景東縣『銀生之嘉』項(xiàng)目可行性研究報(bào)告房地產(chǎn)項(xiàng)目(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 共 32 頁(yè) 景東彝族自治縣房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司編制 過程假 定本項(xiàng)目在土地取得、立項(xiàng)、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國(guó)家及 景東 的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序及規(guī)定。 根據(jù)測(cè)算，在預(yù)計(jì)的銷售價(jià)格、銷售率條件下，本項(xiàng)目具備良好的可行性。 景東縣 房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于開發(fā)高潮時(shí)期，競(jìng)爭(zhēng)日趨白熾化，因此需要切實(shí)考慮市場(chǎng)容量和市場(chǎng)銷售節(jié)奏；在建設(shè)過程中，需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。 充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢(shì)和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計(jì)公司、中介顧問公司合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場(chǎng)營(yíng)銷方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重營(yíng)銷推廣，保證銷售資金回款。 景東縣『銀生之嘉』 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 8 頁(yè) 共 32 頁(yè) 景東彝族自治縣房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司編制 第 2章 項(xiàng)目 投資環(huán)境與市場(chǎng)研究 . 投資環(huán)境分析 國(guó)家政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及有關(guān)政策 2021 年全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 246,619 億元，比上年增長(zhǎng) %。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 28,910 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 121,381 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 96,328 億元，增長(zhǎng) %。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為%，與上年持平；第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為 %，上升 個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為 %，下降 。 固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 137,239 億元， 比上年增長(zhǎng)%。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資 1,466 億元，比上年增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)投資51,020 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)投資 64,928 億元，增長(zhǎng) %。 全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 25,280 億元，比上年增長(zhǎng) %，其中商品住宅投資 18,010億元，增長(zhǎng) %。商品房竣工面積 58,236 萬平方米，增長(zhǎng) %。商品房銷售面積76,193 萬平方米，增長(zhǎng) %，其中商品住宅 69,104 萬平方米，增長(zhǎng) %。 中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將 2021 年的調(diào)控政策業(yè)位于緊縮，為“防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏 快轉(zhuǎn)向過熱、防止價(jià)格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹”， 2021 年 12 月 8 日，央行將存款利準(zhǔn)備金率提高一個(gè)百分點(diǎn)；同年 11 月 CPI 同比上漲 %；隨后央行、銀監(jiān)會(huì)明確規(guī)定第二套房貸以戶為單位； 12 月國(guó)務(wù)院發(fā)出禁令：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，繼 2021 年經(jīng)來，因家出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策頻率之高，調(diào)控力度之大，前所未有，以“管嚴(yán)土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，緊緊扼住了房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續(xù)漲高，同時(shí)各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大了調(diào)控力度。以上政策對(duì)打擊房地產(chǎn)投機(jī)，消除房地產(chǎn)泡沫，保障房地 產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了巨大的作用。 項(xiàng)目開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)情況及管理、政策因素 2021年， 景東縣 實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（初步核算） 2億元，增長(zhǎng) %。近五年，是 景東 經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的五年，經(jīng)濟(jì)總量 是 2021年的 4 倍 ， 金融機(jī)構(gòu)存貸款余額達(dá) 億景東縣『銀生之嘉』 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 9 頁(yè) 共 32 頁(yè) 景東彝族自治縣房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司編制 元和 億元，分別是 2021 年的 3倍和 倍，完成社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，是“十五”期間的 倍。 2021 年， 景東縣 固定資產(chǎn)投資較快增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。社會(huì)事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施投資均有大幅度的增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長(zhǎng) 。 . 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 景東 房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分布及特點(diǎn) ① 主城區(qū)板塊 主城區(qū)為 景東 老的行政、商業(yè)、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商業(yè)氛圍濃厚，升值潛力及投資價(jià)值大，土地成本較高，主要以中高檔次的高層住宅、商鋪為主、銷售價(jià)格受到規(guī)模和建筑規(guī)劃水平的不同，住宅在 18003000 元 /平方米左右。老城區(qū)比較有代表性的有熙園、中泰峰境、亞華名都、世紀(jì)名城等。 . 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 ① 挖掘地塊核心價(jià)值，以城市連營(yíng)的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)； ② 以銷售為主導(dǎo)的分期規(guī)劃設(shè)計(jì)，保證項(xiàng)目滾動(dòng)有序運(yùn)作； ③ 節(jié)點(diǎn)式園林景觀視線軸設(shè) 計(jì)，以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間； ④ 人車雙路線設(shè)計(jì)，即相對(duì)人車分流系統(tǒng)，避免車流對(duì)社區(qū)的穿越破壞。 項(xiàng)目結(jié)構(gòu)和布局 本項(xiàng)目總體規(guī)劃領(lǐng)先于湖南和衡陽眾多大盤規(guī)劃，力圖體現(xiàn)開發(fā)商發(fā)展視野的前瞻性和產(chǎn)品開發(fā)的可持續(xù)性，總 占地面積 20, 平方米，總建筑面積為 65,平方米， 本項(xiàng)目兼具現(xiàn)代高尚生活和東方傳統(tǒng)人文精神特質(zhì)，強(qiáng)調(diào)人和人的交往，動(dòng)靜有機(jī)結(jié)合，社區(qū)停車方式的多元化，生活形態(tài)的多樣化，用公共、商業(yè)與文化、娛樂建筑與居住社區(qū)配套，確保該項(xiàng)目能夠站在衡陽房地產(chǎn)業(yè)高端，對(duì)市民選擇居所 的審美趨向和生活方式產(chǎn)生積極的影響，在規(guī)劃上采取低密度、低容積率、高綠化率的控制指標(biāo)，重視小區(qū)生態(tài)環(huán)境的塑造和人文環(huán)境的培養(yǎng)，力爭(zhēng)將項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成為一流的、具有大規(guī)模高尚社區(qū)特征的示范性住宅小區(qū)。通過別具特色的物業(yè)服務(wù)，向人們?cè)忈尅靶戮幼∥幕钡年柟饫砟睢? 景東縣『銀生之嘉』 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 10 頁(yè) 共 32 頁(yè) 景東彝族自治縣房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司編制 ① 獨(dú)具特色的水系布局。以水系貫穿南北兩個(gè)地塊，形式各具特色的中心水景、組團(tuán)水景、水岸島居，強(qiáng)化了“水景”住宅概念。居住模式從有限的室內(nèi)居住空間隨著水系延伸到小區(qū)，延伸到湘江岸邊，真正做到景觀的均好性。 ② 更多的廣場(chǎng)和綠化開放的空間。小區(qū)內(nèi)曲徑通幽、步 步為景，設(shè)計(jì)了地下陽光車庫(kù)，即使在車庫(kù)里也可以看見如畫的園林風(fēng)景，并形成獨(dú)具特色的下沉景觀，使整個(gè)空間錯(cuò)落有致。 ③ 充分考慮衡陽的氣候特點(diǎn)，在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透，力求通風(fēng)系統(tǒng)暢通。 ④ 采用最經(jīng)濟(jì)的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。 住宅物業(yè)類型和商業(yè)布局 本項(xiàng)目物業(yè)類型以高層住宅為主，靠近風(fēng)景優(yōu)美的湘江邊布置聯(lián)排住宅水岸島居，同時(shí)辦公性質(zhì)的高層公寓，物業(yè)類型較為多樣。 本項(xiàng)目商業(yè)類型齊全，既有臨街商業(yè)街，又有集中商業(yè)、社區(qū)會(huì)所。小區(qū)南北兩個(gè)地塊之間的市政路，結(jié)合小區(qū)主入口的設(shè)置，形成 人流集中、商業(yè)氛圍濃厚的商業(yè)街，沿小區(qū)東側(cè)市政路規(guī)劃了底層沿街商業(yè)，增強(qiáng)了小區(qū)外圍的商業(yè)氛圍。 . 建筑設(shè)計(jì) 主要規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn) 《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 [GB500092021] 《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB500072021] 《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB500102021] 《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB500112021] 《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》 [JGJ9494] 《地下工程防水技術(shù)規(guī)范》 [GB501082021] 《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500072021 《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》 JGJ32021 《高層建筑箱形與筏形基礎(chǔ)技術(shù)規(guī)范》 JGJ699 《建筑地基處理技術(shù)規(guī)范》 JGJ792021 《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5003894 《鋼筋混凝土連續(xù)梁和框架考慮內(nèi)力重分布設(shè)計(jì)進(jìn)規(guī)程》 CECS51： 93 景東縣『銀生之嘉』 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 11 頁(yè) 共 32 頁(yè) 景東彝族自治縣房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司編制 建筑風(fēng)格及立面特點(diǎn) ① 依照“以人為本”的建筑設(shè)計(jì)理念，體現(xiàn)休閑、簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格，將新古典美學(xué)的精細(xì)、質(zhì)感、厚重和美感充分體現(xiàn)。 ② 在建筑立面上采用歐洲古堡的顏色，用復(fù)雜的線條曲線表現(xiàn)出優(yōu)美、動(dòng)感、多變的視覺效果；在群樓部分用文化磚加以裝點(diǎn)，讓建筑多了點(diǎn)歐式的古樸和深沉，又盡顯尊貴、典雅，浸透豪華的設(shè)計(jì)哲學(xué) ③ 建 筑立面體現(xiàn)典雅細(xì)膩的新古典風(fēng)格，采用大尺度的陽光露臺(tái)，經(jīng)典的三段式立面，在寫意、浪漫中透露出典雅尊貴的藝術(shù)氣息。 建筑戶型特色 ① 細(xì)化功能，把握尺度營(yíng)造氣氛，更靈活性的平面設(shè)計(jì)以滿足日益變化的生活模式。 ② 充分考慮衡陽的氣候特點(diǎn)，在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透，力求組織穿堂風(fēng)，明廚、明衛(wèi)，提高生活品質(zhì)。 ③ 住宅戶型格局方正大氣，功能布置合理，空間結(jié)構(gòu)緊湊。 ④ 戶型設(shè)計(jì)新穎，增加品位空間，符合當(dāng)前及未來的市場(chǎng)需求，提升賣點(diǎn)。如：陽光電梯廳、空中內(nèi)庭院、大陽臺(tái)和飄窗等。 ⑤ 采用最經(jīng)濟(jì)的核心筒尺寸，合理組 織交通，盡可能減少公攤面積。 . 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 指導(dǎo)思路 在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中充分考慮以下內(nèi)容： Ⅰ、使結(jié)構(gòu)具有明確的計(jì)算簡(jiǎn)圖和合理的地震作用傳遞途徑。 Ⅱ、具備必要的抗震承載力，良好的變形能力和消耗地震能量的能力。 Ⅲ、對(duì)可能出現(xiàn)的薄弱部位，擬采取措施提高抗震能力。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 結(jié)構(gòu)的安全等級(jí)二級(jí)，設(shè)計(jì)使用年限 50 年，抗震設(shè)防類別丙類，地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)丙級(jí)，地下室防水等級(jí)二級(jí)。 結(jié)構(gòu)選型： 6 層以上的多層住宅采用框架結(jié)構(gòu)， 46 層的多層住宅根據(jù)地質(zhì)條件和是否有地景東縣『銀生之嘉』 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 12 頁(yè) 共 32 頁(yè) 景東彝族自治縣房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司編制 下車庫(kù)，確定采用磚混結(jié)構(gòu)或框架結(jié)構(gòu)。樓層蓋均休用現(xiàn) 澆梁板結(jié)構(gòu)。 地下室設(shè)計(jì) 地下車庫(kù)層蓋結(jié)構(gòu)采用澆鋼筋混凝土梁板結(jié)構(gòu)，地下車庫(kù)存的頂板采用加設(shè)次梁的梁板結(jié)構(gòu)，以減少樓板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以滿足建筑空間凈高的要求。地下室防水以砼結(jié)構(gòu)自防水為主，抗?jié)B等極 S8。 使用工具及軟件 中國(guó)建科院 PKPM 系列結(jié)構(gòu)軟件 2021 年新規(guī)范版。 . 給排水設(shè)計(jì) 給排水 ① 設(shè)計(jì)規(guī)范 1) 《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB500152021]（ 03年版） 2) 《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB501402021] 3) 《自動(dòng)噴水滅火系 統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB500842021]（ 05年版） 4) 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 [GB500162021] 5) 《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB500132021] 6) 《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB500142021] 7) 國(guó)家和本地區(qū)現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等 ② 給水設(shè)計(jì) Ⅰ水源概況 本工程生活、消防用水均由市政給水管網(wǎng)供水 小區(qū)西側(cè)海棠路上市政給水管管徑 DN600；小區(qū)東側(cè)楊柳路上市政給水管管徑DN600。市政給水管網(wǎng) 的供水流量能滿足小區(qū)用水量要求；壓力能保證小區(qū)低層建筑的壓力要求。 Ⅱ用水量 生活用水量 Q=1440M3/D（ 138M3/H）；室外消防用水量 Q=20L/S。 Ⅲ給水系統(tǒng) 小區(qū)各棟建筑由室外給水管網(wǎng)直接供水。 Ⅳ消防系統(tǒng) 景東縣『銀生之嘉』 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 13 頁(yè) 共 32 頁(yè) 景東彝族自治縣房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司編制 小區(qū)室外消防給水管網(wǎng)成環(huán)狀布置，管徑 DN150，并分別從星沙大道及天華路兩條市政給水管上接入進(jìn)水管。小區(qū)室外有按規(guī)范設(shè)置室外消火栓。 ③排水設(shè)計(jì) 小區(qū)采用分流制排水。雨水、污水分別排放。 小區(qū)雨水經(jīng)室外水管集中后，直接排入市政雨水管。 各棟生活污水經(jīng)室外污水管集中后，先排入小區(qū)化糞池，經(jīng)處 理后，再排入市政下水道。 景東縣『銀生之嘉』 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 14 頁(yè) 共 32 頁(yè) 景東彝族自治縣房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司編制 第 3章 節(jié)能節(jié)水措施 . 設(shè)計(jì)依據(jù) 為貫徹執(zhí)行國(guó)家節(jié)約能源、開發(fā)利用新能源和可再生能源、保護(hù)環(huán)境的法規(guī)和政策，改善湖南省居住建筑室內(nèi)熱環(huán)境，提高采暖和空調(diào)的能源利用效率，根據(jù)中華人民共和國(guó)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》， JCJ1342021 制定的標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)。 . 建筑部分節(jié)能設(shè)計(jì) 外窗均采用淺蘭色中空玻璃，并設(shè)置活動(dòng)外遮陽。 建筑的屋頂和外墻采用下列節(jié)能措施并且預(yù)防白蟻、鼠等生物侵害。 ① 淺色磁磚飾面。 ② 外加保溫隔熱構(gòu)造。 ③ 采用倒 置式屋面和種植屋面，局部采用坡屋頂，以增加溫隔熱性能。 墻和屋頂中的接縫、混凝土、嵌入外墻的金屬等構(gòu)成的熱橋部位均作隔熱保溫處理，保證其內(nèi)表面溫度，不低于空氣露點(diǎn)溫度并減少附加傳熱損失。 層室內(nèi)地面局部架空并采用了良好的隔熱保溫措施。 樓梯間采用封閉式并可開啟外窗。 景東縣『銀生之嘉』 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 15 頁(yè) 共 32 頁(yè) 景東彝族自治縣房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司編制 第 4章 環(huán)境影響評(píng)價(jià) . 編制依據(jù) 1) 《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 GB89781996；