昆山別墅整體市場策劃方案-資料下載頁

【導讀】昆山位于東經120°48′21″~121°09′04″、北緯31°06′34″~31°32′36″，地處長江三角洲，是江蘇省的“東大門”，處江蘇省東南部、上海與蘇州之間。北至東北與常熟、太倉兩市相連，南至東南與上海嘉定、青浦兩區接壤，西與吳江、蘇州交界。距離33公里，南北48公里，總面積㎡公里，其中水域面積占%。10個鎮和1個國家級昆山經濟技術開發區。根據蘇州市域公路網規劃，昆山境內規劃新建三條高速公路：繞城高速公路東段"十五"期間完。成；蘇滬外環連接線，從繞城東南環經大市鎮接上海外環，東距上海50公里，西鄰蘇州37公里。內水道運達以上各港口可直接出口。公路將在2021年前全面建成通車。全市出生人口6204人，出生率為‰，死亡人口。3722人，死亡率為‰，人口自然增長率為‰。外地人與昆山人的比例已高達1∶1，企業員工中外來人口更高達。80％，城市新增人口無疑會大幅增加對住房需求。未來昆山人口將主要吸納高素質人群，對外來人口比例有所控制，以合理分配

　　

【正文】 銷方式： 10分鐘車程到上海安 亭 ,項目主要在上海推廣 ,購房可得 15－ 30萬的轎車 ,送上海電話號碼 ,規劃有學校 ,酒店大型商業 ,臨近花橋新建的花溪公園 售 價： 雙拼 7500元 /㎡ , 聯排 6000元 /㎡ ,獨棟 9000元 /㎡ 左右 . 物業地址： 沿滬大道和沿江大道 戶型面積： 聯體 180200㎡ , 320416㎡ 車 位 : 車位配比 1:1 物 管 費： 聯排 /㎡ /月 項目主題： 歐式風格 、 北美風格 項目簡介： 總建面 250萬 平方米 ,容積率 ,總戶數 8000余戶 ,主要在上海 做宣傳廣告 。 發 展 商： 綠地集團昆山置業有 限公司 東方假日城 物業類型：聯排 多層 高層 商鋪 物業特征： 項目為陸家鎮在售最大項目，別墅推量不大 物業現狀： 別墅趕出地面，商鋪封頂 客 群： 當地工業園企業主、高管和當地拆遷戶為主 營銷方式： 2021年 10 月開盤 ， 2021年 12月底交房 售 價：聯排 4000元 /㎡ 物業地址： 陸家鎮友誼路 18號 戶型面積： 200－ 250㎡ （現在暫停銷售調整別墅戶型，準備把七聯改成六聯，六聯改成五聯，面積作大） 車 位 : 車位配比 1:1 物 管 費： 聯排 1元 /㎡ /月 項目主題： 現代簡約 項目簡介： 別 墅 3萬平方米， 容積率 ,二期 60戶 ,項目為當地最大在售綜合項目 ,周邊配套較為齊全。 發 展 商： 昆山新東方房地產開發有限公司 ３ .南部板塊 該區以新南東路以南為界，貫穿長江路，是昆山發展較為滯后的區域。雖然房地產開發起步較晚，沒有西部、北部甚至東部的持續開發，但是南部板塊的巨大潛力促使得它迅速發展，當西部和北部的開發趨于飽和，東部和南部的開發逐步形成熱點。 南部區域規劃將統一發展思路，根據各個鄉鎮發展的情況不同，統一制定規劃發展方向。張浦千燈規劃為未來的生活新鎮片區， 功能定位在生活新鎮，可提供中心 城區、郊區化人口居住或蘇州工業園區及經濟開發區就業人口之衛星城鎮。 淀山湖鎮北部區域規劃為生態、觀光農業片區，定位為外向型現代農業開發，促進該區之經濟發展。未來可朝向生態有機農業，或轉向第三級產業之觀光農業發展。 環淀山湖區域的周莊、錦溪、淀山湖鎮規劃為水鄉旅游片區， 充分利用環境優勢，結合水路旅游路線，串連千燈鎮，張浦鎮，淀山湖鎮、周莊、錦溪等市鎮及淀山湖濱村落或新型休閑及開發，發展綠色觀光及修學、教育等產業。 根據目前發展現狀和規劃方向，南部涌動著大量的客戶群，未來市場潛力巨大。 目前區域在售住宅項目 主要分布在張浦鎮和千燈鎮，也是本案的主要競爭樓盤分布區域。區域在售住宅項目價格帶主要在22003000元 /㎡ 之間。 目前區域別墅市場行情：聯排別墅 3550－ 5000元 /㎡ 之間，獨棟別墅 5000－ 10000元 /㎡ 左右；面積分布上聯排別墅 170－ 295 ㎡ ，獨棟別墅 ： 140－ 400㎡ 。 區域市場在推個案簡評 ： 上海 芝華士 物業類型： 多層 疊加 聯排 小高層 商業 四星級酒店 物業特征： 由天然河道分成南北兩區，南區先行開發，物業類型齊全，是目前張浦最大規模的綜合性高級社區 物業現狀： 06 年 10 月交房 客 群： 新昆山人居多，占 80% ，臺灣客占 10% ，上海客占 10%，投資客不多 營銷方式： 05 年 5 月一期開盤推出 1033 套 ，基本售完，二期 6 月開盤推出 700 套，受新政策影響，目前只售出一半不到，其中小高層 200 套，疊加 60 套，聯排 17 套，在市中心有固定的廣告展牌， 10 月會去參加昆山的大型房展會 售 價： 疊加 3600 元 /㎡ ，總價 6179 萬，聯排 4800 元 /㎡ ，總價 125 萬左右，小高層 3000 元 /㎡ ，商業 6000 元 /㎡ 左右 物業地址： 新吳街 288 號 戶型面積： 疊加 170220 ㎡ ，四拼 260 ㎡ ，多層基本為三房，面積不超過 139 ㎡ 車 位 : 未定 物 管 費： 多層 元 /㎡ /月 項目主題： 醇粹尊榮生活特區 項目簡介： 占地 22 萬方，總建面 33 萬方，容積率 ，總戶數 2050 戶 ,鄰近張浦中心商業區，與藍波灣遙遙相對，將形成這里最大的商業步行街。 發 展 商：昆山嘉屯地產開發經營有限公司 藍波灣 物業類型： 多層 小高層 獨棟 商業 物業特征：昆山城市副中心的張浦如同上海的徐家匯，而藍波灣正是比鄰張浦行政中心、商業中心，地段得天獨厚，配套設施完善，并 且投資了 2021 萬建造人工水景，真正依水而居。 物業現狀： 一期已封頂，二期 11 月封頂， 06 年 8 月交房。 客 群： 多層和小高層新昆山人購買居多，別墅上海客居多。 營銷方式： 05 年 4 月推出 246 套 ， 45 月售 150 套 ， 69 月售 70 套，廣告投放量大。 售 價： 均價 2700 元 /㎡ ，范圍在 26003000 元 /㎡ 。 物業地址： 新吳街學士路上 戶型面積： 主力 118 ㎡ ，范圍 80147 ㎡ 。 車 位 : 未 定 物 管 費： 多層 元 /㎡ /月 項目主題： 銀色貴族，純水岸花園大宅 項目簡介 ： 總建面 25 萬方 ，容積率 ，總戶數 1500 套。 發 展 商： 昆山森隆置地有限公司 名城花園 物業類型：多層 聯排 商業 物業特征： 別墅特區在建筑、景觀、休閑、文化方面功能齊全，主軸道路是寓意吉祥的“中國龍脈”，落地大窗，戶型設計格局方正。 物業現狀： 分東西兩區，西區未造，東區在做外立面， 05 年底交房 客 群： 本地私營企業占 50%，部分為上海投資客。 營銷方式： 04 年 10 月開盤 多層基本售完，銷售率 80%。 售 價： 均價 3550 元 /㎡ ，總價在 70 萬左右。 物業地址： 海 虹路與商鞅路交匯處 戶型面積： 聯排 221295 ㎡ 項目主題： 打造昆山副城市核心區內獨一無二的聯體別墅區 項目簡介 : 總建面 24 萬方，東區 13 萬方，西區 11 萬方，容積率 ，總戶數 1534 套 ，一期聯排 56 套。 發 展 商： 昆山名地房地產發展有限公司 江南春 堤 物業類型： 多層 別墅 物業特征： 定位明確，因為連接四大經濟園區，對于在這里工作的新昆山人居住再適合不過了，以工薪階層為主，付款方式較合理。 物業現狀： 一、二期已銷售完畢，三期 客 群： 新昆山人 營銷方式： 不分期銷售， 拿到預售證就開盤。 售 價： 均價 2500 元 /㎡ 物業地址：浦江北路與振興路路口 戶型面積： 主力是三房二廳 108117 ㎡ 項目主題： 大造鎮計劃，新生活夢想 項目簡介： 占地 82300 方，容積率 ,以多層為主 ,總戶數 1128 套 ,一房 160 套 ,二房 298 套 ,三房 544 套 ,四房 42 套 ,復式公寓 84套 ,別墅 25 套 。 發 展 商： 昆山市興華房產有限公司 卿峰麗景 物業類型： 獨棟 聯排 雙拼 公寓 物業特征： 兩個 VIP 商務中心承載生活品位 ,北美風情成就國際派別墅 ,深圳福田打造優質物管 ,柔和千年古韻江南情 ,一脈天成。 物業現狀： 共分四期，一期已交房，二期年底交房，三期在建，四期未開發。 客 群： 上海客占 70% ，其余為蘇州、昆山、臺灣、國外。 營銷方式： 04 年 10 月排隊認購 ,現在自然銷售 ,在昆山樓書、上海晨報、晚報都有廣告 . 售 價： 獨棟 5280 元 /㎡ ，總價 122136 萬，聯排 3700 元 /㎡ ，總價 7090 萬，雙拼 3900 元 /㎡ ，公寓 2200 元 /㎡ 。 物業地址：千燈鎮機場路南側 戶型面積： 獨棟 260290 ㎡ ，送花園 300400 ㎡ ，聯排 226280 ㎡ ，公寓只有四層半，大 多為三房，面積為 100123 ㎡ 。 項目主題： 美式獨立住宅文化成就國際別墅城 項目簡介：總建面 23 萬方 ,容積率 ，綠化率達 55%,總戶數 1000 余戶，共分四期，前三期獨棟 145 戶，雙拼 70 戶，聯排 80戶，公寓 120 戶，一期已售完，二期在售公寓和獨棟，三期 66 套獨棟還未賣，四期還未開發。屬于低價高質樓盤，銷售情況良好。 發展商： 昆山鑫千燈房地產開發有限公司 源水美墅 物業類型： 獨棟 雙拼 疊加 物業特征： 純別墅項目 ,定位明確 ,主要針對喜歡 5+2 生活方式的上海客 ,休閑渡假圣地 . 物業現 狀： 在做外立面， 05 年 11 月交房。 客 群： 以上海客為主，占 90%。 營銷方式： 04 年 11 月開盤 ,在上海晨報和第一財經上有廣告投放，銷售率 85%。 售 價： 獨棟 47005200 元 /㎡ ，總價 258358 萬，雙拼 4000 元 /㎡ ，總價 200 萬左右，疊加 3000 元 /㎡ ，總價 140180 萬。 物業地址： 少卿路與蘇虹機場路口 戶型面積： 獨棟 258358 ㎡ ，雙拼 200 ㎡ ，疊加 140180 ㎡ ，獨棟送花園 200500 ㎡ 。 項目主題： 現代風格 項目簡介： 總建面 15 萬方，容積率 ，獨棟 120 套，雙拼 68 套，疊加 130 套。 發 展 商： 昆山銀泰置業有限公司 投 資 商： 上海銀泰置業股份有限公司 福運 馬洛卡 物業類型： 獨棟 雙拼 物業特征：比鄰旭寶高爾夫 ,高級會所 ,雙拼在中間 ,獨棟繞兩旁 ,形成四戶一景 ,七八戶一個組團 ,是渡假休閑圣地淀山湖的代表作。 物業現狀： 正在做外立面， 06 年 5 月交房。 客 群： 上海客占 80% ，蘇州和臨近城市占 20%。 營銷方式： 05 年 3 月全部推出，目前還剩 30 套，銷售率 70% 售 價： 均價 5600 元 /㎡ ，總價 100140 萬 物業地址： 曙 光路與新樂路交匯處 戶型面積： 雙拼 196 ㎡ ，獨棟 200226 ㎡ ，有夾層，送花園 200 ㎡ 項目主題： 地中海風情 項目簡介： 西塊建面 4 萬方，容積率 ，雙拼 30 套，獨棟 70 套，基本沒有獨立的私家車庫 ,只有地上停車位 發 展 商： 上海福遠房產有限公司 投 資 商： 農工商房產 水都美墅 物業類型： 獨棟 聯排 公寓 物業特征： 座落于風景怡人的周莊，比鄰 18 洞光明高爾夫球場，緊靠白蜆湖，吸引了諸多的上海客，將這里做為享受 5+2 周末渡假生活的首選圣地。 物業現狀： 別墅已經竣工，公寓已經封 頂，年底交房 客 群： 上海客居多占 90% ，臺灣客占 10% 營銷方式： 04 年 10 月開盤，銷售率 90%，目前獨棟剩 3 套，聯排剩 30 套，公寓未開盤，參加過上海的房展，在上海的報紙上也做過宣傳廣告 售 價： 獨棟 8800 元 /㎡ ，總價 184191 萬，聯排 5500 元 /㎡ ，總價 9499 萬，公寓 3600 元 /㎡ ，總價 1432 萬。 物業地址： 周莊 淀南路，光明高爾夫旁 戶型面積： 聯排 170180㎡ ，獨棟 209217㎡ ，公寓以一房為主 4090㎡ 物 管 費： 獨棟 /㎡ /月，聯排 /㎡ /月，公 寓 /㎡ /月 項目主題： 周莊 2021休閑養身 SPA 住宅 項目簡介： 總建面 71300 方，容積率 ，總戶數 800 余戶，獨棟 24 套，聯排 78 套， 4 棟公寓 600 余套，別墅送夾層、花園、地下室和車庫，由蘇州博思堂代理銷售 發 展 商：昆山美樹房地產有限公司 淀湖桃園 物業類型： 獨棟 物業特征： 占地 1000畝 ，一期 獨棟別墅項目 物業現狀： 出地面 客 群： 以上海客群為主 營銷方式： 項目體量較大 ,市場差異化競爭 ,小面積高單價 售 價： 10000元 /㎡ ，總價 140萬 /套 物業地址： 淀 山湖東北角 車 位 : 1： 1 物 業 費 : 3元 /㎡ /月 項目主題： 臨 湖 ，小面積高單價度假休閑別墅， 項目簡介： 一期 總建面 5萬 ㎡ ， 容積率 ， 獨棟 34套，項目定位為度假休閑別墅，在上海作推廣。 發 展 商： 耀江集團 ４． 西部板塊 區域主要分布為北環城河以北，中山中路以西；在該區域范圍內主要是以經濟區內的廠家和科技園區為主。“城市朝西，產業向東，生活區向西”發，產業向東發展更明確了西部作為昆山中央生活區的區域定位。城西作為高檔生態居住區，以其得天獨厚的天然條件已被昆山人乃至上海人熟知，成為高 檔物業的聚集地。