一環(huán) 一至二環(huán) 二至三環(huán)平均租金 目前合理的房價租金比應(yīng)為 150~200。我國房地產(chǎn)市場較為發(fā)達(dá)的城市如北京、深圳、廣州的近期“房價租金比”均在 150~200 之間，因此可以看出，北京、深圳、廣外[的房價租金比處在合理范圍。**市市區(qū)的房價租金比為 ，略超出了理論上較為合理的“房價租金比”的范圍，這也說明了當(dāng)前**市區(qū)的住房價格上漲速度高于租金的上漲速度。一般說來，過高的“房價租金比”會在一定程度上刺激住房的租賃市場，而對住房的一、二級市場需求有一定的抑制作用。 消費需求狀況**房地產(chǎn)市場的需求除受到客觀市場如供應(yīng)變化、價格變化、政策因素等影響外，需求主體方面因素也不容忽視。消費者的購房行為、居住、投資等觀念正發(fā)生著巨大的轉(zhuǎn)變。另外，由于城市的開放性，購房者的構(gòu)成也在改變。外地購房者購買比重一年提高 5%**，被定義為全國第二大安置城市，有很多來自**、**、**的購房團(tuán)選擇在**購房。很多來自外地的潛在購房者將成為**黃金購房周火爆市場的生力軍。對于全國大、征地拆遷安置房和商品房地塊工程建設(shè)項目可行性研究報告.中型城市，**的房價還是較低，加上**舒適的生活環(huán)境，不可避免會吸引到很多外地的購房者。外地人的新建商品房購買量在去年超過了市區(qū)購買量后，在 20**年始終位居第一位，成為**商品房消費領(lǐng)域的主要力量。在個人購買中，2022 年外地個人在**市區(qū)購買的新商品房總面積為 萬平米，同比增長 %，占交易總量的 %，比2022 年提高 個百分點，住宅提高 個百分點。住宅交易中外地個人購買所占比重為 %。** 經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，城市化進(jìn)程加快，大規(guī)模舊城改造與城市建設(shè)已讓城市面貌、城市的綜合實力、城市生態(tài)環(huán)境發(fā)生了巨大改變，**市的居住與投資環(huán)境吸引了大量的外地人，因而**市區(qū)商品房銷售外地人個人購買比重日漸上升。20**年買房需求較強**房地產(chǎn)信息中心在 20**年 9 月做的一次購房者情況調(diào)查顯示：馬上要買房的數(shù)量所占比例并不高，而預(yù)期一年內(nèi)買房的占多數(shù)，半年內(nèi)買房的也占有很大比例，說明目前消費者對**的房地產(chǎn)市場的信心度較高，持幣觀望的潛在消費者較多。購買期望價格 3500 元以下意向購買的住宅期望價格主要還是落在 3000~3500 元/ 平米之間，其次是 3000 以下的價格，3500~4000 元 /平米的需求也較大。但是縱觀目前在售樓盤的價格情況，價格普遍高過消費者的期望價格。普通住宅需求為主流，高檔住宅需求也較大各種物業(yè)中，普通住宅占多數(shù)，達(dá)到 83%。高檔公寓的需求也很旺盛，達(dá)到12%，高端市場仍有較大的市場容量。實用型住宅為首選實用型住宅仍是消費者的選擇主力，90~120 平米占了 %，其次是 60~90 平米也達(dá)到 %。120~180 平米區(qū)間的需求也達(dá)到 %。目前**購房者對于住宅需求強勁。在未來很長一段時期內(nèi)，住宅市場仍會保持較大的需求，而 2022022 年表現(xiàn)出來的購房需求膨脹是由于房價上漲、市場炒作、輿論誤導(dǎo)引發(fā)的恐慌性盲目跟風(fēng)購房現(xiàn)象，這樣致使部分市場需求被提前。 趨勢預(yù)測房地產(chǎn)周期顯示 20**年整體市場可能出現(xiàn)回落房地產(chǎn)周期作為宏觀經(jīng)濟(jì)周期的重要組成部分，是經(jīng)濟(jì)周期在房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運行征地拆遷安置房和商品房地塊工程建設(shè)項目可行性研究報告.過程所表現(xiàn)出來的運動形態(tài)。**房地產(chǎn)業(yè)的波動周期仍然存在，并作為深層次的因素在無形中影響著房地產(chǎn)的發(fā)展。因此，分析房地產(chǎn)市場的影響因素中，考慮**房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的周期波動是必要的。**的房地產(chǎn)業(yè)從上世紀(jì) 90 年代初快速發(fā)展以來，**房地產(chǎn)業(yè)在實際發(fā)展過程中，存在大約以 5 年為長度的周期波動。比較國內(nèi)學(xué)者對深圳房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的研究成果，深圳的房地產(chǎn)業(yè)同樣存在 5 年左右的短期波動現(xiàn)象。**房地產(chǎn)業(yè)至 1993 年來，一共經(jīng)歷了兩個完整的周期波動。1993~1996 年為第一個波動周期，1991994 和 1995 年為持續(xù)擴(kuò)張期，1996 年開始下滑。但這一周期中**房地產(chǎn)業(yè)的低潮只經(jīng)歷了 1996 年一年。1997~2022 年的 5 年間，為第二個波動周期，其中擴(kuò)張期三年(1991998 和 1999 年)，隨后出現(xiàn)兩年的收縮，其中于 2022 年進(jìn)入景氣下轉(zhuǎn)折點，進(jìn)入低潮。第三個波動周期從 2022 開始，目前仍在進(jìn)行。從 2022 年、2022 年、2022 年、20**年**的房地產(chǎn)運行狀況看，上述四年處于第三個周期的擴(kuò)張階段，根據(jù)**房地產(chǎn)市場 5 年一周期的發(fā)展趨勢顯示 20**年市場將有可能出現(xiàn)回落。商品房市場需求潛力巨大，市場需求斷層不會出現(xiàn)⑴外地人購房需求在不斷增長。20**年，外地人購買的新建商品房面積為 萬平米，占商品房銷售面積比例為 51%，比上年增長 3 個百分點。⑵改善性住房需求成為增長的主要因素。據(jù)前不久的抽樣調(diào)查分析，**市投資型購房的比例為 %，其中用于出租的比重為 %，購后再出售的比重為 %。據(jù)對22 個今年上市樓盤房屋出售后的使用情況抽樣調(diào)查來看，空關(guān)面積比例只占 %，空關(guān)套數(shù)比例只有 %。因此，房屋的需求仍是以自住為目的，**市房地產(chǎn)市場需求是建立在真實而非虛擬且可不斷再生的基礎(chǔ)上的，市場消費需求斷層現(xiàn)象不會出現(xiàn)。⑶舊城改造引發(fā)被動需求。2022 年開始的大規(guī)模危舊房改造，三年拆遷改造危舊房 410 萬平米，加上城市道路通暢工程、**整治工程、**工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等，舊城拆遷改造引起了城市居民大量的住房被動需求。⑷需求潛力巨大。從潛在需求來看，隨著城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，到 2020 年**市總?cè)丝趯⑦_(dá)到 1600 萬人，城鎮(zhèn)人口將達(dá)到 700 萬，在此期間約有 314 萬新增城市人口需要解決住房問題，按每戶 3 人，每套 100 平米計算，需住宅 105 萬套，10500 萬平米。20222022 年平均每年遷入人口 萬人，且呈逐年遞增趨勢，按戶均 3 人計算，共有 萬套住房需求。從有效需求來看，2022 年底**市區(qū) 萬戶家庭，如果假定征地拆遷安置房和商品房地塊工程建設(shè)項目可行性研究報告.每年有 5%的家庭每戶想增加 20 平方米的改善性住房要求，每年帶來的住房需求為 萬平方米。這個需求是客觀存在的。供應(yīng)加大，需求回落，供求總量回到平衡面上20**年**房地產(chǎn)的供求關(guān)系將發(fā)生變化，2022~2022 年**特別是市區(qū)一直處于一種消費“饑餓”狀態(tài)。主要存在兩大原因：一是開發(fā)土地少、囤積土地多形成商品房供應(yīng)少；二是被動需求強勁如大規(guī)模拆遷改造。而 20**年迎來一個轉(zhuǎn)變。首先是供應(yīng)上將加大。其次是住房需求將會有所收斂。一是由于大規(guī)模的拆遷改造任務(wù)已經(jīng)完成，20**年的拆遷量將很小，這些被動需求量將受到很大限制；二是由于加息等政策影響或推遲了購房者的投資行為。總體而言，20**年**房地產(chǎn)市場供求矛盾將趨緩，供求基本平衡，這也可以從南京等城市近期的市場行情看出。20**年房價漲幅將減小根據(jù)**市 2022 年至 20**年新建商品房住宅的準(zhǔn)予預(yù)售/銷售和實際銷售情況，以及住宅銷售在 2022 年至 20**年中價格變化情況，我們可以推測 20**年**市住宅市場情況如下：假設(shè) 20**年**市住宅市場仍然會出現(xiàn)供銷兩旺的態(tài)勢，新建住宅銷售單價將會在20**年價格基礎(chǔ)上繼續(xù)上漲。2022~20**年價格趨勢將在 20**年的價格中得到反映。將2022 年至 20**年月度均價為基礎(chǔ)，作線性趨勢預(yù)測，我們得到的 20**年的均價為3706 元/平米，每平米平均上漲 457 元。但事實上，由于房地產(chǎn)價格的變化受到的影響因素較多，不能簡單的用一個線性關(guān)系得出結(jié)論。另一方面，如果從全年的合同交易價格看，20**年**市區(qū)的價格上漲幅度加快，住宅有 %的增幅，但考慮到各種升值因素如：土地成本增加、拆遷成本增加、物價上漲及融資成本上升等因素的影響，%的漲幅處于中等偏高的漲幅范圍。20**