昆山別墅整體市場策劃方案(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 。 2021年全市住宅市場供應 量 情況估計為 2200 萬 ㎡ ，相比 2021 年將 減少 600萬 ㎡ 。同時市場需求略超過供應量，估計到 2021年供求將趨向平衡。 “新政 ”實施以來四個月的實踐清楚地證明，交易量的萎縮是遏制房價上漲的最后 “扳手 ”，是迫使房價由升轉跌和市場由旺轉 冷的最有效力量。 上海最早提出 “ 二、三級市場聯動 ” 理論，該理論也解釋了目前新房市場低迷的原因，當自住客成為市場主流的同時，三級市場的低迷，也導致了二級增量市場的蕭條，開發商紛紛主動調價或變相降價以求吸引客戶，但在 “ 買漲不買跌 ” 的心態影響下，售樓處人流如織，連夜排隊的景象不復存在。不排除一些開發商受資金鏈的壓力，上演樓價高臺跳水的鬧劇，時間應該在年底前，此時有銀行貸款和施工費用須償付。 海外基金依舊看好上海樓市后勢，紛紛利用新政后樓市的低迷，頻頻出擊，重點集中在黃金地段的高端房產和辦公樓，以整體收購為主要方 式，并不以短期套現為目的，著眼中長線回報。在上海的國際化地位和人民幣升值的預期影響下，收購行為風險不大，新政出臺后市場的真空期，給這些嗅覺靈敏的海外游資提供了絕佳的進入機會。 國中觀點： ? 整體市場處于盤整期，跌幅明顯，市場轉冷； ? “ 兩個一千萬工程 ” 表明了政府 再次明確 把以商品房 居住為主、市民消費為主、普通商品房為主 的 普通居住消費放在最重要的位置 。 ? 供略大于求 ， 價 格 逐漸趨穩 ； ? 房產投資功能弱化，剛性需求占主流 ； ? 成交量大幅萎縮，中介公司舉步維艱 ； ? 新房市場受拖累，開發商紛紛降價應對 ； ? 海外基金依舊活躍 ，著眼中長線回報 ； ? 初步預計跌 3成，回到去年 10月行情。 第第 三三 章章 昆昆 山山 房房 地地 產產 市市 場場 分分 析析 昆山的社會和經濟出現了前所未有的變化，取得了令人矚目的成就。隨著經濟結構調整、城市化建設步伐的加快和住房制度改革的深入，昆山房地產發展也經歷了從小到大、從弱到強的巨大變化，逐漸成為整個社會和經濟發展的重要組成部分。還與金融、旅游、服務業等第三產業有著密切的關聯度，房地產業特別是住宅建設因此成為國民經濟發展的 “ 調節器 ” 一一 、 昆昆 山山 房房 地地 產產 開開 發發 投投 資資 2021年昆山固定資產保持了高水平基礎上的持續高速增長。 年份 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年上半年 固定資產投資 (萬元 ) 638316 683494 1153000 1766358 1876700 1183400 全社會完成固定資產投資 ,比上年增長 %。其中房產投資 2021年 110月已完成 ，預計全年將高達 55億元 。 昆山歷年固定資產投資概況 ( 單位 : 萬元 )638316 683494115300017663581876700118340002021004000006000008000001000000120210014000001600000180000020210002021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2 0 0 5 年上半年 從上述圖表中可以看出自 2021年至 2021年間，昆山社會固定資產投資呈平穩增長趨勢，平均每年以 45億的態勢發展；而在 20212021年之間，則呈現出一個陡增的態勢，在這 2年中昆 山市社會固定資產投資增長達到了近 110億元之多 。 國中觀點： ? 昆山 2021到 2021年間投資資金大量涌入，保持高位運營，市場供需已經達到飽和態勢，預計 2021年還將保持平緩的增長趨勢。 二二 、 昆昆 山山 市市 歷歷 年年 房房 地地 產產 市市 場場 發發 展展 趨趨 勢勢 統計類別 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 房地產市場投資額（萬元） 73425 134918 264582 344892 住宅項目施工面積（㎡） 751136 3294328 6414559 11709568 住宅項目竣工面積（㎡） 518541 1161626 1743441 3312974 住宅項目銷售面積（㎡） 344874 773369 1467348 1953935 住宅項目實際銷售金額（萬元） 100787 185091 352706 544810 昆山歷年房地產市場投資（單位：萬元）7342513491826458234489201500003000004500002021年 2021年 2021年 2021年昆山市房地產市場投資額 住宅項目施工面積（單位：㎡）7511363294328641455911709568020210004000000600000080000001000000012021000140000002021年 2021年 2021年 2021年住宅項目施工面積昆山歷年住宅項目竣工面積（單位：平方米）5185411161626174344133129740100000020210003000000400000050000002021年 2021年 2021年 2021年昆山市住宅項目竣工面積昆山歷年住宅項目銷售面積（單位：平方米）34487477336914673481953935050000010000001500000202100025000002021年 2021年 2021年 2021年昆山市住宅項目銷售面積 住宅項目實際銷售金額（單位：萬元）10078718509135270654481001000002021003000004000005000006000002021年 2021年 2021年 2021年住宅項目實際銷售金額（萬元） 國中觀點： ? 2021 至 2021年昆山房地產時常投資呈現上揚趨勢，這也證明外來資金大量流入房地產市場之中； ? 20212021年間住宅項目的施工竣工面積和銷售面積都呈現上升 趨勢，由此可見目前昆山房產市場上市量巨大； ? 20212021年間的住宅的銷售金額也呈現出大幅上升的態勢，這也是在大量的住宅項目入市所帶來到的良好氛圍，但是到了 2021年，住宅項目的總體銷售金額相比較 2021年則呈現出一定的萎縮趨勢，顯示出市場對巨大供應的消化能力已顯疲態。 三三 、 昆昆 山山 房房 產產 發發 展展 所所 呈呈 現現 的的 特特 點點 1． 開發投資迅猛增 長。 今 年 15月份，昆山完成房地產投資額 ，比去年同期增長 190%，其中商品住宅完成投資 ，比去年同期增長 93%。 商品房新開工面積增副繼續攀升。今年商品房新開工面積 ㎡ ，比去年同期增長 139%，其中住宅 ㎡ ，比去年同期增長 134%。 銷售總量穩步增長，住宅房銷售勢頭看好。今年 15月的銷售面積為 ㎡ ，比去年同期增長 31%，預售面積為 萬 ㎡ ，比去年同期增長 30%。 注：摘自統計信息網，其中 2021 年的指標為當 年 10 月預計指標 2． 住宅所占比例過大。 昆山商品房 預銷售的穩步上升，說明市場在理性發展。在今 年的商品房預銷售中，住宅面積占 93%，說明住宅房仍是今年居民購房的首選；而辦公樓在總預銷售中占 %，說明開發 辦公樓 的市場依然疲軟，大部分公司還是自建辦公樓，不愿到房地產開發公司購買。 3． 房價上升過快 。 從 1988— 2021年，昆山房價年平均漲幅達 %。房價在 500元以下價位維持了四年，從 500— 1500元價位維持了八年，而從 1500— 3000元價位僅用四年時間。特別是從 2021年開始房價加速上升， 2021— 2021年漲幅為 %、 %、 %； 2021年盡管受國家宏觀調控的影響， 至 2021年 10月底房價已達 2954元，漲幅 %。 （ 這里所說的房價是全市平均價 ）。 5． 入住率不高 。 入住率是判斷房地產是否良性發展的重要依據。昆山有關單位進行過調查，認為昆山老城區和開發區的入住率較高，而近兩年新建成的小區入住率并不太理想，一方面同小區的配套跟不上有很大關系，尤其是公交線路延伸不夠，商貿、教育、衛生、娛樂等設施不配套有著直接關系；另一方面，炒房現象也在一定程度上影響小區的入住率。 6． 房地產開發企業規模偏小。 昆山房地產開發中小企業過多。資質為三級、暫定三級及以下的小 企業就有 187 家，約占房地產開發企業總數的 ％。企業規模小，必然導致資金能力相對不足；資質等級低、企業實力薄弱，必然導致房地產企業素質低，住宅產業化水平低，勞動生產率不高。而中型房地產企業不僅數量少，優質企業更少，二級資質企業僅 19 家。 2021年昆山市商品房銷售面積前 10名的總和僅為 ㎡ 米，占全市的 ％。與香港十大房地產商占香港房地產市場 80％份額相比，還有較大差距。昆山房地產市場中，缺乏大型優質房地產企業的現狀，同昆山房地產市場的規模極不相稱、同重要產業的集中規律不相稱，更重要的是 這種狀況影響了本產業的效率。 7．房 地 產企業競爭激烈 .后市將步入平穩發展期。 目 前昆山從事房地產開發的企業已超過 100家，房地產業的市場競爭越來越激烈。 2021年 今年單從房地產投資額和新開工面積看，分別比去年同期增長 190%和 139%，遠遠高于蘇州全市平均值水平。但從另一側面看，房地產業隱含著過熱現象。商品房銷售面積和銷售額的增長遠遠低于投資額與新開工面積的增長幅度，說明購房人的心態趨于平穩，市場需求相對放緩。從近期來看，我市的房價走勢進入平穩發展階段，今后不會出現房價大副上揚現象；從長期來看，隨著城市供 地的高度壟斷，土地不斷增殖，房屋建設標準的不斷提高以及經濟的不斷增長，市民對居住質量的要求越來越高，所以房價仍將呈上升趨勢。 國中觀點 ? 昆山房地產供需關系已從起步階段的產品供應嚴重不足過渡到了現在供需基本平衡、供應略大于需求的成熟階段。 ? 在這個階段，開發動作方式、市場需求、政府的土地調控政策及對房地產監管方式和力度、金融扶持程度與運作模式都與起步階段有了很大的不同。 ? 房地產界普遍的認同觀念是，昆山房地產發展已從初期的起步階段發展到現在的中期成熟階段，但距房地產發達的一線城市的發達階段還有差距。 【【 貳貳 】】 別別 墅墅 市市 場場 宏宏 觀觀 篇篇 第第 一一 章章 昆昆 山山 別別 墅墅 市市 場場 概概 況況 一、昆山別墅市場發展沿革 經過數年的開發，昆山的別墅市場已經發展到一定高度，逐漸形成了別墅區域化態勢，有的區域目前開發已經接近飽和，市場進入尾聲，幾年內將沒有項目再推出，如花園路周邊區域。但其他區域目前正處于開發高潮，據不完全統計，目前昆山仍有逾200 萬平方米的土地儲備，主要集中在陽澄湖周邊、昆山經濟開發區以及淀山湖區域，由此可見這些地方將是未來昆山別墅開發的重點。 昆山 別墅市場開發重點 已 從市區西北面轉到了市區的 南 面，合圍之勢已相當明顯。 目前 別墅 開發 主要集中 分布 在 五 大區 域：主要集中在花園路、馬鞍山路、淀山湖、開發區以及陽澄湖周邊區域，下文將以東南西北中五個區位來作板塊分析。 一些以居住為主的新興別墅區域逐漸成型，如長江 長江北路沿線有 “ 華城美地 ” 、 “ 花都藝墅 ” 、 “ 沛綠園 ” ；東部開發區內，比較知名的有 “ 綠地國際家園 ” ， 馬鞍山路沿線至陽澄湖一段，有森林公園、陽澄湖等各個獨具特色的公園與湖泊 ，如 “ 楓橋半島 ” 、 “ 玉熙山莊 ” 、 “克拉水城”、 “ 漾月灣 ” 及 “ 天使灣 ” 等。 目前 別墅的價格雙拼在 6000 元 /平方米左右， 10000 元 /平方米的獨棟別墅價格已屬高端。 昆山購買別墅的人群，已經不再 是早期以臺灣人為主的狀況， 近年來， 昆山別墅吸引了大量上海及臨近城市的購房人群，前期階段投資客在這一群體中占有相當比例，現階段 外地購房者對度假型別墅越發青睞 ，尤其是 陽澄湖、淀山湖 兩 個休閑度假別墅區， 上海人的購買力已經顯現出來，由于政策影響，投資欲望受到壓制， 休閑自住 成為 他們購買別墅的主要意圖。 昆山 目前 在售的別墅項目現在有 30 余個，主要集中在花園路、馬鞍山路、 淀山湖、 開發區以及 陽澄湖周邊區域，這五 個區域內的別墅占昆山別墅總數的 90%以上。 國中觀點 : ? 昆山別墅市場 經過數年的發展已逐漸成熟 ,形成若干別墅板塊； ? 目前別墅板塊呈現由四周逐漸向中心合圍之勢，尤以南部淀山湖區域未來別墅市場供應量驚人； ? 昆山別墅市場的客群 也因為市場的發展，經歷了外籍人士（主要是臺灣人）向上海人再到昆山人這樣一個轉變過程； ? 未來別墅市場競爭將更趨激烈，市場競爭的方式也將 多樣化； ? 別墅產品的劃分也將更趨明晰，度假休閑別墅將是未來市場的主導產品。 二、 昆山別墅 市場 宏觀數據 2021年 1— 7月，昆山別墅與高檔公寓投資 52534萬元，同比增長 %。施工面積 1106421平方米，同比增長 %，其中新開工面積 416175平方米， 同比增長