某商住小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 、 %和 %。全市城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為 %，農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)為 %。城鎮(zhèn)居民人均住房面積 45 平方米，農(nóng)村居民人 均住房面積 平方米。 工業(yè)經(jīng)濟(jì)增幅較快。全市實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 億元，比上年增長(zhǎng) %；完成增加值 億元，增長(zhǎng) %。全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá) 776 家，凈增 117 家。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成增加值 億元，增長(zhǎng) %。其中，國(guó)有企業(yè)增長(zhǎng) %，外商及港澳臺(tái)投資企業(yè)增長(zhǎng) %，股份制企業(yè)增長(zhǎng) %。分輕重工業(yè)看，輕工業(yè)增長(zhǎng) %，重工業(yè)增長(zhǎng) %。 建筑業(yè)健康發(fā)展。全年實(shí)現(xiàn)建筑業(yè)增加值 億元，比上年增長(zhǎng) 26%。全年施工項(xiàng)目 87個(gè)。資質(zhì)內(nèi)建筑企業(yè)房 屋建筑竣工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %。 固定資產(chǎn)投資較快增長(zhǎng)。全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長(zhǎng) %。其中城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資 億元，增長(zhǎng) %；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資，增長(zhǎng) %。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)投資 45. 72 億元，比上年增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長(zhǎng) %，其中工業(yè)投資 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長(zhǎng) %。 第 6 頁(yè) 房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨活躍。全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，比上年增長(zhǎng) %。房屋施工面積 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) %；竣工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %。全年商品房銷售面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %，其中住宅銷售 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %。竣工經(jīng)濟(jì)適用房投資 億元。 . XX 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 XX 房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊對(duì)比分析 XX 區(qū)主要?jiǎng)澐譃楹訓(xùn)|、河西、鳳凰園三大板塊，其中河?xùn)|細(xì)分為沿江東路、育才路兩個(gè)區(qū)域；河西細(xì)分為零陵路、新火車站兩個(gè)區(qū)域。 1) 河?xùn)|板塊（沿江東路 /育才路） 河?xùn)|板塊為 XX 市的政治、文化中心，公共設(shè)施配套齊全，交通方便 ，人居環(huán)境好，目前市場(chǎng)認(rèn)知度較高，經(jīng)過(guò)近年來(lái)的開(kāi)發(fā)，可擴(kuò)張的范圍有限。由于片區(qū)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和優(yōu)美片區(qū)環(huán)境，該板塊是目前市民購(gòu)房置業(yè)的首選區(qū)域。 主要特征：依托新行政中心的確立，房地產(chǎn)項(xiàng)目劇增，集中分布，檔次相對(duì)其他區(qū)域要高。樓盤以高層為主、部分小高層、極少多層。 代表樓盤有：南華?富臨錦江、塞納河畔、恒景苑、香河城、江南國(guó)際數(shù)碼城、皇家地王廣場(chǎng)、華源府第、豐澤家園、印象巴厘、東城明珠、金盾大廈、永和家園、瀟湘國(guó)際廣場(chǎng)、理想城、星城花園。目前該板塊的高層住宅均價(jià)為 2800 元 /㎡左右。 客戶構(gòu)成：城區(qū)居民 、工薪階層、公務(wù)員、醫(yī)生、周邊縣城購(gòu)買者 2) 河西板塊（零陵路 /新火車站） 河西板塊是 XX的核心商業(yè)圈。作為 XX 老商業(yè)中心，早期的城市規(guī)劃弊病漸露，居住環(huán)境較差，人居品質(zhì)一般，樓盤同質(zhì)化嚴(yán)重。該區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展不平衡，存在環(huán)境污染的隱患。該區(qū)域商貿(mào)氛圍濃厚，商業(yè)投資價(jià)值較高。 主要特征：該區(qū)域樓盤以多層建筑居多，小高層和高層樓也逐漸增多。核心商業(yè)圈、交通便捷、配套完善。 代表樓盤有：博林經(jīng)典、慧谷國(guó)際公寓、舜德花園、西城香山、金水灣城市廣場(chǎng)、中聯(lián)國(guó)際廣場(chǎng)、水岸麗都、瀟湘國(guó)際花城、舜皇新城、園丁山莊、西南花園、星城 觀天下、華興世紀(jì)城、創(chuàng)發(fā)城。該板塊的高層住宅均價(jià)約 2400 元 /㎡。 客戶構(gòu)成：城區(qū)居民、周邊縣城購(gòu)買者、工薪階層、教師、在外務(wù)工人員 第 7 頁(yè) 3) 鳳凰園板塊 鳳凰園是 XX 區(qū)的工業(yè)中心，人口相對(duì)集中，交通方便。但發(fā)展速度一直較慢、處于區(qū)域邊緣地帶，公共配套設(shè)施不到位，居住品質(zhì)相對(duì)較差。 主要特征：本區(qū)域的房產(chǎn)以多層居首，有零星小高層點(diǎn)綴，高層建筑相對(duì)稀缺。樓盤價(jià)位相較其它兩板塊便宜。 主要代表樓盤：江南幸福里、城市榮域、世博美域、綠景美城、貴族陽(yáng)光、銀海花園、西城麗景、城市綠島、紫金大邸、麗都桃源。目前該板塊高層住宅均價(jià) 為 2200元 /㎡左右。 客戶構(gòu)成：工業(yè)園內(nèi)工作人員、周邊縣城購(gòu)買者、公務(wù)員 XX房地產(chǎn)市場(chǎng)建筑規(guī)劃分析： 近幾年 XX各版塊樓盤建筑規(guī)劃分析如下：總結(jié)如下： 1) 項(xiàng)目規(guī)模： 河?xùn)|房產(chǎn)區(qū)域整體規(guī)模很大，產(chǎn)品種類趨向多元化；河西規(guī)模較大，但同質(zhì)化現(xiàn)象較多；鳳凰園普遍規(guī)模較小，而且分布不集中，較零散。 2) 建筑形態(tài)： 河?xùn)|以高層，小高層的產(chǎn)品形態(tài)為主流，極少多層；河西多層的產(chǎn)品居多、小高層和高層逐漸增多；鳳凰園多層居首、小高層零星點(diǎn)綴、高層稀缺如金。 3) 建筑風(fēng)格： 河?xùn)| /河西 /鳳凰園主要以現(xiàn)代風(fēng)格為主。 總的來(lái)說(shuō)：河?xùn)|的 住宅品質(zhì)最高；河西的住宅品質(zhì)差異較大，兩級(jí)分化嚴(yán)重，總體水平不高；鳳凰園的住宅品質(zhì)普遍很低，但有很大的提升空間。 2021 年 XX樓市分析 ① XX 房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì) （ 1） 2021 年，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控會(huì)依然持續(xù)， XX區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)保持健康有序平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 XX區(qū)地處經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于初級(jí)階段，房?jī)r(jià)相對(duì)處于落后水平，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相對(duì)理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行基本正常，第二季度及下半年 XX 區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格將繼續(xù)維持基本穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)漲幅將趨于平穩(wěn)預(yù)計(jì)將在 5%10%的幅度左右。 第 8 頁(yè) （ 2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)通過(guò)一些措施促進(jìn)資金回籠，擴(kuò)展融資渠道，增強(qiáng)資金實(shí)力，維持投資的平穩(wěn)性，保證商品房市場(chǎng)投放能力的后續(xù)增長(zhǎng)。同時(shí)房地產(chǎn)銷售旺季即將來(lái)到，房地產(chǎn)交易將會(huì)繼續(xù)活躍。 （ 3）土地市場(chǎng)的傳導(dǎo)效應(yīng)，由于開(kāi)發(fā)商的拿地成本不斷提高，通過(guò)土地的成交價(jià)可以看出， XX 的地價(jià)上漲的幅度比較大，速度也比較快，相對(duì)比房?jī)r(jià)的上漲幅度和速度都要大很多，這最終都會(huì)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上，通過(guò)房?jī)r(jià)體現(xiàn)出來(lái)。 （ 4）剛性住房需求持續(xù)增加，自住型和改善型住房需求將大幅釋放。 XX 區(qū)正處于新型工業(yè)化、新型城市化加速提升階段，每年有大批的農(nóng) 村勞動(dòng)力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，將產(chǎn)生強(qiáng)大的剛性住房需求。隨著居民購(gòu)買力的增強(qiáng)，市民購(gòu)房趨于理性，自主性和改善型住房需求將有效釋放。 ② XX 未來(lái)樓市走勢(shì) 目前 XX 區(qū)市政配套不斷完善，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，這將促進(jìn)今后房地產(chǎn)發(fā)展的格局形成，因此未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更多的集中體現(xiàn)在產(chǎn)品創(chuàng)新，產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)的提升上。 不少企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和政策導(dǎo)向，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行重新定位，調(diào)整原有規(guī)劃和戶型設(shè)計(jì)，市場(chǎng)細(xì)分更科學(xué)。項(xiàng)目的投資規(guī)劃更理性，產(chǎn)品在戶型功能細(xì)節(jié)，性價(jià)比方面更趨合理，使供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾進(jìn)一步緩解。 同時(shí)，隨著國(guó)家出臺(tái)住宅建筑節(jié)能強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)， 綠色、節(jié)能、智能型住宅成為今后住宅建設(shè)的發(fā)展方向，必將成為今后房地產(chǎn)消費(fèi)的熱點(diǎn)。 對(duì) XX房?jī)r(jià)的未來(lái)走勢(shì)，目前受到宏觀調(diào)控政策、 CPI指數(shù)持續(xù)的攀高居民生活壓力加大、股市動(dòng)蕩跌至 2500 點(diǎn)以下等情況的影響，樓價(jià)增長(zhǎng)勢(shì)頭將相對(duì)放緩，但是總體上依然呈現(xiàn)增長(zhǎng)的勢(shì)頭，主要是因?yàn)橥恋爻杀镜脑黾樱ㄖ牧系膬r(jià)格增長(zhǎng)，人工工資的提高，直接導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本的大幅度提升，所以未來(lái)樓市房?jī)r(jià)依然有一定的上漲空間。 . 銷售預(yù)測(cè) 項(xiàng)目需求分析 隨著 XX 成為 XX 承接廣東沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的示范基地，在這里投資的客商越來(lái)越多，但本縣具有一定規(guī)模的 高檔公寓樓還比較稀缺。人們物質(zhì)生活的不斷改善，帶來(lái)消費(fèi)的增長(zhǎng)，人們對(duì)住房的要求越來(lái)越高，而本項(xiàng)目 地處 XX 區(qū)河?xùn)|沿江路 ， 人口眾 第 9 頁(yè) 多，交通發(fā)達(dá)， 項(xiàng)目將 利用其良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)在 XX 新城開(kāi)發(fā)區(qū)打造出一個(gè)人文共生的 生態(tài)示范公寓 ， 以創(chuàng)新的開(kāi)發(fā)理念和居住生活方式打造 XX 高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、不可復(fù)制的超高層標(biāo)志性建筑城市名片， 使得 高檔次公寓 成為 XX 人民 追求高品質(zhì)生活的時(shí)尚。 項(xiàng)目銷售目標(biāo)群定位 項(xiàng)目的地段、交通、小區(qū)環(huán)境、單價(jià)、周邊教育環(huán)境等生活配套是消費(fèi)者關(guān)注的焦點(diǎn)。同時(shí)，隨著二次置業(yè)群的增加和消費(fèi)者對(duì)樓市理性認(rèn)識(shí)的加強(qiáng) ，項(xiàng)目的升值潛力將越來(lái)越被消費(fèi)者關(guān)注。 項(xiàng)目的草坪、綠樹(shù)、健身場(chǎng)所、中心廣場(chǎng)和獨(dú)立水景是消費(fèi)者關(guān)注的焦點(diǎn)。消費(fèi)者越來(lái)越對(duì)小區(qū)的品質(zhì)給予關(guān)注， XX市民不再滿足只是為了住房而買房的消費(fèi)模式，已經(jīng)進(jìn)入對(duì)生活品質(zhì)追求的階段。本項(xiàng)目規(guī)劃為 XX 地區(qū)的高檔樓盤，銷售目標(biāo)客戶群定位如下： ① 一類客戶：政府公務(wù)員及高級(jí)白領(lǐng)階層 XX 區(qū)公務(wù)員系統(tǒng)，包括企業(yè)白領(lǐng)群體數(shù)目龐大，該部分客戶主要考慮就近工作就近上班，河?xùn)|是 XX市政府單位所在地，周圍有大量的企事業(yè)單位， XX?XX 商住小區(qū)的出現(xiàn)將完全滿足他們對(duì)高檔次居住環(huán)境的需求。這部分 客戶為項(xiàng)目的主要客戶群。 ② 二類客戶：周邊的私營(yíng)業(yè)主 項(xiàng)目毗臨河?xùn)|湘江邊上，周邊的中小私營(yíng)業(yè)主較多，具備大批有購(gòu)買實(shí)力的經(jīng)營(yíng)商家及商鋪業(yè)主，普遍家庭人口眾多，居住空間不夠，急需添置物業(yè)解決親人居住問(wèn)題。 ③ 三類客戶： XX 在外地成功人士 目前整個(gè) XX，超高層高檔公寓罕有，對(duì)于在外工作的 XX 籍人士回家鄉(xiāng)購(gòu)房，一定選擇景觀好品質(zhì)高的高檔小區(qū)，作為 XX新崛起的臨江地標(biāo)性建筑， XX?XX商住小區(qū)無(wú)疑是該部分金字塔高端人群的置業(yè)首選。 XX 人具有很強(qiáng)烈的戀土情結(jié)，外地成功人士普遍愿意在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)，一方面是為了改善父母的居 住環(huán)境；另一方面也是考慮逢年過(guò)節(jié)回家能有一個(gè)好的居住環(huán)境。 ④ 四類客戶：各下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士 “居住農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移”，這是普遍多數(shù)縣市以下居民的心愿，其中部分經(jīng)濟(jì)條 第 10 頁(yè) 件較好的必將置業(yè)眼光投入到市區(qū)，對(duì) XX?XX 商住小區(qū)的銷售也將起到很大的促進(jìn)作用。 ⑤ 五類客戶：各地房地產(chǎn)投資人士 XX 房?jī)r(jià)目前還處于理性價(jià)位， 2021年 XX 房地產(chǎn)銷售平均價(jià)格還不到 2600 元 /㎡，隨著區(qū)位經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)的提升，還存在較大的升值空間，將會(huì)吸引各地有眼光的人士前來(lái)購(gòu)買。 銷售量 XX?XX 商住小區(qū)公寓 180套，總建筑面積 40507 ㎡，可銷售額約 億；商業(yè)旺鋪 7542 ㎡，除去以鋪換鋪的商鋪面積，可銷售面積為 ㎡，可銷售額約 3600萬(wàn)；地下停車場(chǎng) 8908 ㎡，設(shè)計(jì)車位 212 個(gè)，按 5 萬(wàn) /個(gè)均價(jià)，可銷售額約 1060 萬(wàn)；合計(jì)銷售額約 億元。 銷售預(yù)測(cè) 1）戶型面積配比分析： 河?xùn)|板塊主力戶型分析 板塊 項(xiàng)目名稱 主力面積（㎡） 河?xùn)|板塊 恒景苑 155 南華富臨錦江 90 香河城 100/158 江南國(guó)際數(shù)碼城 皇家地王廣場(chǎng) 153 華源府第 119 印象巴厘 134 金盾大廈 155 永和家 園 133 瀟湘國(guó)際廣場(chǎng) 116 星城花園 124 河西板塊主力戶型分析 板塊 項(xiàng)目名稱 主力面積（㎡） 河西板塊 博林經(jīng)典 舜德花園 141 金水灣城市廣場(chǎng) 50 水岸麗都 面積區(qū)間： 62— 143 瀟湘國(guó)際花城 131 舜皇新城 面積區(qū)間為 85— 143 第 11 頁(yè) 園丁山莊 110— 130 左右 星城觀天下 105— 130 華興世紀(jì)城 116— 127 山水華庭 126 創(chuàng)發(fā)城 三期面積區(qū)間： 30— 90 名門世家 134— 156 鳳凰園板塊 主力戶型分析 板塊 項(xiàng)目名稱 主力面積（㎡） 鳳凰園板塊 江南幸福里 142 城市榮域 140 世博美域 105— 131 綠景美城 面積區(qū)間： 90— 140 銀海花園 143 西城麗景 面積區(qū)間： — 麗都桃源 面積區(qū)間： 92— 138 紫金大邸 面積區(qū)間： 120— 143 城市綠島 110— 140 貴族陽(yáng)光 116 戶型比例： 區(qū)域市場(chǎng)在推項(xiàng)目以三房為主力戶型，三房占 78%，二房占 17%，四房占 5%，目前再推項(xiàng)目總體量較大，根據(jù) XX 市民房地產(chǎn)消費(fèi)習(xí)慣，市 場(chǎng)推出項(xiàng)目主力戶型基本為三房。 戶型面積： 兩房面積在 90— 110 ㎡的戶型，由于總價(jià)較低，基本能滿足居家需求，銷售情況最好；三房面積在 110— 155 ㎡之間，主要是以 130— 140㎡左右為主，此類戶型是市場(chǎng)上的主流戶型；四房由于總價(jià)較高，市場(chǎng)需求一般等因素，銷售速度較慢。 2） XX 樓市價(jià)格現(xiàn)狀： 板塊 項(xiàng)目名稱 均價(jià)（元 /㎡） 河?xùn)|板塊 恒景苑 2900 南華富臨錦江 2800 第 12 頁(yè) 香河城 3000 江南國(guó)際數(shù)碼成 3600 皇家帝王廣場(chǎng) 3300 印象巴厘 2800 瀟湘國(guó)際廣場(chǎng) 2700 河西板塊 舜德花園 2600 金水灣城市廣場(chǎng) 3300 瀟湘國(guó)際花城 1880 舜皇新城 1618 園丁山莊 2600 星城觀天下 2600 華興世紀(jì)城 2600 山水華庭 1700 創(chuàng)發(fā)城 2400 鳳凰園板塊 江南幸福里 2738 世博美域 1800— 1900 銀海花園 五期： 2500 麗都桃源 1480 貴族陽(yáng)光 2600 分析： 各板塊之間的價(jià)格差距較大，河?xùn)|樓盤的整體價(jià)位較高，均價(jià)在 2800 元 /㎡左右，各樓盤之間的價(jià)格差異不大；河西樓盤價(jià)格兩 級(jí)分化較嚴(yán)重，樓梯房均價(jià)在1800 元 /㎡左右，電梯房均價(jià)在 2600 元 /㎡左右；鳳凰園樓盤的價(jià)位普遍相對(duì)較低，均價(jià)在 2300 元 /㎡左右。隨著 XX 房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步升溫，房地產(chǎn)品質(zhì)的不斷改善，房?jī)r(jià)也開(kāi)始高速率，大幅度升高，基本上是穩(wěn)升不降。 3） 項(xiàng)目銷售價(jià)格定位： 根據(jù) XX 未來(lái)一年樓市的發(fā)展趨勢(shì)