某宗地投資可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 靈活、操作靈活。 項目形成次級商圈和區域性商圈的可能性很小，社區配套商業將減少招商的難度，降低公司商業操作風險。 ☆ 方案二：個性化商業會所 臨街主干道要大量增加商業體量，以兩層為主。 配套設施要求要高，對商鋪的水、 電、天然氣、層高等有一定的要求。 框架式結構可以隨意分割，招商先行，物業持有為主。 原因分析 ： 18 適應城市發展的需要和該類商業對物業的剛性需求，同時此類業態受周邊環境影響較小，招商相對容易。 該區域為未來 行政區域 和教學科研 的核心區域，也是未來 生活 高檔社區的集中地，居民消費能力和高消費層次必將拉動周邊服務性行業的發展，定位能滿足日益增長的消費需求。 優美的周邊自然環境和良好的交通也將進一步推動服務型個性化會所招商和發展。 市中心越來越稀少的大型物業將實現個性化會所經營場所的轉移。 第四部分 項目概況 一、宗地 資料 根據《 XX 縣總體規劃（ 20212020）》，該地塊位于城市規劃居住用地范圍內，規劃用地性質為二類居住用地，符合總體規劃確定用地性質。總用地面積 99875 平方米，合 畝。擬建建筑退界要求：（擬建建筑為多層）沿朝陽大道、蔡候路、五龍源路三條主要道路可建商住綜合樓作為共建配套服務設施，商住綜合樓用地面積為各自所占地塊總面積 1520%。 19 二、經濟技術指標 地塊編號 Dk1 Dk2 Dk3 地塊性質 R2 R2 Gl（ gl2） 地塊面積 44984 平方米 53211 平方米 1680 平方米 容積率 — — ≤ 綠地率 ≥ 30% ≥ 30% ≥ 60% 20 建筑密度 ≤ 28% ≤ 28% ≤ 15% 建筑控制高度 ≤ 50 米 ≤ 50 米 ≤ 米 住宅建筑面積密度 ≤ 萬平方米／ ha ≤ 萬平方米／ ha 住宅建筑套密度 ≥ 180 套／ ha ≥ 180 套／ ha 三 、周邊環境 目前宗地南部東西 道路暢通，但距離市區較遠，四至分別為：北臨未來規劃中騰飛路、西臨朝陽大道、南臨 XX 路，東臨東環路。 宗地周邊環境優美、空氣清新，沒有嚴重污染企業 ，尤其是宗地南側與沙河沿岸綠化帶相臨，未來可形成較好的居住環境。 四 、 本項目地塊的價值點 宗地位于 XX 縣未來行政辦公用地和教育科研用地切合點 ，交通方便，發展潛力較大，適合開發高品質住宅小區。 項目先期入市，在區域內 市場競爭壓力較小，尤其住宅項目競爭對手較少 。 項目周邊學校、醫院、農貿市場等配套齊全，未來生活氛圍較濃。 五 、該地塊的價值局限 21 目前該區域位置較偏，人氣不足，宗地周邊 1 公里以內沒有較大規模的商業、金融、賓館、休閑娛樂等設施，宗地以東 約 500 米蘇豫中學校區周邊 只 有少量小型超市、飯店。 六 、 宗地 SWOT 分析 優勢（ S） 劣勢（ W） S1： 未來規劃， 行政辦公和教學科研區，位置優勢明顯。 S2： 鄰近城市主干道，交通便利； S3：所在區域發展前景好，升值潛力大； S4：項目附近在建有未來 規模較大的 農貿市場、 中學、小學、幼兒園、醫院 未來可以滿足業主的需要。 W1：居住氛圍不濃； W2：距離市區較遠，沒車的人出行不方便； W3：受限于 90/70的政策，未來項目 大 戶型體量較大，該類產品目前在XX市場接受度 較 高。 機會（ O） 威脅（ T） O1： XX市房地產市場蓬勃發展趨勢及良好的發展前景； O2：符合 XX未來 的整體規劃，區位優勢逐漸升溫； O3：區域內目前缺乏大型綜合性居住社區 ，可填補空白 。 T1： XX消費人群 對 高層有心里抗性 ，需要引導 。 T2： 受到同一地塊項目競爭，分流本案客戶。 T3： 旁邊項目 區域受 XX 城市發展規劃受政府政策性影響較大，未來不確定因素較多，加大了開發風險。 22 結論：目標宗地所在區域位于 XX 未來東區規劃區的起步區中心位置，未來升值空間較大，長期 發展態勢看好。但目前屬于 XX 市待開發地段，較為偏僻 ，居住氛圍及人氣較弱。項目應 從 社區規模性和綜合性出發，設計出符合目標客群需要，并且和 競爭對手相比具有差異化的產品，規避當地房地產市場日益激烈的競爭態勢。 第五部分 XX 住宅消費者需求分析 針對 XX 住宅消費者目前居住的滿意度及需求情況進行了問卷調查。 調查目的： 本次問卷調查旨在通過對 XX 住宅消費的調查，了解 真實的住宅購買需求、投資意向、對項目區域的看法以及對項目開發過程中的意見和建議，為項目市場定位、營銷推廣提供真實、科學的市場依據。 調查時間： 2021 年 3 月 17 日 — 3 月 21 日 調查對象： 本次問卷調查涉及 XX 各個階層的市民，重點關注收入相對較高人群。 調查區域： XX 東大街、項目周邊繁 華地區。 調查方法： 街頭攔訪 23 問 卷 量： 本次調查共回收調查問卷總量共計 283 份，其中男性： 163 份，女性 99 份，未填寫性別 13 份，未完成 9 份，有效調研表格 274 份。 一、 請問是否三年內買房？ 不打算購買 近期準備購買 13 年內準備購買 3 年以后再打算 未 填寫 共計 76 份 67 份 93 份 30 份 8 份 274 份 11%35%25%29%不打算購買近期準備購買1 3 年購買3 年以后購買 結論 ： 13 年準備買房的和近期準備賣房子的占 160 人，具有購買意向的占 60% 24 二、 如果購房，您會選擇 XX 那個區域？ 北區 南 區 西區 東區 中心城區 其他 共計 29 份 26 份 39 份 40 份 101 份 37 份 274 份 11%10%14%15%36%14%北區南區西區東區中心城區其他 結論： 選擇在中心城區 購房者占總量的 36%，共有 101 人；其次選擇在 XX 市西部 購房，有 39 人，占總量的 14%；選擇在東區、北區 占 26%； 從選擇購房區域可以看出，目前 XX 主要商業區、行政區都集中在中心城區 ， XX 路 區域由于周邊配套滯后，所以選擇在那里購房者較少。 25 三 、你打算購買的住宅類型 別墅 自建平房 多層 (8 層 以下 )有電梯 多層 (8 層 以下 )無電梯 小高層(815 層 ) 高層 (15 層以上 ) 共計 8 份 75 份 65 份 77 份 28 份 21 份 274 份 結論： 從上表中可以看出， XX 市民目前對多層的喜愛程度還是相當大的，選擇多層的人共有 142 人，占到了總量的 51%，由于目前 XX 房地產市場推出的高層和小高層較少，市民對于這兩種 業態 的認可程度也較低，分別只占總量的 10%和 7%。選擇別墅類的人數為34 人，占總量的 10%。 3%27%24%28%10%8%別墅自建平房多層有電梯多層無電梯扇面 4小高層高層 26 四 、您在購房時考慮的主要因素是哪些？（可多選） 價格 地段 交通及配套 房屋品質 居住環境 發展潛力 開發商品牌 物業管理 智能 安保系統 戶型設計 共計 105 168 113 73 101 38 7 60 18 62 050100150200 戶型設計智能安保系統物業管理開發商品牌發展潛力居住環境房屋品質交通及配套地段價格 結論： 上圖可以看出，客戶在選擇購房是考慮的主要因素依次為：地段及交通配套和價格，其中地段的因素最為明顯約占 42%,其次是地價格和交通配套分別為 41%和 15%，再次是居住環境和房屋品質。可以看出， XX 市民對于小區所處的地理位置、周邊配套和交通狀況是十分注重的。 27 五 、您希望購買的住宅面積是（單位：平米）： 60 平方米以下 6180 平方米 81100 平方米 101120 平方米