濱海康樂家園可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 的現存者、行業外部的潛在進入者都必須清楚的意識到這一市場環境，并做好充分的準備，迎接挑戰。 項目風險分析 行業與市場風險 我國目前的養老方式和社會主流的觀念中，居家養老是我國最為普遍的，也是最為人們所接受的。所以按照我國目前的生活習慣來看，選擇住在家，而不是入住在養老機構內的模式較為普遍。當前市場上，養老機構以公辦為主，由于有政府做支撐，所以公辦養老院設施齊全，收費低廉，但是資源有限，床位短缺，等候排隊的人數眾多。而純民辦養老機構卻又成本較高，普通人難以接受，致使民辦養老院成功運營的數量較少。 工程技術風險工程風險主要包括方案、工程地質、施工與工期等存在的各種不確定性給項目帶來的風險。技術方面的風險主要是項目采用先進技術和新技術應用上的可靠性和適用性等存在不確定性，可能給項目帶來的風險。同時，未來的物業發展趨勢要求其在環保方面做到低能耗、高環保等特殊要求，因此，在施工方面會提出更多更新的要求。此外，科技的發展使生產工藝不斷提高，技術更新速度的加快與新技術新科學領域的開辟，使得新的產品在不斷涌現。這樣會改變原項目評估時技術參數和投入產出指標。 行業與市場風險防控我國養老產業目前還處在起步階段，還需要不斷的發展和完善，是機遇同時也是挑戰。雖然近年來我國純民間出資運營的私營養老院成功盈利的案例的較少，甚至有些養老院勉強維持或者難以為繼，然而作為一個朝陽產業，目前正在國內迅速蘇醒，隨著老齡化程度的加劇、國家政府的高度重視及相關傾斜政策的相繼出臺，鼓勵大量的民營資本的注入、國內外先進管理模式的引進，人們對養老理念的轉變，養老行業會有一個全新的面貌出現在市場上。本項目的立項正處在養老行業的轉型的關鍵時期，是占領市場先機的節點，只要積極與政府部門保持良好的溝通機制，把握好、利用好政府有利資源，充分利用開發公益事業的相關優惠政策，在土地流轉、稅費減免等方面減少成本，加強養老行業的人才引進與培訓，行業本身的風險可降低到最小。通過合理的規劃、優秀的設計、現代的管理建設一個現代化的、先進的、高效的養老機構。借鑒國內外有價值的先進經驗，吸引大批有實力的合作者和社會力量，為欽州地區養老人群提供更加高效、高附加值的服務。完善服務配套功能，延伸產業鏈條，如養老護理的人才培養、養生服務等等，提高整個供應鏈節點的服務功能，提升競爭力。 工程技術項目實施階段，對項目現狀情況進行全面的現場勘察和實驗，以便為項目設計提供可靠的基礎數據，以降低項目建設的工程風險。加強工程項目的過程管理，邀請具有一定資質的咨詢公司進行過程管理，與施工方、監理方協調好，加強對工期進度的控制。引進著名設計院進行規劃設計，保證項目建設的高技術性、可擴展性和體現決策的前瞻性。項目的規劃、設計、施工、監理等技術性工作可考慮采取外包方式，在風險處置方面通過合同的方式將風險轉嫁給合約方；同時，強化公司內部相應技術力量來協助和監督設計、施工監理等，減少技術風險。項目風險因素及程度分析表表41風險因素風險程度備注災難性嚴重較大一般較小行業本身√欽州地區市場風險√工程技術風險√第五章 項目市場定位和規劃布局 項目整體定位 項目整體定位本項目定位：塑造品牌意識，注重品質，關注細節；主要面對城市居民中高收入及以上的人群。 項目總體功能定位本項目是一個高標準的綜合養老機構。將是功能齊全、結構完整、專業性強的養老機構。它將包含以下功能區域： 以養生+社區+老年大學+休閑的為特點。老人們都有私密空間，有獨立的居室、衛生間，自由出入。個性、生活愛好不同的老人們能互不干擾地生活在同一屋檐下。 項目運作模式定位借鑒北京市近年來養老工作的先進經驗，深刻理解“公辦民營”中的“公”與“民”間的合作理念，結合欽州實際情況，與政府合作，推進“民辦公助”的運作模式。在業務內容上，以養老為產業龍頭，帶動相關產業的發展。 項目建筑規模本項目區占地面積約為100畝，其中第一期30畝，約20000㎡，總建設面積約16060㎡。項目完成后，新建老年公寓樓，常設老年人居住房間210間（套），設固定床位400張。同時能容納400人入住，有單人間、雙人間、三人間；老年活動中心大樓，將新增康復醫療中心、圖書室及學習中心、文化娛樂中心、老年健身中心、養老服務從業培訓中心、辦公服務中心等，并將創辦老年大學、老年藝術團等。第二期70畝，約46667㎡，總建設面積約32120㎡。項目完成后，新建老年公寓樓，常設老年人居住房間420間（套），設固定床位800張。同時能容納800人入住，有單人間、雙人間、三人間；老年活動中心大樓，將新增康復醫療中心、圖書室及學習中心、文化娛樂中心、老年健身中心、養老服務從業培訓中心、辦公服務中心等，并將創辦老年大學、老年藝術團等。其他服務設施，可提供滿足入住老年人需要的餐廳、門診等；可供老年人室外活動的廣場、綠地、廊亭、門球場、種植場等。 項目建筑布局 總平面布局設計第一期：總用地面積20000㎡（30畝）。建筑占地面積4000平方米(不含綠化、道路、廣場等)。總建筑面積16060平方米。根據項目用地功能分區，本項目組成及各功能分區建設規模如下：主要經濟技術指標詳見下表：表51 綜合經濟技術指標表名稱單位數據或指標備注總用地面積畝3020000平方米總建筑面積平方米16060建筑占地面積平方米4000不包含道路容積率建筑密度20%綠地率50%道路及停車場平方米5000第二期：總用地面積46667㎡（70畝）。建筑占地面積8000平方米(不含綠化、道路、廣場等)。總建筑面積32120萬平方米。根據項目用地功能分區，本項目組成及各功能分區建設規模如下：主要經濟技術指標詳見下表：表52 綜合經濟技術指標表名稱單位數據或指標備注總用地面積畝7046667平方米總建筑面積平方米32120建筑占地面積平方米8000不包含道路容積率建筑密度20%綠地率60%道路及停車場平方米10000 工程結構方案第一期A棟：以下為濱海康樂家園按功能分區指標表：表53建設內容設置方位總面積（m2）廚房1樓70備餐間1樓100休息室1樓30洗消間1樓30洗衣房1樓100庫房1樓150鍋爐房1樓150變電室1樓150門衛值班室1樓20污水處理1樓200其他1樓100總計1200表54建設內容設置方位總面積（m2）工作人員辦公室2樓150會議室2樓200資料室2樓200工作人員起居室2樓450門診及醫療保健2樓2000其他2樓200總計3200表55建設內容設置方位建筑面積入口大堂1樓200老年公寓樓 1—4樓5700老年活動中心1—2樓1800餐廳1樓300總計8000m2表56建設內容設置方位總面積（m2）醫生值班室2樓20護士值班室2樓40圖書閱覽教室2樓600其他2樓200各類保健3樓800藥房3樓200健身鍛煉3樓400其他3樓200其他配套設施4樓800其他4樓400總計3660總建筑面積 16060其中建設工程主要包括：一般裝飾工程、電梯安裝工程、給排水及消防工程、電氣照明及弱電工程、室外道路、排污、排雨、路燈、綠化美化等。第二期B棟：以下為濱海康樂家園按功能分區指標表：表57建設內容設置方位總面積（m2）廚房1樓70備餐間1樓100休息室1樓30洗消間1樓30洗衣房1樓100庫房1樓150鍋爐房1樓150變電室1樓150門衛值班室1樓20污水處理1樓200其他1樓100總計1200表58建設內容設置方位總面積（m2）工作人員辦公室2樓150會議室2樓200資料室2樓200工作人員起居室2樓450門診及醫療保健2樓2000其他2樓200總計3200表59建設內容設置方位建筑面積入口大堂1樓200老年公寓樓 1—4樓5700老年活動中心1—2樓1800餐廳1樓300總計8000m2表510建設內容設置方位總面積（m2）醫生值班室2樓20護士值班室2樓40圖書閱覽教室2樓600其他2樓200各類保健3樓800藥房3樓200健身鍛煉3樓400其他3樓200其他配套設施4樓800其他4樓400總計3660總建筑面積 16060第二期C棟：以下為濱海康樂家園按功能分區指標表：表511建設內容設置方位總面積（m2）廚房1樓70備餐間1樓100休息室1樓30洗消間1樓30洗衣房1樓100庫房1樓150鍋爐房1樓150變電室1樓150門衛值班室1樓20污水處理1樓200其他1樓100總計1200表512建設內容設置方位總面積（m2）工作人員辦公室2樓150會議室2樓200資料室2樓200工作人員起居室2樓450門診及醫療保健2樓2000其他2樓200總計3200表513建設內容設置方位建筑面積入口大堂1樓200老年公寓樓 1—4樓5700老年活動中心1—2樓1800餐廳1樓300總計8000m2表514建設內容設置方位總面積（m2）醫生值班室2樓20護士值班室2樓40圖書閱覽教室2樓600其他2樓200各類保健3樓800藥房3樓200健身鍛煉3樓400其他3樓200其他配套設施4樓800其他4樓400總計3660總建筑面積 16060其中建設工程主要包括：一般裝飾工程、電梯安裝工程、給排水及消防工程、電氣照明及弱電工程、室外道路、排污、排雨、路燈、綠化美化等。第六章 工程技術方案 欽州濱海康樂家園新建公寓樓和老年活動中心項目將由建筑專業設計院精心設計，達到建筑用地合理，區域規劃精良，景觀豐富多彩，建筑式樣優美，房屋布局合理，室內外所有設施均符合《老年人住宅設計規范》的標準。 設計理念可持續發展。其主導思想就是建筑本身對自然環境的影響做到最小，對資源的利用做到合理規劃，達到建筑物與生態環境的和諧相處。以人為本。一切設計在符合《老年人住宅設計規范》要求的前提下，盡可能在質量、戶型、綠化、環境、配套設施、居住氛圍等方面增加新的理念，使老年人生活環境更加優美舒適。本項目以城市工薪階層及以上為主，以滿足中低收入家庭需求為目的，使廣大工薪階層家庭都能夠有能力入住。 總平面規劃原則該項目設計的基本原則，是在滿足國家的有關規程、規范的前提下，首先應強調功能分區的合理性。項目的規劃設計，要綜合考慮用地條件、造型、朝向、間距、層數與密度等因素，以適應于老年人的活動規律；平面分區、樓房布局、內部結構合理，達到《城市居住區規劃設計規范》和《老年人住宅設計規范》的要求。最大限度地使原有的地形、地貌、相鄰建筑物特點在規劃和單體設計中體現。創造適合不同空間的室外環境。室外空間主要布置門球場、釣魚場、種植場、綠地、花壇、池沼、停車位、公共活動區、健身區及道路等。小區內設置環形排污管網，每座建筑物間設有排污井口，在項目區主入口處并入市政排污主管網內。對廢棄物的處理，按照有關環境保護法令、法規的規定作出妥善安排和布局，規劃區內有專職衛生人員經常打掃和清理。項目區全部建設完成后要達到：建筑物錯落有致，公寓樓設施完備，釣魚場亭臺廊榭，項目區鮮花簇擁、綠樹成蔭。力爭辦成廣西地區最有特色的老年公寓。 建筑設計規范《老年人住宅設計規范》；《民用建筑設計通則 》；《民用建筑熱工設計規范》； 《民用建筑節能設計標準》；《建筑設計防火規范 》；《住宅建筑設計規范》等其他相關建筑設計規范。 建設方案功能設計 老年公寓樓戶型、居室以滿足中等中收入家庭需求為主體，少量兼顧高端用戶。居室模式主要包括：多人間、雙人間、單人間、豪華房。房間面積在1840㎡。 老年活動中心：其中設健身理療中心、康復治療中心、圖書室及學習中心、文化娛樂中心、服務管理中心等。設有不同規模、不同內容的活動廳室，如游藝廳、健身廳、舞廳；音樂欣賞、戲曲欣賞、書畫欣賞廳；休息廳、茶室、小賣部；與之相配合的還有衣帽間、衛生間、接待、管理辦公室等輔助設施。 老年大學：是專門為老年人提供的陶冶心境、交流逸趣的學習園地，是一種特殊類型的學校建筑。根據學員的愛好常設多種等