濱海康樂家園可行性研究報告(已修改)

　

【正文】 開發投資集團有限公司濱海康樂家園可行性研究報告 北大縱橫管理咨詢公司二零一三年三月60 欽州開投濱海康樂家園可行性研究報告目錄第一章 項目總論 4 項目概要 4 項目名稱 4 項目概況 4 項目可行性研究的目的 4 4 5 5第二章 養老專題研究 7 我國老齡情況 7 老齡化概念 7 我國老齡化現狀及面臨的問題 7 欽州地區人口結構與老齡情況 8 我國養老發展狀況分析 8 8 養老服務現狀分析 9 北京養老機制發展創新與研究 10 北京養老機構生存現狀調查： 10 北京目前主要的養老運營模式 11 養老機構未來發展及市場前景 12 12 市場前景預測 13 未來投入預測 13第三章 項目建設選址及開發模式研究 14 項目建設的必要性 14 構建和諧社會，養老體制有益嘗試 14 推進欽州地區養老工作的需要 14 項目選址條件及意向 14 項目運作模式研究 15第四章 項目優劣勢分析及風險防范 17 SWOT分析 17 優勢分析(Strengths)： 17 劣勢分析(Weaknesses)： 18 機遇(Opportunites)： 19 威脅(Threats)： 20 項目風險分析 20 行業與市場風險 20 工程技術風險 20 21 行業與市場風險防控 21 工程技術 21 22第五章 項目市場定位和規劃布局 23 項目整體定位 23 項目整體定位 23 項目總體功能定位 23 項目運作模式定位 23 項目建筑規模 23 項目建筑布局 24 總平面布局設計 24 工程結構方案 25第六章 工程技術方案 31 設計理念 31 總平面規劃原則 31 建筑設計規范 32 建設方案功能設計 32 老年公寓樓 32 老年活動中心： 32 老年大學： 32 其他戶外活動場所： 32第七章公共配套設施 33 給排水 33 給水設計 33 33 34 3電源設施和外部條件 3照明 34 34 34 34 35 35 緊急呼叫系統 35第八章 環境保護、勞動安全與衛生 36 環境保護設計依據（環境質量標準及排放標準） 36 污染物來源 36 污染物治理 36 辦公及生活廢水廢氣處理流措施 36 36 環保結論 37 勞動保護和安全衛生 37 勞動保護 37 衛生條件 37 防火防盜防傳染措施 37第九章 項目節能分析 39 設計依據 39 節能措施 39 39 節水措施 39第十章 組織機構及定員 41 機構定員 41 人員培訓 42第十一章 項目實施計劃 43 項目總體實施計劃 43 項目假設工程實施計劃 43 項目周期 44第十二章 項目投資估算 46 項目投資估算 46 總投資估算依據 46 投資費用分析及估算 46 項目投資使用方案 49第十三章 項目投資效益分析 51 51 遵循的有關依據 51 基礎數據和說明 51 運營收入估算 51 成本估算 53 54 項目總體經濟效益分析 55 項目投資的社會效益分析 57 項目建設對社會的影響 57 提升公司的軟實力 57第十四章 需要上級政府支持的若干問題 58 項目立項的審批 58 各種許可證辦理問題 58第十五章 項目綜合評價 59 項目綜合評價 59 項目投資建議 59第一章 項目總論 項目概要 項目名稱 ****濱海康樂家園 項目概況濱海康樂家園項目擬選址于****，規劃總用地面積約100畝，其中：第一期主體建筑占地面積約4000平方米，計劃總投資約4892萬元人民幣。第二期主體建筑占地面積約8000平方米，計劃總投資約10099萬元人民幣。建設將高定位、高層次、管理科學、配套服務設施完善的養老機構。建立輻射欽州乃至廣西地區的綜合養老機構。 項目可行性研究的目的在市場經濟的大環境下，與其他行業一樣，創辦養老機構也要進行市場調查，進行可行性分析。通過對項目的市場需求、消費能力、建設規模、環境影響、盈利能力等方面的研究，從技術、經濟、工程、人文等角度對項目進行綜合的調查研究和分析比較，并對項目建成以后可能取得的經濟效益和社會環境影響進行科學預測，為項目決策提供較公正、可靠、科學的投資咨詢意見。《關于加快發展養老服務業的意見》；《中共中央、國務院關于加強老齡工作的決定》；《國務院辦公廳轉發全國老齡委辦公室和發展改革委等部門關于加快發展養老服務業意見的通知》國辦發〔2006〕6號；《中國老齡事業發展“十二五”規劃》；《社會養老服務體系建設規劃(20112015年)》；18207875812表11 第一期可行性研究指標匯總名稱單位數據或指標備注總用地面積畝30約20000平方米總建筑面積平方米16060建筑占地面積平方米4000不包含道路容積率建筑密度20%綠地率50%道路及停車場平方米5000項目總投資萬元項目總體經營成本萬元項目總體經營收入萬元項目總體經營稅費萬元99項目總體經營利潤萬元652. 524項目總體經營凈利潤萬元652. 524項目靜態投資凈利潤收益率%項目靜態投資回收期年項目總建設年限年表12 第二期可行性研究指標匯總名稱單位數據或指標備注總用地面積畝70約46667平方米總建筑面積平方米32120建筑占地面積平方米8000不包含道路容積率建筑密度20%綠地率60%道路及停車場平方米10000項目總投資萬元10099項目經營成本萬元703項目經營收入萬元2206項目經營稅費萬元198項目經營利潤萬元1305項目經營凈利潤萬元1305項目靜態投資凈利潤收益率%項目靜態投資回收期年項目總建設年限年養老機構養老行業是一個朝陽行業，有很大的發展前途，市場巨大，具有較強的抗風險能力，如今競爭格局尚未形成，需求大于總供給。本項目建有較強的市場競爭力，符合國家政策精神，是企業資源優勢、經營優勢及市場需求的有機結合；經市場、財務等綜合初步分析，經濟效益和社會效益突出，總體方案的可行性和可操作性較為明顯。但同時，養老行業也是一個相對微利的行業，它的回報較長別長，需要投入較大量的流動資金。第二章 養老專題研究 我國老齡情況 老齡化概念人口老齡化：指總人口中因年輕人口數量減少、年長人口數量增加而導致的老年人口比例相應增長的動態說明過程。國際上通常把60歲以上的人口占總人口比例達到10％，或65歲以上人口占總人口的比重達到7％作為國家或地區進入老齡化社會的標準。 我國老齡化現狀及面臨的問題隨著我國進入老齡化社會，老年人口數量不斷攀升。據預測，再過5年，；再過10年，；再過20年，；2050年，屆時，%將是60歲以上的老人。近10年來我國空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭的26% ，一些大城市的空巢老人問題更為突出。全國獨居老人的比例也從1987 年的近4%上升到11 % ，這給城市社區養老服務工作提出了嚴肅的課題。專家的預測，到2050年前后，中國真正進入到所謂的重度老齡化的階段。到這個階段以后，中國老齡人口將達到4億左右，在全球人口排第三位，3個人中就有1個是老人。作為一個以人口發展起來的國家，青年、中年的一代人是主要勞動力。而隨著人口老齡化的日趨嚴重，中國將面對的不僅是巨大的養老壓力、人口年齡段分布的不均衡，而且還將會處于“國未富，人先老”的境地。老年人口的快速增加，特別是80歲以上的高齡老人和失能老人年均100萬的增長速度，對老年人的生活照料、康復護理、醫療保健、精神文化等需求日益凸顯，養老問題日趨嚴峻。與我國人口老齡化現象并存的社會問題是：城市化進程的加快，獨生子女政策帶來的家庭在縮小、人口流動的速度加快，加上人口的長壽，使得養老問題面臨諸多內容和挑戰。到這個階段以后，如果單純依靠家庭來養老，肯定是不現實的，那么養老的社會化與市場化是一個大趨勢，而且是不可逆轉的一個趨勢。 欽州地區人口結構與老齡情況據《全國人口普查條例》和國務院的決定，我國以2010年11月1日零時為標準時點進行的第六次全國人口普查的調查結果。****，%；，%；，%；其中，%。同2000年第五次全國人口普查相比，，,其中。最新統計顯示，****總人口350萬，其中市區人口30萬，市區老年人4萬人。從上述數據可以看出，欽州老齡化呈上升趨勢，養老壓力逐年增大，欽州養老產業現狀壓力較大。 我國養老發展狀況分析我國目前養老主要有以下幾種方式：居家養老在我國傳統和社會主流的觀念中，孝敬老人是一種優良傳統，在源遠流長的中國傳統文化中，孝文化無疑占有一定的地位。“四世同堂”，與父母共居無疑是盡孝的基本形式，所以居家養老是我國最為普遍的養老模式。居家養老是指老年人按照我國民族生活習慣，選擇居住在家庭中，而不是入住在養老機構內，安度晚年生活的傳統養老方式。居家養老的主體是老年人，居家養老的載體是家庭，養老照料的責任是親屬。讓老年人生活在熟悉的家庭環境中，接受家庭其他親屬成員對其晚年生活的照顧，享受親情融合的家庭生活氛圍，是符合中國國情的主要養老傳統選擇。隨著家庭小型化和空巢家庭的出現，為改善居家老年人的生活質量，減輕家屬的照顧壓力，可依托社區居家養老服務照料機構和日間服務機構對老年人提供生活照料、醫療康復和休閑娛樂等服務。居家養老的服務內容主要是生活照料和康復護理，逐步向精神慰籍領域拓展，居家養老服務的方式主要是上門進行個案服務，同時發展社區老年人日間服務機構，對老年人進行綜合性的集中服務照料。機構養老機構養老是指以社會機構為養老地，依靠國家、親人資助或老年人自備的形式獲得經濟來源，由養老機構統一為老年人提供有償或無償的生活照料與精神慰藉，以保障老年人安渡晚年的養老方式。機構養老是指只要按月交納規定的費用，就可獲得專門為老年人提供護理、食宿、照料的各種福利院和敬老院的養老模式。社區養老老人住在家庭里，在繼續得到家人照顧的同時，由社區承擔養老工作或托老服務，如社區辦老年飯桌、送餐上門、家庭病床、料理家務和“急救鈴”等。在收費方面則以福利為主，根據老人的生活條件適當交一定的費用，對于生活十分困難的老人則實行無償服務。社區養老助老服務的主要取向是舉辦養老、敬老、托老福利機構；設立老人購物中心和服務中心；開設老人餐桌和老人食堂；建立老年醫療保健機構；建立老年活動中心；設立老年婚介所；開辦老年學校；設立老年人才市場；開展老人法律援助、庇護服務等。從投資屬性來分，則如表21所示：表21政府收益型主要是由政府相關部門聯合組織開發和經營，以出租的形式收取一定費用的老年住宅形式。政府福利型主要是由政府組織和經營管理的社會福利性老年機構，即屬于傳統的養老院與福利院。企業盈利型由企業投資開發建設及運營的初級大型老年綜合社區，擁有基本的老年社區設計配套設施。 養老服務現狀分析公共資源緊缺目前我國正處于家庭養老向現代居家養老模式過渡時期。老齡化的加劇，老人增多，導致公辦養老機構床位緊張，床位缺口大，很難住進去。養老機構管理水平與相關人才缺乏老年人的生理需求、安全需求、歸屬與愛的需求、尊重需求、自我實現的需求既有普遍性又有特殊性。根據老年需求，借鑒世界上福利型國家和地區的經驗，結合我國國情，開展和加強社區養老助老服務已成為我國老年社會福利工作的當務之急。目前我國社區的養老助老服務與老年人的迫切需求相距甚遠，存在觀念認識不到位，政策法規不健全，基礎設施差，硬件設備和服務水平跟不上需要，專業工作人員缺乏，志愿者隊伍不足等現狀和問題。缺乏資金中國在經濟不太發達的條件下進入了老齡型社會，老年人口已經形成一個有特殊需求的龐大群體。而此時國家相關部門雖然重視，但投入太少，致使公立養老機構不能及時滿足大量老年人群。 北京養老機制發展創新與研究 北京養老機構生存現狀調查：截至2011年年底，北京市的養老機構共有401家。，即便是現有床位全住滿，床位十分緊缺。北京市養老主要問題是排隊嚴重，就近養老難。公辦養老院一直很難滿足普通人群的養老需求。以北京市第一社會福利院為例，第一福利院由政府出資承辦，條件好，價錢又便宜，地理位置好。2012年，《中國經濟周刊》記者從“一福”獲悉，“一福”一床難求，目前有9000多人在排號等待入住。全部滿足預計要等十幾年。此外，在市區條件稍微好點的收費較貴，大月收費在四、五千元左右，加上醫療等常規等花費，以目前北京市老人的養老金來支付養老費用，相對困難。 北京目前主要的養老運營模式面對近年來老齡化趨勢逐漸加劇的現狀，北京市政府積極探索通過政府、企業、醫院、社區等多種方式辦養老機構，為轄區老人提供形式多樣的養老服務，出臺不少優惠政策，鼓勵和扶持外資在內的社會力量進入養老服務市場，借鑒與學習發達國家的先進養老管理模式，以此積極探索出“公辦民營”的新嘗試。所謂“公辦民營”模式，是政府將辦養老服務機構的所有權和經營權相分離，采