某商住項目策劃方案(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 2) 投資消費心理 ? 營商和投資收租為主要目標 ? 投資回報是最主要考慮因素 ? 看重片區未來的發展前景 ? 注重物業未來的升值潛力 ? 注重商城物業的營商環境 ? 注重物業的經營理念和服務水準 終極消費群 —— 客戶的客戶，大眾消費者 1) 狀態陳述： ? 市區 周邊消費群，即項目所處地段的人氣 ? 市 市內或 市 周邊的慕名消費者 （ 商旅客戶 ） 2) 大眾消費者的消費心理 ? 看重商家品牌，注重購物環境 ； ? 商圈的包容性、產品的豐富性； ? 一個休閑、娛樂、體驗集中的地方 ； ? 渴望物美價廉 。 整合營銷策劃案 10 五、 產品形象定位 １、 產品綜合形象 城中心一站式休閑、購物、娛樂、商務、居住的復合式街區 ， 人流最集中，投資最賺錢的地方。 ２、 產品分類形象 ? 產品高度 城市經濟引擎， 有效填補 市 地區 中心商圈集中效益最大化的空白，促進城市經濟繁榮，完善城市商業與服務功能，提升城市 整體 對外 形象 ； ? 產品類別 市 市經營最齊備，配套最完善的時尚購物商城，集大型購物中心、商業街、廣場、公寓、酒店于一 體的 MALL， 全面滿足各層次消費群體的各類生活需求和生活享受的大型 消費 基地； ? 消費心理導向 符合目標受眾消費觀念和生活品味， 吃、喝、玩、樂、購的 引領 大眾 消費的 集中 消費 圈 ； ? 產品價值 市中心第一個、唯一個，以一個商圈形式來運作的創富平臺，極度珍稀的投資機會，非常穩妥的創富格局， 極具升值潛 力的綜合性商城。 整合營銷策劃案 11 第三章 營銷 推廣 策略 一、 營銷策略 1. 總策略思路 第一 ， 要對項目進行定位包裝，這包括以下幾個方面： 1) 形成一 個 有效的貼合產品，有一定高度的 市場推廣主題 ，因地置宜高效率組合 有效媒體； 2) 積極利用 新聞媒介大規模宣傳 ，提高產 品的高度，爭取政府的支持； 3) 商業項目定位、銷售、招商、經營四大環節 統籌規劃，控制到位； 4) 重視現場包裝及情景營造 。 第二 ， 要實施立體營銷 戰略 ， 多頭并進，高效蓄水， 以期快速銷售，爭取速戰速決 所謂立體營銷，就是必須要做到 “ 五位一體 ” ，即要 包裝成 一個好的樓盤產品、 建立 一支好的銷售隊伍、 營造 一個好的市場環境 、設計 一個好的推廣策略和 形成 一個好的 項目 管理體系 及全員激勵措施。 五位一體的 “ 立體營銷 ” 才是求勝的根本，這五個環節中每一個都十分重要 ，是 否 操作到位 是競爭勝負的關鍵。同時，每一個環節中又包含許多子系統。 由于本項目 是一個體量較大的商業項目， 宜 主要 采用價值 營銷 方法 ，即站在消費者角度講 解 投資購買 本項目 商鋪所能帶來的價值，包括保值、增值、商業價值。通過具體數字收益對比，讓消費者覺得 在這里置業投資非常 合算 。通過宣傳 投資保障方案 ，項目招商計劃，后期經營計劃樹立目標消費者對本項目商鋪的信心。 2. 地州期房針對性 操作策略 1） 地州期房操作難點： ? 本項目在開始銷售時，除了圍墻以外，基本上無工程形象。而地州客戶習慣現房交易，帶來信心的問題； ? 招商實施滯后，帶來客戶對投資信心的問題； ? 屬異地期房開發， 帶來客戶對發展商的實力信心的問題。 2） 對策： ? 產品準備 ， 產品規劃、設計 、 報建要按時完成 ，并且承諾的技術指標不能輕易修改； ? 信用準備 ，過程中 建立和維護 發展商品牌形象 ， 發展商成功商業開發經驗，能講的盡量 整合營銷策劃案 12 講。 同時可借助有品牌的協作單位，比如對建筑公司、代理公司、監理公司 、銀行提供信用擔保等的宣傳，使人們對竣工時間和產品承諾上有保證 ； ? 從產品規劃的細節及主力店進駐轉移招商滯后的弱點； ? 專門制訂招商策略，組建專業招商團隊，代為租、管，給投資客信心； ? 銷售道 具準備 ，含售樓中心、宣傳品、銷售法律文件、統一說辭等，要給消費者強烈的視覺引導和心理引導； ? 工地準備 ， 一定要處于開工狀態。無論是勘探、打樁驗樁或挖基礎階段，一定要有熱烈的作業場面。 ? 策略準備 ， 制定出有利于客戶，讓其甘于冒一定風險的銷售政策 ，含 價格制定應相對較低 ，付 款方式相對輕松、門檻低 ，進行大量 的軟性炒作 ； 3. 促銷策略 除傳統媒體以外，充分利用發展商自身龐大的商戶資源、客戶資源，及政府資源、新聞資源、內部資源進行多維度的宣傳攻勢，口碑渠道，事件行銷，及全員行銷方式進行立體傳播。 1）視覺刺激 措施 ： ? 設計主力店的宣傳品、現場包裝的視覺刺激，強烈傳達主力店必將進駐的信號； ? 關于小訂第一天集中收取開始， 在案場進行 現金流刺激 ， 收銀處顯著，經常點鈔； ? 內部 認購期間，大客戶付款采用現金交款，現場注重突發事件的抓拍和報導； ? 在開盤前后，進行科學的銷控策略，具體給客戶承諾到未來已經控掉的房源是做什么品種的。 2）行銷措施 （口碑渠道） ： ? “ 全員營銷獎勵制度 ” 建立，除銷售人員以外的全公司員工只要介紹成功，均可參與提成獎勵，激發全員銷售熱情。 ? “客帶客銷售獎勵措施” ，開盤后已購客戶再次購買或介紹新客戶購買成交的，雙方均有好處。 ? VIP大 客戶（團購） 策略，開盤前后分別制訂不同的 VIP團購策略，條件前后有別，爭取客戶自動組團。 ? 政府 官員自動行銷策略 （ 此方案僅限購買商鋪的客戶 ）， 給政府官員間接的好處，利用政府官員 的購買實力和人脈資源進行口碑行銷 。 發放超植特購卡 ,值 8800元 ,限 20個 ,由公司領導去發放。 ? 更上層樓銷售刺激手段，針對二、三層購買成功的房源，給予超額提成。 3）活動營銷措施： 整合營銷策劃案 13 ? 中秋 小訂客戶贈月餅 ? 記者招待會城市經濟論壇 ? 國慶海誠伴你行，小訂客戶贈靠墊 ? 產品說明會 —— 洗腦會 ，含產品綜合介紹，超市、電影院及其他主力店簽約，客戶問答。 ? 外賣場形象傳播 ? 目標實力單位的產品重點推薦會 ? 開盤后或樓盤封頂前，組織廣東服投資經營考察 團赴廣州、深圳考察市場，爭取培