朗庭商務(wù)酒店建設(shè)項(xiàng)目可研報告(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 。主要體現(xiàn)在山韻、水趣、花姿、云態(tài)、光彩、石觀等方面：梵凈山“高聳數(shù)千仞，綿延八百里”，兼具“黃山之奇、峨嵋之秀、華山之險、泰山之雄”，是其山韻的精華所在。民謠“梵凈山出奇、九十九道溪，誰人能識破，銀子動撮箕”。道出了梵凈山山之魅力，水之奇趣。梵凈山杜鵑，有百里杜鵑花之冠，四季皆有開放，各種花形，各種顏色，爭妍斗艷，故“梵凈山似錦，杜鵑花好似錦上之花”。逢山雨之際，水氣蒸發(fā)，便呈現(xiàn)出茫茫云海，時聚時散，景象萬千，特別是日出，日落之時，更是霞光萬道，紫氣千重 (“紅云金頂”因此得名） 。當(dāng)春雨之交，雨過天晴，金頂一帶還會巧遇“梵凈佛光”，即面對云霧，背負(fù)太陽、就可能在前出現(xiàn)一個五彩斑讕的巨大光環(huán)，你的身影在其中，身動影動，身靜影靜，約三分鐘左右而散，這可謂云態(tài)，光彩之詭異。金頂周圍的巖石，千姿百態(tài)，據(jù)其形態(tài)，有“太子石”、“蘑菇石”、“龍頭石”、“鷹嘴石”、“萬卷書”、“曬經(jīng)臺”、“將軍頭”等數(shù)十處。特別新金頂別具一格的奇異形態(tài)（似飯甑，表陽剛），整個金頂形態(tài)逼真的睡佛狀形成了一個石之大觀園。 23 SWOT 分析 S— 項(xiàng)目優(yōu)勢 項(xiàng)目地處城市交通主干道，升值潛力巨大。 相對穩(wěn)定的快捷酒店發(fā)展趨勢 第 14 頁 酒店管理公司有豐富酒店管理經(jīng)驗(yàn) 新開發(fā)酒店項(xiàng)目有現(xiàn)成的酒店管理人員 依托人脈資源發(fā)展新酒店速度要比其它酒店快 依托 大廈，新項(xiàng)目有一定客戶群資源 W— 項(xiàng)目劣勢 新酒店品牌忠實(shí)度不高、附加值低 開業(yè)時間晚于其他快捷酒店 + 外阜會員群鎖定困難 人員工資上漲、原材料價格上漲 O— 項(xiàng)目機(jī)會 市政府 對加強(qiáng)旅游接待服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃 。 本地區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，將吸引更多目標(biāo)客戶。 快捷酒店已成為旅游型城市的主要接待方式 全年冬夏都有旅游項(xiàng)目， 客源相對穩(wěn)定 區(qū)縣還未成為其他品牌發(fā)展的目標(biāo)區(qū)域 全國性快捷酒店品牌廣告投放相對較弱 其他快捷酒店停車位置少 多數(shù)小旅店受經(jīng)營影響，并購機(jī)會增加 本市的快捷品牌還未形成 T— 項(xiàng)目威脅 本地區(qū)已出現(xiàn)同類競爭者。 第 15 頁 全國快捷酒店品牌多數(shù)已進(jìn)駐 ，競爭壓力不斷加大 市內(nèi)個人快捷酒店對價格下壓很大 快捷型酒店開始細(xì)分，品牌、設(shè)施將成為新的差異行銷 24 社會經(jīng)濟(jì)效益 快捷商務(wù)酒店品牌建設(shè)，將為 旅游接待能力提升做出自己的貢獻(xiàn)。 快捷商務(wù)酒店的建成 將大大提升 城市商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的檔次、水準(zhǔn)。 商務(wù)酒店高品味設(shè)計(jì)，必將成為項(xiàng)目所在地區(qū)的標(biāo)志性建筑，增添了城市風(fēng)景。 給人們提供了更好休閑娛樂的去處，帶動消費(fèi)增長，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)繁榮。 商務(wù)酒店項(xiàng)目的成功運(yùn)營，一定會為項(xiàng)目所在地區(qū)增加更多就業(yè)職位。 決策建議篇 31 規(guī)劃內(nèi)涵 快捷商務(wù)酒店現(xiàn)有兩家地址，店地面積約 6600M2，快捷商務(wù)酒店占地面積面積 6000M2，根據(jù)建設(shè)要求和商業(yè)利用價值，我們將新的規(guī)劃先初步定位為具備酒店、餐飲、娛樂休閑、和停車場等 多功能高水準(zhǔn)的綜合性高層建筑。 32 規(guī)劃決策建議 樓層規(guī)劃方案 主樓 賓館大堂、商務(wù)中心、后臺辦公室、洗手間、棋牌室、大小會議室、客房。 按照四星酒店標(biāo)準(zhǔn)客房，店標(biāo)準(zhǔn)間 150 間，店按四星級標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)客房 140 間。 第 17 頁 33 前期規(guī)劃設(shè)計(jì)說明 酒店管理公司將委托北京長迪建筑裝飾工程有限公司對兩家快捷商務(wù)酒店整體改造方案進(jìn)行設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)者對 商務(wù)酒店 所在的區(qū)域位置進(jìn)行了充分的分析和理解，既注重使建筑融入城市文化之中，與周圍環(huán)境和諧一體；又注重在城市 環(huán)境中彰顯建筑的個性；同時關(guān)注商業(yè)價值和經(jīng)濟(jì)效益。希望能營造出形象突出優(yōu)雅，同時富于古典和現(xiàn)代精神，文化氣息濃郁，籍此使酒店的商業(yè)效益得到完全開發(fā)，使此地域整體形象得以提升，成為區(qū)域內(nèi)標(biāo)志建筑，為城市形象增添一道新風(fēng)景。設(shè)計(jì)者為我們設(shè)計(jì)了整套方案以供參考。 方案 項(xiàng)目（ 峨嶺鎮(zhèn) ）商務(wù)酒店，地處新市區(qū)中心地帶，酒店擁有客房160 間，設(shè)有會議廳、自助早餐廳。房間內(nèi)配備有線電視、免費(fèi)寬帶上網(wǎng)，衛(wèi)浴設(shè)施、床上用品干凈舒適。酒店溫馨舒適，為您解除旅途的辛勞。團(tuán)體及會員客戶還可享受到優(yōu)惠待遇。 項(xiàng)目在 張庫大道和市府路交叉路口，是進(jìn)入縣城和去各旅游景點(diǎn)的必經(jīng)之路。酒店主樓高 6 層，擁有客房 140 間，設(shè)有會議廳、自助早餐廳，房間內(nèi)配備有線電視、免費(fèi)寬帶上網(wǎng)，衛(wèi)浴設(shè)施、床上用品干凈舒適。 商務(wù)酒店 配套設(shè)施功能完善，為方便來自駕旅游者停車，酒店外部設(shè)有停車場。 設(shè)計(jì)理念是現(xiàn)代建筑的簡潔和傳統(tǒng)建筑物的精致巧妙融合，高技 第 18 頁 術(shù)與現(xiàn)代材料的運(yùn)用進(jìn)一步增強(qiáng)了建筑物的表現(xiàn)力：流暢的鋁板與剔透的弧形幕墻表現(xiàn)得淋漓盡致，玻璃幕墻外包裹的鋼架彰顯了建筑個性。低部立面鋁板分格、玻璃幕墻與實(shí)墻面的穿插對比，帶來了強(qiáng)烈的視覺對比和陰影變化。 整組建筑物一氣呵成，建筑語言完整統(tǒng)一，增強(qiáng)了建筑物的標(biāo)志性與獨(dú)創(chuàng)性。 執(zhí) 行 篇 41 戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù) 戰(zhàn)略沙盤模擬 六大策略 整體整合 方案優(yōu)選 特色出位 錯位經(jīng)營 強(qiáng)調(diào)區(qū)域特性 集團(tuán)化管理 說明 地區(qū)的酒店目前還不注重推廣和營銷，很多酒店資 第 19 頁 料極其簡陋，更談不上策劃和包裝，酒店運(yùn)營商幾乎沒有戰(zhàn)略，沒有系統(tǒng)的推廣計(jì)劃，反過來我們的宣傳更容易突出。 酒店產(chǎn)業(yè)的六大優(yōu)勢 人 氣旺 。 酒店規(guī)模大，則人氣旺盛，商業(yè)氛圍濃厚。 旅游資源強(qiáng)。 隨著旅游 規(guī)模擴(kuò)大，則市政配套齊全，巨大的人流量，順暢的交通，良好的商業(yè)氛圍一應(yīng)俱全，經(jīng)營起來得心應(yīng)手，財源滾滾。 管理好。 由 酒店管理公司，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一管理，提供的服務(wù)周到、齊全，前景廣闊。 規(guī)劃好。 在規(guī)劃上有 酒店管理公司統(tǒng)一安排，規(guī)劃、建設(shè)、定位等十分明確，不會出現(xiàn)子公司酒店各自為陣、畫地為牢的混亂局面。 品牌好，潛力大。 集團(tuán)規(guī)模大，自有品牌突出，形成“馬太效應(yīng)”。一方面在銷售上能克服小酒店“勢單力薄”的弱點(diǎn)，另一方面較易加強(qiáng)管理。當(dāng)然，規(guī)模太大，也會有一定的銷售壓力，但它對 商旅性客源的吸引力顯然更大。 第 20 頁 經(jīng)營成本降低 。 酒店管理公司規(guī)模大，在商務(wù)酒店項(xiàng)目開發(fā)、酒店管理等方面均可取得規(guī)模化效益，從而降低成本和經(jīng)營的負(fù)擔(dān)，避免酒店管理等費(fèi)用過高的弊端。 戰(zhàn)術(shù)沙盤模擬 整體戰(zhàn)術(shù) 手法 1：差異化市場營銷 酒店差異化的市場定位，就是在市場細(xì)分的基礎(chǔ)上，找到市場的機(jī)會點(diǎn)，進(jìn)行項(xiàng)目定位，凸顯項(xiàng)目的特色，滿足目標(biāo)客戶的需求。避開競爭對手，搶先占領(lǐng)市場。市場是一個巨大的網(wǎng)，始終有市場缺口和未被充分滿足的市場機(jī)會。影響酒店業(yè)成功的因素很多， 如區(qū)域經(jīng)濟(jì)、客戶群、旅游規(guī)模、商務(wù)繁榮程度及其影響力，酒店所處區(qū)域環(huán)境，競爭對手實(shí)力與策略等。 地段選擇 所在地段位置是否有發(fā)展前景；周邊有良好客戶群；交通是否便利；是否在旅游線路必經(jīng)之路上；具備較好基礎(chǔ)配套設(shè)施。 具有前瞻性 市政規(guī)劃、道路規(guī)劃、道路的擴(kuò)建、改建延伸，道路延伸伴隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的延伸等等。一條道路交通便利、基礎(chǔ)設(shè)施完善的地方，總能成為熱點(diǎn)，此類熱點(diǎn)地區(qū)能形成商務(wù)氛圍，帶動一定客戶群。 尋求市場空白點(diǎn) 第 21 頁 酒店業(yè)開發(fā)也要針對該項(xiàng) 目所在地的政治、經(jīng)濟(jì)、旅游、文化、消費(fèi)水平及結(jié)構(gòu)，類似酒店的競爭狀況等商業(yè)環(huán)境作出詳細(xì)的分析和論證。尋求市場細(xì)分后空白點(diǎn)、切入點(diǎn)。 有效挖掘客戶營銷渠道 酒店客戶營銷傳播的主要渠道是大家的口碑，按傳播理論，每個人大約可以影響 250 人，按照客戶營銷理念也可以采用電視、報紙廣告作為客戶營銷傳播媒介。 創(chuàng)新客戶成本控制 酒店采用客戶營銷可以降低廣告費(fèi)用 50%80%。酒店對客戶必須有所選擇，選擇最能夠發(fā)揮自己的專長的客戶作為重點(diǎn)服務(wù)對象。 手法 二： 品牌營銷策略 在當(dāng)前激烈的酒店業(yè)競爭市場，酒店產(chǎn)品的競爭已逐漸演變成酒店品牌之爭了。品牌是酒店競爭力的重要體現(xiàn)，誰擁有更知名的酒店品牌，誰就能更快地抓住消費(fèi)者的視線，形成 “ 眼球經(jīng)濟(jì) ” ，搶占更大的 省 內(nèi)外酒店市場。因此，樹立知名的酒店品牌是當(dāng)前眾多酒店企業(yè)所競相追逐的目標(biāo)，酒店品牌營銷的重要性更是不可忽視。 三大關(guān)注要點(diǎn) 品牌是酒店的象征，不僅代表著酒店產(chǎn)品和酒店本身，更體現(xiàn)著酒店顧客的利益。因此，在進(jìn)行酒店品牌營銷時，應(yīng)關(guān)注酒店企業(yè)、酒店產(chǎn)品和顧客需求三大要點(diǎn)。 第 22 頁 企業(yè)本身 酒店品牌是 酒店企業(yè)的代名詞，酒店的經(jīng)營屬性、類別和風(fēng)格等都是酒店品牌制定的依據(jù)，酒店企業(yè)本身的發(fā)展歷史、經(jīng)營戰(zhàn)略、企業(yè)文化、團(tuán)隊(duì)氣氛、行為準(zhǔn)則等都深深影響著廣大顧客對酒店的整體形象的感知，更與酒店品牌價值息息相關(guān)。因此，在進(jìn)行酒店品牌營銷的時候，必須結(jié)合酒店本身的特點(diǎn)，從企業(yè)的角度出發(fā)，使酒店企業(yè)的形象、酒店未來的發(fā)展戰(zhàn)略等都與酒店品牌