新鄉某房地產建設項目可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 出臺后，一線城市的銷售面積占比進一步萎縮。從 2021 年三季度開始，市場有所回暖，一、二線城市的銷售業績開始 上 行，但三、四線城市依舊保持較穩定的銷售走勢。可見，三、四線城市未來 的房地產市場 具有較大空間。 12 此輪政策調控的重點是房價過快增長的一線或二線城市，這恰恰是三線城市房地產業發 展的絕好機遇，無論是產品品質還是產品價格，其提升空間都值得期待。 XX 市房地產市場分析 一、 區域經濟狀況 XX 市位于河南省北部，北依太行，南臨黃河， 與省會 XX 隔黃河為鄰，新鄭國際機場至 XX 市區 80 公里，是豫北地區唯一的國家公路運輸樞紐城市，距離XX 市 40 分鐘 車程。石武高鐵通車后 15 分鐘即可抵達 XX 市區， 現轄 12 個縣（市、區），總面積 8629 平方公里，總人口 565 萬人；市區建成區面積 100 平方公里，人口 100 萬人。 XX 是國家衛生城市、國家森林城市、國家園林城市、中國優秀旅游城市、中國城市綜合競爭力百強城 市、中國金融生態城市、全國社會治安綜合治理優秀市、創建全國文明城市先進市、中國十佳和諧可持續發展城市、國家知識產權試點城市、中國企業成長環境十佳中小城市、中國民營經濟最具活力城市和全國加工貿易梯度轉移重點承接地，連續三屆榮獲 “ 全國質量興市先進市 ” ，連續四屆榮獲 “ 全國雙擁模范城 ” 。 XX經濟形勢良好 中國社科院《 2021 中國城市競爭力藍皮書》顯示， XX 綜合競爭力位居河南省第 3 位。 2021 年，全市實現地區生產總值 億元，比上年增長 13%，增速居全省第 2 位；財政一般預算收入 億元、支出 億元，分別增長 % 13 和 %；完成城鎮固定資產投資 億元，增長 %，總量穩居全省第 4位；規模以上工業增加值 億元，增長 %；糧食總產 379 萬噸，大旱之年再創歷史新高；城鎮居民人均可支配收入、農民人均純收入分別達 14170 元和5431 元，實際增長 %和 %。 XX城鎮化發展迅速 該市城鎮化率年均提高 個百分點，達到 %；城鄉居民收入差距由2021 年的 ∶ 1 縮小至 2021 年的 ∶ 1。 2021年 15月份，全市完成城鎮固定資產投資 ，同比增長 %。其中，全市完成工業投資 億元，同比增長 %，占城鎮投資的比重為%，對城鎮投資增長的貢獻率為 %，拉動城鎮投資增長 個百分點；全市完成民間投資 億元，同比增長 %，比城鎮固定資產投資增速高 個百分點，占城鎮投資的比重為 %，對城鎮投資增長的貢獻率為 %，拉動全市城鎮投資增長 個百分點。 此外，億元以上項目完成投資穩步推進。 2021 年 15 月份，全市城鎮億元以上在建項目 183 個，比去年同期增加 67 個；完 成投資 億元，同比增長%。其中，新開工億元以上項目 76 個，比去年同期增加 44 個，計劃投資 億元，是去年同期的 倍，完成投資 億元，比去年同期增長 倍。 交通區位優勢突出 XX 是豫北地區唯一的國家公路運輸樞紐城市，京廣和太石鐵路在此交匯，石武高鐵客運專線正在建設， 106 國道、 107 國道及京港澳、大廣、濟東高速穿境而過。劉江黃河大橋（二橋）建成通車，鄭新黃河大橋（三橋）已經開工，官渡黃河大橋（四橋）即將建設。與省會 XX 隔黃河為鄰，新鄭國際機場至 XX 市區80 公里。平 原新區作為全省 6 大新區之一，是對接 XX、建設 “ 復核 ” 城市的橋頭堡，目前已初具規模。主城區到 “ 三區五城 ”8 條快速路全部通車， 30 分鐘同城經濟圈初步形成。全市公路總里程達到 12735 公里，高速公路通車里程達 306公里，以 XX 為中心， 600 公里半徑內覆蓋 5 億人口。 14 區域狀況小結 XX 有豐厚的文化底蘊以及優越的交通樞紐，使得 XX 處于城市規劃的高速發展階段；宏觀經濟總體向好，并保持著快速發展的勢頭，良好的經濟環境有利于刺激房地產市場的發展；人們生活水平正在得到迅速的提高，對改善居住條件的追求將速度膨脹，產生大量的住宅 需求將有待于釋放；近幾年 XX 的工業和市中心的商業都取得了高速發展的成績，他們的發展無疑會產生大量的住宅需求。根據以上資料和目前國內各城市房地產發展經驗，未來幾年， XX 房地產將進入快速發展階段，必須要快速進入市場，搶占市場先機。 二、 XX 房地產市場概況 截止 2021 年上半年， 累計投入 260 億元，完成舊城改造面積 800 余萬平方米，引進澳門寶龍、上海綠地、大連萬達等知名企業參與城市改造建設 ， 完成城中村、棚戶區拆遷 萬平方米，啟動建設新型農村社區 269 個，累計建成面積 萬平方米，搬遷入住農戶 萬 戶，城鄉居民生產生活工作環境得到了明顯改善。 XX房地產價格分析 2021 年上半年 XX 住宅價格分析圖示 2021 年 上半年， XX 市城區商品房（含非住宅）成交價格繼續穩定增長，成交均價 3275 元 /平方米，同比增長 %，環比增長 %；銷售量與同期相比增幅較大，銷售面積 萬平方米，同比增長 %，環比增長 %； 15 投放量亦大幅增長，投放面積 萬平方米，同比增長 %，環比增長%。由于投放量大于銷售量，使得供銷比趨于供大于求，達到 ： 1。二手 房成交面積 萬平方米，同比增長 %，環比增長 %；二手房成交價格 元 /平方米，同比增長 %，環比增長 %。 2021 年 12 月份 XX 市市區房地產銷售 2172 套，銷售均價 3417 元，較上月每平方米 漲 了 33 元。居住用房銷售 2021 套，其中商品住房銷售均價 3868 元，較上月每平方米上漲了 155 元，創新高。 2021 年全年， XX 市市區房地產累計銷售 21957 套，同比上漲 %，銷售均價 3121 元，較 2021 年上漲了 461 元。居住用房累計銷售 19429 套， 同比上漲 %，其中商品住房銷售均價 3574 元，較 2021 年每平方米上漲了 482元，創新高。 （ 1）、在售多層均價對比分析 XX 多層均價總體價位在 3100— 4200 元 /㎡之間運行，均價差價 1100 元。樓層層差在 30— 60 元之間，老城區各項目差價在 500 元左右。 （ 2）、在售小高層、高層均價對比分析 XX 市場的小高層、高層市場均價在 3400—— 4380 元 /㎡之間浮動，均價差為 980 元，根據調研樓盤，層差價為 50— 80 元之間。 區域房地產市場特點 根據各項目分布及特征，將 XX 市 分為四大區： (1) 衛濱區 位于 XX 市的南部，是 XX市未來城市發展“東擴南移”的戰略重點。 地理位置優越，商業發達，歷來為商賈云集之地，貨物集散之鄉，素有豫北門戶之稱，是 XX市乃至豫北地區商業物流的黃金區域，是最繁華的商業地帶，全市有 80%的大型商場、市場集結我區，人氣旺盛， 被稱為XX 市的 “ 王府井 ” 。上海世紀聯華、瑞華服飾、金利來購物中心、沃爾瑪等知名企業紛紛落戶 該 區， XX 市規劃建設的大型市場群也坐落在 該 區南環路兩側，市場群正成為各地商家投資興業的首選之地。近年來，衛濱區區委、區政府堅持以項目統攬全局，正在努力打造立足豫北、面向中原、輻射周邊的商貿物流中心，特設衛濱區工業集中區，水、電、路、場地三通 16 一平，內外部環境寬松，已有 10 余個國家和地區的客商在給區投資興業。該區域內 大盤眾多，且為眾多品牌開發商看好，成為 房地產 開發、銷售的熱點區域， 客戶群主要來自商人、私營企業主和經濟實力較 強的大型企業中高層職員。 (2)紅旗區 位于 XX 市東南部，面積約 148 平方公里，是 XX 市的政治文化中心區，轄區駐有小店工業區、科教園區和高新技術產業區。 城市基礎設施完善，生活便利，通訊快捷，金融網點密 布，國際通兌業務暢達。 大部分市級行政機關位于我區，轄區金融保險、通訊網點密布，新聞、醫療單位云集。區內匯集了 5 所高校、 25 所中學、 38 小學，市委、市政府規劃建設的科教園區也坐落在 該 區。 該區域內 房地產開發以公務員小區為主，周邊配套還不太成熟 ， 客戶群主要集中在公務員及有一定資金實力的青年人。 (3) 牧野區 位于 XX 市市區中北部，東西橫穿整個 XX 市區。 牧野區經濟經過近幾年來的快速發展，已形成自己的特色產業、行業優勢，成為豫北地區全方位開放的經濟強區 ， 但該區的 房地產 市場 卻不太成熟，處于起步階段，有充足的發展空間， 客戶群多為 中 年人及部分事業有成的外來務工人員。 (4) 鳳泉區 ， 位于 XX 市城區北部，太行山余脈鳳凰山麓。在建的南水北調中線工程、濟東高速公路、新晉高速公路以及西氣東輸河南豫北支線均從境內通過 ，但 由于先前當地居民不注意環境的保護，目前該區域居住環境較差，而且XX 市未來城市的發展戰略是“東擴南移”，故該區 的房地產發展處于空白階段。 XXXX 置業有限公司開發的 “ XXXX” 項目位于商業中心的衛濱區域，該區域地理位置優越，商業發達，投資環境良好，加之 XXXX 置業的的進駐受到了區政府乃至市政府的大力支持，為該項目的開發提供了堅實的基礎。 XX 購房客群需求分析 （ 1） 、客群主力戶型需求分析 在購房需求中，體現出來的仍是以自住為主導，所需主力面積在 120— 150平米的舒適、面積稍大的三房產品接受度較高，面積在 80— 120 平米的兩房、三房需求趨勢 加速 上升，頂層大面積復式 需求較弱 。 （ 2） 、目標客戶群定位分析 17 XX 市 城區市場將是本項目的主打市場，而周邊縣鎮的外地購房客戶將是本項目的重要客群。 1）各區域客源比例預估： XX 市區 70%、 XX 市周邊客戶 30%； 2）年齡層區分預估： 3545 歲 65%、其他 35%； 3）購買目的預估：純自用 85%、投資 15%。 小結： 近幾年 XX 市房地產市場供需兩旺，這一格局保證了 XX 市房地產市場的平穩健康發展，但是，也使本地的房地產開發商忽視了樓盤品質及客戶的真實需求，房地產運營水平一直沒有本質的提升，精品宜居類住宅稀缺，這與 XX市長遠戰略規劃不相符，與客戶提升居住品質追求宜居的愿望不相符。 作為民生品牌地產代表 XX 產品系列里精品宜居樓盤的典范， XXXX項目恰到好處的彌補了這一缺憾，市場機會十分有利。 三 、 XX房地產市場總結 XX 的房地產開發步伐相對落后，人均居住面積和住房品質兩方面都還有很大的發展空間。從發展趨勢來看， XX 的房地產開發將有巨大的商機； XX 距周邊的武漢、 XX、合肥、西安等大城市 較近 ，是全國重要的交通樞紐。另一方面，國家實施城鎮化戰略將會有大量的人口從農村到鎮、鎮到縣城、縣城到中心城區的大方向移動，因此， XX 的商品住宅將會有長期和較大的市場需求； 目前 XX 市房地 產商品化的程度 在逐步提高 ，但產品同質化競爭較大，購房客戶可選擇的余地大 ,市場缺少大規模、高品質的樓盤。隨著客戶對高品質居住環境的渴求，本項目在 XX 擁有非常可觀的市場機會。 項目市場競爭分析 項目競爭優勢分析 本項目無可比擬的獨到優勢： 項目品質 XX XXXX 是中國房地產十強企業 —— XX 集團入主 XX 的扛鼎之作。 項目 規劃占地面積約 340 畝，規劃建筑面積 80 萬平方米， 定位為 城市中央生態宜居城 。XXXX 歐陸新古典主義建筑與皇家園林交相輝映 ， 80140 平方米 精裝 尊邸，南北對流，戶戶觀景 ；五星級 豪華會所、國際風情商業街等國際級至尊配套；著名物 18 業 金碧物業提供尊貴服務；世界級皇家園林、國際級航母配套、滿屋名 牌 9A精裝。 開發商品牌實力 XX 是一家在香港聯交所主板上市、集房地產規劃設計、開發建設、物業管理于一體的現代化國際企業集團。 繼 2021 年 全 年共實現總銷售額 303 億元 佳績，同比增長 400%后， 2021 年全年銷售突破 504 億大關，進一步實現了大步跨越。2021 年 XX 將在全國繼續深入推進“精品戰略”，保持在全國領先的銷售競爭力 。 作為中國領先的房地產企業，中國標準化運營的精品地產領導者， XX 開發的樓盤采用低碳與環保技術設計建造，在中國十大房地產企業里價格最低、品質較好，性價比高，被中國很多老百姓譽為 “ 民生地產 ” 。 XX 堅持全球化視野，在世界經濟一體化背景下，全面實施國際化精品產業戰略，致力于成為二十一世紀中國地產規模一流、品牌一流、團隊一流的 “ 三個一流 ” 企業，全力打造全球化地產航母。 不可復制的 區域 優勢 本 項目位于 XX 市勝利路以西，解放路以東，南環路以北，文巖路以南 ， 處于 京珠高速、滬陜高速與 石武高鐵進入 XX 市區的交叉點， 周邊已形成 XX 的成熟居住區，項目周邊有上海綠地、金龍花園等項目，沃爾瑪擬進駐，房價有增值潛力 ， 地段價值凸顯。