景東縣『銀生之嘉』項目可行性研究報告房地產項目-資料下載頁

【導讀】未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。

　　

【正文】 采購 招標 10 項目監理 招標 . 招標方式 項目招標均采用公開招標的方式。 項目的勘察、設計，土方工 程，樁基工程，土建工程，裝修裝飾工程，水電工程，綠化、景觀塑造，小區道路及基礎設施建設，重要設備、材料等物資的采購，項目監理宜采用委托招標的組織形式。 第 7章 投資估算與資金籌措 . 投資估算 法律依據 Ⅰ、國家和有關部門頒布的有關投資的政策、法規； Ⅱ、國家發改委《投資建設項目可行性研究指南（試用版）》； Ⅲ、中國建筑工業出版社曹善琪主編的《民用建筑可行性研究與快速報價》； Ⅳ、國家發展計劃委員會、建設部《工程設計收費基價表》； Ⅴ、《中華人民共和國土地管理法》； Ⅵ、《中華人民共和國城市房地產管理法》； Ⅶ 、中華人民共和國國家標準 GB/T 18508— 2021《城鎮土地估價規程》。 投資估算結果 項目總投資為 11, 萬元，包括工程費用 8, 萬元，前期費用 萬元，土地費用 1, 萬元 ,報建費 548 萬元 ,監理費 萬元 ,設計費 萬元 ,不可預見費 萬元 ,銷售費用 萬元 ,建設期貸款利息 萬元，詳見附表一《總投資估算表》 景東縣『銀生之嘉』 項目可行性研究報告 第 24 頁 共 32 頁 景東彝族自治縣房地產綜合開發公司編制 . 資金籌措 資本金籌措 本項目自籌資本金為 8, 萬元（約占總投資的 74%），全部用于本項目的開發和建設。 債務資本籌措 本項目債務資金約 3,000 萬元，全部用于本項目的開發和建設，通過向金融機構融資解決，按 2 年期利率 %上浮 40%計算，本金及利息擬用銷售款進行償還。 資金來源落實情況 房地產開發企業資金運作方式一般如下：自有資金全部用于投資； 預售收入扣除有關稅費后用于投資；若資金還短缺，則通過金融機構借貸來彌補。 本項目開發投資的資金來源有兩個渠道：一是自有資金，二是銀行借貸資金。根據國務院提高四個行業投資項目資本金比例的通知：房地產開發（不含經濟適用房）項目資本金比例提高到 35%及以上，本項 目自有資金 8, 萬元 (約占總投資的 74%)，向金融機構融資 3,000 萬元 (約占總投資的 26%)，本項目未考慮以銷售回款補充建設資金。 本項目資金籌措情況如下表所示： 投資計劃與資金籌措表 單位：萬元 項 目 2021年 上半年 2021年 下半年 2021年 上半年 2021年 下半年 合 計 一、總投資 固定資產投資 建設期利息 其中：長期借款利息 流動資金借款利息 二、資金籌措 自籌資金 借款 景東縣『銀生之嘉』 項目可行性研究報告 第 25 頁 共 32 頁 景東彝族自治縣房地產綜合開發公司編制 其中：長期借款 短期借款 第 8章 財務評價 . 項目評估依據 建設部頒布的《房地產開發項目經濟評價方法》（第二版）； 國家現行的財稅制度和有關法規 。 . 財務評價基礎數據的選擇 銷售價格按照建設成本及營銷部門提供的數據確定； 營業稅：稅率為 5%； 城市維護建設稅：按實際繳納增值稅 7%計算； 教育費附加：按實際繳納營業稅的 3%計算； 所得稅：稅率為 25%。 折現率的設定：參考行業規定，結合本項加權平均資金成本、行業收益水平和企業投資機會成本、預期收益期待，將財務基準收益率定為 10%； 景東縣『銀生之嘉』 項目可行性研究報告 第 26 頁 共 32 頁 景東彝族自治縣房地產綜合開發公司編制 . 財務評價 基本報表 損益和利潤分配表（見附表 六）。 財務現金流量表（全部投資）（見附表八）。 盈利能力分析 財務內部收益率 根據預計的現金流量表計算，可以測算出所得稅后財務內部收益率（ FIRR）為%，詳見附表八。 財務凈現值 根據預計的現金流量表計算，在基準收益率為 10%的前提下，可測算出其凈現值為 3, 萬元。詳見附表八。 投資回收期 根據預計的現金流量表計算，本項目在 2021 年上半年現金流轉正，從 2021 年 1月開始計逄，本項目投資動態回收期 年。詳見附表八。 根據損益和利潤分配表測算，本項目年均利潤總額為 3,、年均凈利潤為 2, 萬元。 . 不確定性分析 敏感性分析 根據本項目的特點選擇對銷售收入和總投資兩個指標對本項目所得稅后的凈現值（ NPV）、財務內部收益率（ FIRR）進行敏感性測試。測試結果表明： 當最不利因素商品房銷售下降 5%時 ,總投資不變的情況下，其收入下降 5%，項目財務凈現值 萬元，內部收益率為 %；當項目成本增加 10%，在收入不變的情況下，項目財務凈現值為 萬元，內部收益率 %。均高于基準收益率10%，說明項目有很強的抗風險能力。 盈虧平衡 分析 當其他條件不變，銷售均價下降 19%時，凈現值趨近于 0，也可以說，當銷售率為 81%時（不考慮其他經營性收入，如車位租金、會所經營等），就可以達到盈虧平衡。 景東縣『銀生之嘉』 項目可行性研究報告 第 27 頁 共 32 頁 景東彝族自治縣房地產綜合開發公司編制 就直接成本而言，在其他條件不變情況下，直接成本上升 30%時，也能保持盈虧平衡。 第 9章 社會評價 . 項目對社會的影響分析 本項目建成后，不僅能給發展商帶來可觀的投資回報，取得顯著的經濟效益，同時也會對當地發展產生積極的影響。具體體現在如下方面： 引進先進的住宅開發理念，推動衡陽市房地產業的發展 衡陽市房地產近年來發展很快，但由于起步較 晚，大多數房地產開發商品牌意識較差，注重短期效益，不考慮當地環境、氣候條件，房地產開發從住居習慣和開發原則上都生搬硬套其他地區經驗，造成了房地產產品同質化嚴重，真正有競爭力，能形成品牌優勢的項目幾乎沒有。 衡陽富邦升輝房地產開發有限公司 在開發理念上首先強調與自然環境的結合，通過戶型設計、人車分流、景觀營造和星級物業等方面樹立 富邦升輝的 形象，通過在湘江東面江景房的成功打造 ，使小區臨島而居，近水而棲，吸納天地之靈性，培養豁達之胸懷， 力爭建立本地區的高檔次標志性樓盤，著眼于在衡陽市房地產事業的長遠發景東縣『銀生之嘉』 項目可行性研究報告 第 28 頁 共 32 頁 景東彝族自治縣房地產綜合開發公司編制 展。 開發 精品社區，提高住戶的人居水準 本項目作為衡陽 富邦升輝房地產開發有限公司 在衡陽湘江東岸南段地區建設的又一大型房地產開發項目，將從產品定位、設計施工、材料采購、配套完善、市場推廣、客戶服務和物業管理等各個環節進行全方位的質量控制，將高標準高品質的建設理念融入到樓盤定位設計當中，力爭開發出一個高檔次的精品住宅小區，進一步提高客戶的人居水準。通過本項目的建設，將大大改善周邊居民的生活環境，提升整個江東樓盤的建設品位，總體改善江東沿江城區的面貌，為衡陽市房地產的產品類別提供新的定義，并成為衡陽 富邦升輝房地產開發有限公 司 品牌文化建設的標志性樓盤。 發展衡陽市經濟，從實質上提升區域價值 根據衡陽市十一五發展規劃制定的發展戰略，衡陽市各項基礎設施及城市配套功能日趨完善，城市的人氣越來越旺。本項目屬于衡陽市房地產市場的一項重大工程，規劃、品牌優勢明顯，項目建成后將徹底改變衡陽珠暉區荷花坪地區長期以來城市基礎設施嚴重落后的面貌，提高城市品位，營造高品質的生活環境，突出“人城市生態文化”主題，有效地提升區域內房地產的整體品質和拉動銷售價格，促進本區域內的商業、服務業的發展，提高周邊人氣，從實質上帶動區域價值提高 ， 對于 提升 衡 陽城 市 建設檔次與水平， 改善區域環境，提升衡陽地區的城市形象， 具有十分重要的意義 。 . 風險分析 政策風險及防范 近期國家對房地產各項政策變動頻繁，宏觀調控政策的組合拳正以前所未有的力度和密度為過熱的經濟降溫，其中有的政策對房地產開發產業影響深遠。為防范此類政策性風險，本項目的開發需要進行全面而系統的籌劃。 銷售風險及防范 本項目地理位置優越，定位準確、設計合理，建筑風格傳統與現代時尚相結合。因該項目建設期與銷售期均有一定時間段，建議該項目嚴格控制工程進度，嚴格控制施工質量，尤其對住宅項目而言，可盡快完成 小區環境的營造來吸引消費者的眼球，在其價格定位上，采用低開高走的策略，給前期購房者以信心，從而進一步刺激有購景東縣『銀生之嘉』 項目可行性研究報告 第 29 頁 共 32 頁 景東彝族自治縣房地產綜合開發公司編制 房動機的購買欲望，發揮競爭優勢，促進銷售回籠，降低項目的市場風險。 工期和工程質量風險及防范 由于本項目規模較大，工程管理和建設資金落實對能否及時按工期竣工有決定性影響，為保證及時竣工，在工程管理方面，通過詳細的施工計劃和優秀的項目經理統籌兼顧，資金方面，公司自有資金及時足額投入，同時積極申請銀行貸款進行保證。工程質時方面，通過監理公司和一定數量的工程管理人員進行監督，業格執行國家及公司質時控制 標準進行實時監控。 總之，該項目定位較準確，優勢較明顯，銷售價格定價較適中，在片區內具有較強的競爭力，加之若嚴格控制房屋開發的成本，采用有力的銷售策略，縮短銷售周期，能將項目風險控制到較低水平。 . 社會評價結論 通過社會評價和風險分析得出：本項目建成后，不僅給發展商帶來可觀的投資回報，給政府帶來大量的稅收，取得顯著的經濟效益，又能安置好住戶，改善和提高居民的居住生活條件和環境，為政府排憂解難，在承擔社會責任的同時也會對當地發展產生積級的影響。 景東縣『銀生之嘉』 項目可行性研究報告 第 30 頁 共 32 頁 景東彝族自治縣房地產綜合開發公司編制 第 10章 研究結論與建 議 . 可行性研究結論 市場分析結論 通過對當前宏觀經濟形式、衡陽市房地產市場的調查和分析，綜合本項目特點，本項目各項基礎條件已經具備，市場進入時機也已經成熟，符合國家相關法規、政策規定，經濟效益和社會效益顯著。 經濟分析結論 通過財務評價分析，項目全部投資財務內部收益率為 %，大于基準收益率10%；財務凈現值為 3, 萬元，大于 0；靜態投資收回期為 年，動態投資回期為 年，充分說明項目投資收益率高，經濟效益好，清償能力強，具有較好的抗風險能力，本項目在經濟上是合理的。 綜上 所述，本項目的實施，其社會、經濟效益顯著，建議盡快辦理相關審批手續，做好規劃設計，投入開發建設。 景東縣『銀生之嘉』 項目可行性研究報告 第 31 頁 共 32 頁 景東彝族自治縣房地產綜合開發公司編制 . 建議 項目所處區域房地產市場日趨競爭激烈，購房者心態也越來越成熟，良好的規劃、設計、建設品質及人文環境已成為中、高檔物業必備的前提條件，公司結合消費者的心理，按照規劃設計方案盡快完成景觀、庭院詳細設計及施工。 從資金來源看，銀行還貸、銷售轉投入對銷售回籠款的依賴性較強，公司密切關注市場變化，加強市場調研，針對目標客戶，有針對性地做好宣傳推介，盡快開展樓盤的形象展示，盡快聚集人氣，創造競爭優勢，保障銷售 方案的順利實施，加快銷售款回籠。 本項目能否按規劃工期、設計竣工標準完工，以及工程施工過程存在一定的不確定性；在施工管理中應嚴格控制房屋開發建設成本費用，降低投資成本，加強對本項目工程進度的監管力度， 確保該項目按計劃正常施工；同時，還應注意資金的保障也是施工進度的有效保證。否則，施工進度不能保證，則直接影響銷售及完工交付。 為了降低市場風險，保障貸款資金的安全性、流動性，同時減少開發商的資金壓力，保障項目順利建設，貸款銀行對開發商銷售款開設專用帳戶，對銷售款進行監管，保障銷售款及時償還貸款本利 。 附表： 附表一：總投資概算表 附表二：投資估算簡表 附表三：投資計劃與資金籌措表 附表四：總成本費用 附表五：銷售收入及稅金估算表 附表六：損益和利潤分配表 附表七：還本付息計劃表 附表八：財務現金流量表（全部投資） 附表九：敏感性分析表（銷售收入變動） 附表十：敏感性分析表（項目成本變動） 景東縣『銀生之嘉』 項目可行性研究報告 第 32 頁 共 32 頁 景東彝族自治縣房地產綜合開發公司編制 附表十一：招標情況表 附頁： 中華人民共和國《建筑用地規劃許可證》（ [2021]字第 128 號） 《衡陽富邦升輝房地產開發有限公司組織機構代碼證》（ 785391928） 《衡陽富邦升輝房地產開發有限 公司營業執照副本》 《衡陽富邦升輝房地產開發有限公司房地產開發資質證書》 《衡陽市珠暉區荷花坪 15