北京某國際大廈策劃報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 為大廈的業/租戶提供租擺服務，主要以出租/售寬大綠葉、無異味、易栽培的木本植物為主，同時提供專業養護人員定期進行澆水、施肥、剪枝等，為客戶創造優美宜人的工作環境。（三） 辦公休閑 大廈主要以科技行業的客戶為主，工作壓力和工作強度都城比較大，為了給客戶創造良好的辦公條件和適當減輕客戶工作壓力，在工作之余進行適當放松，定期組織客戶聯誼會，為辦公室人員安排有氧活動如舉辦健美操班、舞蹈班、健身器械指導等。（四） 三餐員工餐服務 針對科技類行業辦公時間通常比較長，加班現象也較為普遍，為方便在大廈辦公的客戶，在通常寫字樓員工餐廳提供午餐的基礎上，同時提供早餐和晚餐員工餐，方便大廈員工就餐。（五） 網絡辦公 物業管理采用網絡化辦公，不僅物業部內部本身聯網，通過網絡傳輸信息，而且物業部要與客戶之間也形成網絡傳輸。物業部可在大廈公告欄發布公告的同時，再向大廈各公司的行政部通過Email發布通知。同時各客房也可通過Email與大廈物業部進行聯系，進行投訴或報修，同時提出物業服務改進意見和建議。（六） 24小時緊急搶修 針對本項目IT行業客戶的特殊性，工程管理要求較高，尤其要保證樓內線路、電源設備的正常運行。工程部將設有24小時緊急搶修熱線，隨時提供緊急搶修服務，并保證在短時間內為客戶解決問題，保證設備運行良好。（七） 環保辦公 重視環境管理，推行無紙辦公（即充分利用電腦網絡系統）、中水自理循環再用，以及其它環保活動，使管理成為一座環保大廈（四）、本案產品定位： 基于本項目，我們要體現產品自身的品質、檔次、品味，需要更豐富的內容支撐。產品綜合力，將是宣傳的強勢所在，優越的性能價格比將是獲勝的法寶。企劃推廣訴求核心：創新——品質——風格——專業l 創新“創新”是對本案“產品力”最好的囊括，涵蓋了本案建筑形式的精髓。可以說，本案的建筑風格是創新的，是超現代唯美主義風格；產品是創新的，是集辦公、商務、休閑三位為一體，具有全面滿足辦公、休閑、商務、投資等功能，是時尚、現代的聚集體。擁有這諸多產品優勢，將促使我們的項目從眾多傳統寫字樓中脫穎而出。我們的創新不僅是一種革命，也將順應市場目前的需求，滿足買家對辦公的挑剔。l 品質開發商均喜愛以低價入市的形式來吸引消費者的,往往忽略了突出產品自身的品質訴求，無論是在項目規劃、規模、配套設施或裝修水平都可以說沒有品質感可言。 “本案”不同于時下的一般項目，我們所要倡導的，是一種高品質的產品；我們所要做的，是從普遍中獨樹一面品質的大旗，創造中關村西區真正的精品；我們的配置是最先進的，我們的服務是全方位的，酒店式物業管理，精心照料您的一切必需。辦公在此，您足不出戶就能體驗到我們給您帶來的最完美的配套及舒適的享受。l 風格我們所闡述的“風格”，是與建筑外觀相聯系的，具有不可分割的關系。本案要創造中關村與眾不同的風格，在貫以中關村第一商務區形象為標簽的項目中顯得充滿個性、現代和國際化，引領了一種真正的潮流，在中關村甚至在北京都是一種全新的建筑概念，是在詮釋獨特的風格。可以說，本案代表了中關村一種特異的個性產品.l 專業由于中關村眾多開發商的低價入市，項目品質參差不齊。開發商應將整合眾多的專業名牌公司對項目進行徹底的、統一的專業手法操作，使一種嚴謹、有效、追求精品的專業態度和作風滲透入每一個開發的細微末節。我們認為“創新”、“品質”、“風格”、“專業”四點是以后在產品力推廣時應注重宣傳和大力宣傳的，我們的一切廣告策劃都將圍繞項目的產品特征、建筑形式展開 品牌意識的導入 品牌就是商品差異，就是個性。品牌標志著商品的特殊身份，將自身與其它同類商品區別開來。每一個品牌，都有自己特定的內涵，表明有獨特的目標市場和共同認知的目標客戶群。做為一個國際化商務辦公空間，只有將項目的營銷策劃有效的導入品牌意識，以提升項目檔次而取得良好的銷售效應。 創新——品質——風格——專業創新性——指經營意識，規劃設計，服務理念，具有超前性。品質性——指采用的配套設備、風格，國際化，信息智能化。風格性——指建筑本身獨有的風格，通過裝飾藝術美化展現。專業化——即人性化，不同的空間安排，滿足不同人士的需求。 品牌形象的塑造賦予項目清新獨特易記的名字及區別于商品識別的標志，設計獨特的個性形象包裝，通過系列社會性公關（或推廣）活動，迅速在市場建立認識度。（導入CIS系統） 在消費者立場上，力求產品設計精細，平面布局合理， 配套方便實惠，充分體現風格，體現品味。 保證施工質量和進度，給予購買者信心保障，建立品牌形象。 提高銷售質量，做為一個提供人性化設計的發展商，應讓客戶享受到我們所提供全面優質的品牌服務。 加強售后服務，通過提供完善的售后服務將樓盤的品牌效應延續。 例如通過發展商與業主的聯誼活動，從物業管理、工程質量等方面建立友好關系，塑造好的入住氛圍，形成良好聲譽，從而獲得經濟效益和社會效益雙豐收。最終，我們倡導的品牌意識不但包括項目的品牌形象，其目的在于通過樹立項目的品牌形象從而樹立發展商的整體品牌形象。建立完善的銷售渠道，例如：通過客戶介紹新客戶購買且成功成交的，應給予舊客戶各種不同的優惠。其目的是鞏固已有的市場份額的基礎上，再進一步擴大市場占有率。 本項目建設的總體目標： “智慧型、智能化、國際化商務寫字樓”演繹現代寫字樓項目辦公模式，體現高科技與E時代辦公休閑的完美結合滿足個性的全方位服務理念● 國際化體現在，國際化會所，國際化的商務配套，國際會議廳，多種語言同聲傳譯，視頻集控，無限上網等功能。提供小型多功能會議間● 智慧型體現在設計和使用建筑的人使建筑智能化。科技知識與設計建筑的具有創造性的人相結合產生”高科技”建筑。● 智能化體現在產品的高科技含量。第三部分營銷推廣篇一、 營銷推廣策略價格定位（一）中關村地區價格分析:中關村區域中高檔寫字樓的推廣大多都采用出售方式,是典型的銷售市場,寫字樓價格(售價,租價)較高,租價在4元至8元/平米/天。售價在11000至19000元/平米，于其他幾個寫字樓區域相比,中關村寫字樓的整體檔次并不高,價格列表如下：項目名稱售價(元/平方米)銀網中心14000清華同方科技大廈13000海淀文藝中心12800銀科大廈14850大行基業大廈15500數碼科技大廈18000太平洋科技大廈16000國興大廈14000海龍大廈14000中關村大廈16000名商大廈12000（二）本案價格定位保持優越的性價比是制勝的法寶。本案的價格是依據項目的經濟技術指標做了完善而精確的投資成本分析后，制定出成本價，由于本項目處于中關村核心區中關村西區,地段,位置,影響力,，在發展商實現其合理利潤的前提下，通過市場比較法,成本核算法,市場感受法,最終制定出本案的合理價格區域在1400016000元/平米。二、價格策略一般地，任何人在買一樣東西之前，都會在心里先衡量這個東西值多少錢，這就是消費者在心里產生的價格，而當消費者把心理價格與商品的實際價格相比較時，若心理價格高于商品價格時，則認為是劃算的，這便是有利于促使作出購買決定。反之，消費者則很可能打消購買念頭。所以在對產品的規劃和設計及配套做的非常精細的情況下，結合周邊可比物業，根據項目條件及市場現狀，應制定“低開高走”的價格策略，使之消費者的心理價格遠遠高于產品價格，形成強大的銷售勢能，激起廣大消費者的興趣，當大量的購房者到現場觀看后，普遍會為其高品質所打動，一時間銷售自然會如高山滾巨石，一氣呵成。而且可能會有不少投機者乘機入市炒作，更加會帶動產品的暢銷。待到銷售中期，根據工程的進展，配套設施日趨完善之后，價格上揚，這一時期獲利最為豐厚，在銷售尾期的時候，做限量發售，應該保持產品在消費者心中固有的形象，不應該采用為了快速出清而回籠資金，而應采用高開低走的價格策略。價格策略建議:1, 開盤時價位要與周邊項目價位相當或略低.2, 對于知名企業客戶或購買大面積客戶適當考慮給與價格上或物業費上的的優惠.3, 對于由已購房客戶介紹來的客戶適當給與優惠.4，將所有相關費用明細,在第一時間交給客戶,是客戶對物業管理有清 楚了解.5, 建全入住手續.6，付款靈活,在銷售初期是吸引客戶,促進成交的最佳手段.7，物業管理公司的確定及收費標準的確定,也是直接促進銷售的手段. 定價原則： 層差：按照慣例，甲級寫字樓樓層越高，銷售價格越高, 層差系數1% 向差：按照慣例，甲級寫字樓面向主干線、正南價格最高，依次為東、西、北向； 理想大廈北臨北四環，交通便捷，物業形象醒目，因而北向價格可定為最高。向差系數3%8%二、 銷售策略成功的銷售工作，以完善、良好的前期開發工作為基礎，公司能實現項目的前期手續完備、工程施工進度跟進，將是銷售成功的有力保證。同時，在前期即行落實物業管理工作，是最有效的市場推廣手段，這直接關系到日后項目能否順利銷售以及傳達給消費者公司形象的信譽度及美譽度。以上兩個方面的工作，是銷售策劃的基礎，也是銷售策略分析的前提。（一） 實行全員營銷意識 公司對所有員工對項目的產品特色、價格、促銷方式全面了解通過和銷售部門互相配合，最佳組合以滿足顧客的各項需求；同時全體員工應以營銷部門為核心，策劃、銷售、財務、客服、工程部、物業、辦公室、商業樓宇部等各部門以及保潔、保安、統一以市場為中心，以客戶為導向，進行營銷管理。所有員工關注或參加企業的整個營銷活動的分析 、規劃和控制，盡量為顧客創造最大的讓渡價值，使顧客滿意度最大化，使公司從中獲得市場競爭力，以從中獲得長期利潤及長遠發展。優點:這樣能形成全員對產品的宣傳與推動作用；此點理念理解應該以“服務一體化”為中心，以服務推動客戶的購買附加值，這樣能極大體現項目的品牌效應,最大化地吸客戶以便提高銷售量。(二) 實行總包分銷網絡化營銷為擴大銷售渠道,提高項目業內知名度, 目前，分銷網絡營銷已步入到營銷實戰當中，與其它家代理公司簽訂代理協議書,相應