時代楓林商住小區建設項目可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 號）確定規劃用地容積率 ≤ ，建筑密度≤ 38%，綠地率≥ 30%，建筑高度≤ 60m。 第 四 章 建筑工程方案 一、設計原則 （一） 功能分區的合理布局原則 本規劃的各個功能分區按照 居住與休閑、運動鍛煉 不同 結構 進行 安排。這種安排模式滿足了 住 戶 對于各種設施使用的便利性的需求。同時也使得各個功能組團的組合可以相對獨立，以適應 不同工作職能 的需求。 （二）主體建筑 符合現代性要求 （三）主體建筑應美觀莊重，符合藝術性原則 （四） 生態的環境設計原則 環保與生態已經是現在公認的一條設計準則。 帶電梯的小高層作為高能耗建筑，節能環保的措施對建筑物的長期高效、經濟運轉至關重要。通過建筑布局多方案比較，選擇節約用地、可持續發展的規劃方案。建筑注重外圍結構節能、最大化的利用自然通風采光、達到 節能照明，節能空調系統的環保 目的 ，同時采用隔聲減噪等一 系列的技術措施，體現綠色建筑的概念。 （五）形象標志性 原則 建筑風格新穎、和諧，具有現代氣息 建筑的特征，強化以人為本的整體特色。本建筑的存在將提高 臨桂 新 區鮮明的形象特征。 （六）造價經濟合理性原則 設計方案在滿 足使用、確保使用功能的前提下，應力求降低造價，做到經濟合理。 （七）使用安全性原則 方案設計必須滿足國家標準、規范要求，確保其使用的安全性。 二 、建設規模 本項目 共 占地 216220m2，合 畝 ，計劃總投資約 37749 萬元，總建筑面積 216220 平方米，其中計容積率建筑面積 192745 平方米，不計容積率地下室 22125 平方米，架空層建筑面積 1350 平方米?？偩幼魯?1223 戶，入住人口 4278 人，住宅建筑總面積 152857 平方米。其中安置征地拆遷農民 166 戶， 608 人，無償提供 36480 平方米住 宅用房（人均 80 平方米）；向社會提供商品房 116350 平方米，居住戶 1057 戶（按戶均 110 平方米計算），居住人口 3670 人（按戶均 人計算）。 商務及小區服務管理人員 400 人 ， 整體建筑為 13 棟 帶電梯的高層 和 23 層環小區周邊的臨街商業用房 所構成的建筑群，融商業、居住、休閑 、 會所為一體的大型高檔商住小區。規劃容積率為，小區建設以打造生活便利，配套完善的新型社區為目標。定位為“高尚的生態居住社區 ”。 三 、建設內容 （一） 住 宅 建設內容 本項目充分考慮了社會上不同職業、不同愛好、不同收入的人對居住 環境、面積、風格的不同要求，在規劃設計及建筑風格上充分體現“以人為本”的設計理念。注重環境的營造并賦予其濃郁的文化內涵，充分體現 2l 世紀高品質住宅區的風貌。多層建筑項目根據以上分析的目標消費對象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，整個住宅設計分為不同特色的居住組團，同時也構成了不同特色的景觀區。 高層住宅：以居住為核心構成，同時可以合理的組合與拆分的空間。該小區 共 設置了 13 棟高層住宅， 其中 20 層 4 棟， 12 層 3 棟，15 層 3 棟 ， 16 層 1 棟， 11 層 1 棟， 18 層 1 棟 ， 戶型均設落地凸窗，均明櫥明衛明廳明臥。比例分配 合理，空間層次豐富，與公共環境一起營造一個舒適的居住大環境。 建筑 結構和 面積 見下表： 表 41 名稱 戶型面積 數量 占總住宅面積的比例 % 住宅建筑面積 152785 二廳二 衛 90 22918 15% 二廳三 衛 110 38196 25% 二廳三 衛 120 38196 25% 二廳三 衛 140 38196 25% 二廳四 衛 160 7639 5% （ 二 ）商業用房建設 本小區是按入住戶數 1223戶，人數 4278口設計的大型商住小區，再考慮到周邊已建成或正準備建的幾個住宅小區，因 此，商業用房建 設就成為本項目一個重要的配套設施。 總設計商業用房 39510 平方米。 小區商業分 二 部分： A 部分：在小區的 北面 設計 一條商業步行街區，步行街兩邊分別建設 2F、 3F 的商業用房，以滿足不同商業功能的需要和形成錯落有致的風格； B 部分：在小區的其它三面臨街建設相連的 2F 商業 用房， 形成三個特色商業街 面 。 總之，社區內的特色商業街將展現人們一種生活的情調與音符。 （三 ）會所、管理用房 會所，就是以所在物業業主為主要服務對象的綜合性高級康體娛樂服務設施。會所具備的軟硬件條件：康體設施包括網球或羽毛球場、健身房等娛 樂健身場所； 棋牌室 、 老年活動中心 、閱覽室等其他服務設施。以上一般都是對業主免費或少量收費開放。 小區的管理用房包括保安、物業等用房。 本項目會所、管理用房 450 m2， 位置設在小區 中部 ，以方便為住戶服務。 (四 ) 社區配套內容 規劃充分考慮不同配套設施的服務、步行距離保證的步行半徑，合理配置不同功能的公建、配套設施。并將社區中心公建作為社區的重要節點和重要景觀。 為社區居民提供娛樂、停留、交往的鄰里空間，同時，建設有亭臺、雕塑、綠化景觀等，反映居住環境的多功能性和社會生活的多樣性。 主要建設內容 表 42 序號 工程名稱 建設性 質 單位 數量 備注 一 住宅建筑 新建 棟 13 框架結構 、帶電梯 1 高層（ 20F， 60M） 棟 4 2 高層（ 12F， 36M） 棟 3 3 高層（ 15F， 45M） 棟 3 4 高層（ 16F， 48M） 棟 1 5 高層（ 11F,33M） 棟 1 6 高層（ 18F,54M） 棟 1 二 會所 、管理 ㎡ 450 含社區居委會、物業、活動、警務用房 三 商業建筑 ㎡ 39510 23F 商業步行街 和三面臨街 2 層商鋪 六 地下停車場 新建 ㎡ 22125 七 排水工程 新建 m 1300 八 給水工程 新建 項 1 九 供電工程 新建 1 電力變壓器及輸配電 新建 項 2 2 路燈 新建 盞 200 3 綜合布線 m 8000 4 其他輔助工程 新建 1 十 小區大門 新建 項 2 十一 環境綠化美化工程 新建 1 植草 ㎡ 2000 2 種樹 棵 500 3 景觀 項 1 水景、亭臺、雕塑、噴泉 十二 安全工程 新建 項 1 滅火器材 購置 個 500 滅火器、消防栓等 2 安全系統工程 新建 項 監控設備等 十 三 電梯等設備 購置 項 13 四 、建筑工程方案 （一）主要設計依據 《民用建筑設計通則》 GB 50352— 2020 “ 時代楓林 一期 ” 規劃用地位置示意圖 《建筑結構可靠度設計統一標準》（ GBJ50068— 2001） 《建筑樁基設計規范》（ JGJ94— 2020） 《混凝土結構設計規范》（ GB500l0— 2002） 《建筑抗震設計規范》 CB50011 一 2001）（ 2020 版） 《建筑給水排水設計規范》 GB 500152020 《室外給水設計規范》 GB 50013－ 2020 《建筑設計防火規范》 GB 500162020 《室外排水設計規范》 GB 50014－ 2020 1《建筑滅火器配置設計規范》 GB 501402020 1《城市區域環境噪聲標準》 (GB 3096— 1993) （二）工程設計標準 使用年限：本工程設計使用年限為 50 年。 安全等級：本工程結構安全等級均為二級。 抗震設防：本工程屬丙類建筑， 6 度抗震設防。 抗震等級：抗震等級為四級。 環境類別：地上部分為一類，露天部分為二 b 類。 （三）基本設計參數 設計基本地震加速度為 ,設計地震分組為一組。 基本風壓： W=㎡。 地面粗糙度： B 類。 （四） 規劃布局 總體規劃由高層住宅、 商業街、會所 等 住宅建設和 公共建 設 配套設施構成。 商業街區 ，指社區外規劃一條由 西 至 東 的特色商業街。商業街區是由不同業態的商業區段構成。并且商業街由 文化 廣場及交通廣場鑲嵌其中，極大的豐富了商業街區的特色。 商街既滿足了社區內業主購物需要，同時為新 市政片區提供了必要的商業配套。 社區內規劃 不同特色的居住 樓群 ，以小高層，高層住宅構成，戶型大小搭配合理，建筑空間開闊， 不同 標高 的樓層 差異使得建筑高低錯落有致，景觀變化豐富。 （五） 結構選型 上部結構選型 高層建筑分別為 1 8 F、 2 0 F、 15 F、 11F 等樓群組成 ，其標準層部分采用現澆鋼筋混凝土剪力墻結構。 本項目中 四周臨街 高層建筑底部帶有 二 層的商業用 房，內部高層設 一層 架空層或 地下 停車 室。在功能轉換處設置，轉換層以下為框支剪力墻結構，提供建筑所需要的較大空間，并保證核心筒 (樓梯間 )及一定數量的上部剪 力墻落地。 多層建筑、會所、幼兒園采用現澆鋼筋混凝土框架結構。 結構中的填充墻均采用輕質墻體。 基礎設計 位于挖土區域的高層建筑，如果是承載力較高的基巖，可以考慮采用天然地基上的梁板式基礎。 以上關于基礎工程的方案待取得地基勘察資料后再進一步核定。 梁、板、墻截面尺寸 由 具體設計 單位確定 。 五 、主體工程 （一）高層住宅戶型篇： 該小區高層住宅 為主 (最高 20F，建筑高 60m)， 同時，各個不同高度的樓體相互交錯，樓體之間水體、草坪、樹木、亭臺 點綴其間， 高低錯落有致，為城市街景提供了豐富的 景 觀。一方面退讓了 公 共 場地的空間要求，另一方面多層區豐富了小區的內環境，極大的提高小區的品質。 (二 ) 商業街區建設 本項目主要以居住為主，同時沿 小區 北 部建設一條 配套商業 街 ，為周邊一公里范圍的人們提供 各種 主題 、各種特色的 商業 服務 。 （三）景觀建設 景觀設計概念：“依山就勢”將湖光山色盡收眼底；“顯山露水”納百川之靈氣，吮名山之精華，營造豐富的景觀體系。 （四） 交通建設 人車分流。在小區內設置 一 個人行出入口和 一 個車行 主 出入口。達到以人為本，人車分流的目標。經過不同寬度的道路設置以及組團內地下車庫的設置，巧妙地將人行和車行 分開，盡量減少車行的噪聲和尾氣。 消防流線明確。小區內高層區，多層區消防環路明確，互不干擾。消防環路與景觀路結合形成供小區業主的休閑路，寬敞而有趣味。 六 、輔助工程 （一） 生活 給水工程 水源 項目區的給水系統直接和桂林市市政給水系統銜接，接桂林自來水公司臨桂公司供水管網。從 西城路 引一根 DN200 的給水管進入項目基地，給水管道在建筑內形成環狀管網給水系統，接管管徑別為 DN200。給水管采用 PE、 PPR 管，卡環式連接。 每戶 裝設水表計量，以利管理考核和節能。 給水系統 ① 加壓方式：給水由市政接進 管線，市政管網壓力為 。市政管網提供的壓力只能滿足 1~3 層的用水要求，故必須對生活用水進行加壓，以滿足高層用水要求。 本項目給水系統擬采用由水泵直接從水池加壓供水的方式，水泵集中布置，便于管理；省去屋頂水箱，不會產生二次污染，對建筑荷載要求降低。 ② 給水管網布置方式：給水管道的布置按供水的可靠程度要求分為枝狀和環狀。本設計為高層給水，采用分區供水，為保證供水的可靠性，采用環狀供水。 ③ 給水系統組成：建筑內給水系統由引入管，水表節點，給水管道，配水裝置，用水設備和附件。此外還包括地下貯水池、加 壓水泵及變頻給水裝置。 ④ 加壓設備：本項目高層建筑加壓水泵擬采用低噪音、高品質、密封性良好的 ISW 型離心泵。 用水量 測算 ： ① 住宅樓： 根據《建筑給水排水設計規范》 GB50015—2020，普通住宅 Ⅱ 類最高日生活用水定額為 130~300L/人 d，本項目住宅最高日生活用水定額 取 qd=215 L/人 d； 小時變化系數 ， 取 kh=； 使用時間為 24h 全天供水； 每戶人口按 人算，則住宅人口總數為 4278 人 最高日用水量： Q=215 4728/1000=最大小時用水量： Qh= ② 商業建筑 根據《建筑給水排水設計規范》 GB50015—2020，