某商業(yè)項目服裝商業(yè)中心規(guī)劃及招商方案(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 用三輪機動車等簡易交通工具進行短途駁運也是造成該路段擁堵的主 要原因。經(jīng)了解，該路段有可能在未來改建成步行街，車流將被堵截在 朝陽街二端，雙塔北路將拓寬打通，此為本案的交通車流帶來一定的幫 助。 ● 商圈細分調(diào)查內(nèi)容（三） 顧客和供應(yīng)商的問卷調(diào)查內(nèi)容匯總 對于鴻金寶項目如果您要進駐所考慮的條件是什么？ 本項調(diào)查結(jié)果： 受租金和物業(yè)費的需求占主要因素，一般經(jīng)營者認為只要租金和物業(yè)費取費合理將是進駐本案的主要原因。 管理團隊也是本項調(diào)查的主要因素，經(jīng)營者現(xiàn)對現(xiàn)有市場的經(jīng)營狀況反應(yīng)情況一般，只是認為是常規(guī)的物業(yè)管理，當然此也 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商 多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 受到經(jīng)營者基本素質(zhì)較低的因素干擾，對此方面的建議程度一般。 停車場的需求在本項調(diào)查中也占有一定的比例，故本案在規(guī)劃中必須考量停車場的需求，包括機動車和自行車，另外對于短 途駁運的人力或機動三輪車的停放也是非常重要的。 停車場部 分在現(xiàn)有商圈的所有商場幾乎都不具備此條件，由于本案后面尚有 5 畝空地，可以考慮在此上第一期以停車場形式 出現(xiàn)，一來可以將停放的車輛進行統(tǒng)一管理，避免本案前廣場由于車輛人流混雜造成擁擠，二來派駐少量人員進行有效管理， 為商場增加一部分客觀的收入。 您希望鴻金寶內(nèi)部裝修以后能達到一個怎么樣的水平？ 本項調(diào)查結(jié)果： 本項調(diào)查中顯示對于商場的裝修希望能夠并超越現(xiàn)行圣亞的標準，隨著人們生活水平的提高，在購物期間不但要求享受好的 商品，同時也需要有好的環(huán)境來支撐。 雖然精品商場在本 商圈中的業(yè)績和租金是最高的，但由于受到大樓主體結(jié)構(gòu)的影響，在其基礎(chǔ)上再做改造的機會不大，壓抑、 擁擠是目前反應(yīng)最為強烈的，更多的受訪希望能夠擁有一個和圣亞相雷同或高于其環(huán)境的商場是最好的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商 多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 受訪者中對于本案大樓外部的裝修也很重視，由于本案離主商業(yè)街尚有 100 米的距離，但樓體高度較高，比較容易在路口看 到本案，如果有醒目的大樓外觀將有利于提升人流進入商場的機會。 本案現(xiàn)有外觀設(shè)計具有比較現(xiàn)代化的氣息，充分利用商場外部燈箱廣告可以收入相當?shù)膹V告收入，另外由于商場現(xiàn)有格局為 統(tǒng)一分割的小鋪面 ，相應(yīng)的公共面積少，在本案場內(nèi)的公共廣告可以利用閉路電視系統(tǒng)，以電視廣告的形式出現(xiàn)，此可與本案 在做背景音樂系統(tǒng)時同時完成。 商場基本照度要求達到 400500 勒克司 /平方米，燈具可以采用節(jié)能型桶燈或隔柵燈，天花板可以采用局部造型設(shè)計和施工的 石膏板材料，這將會成為目前商圈內(nèi)所有商場中最漂亮和美觀的室內(nèi)空間。 您對現(xiàn)有太原市場的物業(yè)或經(jīng)營管理感覺如何？ 本項調(diào)查結(jié)果： 非常不滿意現(xiàn)行商場的物業(yè)管理，認為基本上不存在什么管理，僅僅是收取管理費用的單位。 在所有評價中，相對對 于圣亞的管理評價比較高，對于東方紅、朝陽等商場的管理評價幾乎為零。 認為有個管理良好的經(jīng)營團隊是非常重要的，這也將是取決于供應(yīng)商進駐本案的一個相對重要的考量環(huán)節(jié)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商 多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 針對商場的內(nèi)部管理是非常之專業(yè)的行為，是一般的物業(yè)公司所不能具備的功能，其不但要求具備常規(guī)物業(yè)公司的保安、維 修、清潔等功能，同時也要具備商業(yè)的經(jīng)營調(diào)整。由于商場的經(jīng)營是在調(diào)整中不斷提升的，在一期即使完全招商成功的基礎(chǔ)上， 仍必須具備有 20%左右的面積作為調(diào)整用，故經(jīng)營期間所謂的物業(yè)公司或商管公司都必須肩負起商業(yè)調(diào)整的功能。 對于太原已經(jīng)成熟的批發(fā)市場商圈 ——朝陽街，現(xiàn)有在該商圈經(jīng)營的廠商已經(jīng)經(jīng)歷了本商圈若干年的變化，商業(yè)概念和經(jīng)營 理念也日趨成熟，對于有經(jīng)驗的商業(yè)管理的需求也是越來越大，在本項調(diào)查中不難看出他們對好的經(jīng)營管理團隊的需求是十分 強烈的，這也可以作為日后本案的商業(yè)炒做中的一個重點。 如果鴻金寶以后由上海的專業(yè)管理公司統(tǒng)一管理經(jīng)營您對此有意愿嗎？ 本項調(diào)查結(jié)果： 感興趣和非常有興趣的占主要，認為上海管理公司能夠帶來先進的理念和管理方式，同時也比較崇拜上海公司，認為上海是 國際大都市，不但操作規(guī) 范而且概念先進，這對于本案未來長久良好的經(jīng)營將是非常重要的。 也有對上海管理公司的介入表示猶豫的，理由為 ―外來的和 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商 多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 尚一定好念經(jīng)嗎？ ‖，這需要在后期宣傳上加以彌補和解釋，畢竟 此類反應(yīng)的受訪者不多。 對于統(tǒng)一經(jīng)營和返租的客戶凡響不同，對于已經(jīng)購買商鋪的業(yè)主而言，只要有好的商業(yè)抄做題材，他們是十分希望通過自己 的方式來找到后期的經(jīng)營者，這樣他們認為可以收到比預(yù)期更高的回報，但若此項比例過大，亦將造成未來商場內(nèi)部統(tǒng)一管理 的難度。 在調(diào)查期間接觸的部分業(yè)主或經(jīng)營者中，也有 較多比例的人希望進行統(tǒng)一經(jīng)營和管理。 強化商場統(tǒng)一經(jīng)營管理是未來商業(yè)抄做中的一個重點，所有商品都具備其一個共同的特性，即商品與商品之間是可以相互補 充從而達到 1+12 的效果，以獨立但店經(jīng)營的商品，不但需要投入龐大的廣告費用或促銷費用，同時常規(guī)品牌的產(chǎn)品是難以 成系列的，在顧客的購買行為中產(chǎn)生美中不足的感覺， 現(xiàn)有的租金和物業(yè)費您承受能力如何？ 本項調(diào)查結(jié)果： 目前對于現(xiàn)行商場經(jīng)營者來說，現(xiàn)有租金和物業(yè)費還是可以支撐的，如果真的生意好或管理特殊的話，哪怕再稍微高一點問 題也不是很大 ，最終取決與自己經(jīng)營的商品能否賺錢。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商 多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 對于外力在太原的經(jīng)營者來說，現(xiàn)有租金有點偏高，全年只能賺個 23 萬元并不是他（她）們的期望值。 物業(yè)費的異議不大，在 4555 元 /平方米 /月的標準是能夠接受的程度，尤其是本案是個新開業(yè)的商場，收取此標準的物業(yè)費能 夠理解和接受。 對于物業(yè)費的包含內(nèi)容基本有共識，對于特殊業(yè)種，如：黃金珠寶、煙酒等希望商場在申辦執(zhí)照時需要申請此類經(jīng)營內(nèi)容。 對于有免租期非常歡迎，沒有過多的指望半年以上的免租，但是有 23 個月的免租是完全且非常強 烈的能夠接受的。 本案由于偏離主商圈 100 米，又是一個新興的商業(yè)設(shè)施，由于之前在銷售過程中沒有強調(diào)本案的商業(yè)題材，在調(diào)查中絕大多 數(shù)的廠商對其一直抱有觀望的態(tài)度，故在商業(yè)規(guī)劃推出之后，不但要重點強調(diào)其商業(yè)題材，同時由于本商圈為量販型商圈，價格競爭優(yōu)勢也將突顯，以初期一個低租金介入市場，在短時間內(nèi)快速招商成功，聚集人潮，提升商業(yè)附加值，是未來經(jīng)營的一個重大策略。 來您這邊購物的外地人多還是本地人多？ 本項調(diào)查結(jié)果： 來本商圈的本地人流比較多，多為零售形式，批發(fā)的主要產(chǎn)生在以太原為中心 周遍的地縣市內(nèi)，尤其是榆次等地的人群號稱平均每天有近 1 萬 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商 多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 人在本商圈購買。 對于省內(nèi)其它城市的購買人群，一般集中在周末或節(jié)假日為多，平時此類人群偏少。 本地為數(shù)不少的消費者在柳巷商圈看中的款式服裝，一般在本商圈找到類似的服裝購買，由此可見本商圈購買的消費群體尚屬于中檔偏低的。 您對于鴻金寶項目是否看好？ 本項調(diào)查結(jié)果： 在圣亞經(jīng)營的廠商比較不看好，當然圣亞的廠商均為溫州為主的擁有經(jīng)營權(quán)的經(jīng)營戶，在臨近商圈同時開二家店的機會不高， 另外圣亞為產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)對接模式，自己經(jīng)營 自己購買的商鋪的積極性等遠高于本案對外租賃的積極性。 除圣亞以外的經(jīng)營者對本案的商業(yè)程度了解不高，僅認為本案是個房地產(chǎn)項目，至于未來的經(jīng)營內(nèi)容等幾乎一無所知，但多 表現(xiàn)為如果管理好、租金物業(yè)取費合理還是會考慮的，這對本案在規(guī)劃定位后的商業(yè)抄做要求非常高。 您認為本商圈還缺少一些什么業(yè)種？ 本項調(diào)查結(jié)果： 由于目前經(jīng)營者的經(jīng)營理念和文化程度的關(guān)系，本項數(shù)據(jù)相對模糊，但在與經(jīng)營者溝通期間，多數(shù)反應(yīng)對于餐飲的需求比較 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商 多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 強烈，另外反應(yīng)在對兒童用品市場、化妝品市場、運動休閑類產(chǎn)品市場的需求也 是有的。 ● 商圈細分調(diào)查內(nèi)容（四） 東方紅商廈 樓層業(yè)種狀況 一樓 皮鞋、皮具， 二樓 皮鞋、皮具 三樓 男裝、女裝 ○ 廠商來源本地占多，商品主要來源于浙江、江蘇、上海 ○ 內(nèi)部簡單裝修，客流少 ○ 主營皮鞋、皮具，皮鞋、皮具價格帶 40 元－ 280 元，現(xiàn)在經(jīng)營狀況不理想 ○ 租金在 1－ 2 元 /平方米 /天，基本沒有品牌形象，批零兼顧 ○ 商場準備調(diào)整重新招商，預(yù)計好的鋪位租金 元 /平方米 /天，差的鋪位 元 /平方米 /天 朝陽服飾城 樓層業(yè)種狀況 經(jīng)營業(yè)種為：服裝、床上用品、童裝、化妝品 ○ 廠商來源本地占多，商品主要來源于太原周邊地區(qū) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商 多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 ○ 內(nèi)部裝修簡單光線昏暗，客流很少，業(yè)種搭配混亂，部分電梯停用，經(jīng)營狀況較差 ○ 租金只有 元 /平方米 /天，內(nèi)有多數(shù)鋪位轉(zhuǎn)讓，多數(shù)經(jīng)營戶欲撤出 龍馬服裝批發(fā)市場 ○ 總經(jīng)營面積四層約 9916 平米 ○ 費用：管理費 500 元 /月 /戶 ○ 空調(diào)費 100 元 /月 /戶 ○ 工商費 40 元 /月 /戶 ○ 買斷經(jīng)營租金 元 /平米 /天 至 元 /平米 /天 ○ 經(jīng)營業(yè)種 男女裝（基本無樓層 業(yè)種分配） ○ 價格帶 20 元 至 150 元 圣亞品牌服飾廣場 樓層業(yè)種狀況 一樓 皮鞋、皮具、服裝 金利來、查理王 二樓 男裝 圣達菲 金豪威 三樓 男裝 柏士德 夢特嬌 四樓 女裝 嘉彩 伊莎貝爾 五樓 女裝 麗丹爾 拜麗德 六樓 女裝、童裝 卡芬妮 嬌蘭 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道