道樂大廈策劃報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 的搜集了數十家國內頂 級開發商多年實際操盤之系統資料 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料 。 16 第二部分 產品定位 一、 項目 分析 項目優勢 ? 交 通便捷：臨近地鐵，東直門交通樞紐，工體北路，東二環； ? 周邊 已形成相當規模的商務圈，并且具有較大發展潛力； ? 同時開工，避免了分期開工的干擾和噪音； ? 周邊各種商業配套齊全，商務、購物，娛樂便； ? 周邊人群素質高； ? 是國資企業、大戶購買愿意選擇的地段； ? 同區域缺少質高價優的中檔價位寫字樓（單價 900012021元）市場空缺； 項目劣勢 ? 規模較小，單位成本高； ? 不在主干道上，目前周邊道路狀況不佳； ? 周邊小環境有待改善； 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數十家國內頂 級開發商多年實際操盤之系統資料 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料 。 17 ? 地上停車位少； ? 危改的完成會為周邊加大土地供應量，未來競爭激烈； ? 銀行貸款政策調整，入市 時機不佳； ? 本產品使用率低； ? 進深大； ? 主樓電梯不足 。 二、產品定位 由于項目地段 交通便利 、位置優越，大環境比較良好，但本身規模不大，所以適合開發具有“ 甲級 5A功能”的 寫字樓 ，在建設中降低成本，同時保證視覺效果好。綜合規劃設計與地段價值我們建議將產品定位于 : ? 主樓與裙樓之間可以各自為政，形成獨自的辦公區域，滿足大客戶整棟購買所需要的領域感、獨立性； ? 如果考慮中小客戶，可整層銷售，使業主擁有一整層辦公面積； ? 市場定位甲級寫字樓的功能標準，建筑成本用料按照乙級寫字樓標準；寫字樓功能配備齊全，除滿足必要辦公功能 外，每層預留 1套上下水管作為茶水間或老板間，使之具備隱私功能。 ? 客戶定位及價格涵蓋甲級、新商住、乙級寫字樓買家 。 外觀形象 寫字樓的形象是寫字樓價值的重要構成因素，分析周邊我們發現： ? 商之苑樓宇陳舊，外立面、內部裝修比較差； ? 富華大廈外立面模仿古典歐式風格，但工藝粗糙，內部裝修用料以木制品為主； ? 北海萬泰大廈石材用料，沉穩厚重；但未將名稱設置于明顯處造成知名度不高； 本項目宜充分抓住后發優勢，尋找差異打造包豪斯風格的特色樓盤。從 外立面、外窗、大堂入口、大堂、電梯內裝修、樓道、戶門、 洗手間、會議中心進行 全方位 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數十家國內頂 級開發商多年實際操盤之系統資料 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料 。 18 的整體風格裝修 。 標準層 開間面積：主樓 62平方米，裙房 48平方米 。 層高 層高 。 電梯 進口東芝電梯 。 商務服務 功能 ? 高級餐廳：一般滿足樓內高級職員工作用餐及工作宴請的需要，還可以部分對外服務。它對于寫字樓的客戶來講是必需的，尤其對于高檔寫字樓是必設項目。 ? 會議中心 :大客戶購買可考慮設置會議中心，配設遠程可視系統；整層購買客戶不設會議中心，因本項目使用率不高，如果設置會議中心會進一步降低使用率，對于本項目會更為不利。 智能化建議 樓宇管理自動化（ BA） 采用計算機與人工管理結合，實現舒適度的同時降低運營費用； ? 給排水系統、制冷系統、空調、電力、照明系統； ? 相關材料及機電設備采用合資品牌。 辦公自動化（ OA） 綜合布線 20平方米一個接口 。 通信自動化（ CA） 保證內部電話、數據、圖象的及時迅速傳輸； 同時與外部通信網聯系方便，實現信息共享。 火災自動報警和消防聯動控制系統（ FA） 防火重點位置電視監控系統，有選擇的 安裝自動報警噴淋系統。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數十家國內頂 級開發商多年實際操盤之系統資料 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料 。 19 ? 消火栓、自動噴灑； ? 煙感探測器、按鈕報警 。 保衛自動化（ SA） 出入口警衛、公共場所 24小時專人管理； 電視監控系統與消防共用 。 車位 本項目車位數量配置標準屬于乙級寫字樓標準，由于地上車位有限所以，在物業管理應要求業主將其車停于地下，地上主要功能為停放來訪的臨時停車。 ? 車庫裝備獨立新風系統 ,車庫配備保安監控系 統； ? 電梯直達地下車庫； ? 一個或幾個大客戶購買則地下車銷售，若整購買則租售并舉。 裝修要求 外立面、大堂、公共部分、衛生間裝修應達到風格統一，視覺效果 良好，但成本降低。 物業管理 物業管理公司要求 ? 聘請知名物業顧問公司； ? 具體管理另聘有經驗本土物業管理公司，具備管理中型寫字樓及單一產權或分散產權的公司；管理過政府機關辦公樓的公司最佳。 物業管理標準 物業管理標準達到甲級寫字樓物業管理標準。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數十家國內頂 級開發商多年實際操盤之系統資料 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料 。 20 第四部分 客戶定位 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數十家國內頂 級開發商多年實際操盤之系統資料 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料 。 21 一、客戶定位原則 20 二、大客戶形態分析 20 三、整層需求特點 21 第四部分 客戶定位 一、 客戶定位原則 客戶來源 首先尋找 大宗買家整體購買，其次考慮 2— 3名大客戶購買；最后考慮散戶。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數十家國內頂 級開發商多年實際操盤之系統資料 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料 。 22 客戶特點 想擁有東二 環的位置，又承受不了甲級寫字樓的高昂租金。 二、 針對本項目的目標大客戶分析 需求分析 面積特點 ? 1000015000平方米之間的需求量最大，占市場需求比例的一半； ? 10000平米以下其次 。 2.. 行業特點 ? 金融機構； ? 國家機構； ? 國內大企業集團； ? 傳媒。 價格特點 預期價格為人民幣 10000—12021元 /平方米。 交易特點 ? 談判過程長 ， 一般為一年以上，甚至兩年以上 ； ? 決策過程多變 ， 受政策、關系的影響很大 ； ? 一般要求在半年以內入住 ， 客戶購買時間多集中在內裝修至接近現房 階段 ； 大客戶操作重點 ? 篩選潛在買家， 提煉出潛在客戶 ； ? 與有實力的 大型 公司進行大范圍的接觸 ； ? 充分關注海外企業的動態，與他們選擇的代理公司保持充分合 作； ? 事先征求可能買家的意見，使物業更契合需要，并尋求聯建的可能； ? 前期重點吸引知名企業，以擴大影響，必要時可以采取成本價成交。 2021 年上半年 —— 2021 年上半年大客戶成交案例 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數十家國內頂 級開發商多年實際操盤之系統資料 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發商多年實際操盤之系統資料 。 23 2021年上半年大單成交案例 企業名稱 物業名稱 位置 面 積 （平方米） 銀河證券 國企大廈 西城區金融街 35， 000 東 方教育網 東方廣場 東城區長安街 3， 000 中國海關通關司 東方廣場 東城區長安街 3， 000 海通證券 和喬大廈三期 朝陽區光華路東 2， 700 北京電信網 惠普大廈 朝陽區大北窯 2， 400 華億集團 南銀大廈 朝陽區東北三環 2， 300 表 5 2021 年上半年大單成交案例 資料來源：北京世紀百人行顧問公司 2021年上半年大單成交 案例 項目名稱 購買方 購買寫字樓面積（平方米 ） 華普聯邦大廈 全國工商聯 20210 金寶街寫字樓 國內某機構 50000 富凱大廈 中國證監會 50000 華麟大廈 國內某公司 60000 牡丹公寓寫字樓 中國進出口銀行 30000 表 6 2021 年上半年大單成交 案例 資料來源：北京世紀百人行顧問公司 2021 一 季度 大單 成交案例 項目名稱 購買方 購買寫字樓面積（平方米） 韋伯時代 人民教育出版社 40， 000 國投大 廈 中國電力 40， 000 平安發展大廈 浦東發展銀行 10， 000 華麗大廈 中國農業銀行 5， 000 當代青云 歡樂總動員 3， 000 表 7 2021 一 季度 大單 成交案例 ： 資料來源：北京世紀百人行顧問公司 三、 整層購買客戶特點 需求分析 面積特點 企業需求面積 600平方米以上；若規模太小則購買力不足。 客戶特點 發展型民營企業。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業、更新速度最快的專業房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數十家國內頂 級開發商多年實際操盤之系統資料