舊城改造興建都市花園公寓樓開發項目可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 發，生態環境、城市建設、基礎設施建設被列為西部開發的重中之重。要讓 XX 市發展進入四川省乃至全國中等城市的前茅，成為西部開發的重點城市，加強城市規劃和基礎設施建設是優先發展的目標。為此市政府確定了“強工業、興市場、建城市、奔小康”的工作重點，并統一協調以一系列優惠政策，全面推進 XX 市城市建設的發展。 該項目立項批文、土地使用證、建設規劃許可證、施工許可證、預售許可證已辦理完畢（預售許可證政府已答應準予頒發）審批手續齊全。 綜上所述，我們認為 XX 花園公寓樓項目有效地推動了城 市規劃建設步伐，對促進 XX 市人民居住消費水平的提高，節約用地，改善城市面貌、改善環境和交通擁擠、堵塞，完善市政基礎設施，增加城市發展動力具有重要的作用，同時還增加了就業機會。項目建成對 XX 市社會、經濟發 展和四川西部大開發影響重大。因此，確立本項目的建設，既是十分必要的也是非常緊迫的， 該項目的建設是完全必要的。 第四章 項目建設條件 XX 市 在改革中，與時俱進、開拓創新 ，歷經改革開放20 年來的建設發展，已經發生了歷史性的巨大變化，也為XX 進一步發展積聚了能量， 城市功能日益增強，環境質量不斷提高，一 座新興的城市已初具規模。 XX 市 抓住機遇，深化改革、擴大開放。經濟建設、科技、社會事業持續快速健康發展， XX 市 氣候宜人， 資源豐富、得天獨厚，境內屬處于北溫帶，屬亞熱帶濕潤氣候，冬無嚴寒，夏無酷暑是較為理想的居住地。 通過 舊城改造為中心的城市建設步伐的加快，提高了城市綜合能力， XX 正煥發出現代化城市的燦爛風采， 市政府確定了“強工業、興市場、建城市、奔小康”的工作重點，并統一協調以一系列優惠政策，全面推進 XX 市城市建設的發展。 第五章 工程設計 一、 設計依據 《中華人民共和國城市規劃法》 XX 市 計 委文件 XX 市 規劃局定點文件 及 1/1000 紅線圖 四方 公司 提供的設計要求 國家各有關專業技術規范 二、協作單位 ： 重慶鋼鐵設計院 三 、用地現狀 XX 花園公寓樓位于 XX 市 XX 區大西街與紅旗橋交匯處的 XX， XX 花園公寓樓由裙樓與 3 幢塔樓組成，四層立體綠化，商住兩用，為 XX 市高品質觀景花園住宅小區。該樓位于 XX 市市中心，四周交通網絡發達，商業環境良好。其地理位置：樓盤東與本項目拆遷安置樓相望，南臨擬建的濱江路和洲河，西鄰紅旗路接紅旗橋，北鄰大西街。該樓盤建筑用地呈矩形，東西長 90 米，南北寬 88 米。項 目總占地 25249平方米 ( 畝 )，其中 XX花園項目占地 20358平方米 (畝征用 )，拆遷安置樓 4891 平方米 ( 畝政府劃撥 )。 四、 設計原則 XX 花園公寓樓 開發 項目 是集商業、 居住 為一體的城市綜合建筑 群體 ，該工程的開發建設應兼顧社會效益、經濟效益、環境效益，充分發揮黃金地塊的社會和經濟價值，拓展城市空間，提升 XX 市 的城市形象，為此，本方案設計遵循以下原則： 合理組織外部空間，做到布局合理，節約用地。 交通組織順暢便捷，減少人流、車流的相互干擾，減輕城市交通壓力。 加強廣場、綠化的 建設，形成有特點的綠化體系和廣場空間，使之成為城市的有機組成部分，并能進一步提高該地區的城市環境質量。 五、 總體設計及布局 建筑總面積 為 135832 平方米 。 XX 花園樓建筑面積 109154 平方米， 功能分布：負一層、一至三層為商業用房 建筑面積 36402 平方米， 負二層為 設備用房 面積 2556 平方米， 23 層 物業管理用房 面積 964 平方米，負三層為地下停車場 面積 6258 平方米， 2 號塔樓 5— 26 層、 3 號塔樓 5— 23 層為住宅房 62974 平方米。 拆遷安置樓建筑面積 26678 平方米，功能分布：一 、二層商業用房 5130 平 方米，三至十二層住宅房 21548 平方米。 本項目建設的內容如下： —— 拆遷安置樓，框架結構 12 層； —— XX 花園公寓樓，框架剪力墻結構， 2 號塔樓 29 層， 3 號塔樓 26 層 (含地下室 3 層 )； —— 引橋花園 (長 90 米，寬 40 米 )； —— 沱江河鋼筋砼護壩 (長 200 米，高 28 米 )； —— 濱江路 (長 200 米，寬 37 米 )； —— 綠化工程，約 7575 平方米。 項目地理位置優越，是進入 XX 市的門戶，地勢北高南低，高差約為 2 米，交通方便， XX 花園公寓以其獨特造型和商業位置設施，為 XX 市的 XX 建筑增加新的形象，成為XX 市的標志性建筑之一。 六、水電氣、道路、通訊系統及環境保護： 供水：本項目工程建設及住戶均由 XX 市供水公司統一供水，目前完全能保證項目建設和投入使用需要。 供電：項目建設地有熱電廠和國家供電火網，其電力供應充足，能保證項目建設及居住需要。 供氣：市區供氣能力完全能保證住戶的需求。 道路、通訊系統：本項目四面臨街，交通十分方便。 XX市已開通 10 萬門程控通訊系統，能保證項目的需要。 環境保護：項目 綠化面積大于 30%，生活污水采用先進工藝進行凈化處理后排放，擬由 XX 市城鎮污水處理站承擔污水處理工程。大樓外裝修采用柔性調材質，不會對周邊環境形成污染。 七、 建設工程設計 戶型設計： 3 號塔樓為 23 層，每層 8 戶； 2 號塔樓為 26 層，每層 4 戶；戶型從二室二廳一衛至七室四廳三衛，面積從 70． 9平方米到 246． 7 平方米近 20 種不同類型、不同面積的住宅，戶型面積搭配合理，適應不同的消費群體。 XX 花園公寓樓立面及剖面設計：采用歐式風格，塔樓部門以深棕色為基調，配以豐富的凹凸線條，在 整體的光影效果上豐富 色彩，并利用弧形陽臺上的鐵花形式形成豎向觀景要素與橫向線條 對比，整個立面莊重靈活，裙樓以青色為主基調，力圖與周邊環境 共融，采用凸柱、條形窗，以達到與塔樓的協調，整個建筑與環境水乳交融，既有現代建筑的結構，又體現歐式的風格。 房屋層高：底層 米，一、二、三層門市高 米，住宅層高為 3 米。 3 號塔樓為 23 層； 2 號塔樓為 26 層，裙樓共 4 層，其中：全地下一層，主要為停車庫；半地下室一層；另外兩層均為地上層，主要是商場、商鋪和設備用房。 結構設計：采用全現澆 框架 —— 剪力結構，剪力墻抗震等級二級，框架抗震等級三級，樓蓋采用現澆梁板系統，基礎為全開挖箱型基礎。 給排水設計：地上一至四層由城市自來水管網直接供水，五層以上采用水泵和層頂水箱聯合供水，最高日用 500立方米。商場內設置防排煙系統，公共場所均設置自動報警及應急消防系統。污廢水采用先進工藝進行凈化處理后排入城市污水管道；屋面以及陽臺雨水排入城市雨水系統。 電氣設計：電源由花園公寓變壓器采用電纜引至地下室配電房，配電方式為放射式。消防負荷包括消防電梯、消防水泵、消防控制室、正壓風機、排煙 機等采用二路供電。按二級防護設防，電氣安全系統采用 TN— C— S 接地系統。采用火警集中報警系統。每產電話線兩對，戶內設有線光纖電視網用戶。 暖通設計：地下車庫、設備用戶、電梯機房及無外窗的衛生間設機械通風系統；樓梯間及其合用前室設機械加壓道通風系統；樓前設樓棟調壓箱、低壓天然氣管道進戶。 XX 花園公寓的平面布置注意了周邊間距，滿足通風、采光、日照及消防間距要求。個性突出，造型獨特，高低錯落，色彩鮮明，建筑形體與外形塑造表明了現代城市高層住宅樓的氣息。總平面布置做到了人員分流，人車分流。